淺談維修資金的保值增值管理

住宅專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱維修資金）是由業(yè)主交納并所有，專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，在我國(guó)發(fā)揮著房屋“看病錢”和“養(yǎng)老金”的重要作用，是改善居住環(huán)境、提升居住質(zhì)量、保障房屋安全的重要手段。這項(xiàng)資金涉及千家萬(wàn)戶的切身利益，直接影響著老百姓日常生活的滿足感、幸福感，能否管好、用好，在確保資金安全的前提下保值增值好這項(xiàng)資金，充分發(fā)揮資金的保障性作用，在房屋“病痛期”和“老年期”到來(lái)時(shí)讓老百姓的房子能“病有所醫(yī)，老有所養(yǎng)”，是這項(xiàng)制度建立的初衷。筆者作為一名維修資金基層管理工作的參與者，通過(guò)對(duì)其他城市維修資金管理現(xiàn)狀深入調(diào)研，認(rèn)為目前維修資金保值增值方面的管理工作仍有較大提升空間。

維修資金管理工作現(xiàn)狀

《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《管理辦法》）是我國(guó)維修資金管理政策體系中的兩個(gè)重要里程碑，形成了以《物業(yè)管理?xiàng)l例》為核心，以部門規(guī)章為主體，以地方規(guī)范性文件為配套的多層次、全方位的維修資金管理政策體系。

目前，維修資金制度施行已經(jīng)20余年，資金規(guī)模日益龐大，并且仍在以較快速度增長(zhǎng)，我國(guó)600多個(gè)城市的維修資金歸集數(shù)額已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)億元，引起了社會(huì)媒體和業(yè)主的廣泛關(guān)注。筆者通過(guò)對(duì)其他城市維修資金管理現(xiàn)狀深入調(diào)研，發(fā)現(xiàn)在各地市的維修資金管理實(shí)踐工作中，不同程度地存在以下幾種問(wèn)題情況，現(xiàn)以維修資金保值增值工作為側(cè)重點(diǎn)作以下分析：

一是維修資金活期存款結(jié)存數(shù)額巨大。由于新建住宅出現(xiàn)維修問(wèn)題相對(duì)較少，每年發(fā)生的維修支用金額較小，大量資金長(zhǎng)時(shí)間沉淀，未及時(shí)轉(zhuǎn)存定期，影響了維修資金的增值效果，不利于提高資金增值收益。

二是保值增值渠道單一。《管理辦法》中規(guī)定允許的渠道僅有銀行存款和購(gòu)買國(guó)債兩種，目前大部分城市維修資金代管機(jī)構(gòu)以存儲(chǔ)活期存款和一年期定期存款為主，增值收益率低。

三是有個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)企業(yè)長(zhǎng)期占用代收代繳的維修資金，未按規(guī)定移交給當(dāng)?shù)鼐S修資金管理部門代管，導(dǎo)致少計(jì)業(yè)主維修資金個(gè)人賬戶利息，進(jìn)而導(dǎo)致資金在未上繳代管部門期間資金價(jià)值直接縮水，嚴(yán)重侵害了廣大業(yè)主的權(quán)益。

四是各地市不同程度地存在維修資金未交、欠交、少交等問(wèn)題。由于部分城市在地方維修資金管理辦法和細(xì)則中對(duì)于業(yè)主不交、欠交等行為沒(méi)有明確的行政處罰措施，缺乏有效的制約手段，同時(shí)由于原建設(shè)部1998年與住建部2008年的政策文件中對(duì)商品住宅維修資金交存方式的規(guī)定進(jìn)行了調(diào)整，各地在已售公有住房提取維修資金方面與上級(jí)政策銜接不充分等原因，導(dǎo)致維修資金歸集不到位。

五是住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施取得的公共收益未納入維修資金滾存使用。根據(jù)《管理辦法》相關(guān)規(guī)定，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所得收益，除業(yè)主大會(huì)另有決定外，應(yīng)轉(zhuǎn)入維修資金滾存使用。大部分城市在地方維修資金管理辦法和細(xì)則中未對(duì)小區(qū)公共收益的歸屬進(jìn)行明確規(guī)定，導(dǎo)致公共收益沒(méi)有納入住宅維修資金滾存使用，減少了該項(xiàng)資金的歸集途徑，影響了資金交存規(guī)模。

六是個(gè)別地市在維修資金使用、存儲(chǔ)過(guò)程中存在高風(fēng)險(xiǎn)與不規(guī)范行為。如地方財(cái)政部門挪用維修資金、地方維修資金代管部門出借資金給其他單位、在維修資金增值收益中列支管理費(fèi)用、將維修資金在銀行間隨意轉(zhuǎn)存等，導(dǎo)致資金存在一定安全風(fēng)險(xiǎn)。

七是維修資金使用率偏低。部分城市維修資金的使用便捷性不高，使用程序復(fù)雜，應(yīng)急維修事項(xiàng)范圍狹窄，申請(qǐng)時(shí)間較長(zhǎng)。同時(shí)，《管理辦法》中“雙三分之二”業(yè)主同意的規(guī)定也增加了使用難度，影響了資金使用效率。

八是維修資金續(xù)交困難。雖然《管理辦法》在第十七條中提出“續(xù)交”的概念，但是并未明確規(guī)定維修資金續(xù)交標(biāo)準(zhǔn)、方式和不履行續(xù)交義務(wù)的強(qiáng)制性措施，導(dǎo)致各地市在制定相應(yīng)的維修資金續(xù)交細(xì)則時(shí)缺乏明確的政策依據(jù)，政策與基層實(shí)際工作缺乏有效銜接，續(xù)交工作難以開展。

九是維修資金監(jiān)管體制不完善。有些地市沒(méi)有成立專門的管理機(jī)構(gòu)，管理力量薄弱，導(dǎo)致相關(guān)體制不完善。

十是在基層實(shí)踐工作中維修資金管理主體地位缺失。雖然《管理辦法》中對(duì)維修資金管理主體做出了明確規(guī)定，“在業(yè)主大會(huì)成立前，由相關(guān)政府部門代管；業(yè)主大會(huì)成立后，可以將所屬物業(yè)小區(qū)的維修資金劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)開立的銀行專戶”，然而在實(shí)踐工作中，由于我國(guó)業(yè)主自治管理水平的落后，業(yè)主自治意識(shí)、公共意識(shí)薄弱，對(duì)業(yè)主委員會(huì)缺乏信任，業(yè)主委員會(huì)成立數(shù)量較少等多方面原因，致使業(yè)主這一資金管理主體在維修資金管理過(guò)程中的地位缺失，間接導(dǎo)致維修資金使用不便，續(xù)交工作難以開展，使用過(guò)程監(jiān)督力度不夠等問(wèn)題的發(fā)生。

十一是相關(guān)政策法規(guī)亟須修訂。2007年出臺(tái)的《管理辦法》已經(jīng)不能滿足當(dāng)今維修資金管理發(fā)展的需要。尤其是在2020年《中華人民共和國(guó)民法典》頒布實(shí)施后，亟須對(duì)現(xiàn)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》《管理辦法》進(jìn)行修訂完善。

現(xiàn)有保值增值方式分析

依據(jù)《管理辦法》第二十六條和第二十七條相關(guān)規(guī)定，維修資金目前僅有兩種保值增值方式：銀行存款和購(gòu)買國(guó)債。因2012年人民銀行出臺(tái)了憑證式國(guó)債僅面向個(gè)人投資者，機(jī)構(gòu)不允許購(gòu)買或持有的規(guī)定，因此通過(guò)購(gòu)買國(guó)債實(shí)現(xiàn)保值增值的方式難以實(shí)施，維修資金保值增值渠道僅剩銀行存款一種，渠道狹窄單一，不利于資金保值增值工作的推進(jìn)。

現(xiàn)以濟(jì)南市維修資金保值增值工作推進(jìn)過(guò)程為例分析，在保證資金安全性與流動(dòng)性的前提下，施行了以下幾種舉措：

自2012年開始，濟(jì)南市維修資金代管部門開始實(shí)行以活期存款、協(xié)定存款、一年期定期存款、二年期定期存款、三年期定期存款、五年期定期存款這六種方式進(jìn)行組合存款，多種存款方式有效結(jié)合，調(diào)整了以前單一的存款結(jié)構(gòu)，有效提高了增值收益。

2016年結(jié)合國(guó)家推進(jìn)利率市場(chǎng)化等金融政策的調(diào)整，濟(jì)南市維修資金代管部門積極與人民銀行溝通聯(lián)絡(luò)，及時(shí)了解利率浮動(dòng)變化政策，督促各維修資金承辦銀行對(duì)維修資金存款利率上浮，以實(shí)現(xiàn)更高存款收益。

2018年濟(jì)南市成立了住宅專項(xiàng)維修資金管理委員會(huì)，為進(jìn)一步加強(qiáng)維修資金歸集使用與安全管理，防范資金存儲(chǔ)和決策風(fēng)險(xiǎn)提供了有力的組織和制度保障。

2019年起濟(jì)南市維修資金代管部門開始嘗試存儲(chǔ)大額存單，大額存單與同等期限定期存款相比，利率較高，進(jìn)一步擴(kuò)大了增值收益。

2022年起，濟(jì)南市維修資金代管部門加密了資金存儲(chǔ)工作頻次，每季度末對(duì)活期存款轉(zhuǎn)存定期，提高了資金增值效果。

截至2022年年底，濟(jì)南市維修資金余額260多億元，累計(jì)實(shí)現(xiàn)增值收益近40億元，收益全部分配到業(yè)主維修資金個(gè)人賬戶。但囿于《管理辦法》有關(guān)規(guī)定，資金保值增值方式只能局限于銀行存款一種渠道內(nèi)，限制了資金增值效果，亟待國(guó)家從法律制度的宏觀層面有所突破，拓寬現(xiàn)有保值增值渠道。

維修資金管理工作提升建議

一、完善法律制度體系，深化管理體制改革

結(jié)合《中華人民共和國(guó)民法典》頒布實(shí)施，維修資金管理相關(guān)的行政法規(guī)、部門規(guī)章需立改廢釋這一契機(jī)，爭(zhēng)取將《管理辦法》提升到立法高度，提高其權(quán)威性和約束力，為維修資金制度提供夯實(shí)的法律基礎(chǔ)。同時(shí)，《管理辦法》在修訂時(shí)應(yīng)汲取制度施行20余年的經(jīng)驗(yàn)，剖析各地市管理實(shí)踐工作中的問(wèn)題與難點(diǎn)，從實(shí)踐方面細(xì)化完善維修資金管理過(guò)程中各環(huán)節(jié)的操作制度。

在美國(guó)、德國(guó)、日本等西方國(guó)家，房屋的維修管理完全是市場(chǎng)化操作，而在我國(guó)，雖尚未具備完全市場(chǎng)化的條件，但隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展，順應(yīng)國(guó)家政府機(jī)構(gòu)改革的時(shí)勢(shì)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，政府部門應(yīng)扭轉(zhuǎn)大包大攬的固有觀念，簡(jiǎn)政放權(quán)，發(fā)揮業(yè)主自治效用，培育維修資金管理的市場(chǎng)機(jī)制體系，尤其是在資金保值增值方面，應(yīng)通過(guò)合理引導(dǎo)，有效監(jiān)督，讓維修資金保值增值工作逐漸走上市場(chǎng)化、金融化的運(yùn)行軌道。

二、設(shè)立績(jī)效目標(biāo)管理，構(gòu)建內(nèi)部控制體系

現(xiàn)實(shí)情況下，政府部門代管維修資金的方式仍將持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，為能更科學(xué)地管理維修資金，政府部門應(yīng)設(shè)立全面的績(jī)效目標(biāo)，建立管理考核機(jī)制，調(diào)動(dòng)工作人員積極性，提高管理效率，推動(dòng)管理水平的提高。

同時(shí)，更要梳理維修資金各項(xiàng)管理工作流程，識(shí)別內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)，細(xì)化內(nèi)部控制措施，結(jié)合財(cái)政部2021年開始執(zhí)行的《住宅專項(xiàng)維修資金會(huì)計(jì)核算辦法》，以財(cái)務(wù)管理工作為抓手，建立統(tǒng)一規(guī)范的維修資金會(huì)計(jì)核算制度，構(gòu)建完善的內(nèi)部控制體系。

三、內(nèi)外監(jiān)督有效結(jié)合，建立健全監(jiān)督機(jī)制

維修資金監(jiān)督機(jī)制的建立應(yīng)當(dāng)以全方位監(jiān)督為方向，內(nèi)部審計(jì)和外部監(jiān)督有效結(jié)合，發(fā)揮其1+1﹥2的合力作用。一是在維修資金代管部門內(nèi)設(shè)立獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，同時(shí)可以聘請(qǐng)第三方審計(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，建立年度審計(jì)制度，對(duì)維修資金的交存、使用、保值增值、會(huì)計(jì)核算等內(nèi)容進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)結(jié)果通過(guò)新聞媒體、政府部門微信公眾號(hào)等方式向社會(huì)公示，接受社會(huì)監(jiān)督，提升維修資金管理透明度。二是維修資金代管部門應(yīng)與財(cái)政部門加強(qiáng)溝通聯(lián)絡(luò)，明確財(cái)政部門的監(jiān)管責(zé)任，使其切實(shí)參與到維修資金的管理與監(jiān)督工作中，加強(qiáng)財(cái)政部門的監(jiān)管作用，加大監(jiān)督力度。三是深入社區(qū)，與社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)作，廣泛地宣傳維修資金相關(guān)政策，普及維修資金管理知識(shí)，提高業(yè)主自治意識(shí)，發(fā)揮廣大業(yè)主的外部監(jiān)督作用。

四、緊跟互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代發(fā)展，搭建現(xiàn)代化系統(tǒng)平臺(tái)

維修資金體量巨大、數(shù)據(jù)繁多，為提高管理工作效率，保證數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，維修資金代管部門應(yīng)緊跟互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代發(fā)展步伐，順應(yīng)大數(shù)據(jù)時(shí)代的潮流，運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)手段，積極推動(dòng)業(yè)務(wù)系統(tǒng)升級(jí)，搭建現(xiàn)代化管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)管理的自動(dòng)化、智能化。

綜上所述，筆者認(rèn)為，為了規(guī)范維修資金管理，提升管理水平，解決維修資金保值增值難度高、收益不足等難題，切實(shí)發(fā)揮維修資金的民生保障效用，必須突破固有觀念的束縛，從法律制度的宏觀層面出發(fā)，煥發(fā)維修資金制度新的蓬勃生機(jī)。

（作者單位：濟(jì)南市保障性住房服務(wù)中心）