房貸政策再出組合拳

唐郡

住房金融新政取消了全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率的下限。圖/IC

中國購房門檻繼續(xù)下降。

5月17日，中國人民銀行（下稱“央行”）聯(lián)合國家金融監(jiān)督管理總局等部門，發(fā)布房地產(chǎn)金融政策組合拳，助力房地產(chǎn)市場促增量、化存量。

一是優(yōu)化住房金融政策。央行宣布取消全國層面房貸利率政策下限；下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點(diǎn)；下調(diào)住房貸款最低首付比例5個百分點(diǎn)。

“預(yù)計新政策將帶動絕大多數(shù)城市取消房貸利率下限。”據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，政策落地后，大多數(shù)城市房貸利率可能下降0.3個至0.4個百分點(diǎn)，而首付比例的下調(diào)可降低居民購房門檻，有助于提振住房消費(fèi)。

二是助力盤活商品房庫存。央行宣布，創(chuàng)設(shè)3000億元保障性住房再貸款，激勵引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已經(jīng)建成未出售商品房用作保障性住房。據(jù)測算，央行本次按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

“央行本次調(diào)整房貸政策，是對4月末中央政治局會議‘統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施要求的貫徹落實(shí)和及時響應(yīng)。”市場人士分析稱，首付比例和利率政策下限調(diào)整對增量住房會體現(xiàn)明顯效果，新增的再貸款工具重點(diǎn)聚焦于支持市場消化存量房產(chǎn)，是有效盤活存量市場的關(guān)鍵。

“近期日本在收緊貨幣政策方面表現(xiàn)糾結(jié)，很大程度上是由于長期受到低通脹的困擾，歷史的陣痛對政策決策掣肘較大。我國若要扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場預(yù)期，當(dāng)前采取力度較大的措施是很有必要的。”前述市場人士補(bǔ)充道。

促增量：房貸利率下限取消，首付比例低至15%

全國多數(shù)城市購買首套住房的居民有望享受15%的首付比例和低于3.75%的房貸利率。

5月17日，央行等金融管理部門發(fā)布三項(xiàng)舉措，優(yōu)化住房金融政策。

一是取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。在此基礎(chǔ)上，各地可按照因城施策原則，自主確定是否設(shè)置城市下限。

此前，全國層面首套和二套住房利率政策下限分別為不低于相應(yīng)期限LPR（貸款市場報價利率）減20個基點(diǎn)和LPR加20個基點(diǎn)。按照當(dāng)前的利率水平，首套、二套房貸利率全國下限分別為3.75%和4.15%。

公開信息顯示，2022年12月，央行建立首套房貸利率動態(tài)調(diào)整機(jī)制，地方政府可根據(jù)該機(jī)制自主選擇是否取消當(dāng)?shù)胤抠J利率下限，實(shí)際上早已開始了有條件的取消實(shí)踐。截至今年4月末，全國343個城市中已有67個取消了首套房貸利率下限。

“適時取消房貸利率政策下限，房貸利率方面將更多體現(xiàn)市場機(jī)制的自我調(diào)節(jié)作用。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，“此次政策調(diào)整體現(xiàn)了央行推動利率市場化的清晰思路，也表明央行持續(xù)推動金融機(jī)構(gòu)市場化定價能力的決心。”

據(jù)測算，政策落地后，大多數(shù)城市房貸利率可能下降0.3個至0.4個百分點(diǎn)，也就是說大多數(shù)城市房貸利率將進(jìn)入“3”時代。以購買首套住房為例，按照100萬元貸款、30年期限、等額本息還款方式計算，總利息支出可減少7萬余元。此外，改善型需求住房的利息支出將減少更多。

二是下調(diào)公積金貸款利率。自5月18日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

三是下調(diào)首套、二套房貸首付比例。對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。在此基礎(chǔ)上，地方可按照因城施策原則，自主確定轄區(qū)各城市首付比例下限。

這是近期央行第二次調(diào)整房貸首付比例。

2023年8月，央行將全國層面最低首付比例政策統(tǒng)一為首套房20%、二套房30%。各地在此基礎(chǔ)上，因城施策自主決定政策下限。目前，除北上廣深等八個城市外，其他城市均已選擇執(zhí)行20%、30%的全國底線政策。

據(jù)中原地產(chǎn)研究院測算，之前全國重點(diǎn)城市首套房首付比例平均值為24%。具體看，此類城市首付比例主要分為兩檔，即30%和20%。“全國大部分是20%，少數(shù)是30%。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

據(jù)了解，央行選擇在此時點(diǎn)優(yōu)化住房金融政策，也有支持信貸平穩(wěn)增長方面的考慮。近日，央行發(fā)布的4月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月社會融資規(guī)模增量為-1987億元，為2005年以來首次錄得負(fù)值。“央行此時出臺優(yōu)化住房金融政策，在提振市場信心，改善預(yù)期的同時，也有繼續(xù)穩(wěn)住金融數(shù)據(jù)的效果。”市場分析人士稱。

化存量：3000億元再貸款支持地方收購商品房

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年前四個月，全國新建商品房銷售面積29252萬平方米，同比下降20.2%，其中住宅銷售面積下降23.8%。截至4月末，全國商品房待售面積達(dá)到74553萬平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售面積增長24.5%。

近段時間以來，商品房庫存不斷攀升，受到各界高度關(guān)注。在5月17日召開的全國切實(shí)做好保交房工作視頻會議上，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理何立峰表示，“商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。”

同日，央行宣布創(chuàng)設(shè)保障性住房再貸款，按照“政府主導(dǎo)、市場化運(yùn)作”的思路，由央行提供低成本再貸款資金，激勵21家全國性銀行機(jī)構(gòu)按照市場化原則，向城市政府選定的地方國有企業(yè)發(fā)放貸款，支持以合理價格收購已建成未出售商品房，用作保障性住房。

據(jù)悉，保障性住房再貸款額度為3000億元，利率1.75%，期限一年，可展期四次。銀行按照自主決策、風(fēng)險自擔(dān)原則發(fā)放貸款。央行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

據(jù)央行副行長陶玲介紹，本次保障性住房再貸款政策包括四大要點(diǎn)：

一是收購對象嚴(yán)格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售的商品房，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。

二是收購主體由城市政府選定，但被選定的地方國企及所屬集團(tuán)不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得是地方政府融資平臺，同時應(yīng)具備銀行授信要求和授信空間，收購后迅速配售或租賃。

據(jù)悉，地方國企的收購資金將通過租賃經(jīng)營收入和未來售房收入回收，確保商業(yè)可持續(xù)，不增加地方政府隱性債務(wù)。

三是收購的商品房用途限定為保障性住房配售或租賃。

四是秉承自愿參與原則，地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、收購主體、21家全國性銀行、符合保障條件的工薪群體等參與各方均可自主決定是否參與。交易價格由各方平等協(xié)商。

陶玲表示，保障性住房再貸款工具的創(chuàng)設(shè)實(shí)施有利于實(shí)現(xiàn)多重目標(biāo)：一是加快存量商品房去化，推動商品房市場去庫存；二是加快保障性住房供給；三是助力保交樓和“白名單”機(jī)制。

“當(dāng)前房企面臨的一大問題是現(xiàn)金流不足，通過保障性住房再貸款支持，房企出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項(xiàng)目續(xù)建，而在建項(xiàng)目回籠資金確定性增強(qiáng)后，將有更多項(xiàng)目滿足城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制條件，形成良性循環(huán)，改善房企資金狀況。”一位業(yè)內(nèi)人士稱。

“在新工具支持下，地方國企可以成為市面商品房新買主，打通市場循環(huán)。”一位市場專家建議，“從更長期來考慮，未來土地等資產(chǎn)都可以作為盤活資產(chǎn)的對象。”

值得注意的是，此番創(chuàng)設(shè)的新工具也是對此前租賃住房貸款支持計劃的延續(xù)。2023年1月，央行曾設(shè)立1000億元租賃住房貸款支持計劃，在重慶、濟(jì)南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津八個城市開展試點(diǎn)，支持批量收購存量住房用于擴(kuò)大租賃住房供給。

“一年多來，試點(diǎn)在八個城市有序落地，商業(yè)可持續(xù)的租賃經(jīng)營模式初步形成，為消化存量住房發(fā)揮了積極作用。統(tǒng)籌考慮政策銜接，我們將租賃住房貸款支持計劃并入保障性住房再貸款政策中管理，將在全國范圍全面推廣。”陶玲表示。