點金爛尾樓

《重組與突破》

黃奇帆 著

中信出版集團

2024年4月

2001年10月12日，星期五，是我到任重慶市副市長的日子。當時的重慶，GDP（國內生產總值）僅1900多億元，財政收入不到200億元，正處在底子薄、矛盾多、任務重的發展“破冰期”。

一座爛尾樓，36次上訪

重慶市委、市政府毗鄰辦公。報到當天，我路過市委大院，只見門口圍著兩三百人，黑壓壓一片，明顯是上訪的。把自己安頓好后，我順口問了一句：“這些上訪群眾是從哪里來的？”馬上有人回答：“是地鐵中心花園的上訪者。”

過了大約一個月，我正在單位辦公，忽然聽到市政府門口吵吵鬧鬧。一打聽，還是地鐵中心花園的上訪者。事情已經過去一個月了，怎么還沒解決？于是，我把當時分管穩定的辦公廳副主任叫到辦公室。他說：“這個地鐵中心花園是1992年開建的房地產項目，包括高層住宅、寫字樓和商鋪。1997年，由于開發商資金鏈斷裂，成了爛尾樓，1000多戶居民的錢套在里面。為了討說法，隨后四年里，他們36次到市委、市政府上訪。市政府有關副市長、秘書長，大大小小的協調會開了不下20次，大家都感覺很棘手，拿不出有效的解決方案，只能暫時把老百姓勸回家。可問題得不到解決，過一段時間老百姓又會來，如此反復，成了老大難。”

聽了他的簡要介紹，我初步判斷，這是一起爛尾樓壞賬造成的信訪積案，就接著問：“按照你掌握的情況，這個項目是否存在嚴重的資金‘跑路，就是開發商有沒有拿銀行貸款去炒股、賭博，造成項目虧空？構不構成刑事案件？”這位同志回答：“開發投資量與實物量大體平衡，開發商的資金基本沉淀在項目上了。”

我當即決定：“你通知項目相關單位，包括銀行、施工單位、房管局、重慶市建設委員會（簡稱市建委），還有法院、公安等方面的同志，今晚七點半開會，我先聽聽情況。”晚上我一進會議室，就看見房間里滿滿當當坐了70多個人。我之前只是說“相關單位”，怎么會有那么多相關單位？原來這件事前后協調了20多次，各方面的單位、部門都攪了進來，全成了相關單位。見狀，我就讓大家分別發言，報告地鐵中心花園糾紛的來龍去脈。

原來，地鐵中心花園的開發商是個小老板，玩的是“空手道”，其本身資本金不足，完全靠負債造樓。這個項目位于解放碑，建筑總面積近10萬平方米。1992年，重慶工程造價比沿海地區低得多，每平方米僅2000多元，整個項目建完要花2億多元。這個小老板是怎么運作的呢？

首先，征地動遷要補償。他跟居民說：“暫時先不補償，你們到親戚朋友家里借住，等三年后房子造好了，我給你們分新房。三年過渡期里，我每年再給你們動遷費15%的高利息。”既然有錢拿，將來還能住新房，那么動遷居民自然樂意。而且，最初三年，大家確實拿到了高利息，所以相安無事。

其次，工程建設要花錢，他就用土地作為抵押向銀行貸款。銀行答應貸給他1.64億元，但要求利息必須是15%，而且放款之初就扣一年利息，即2400多萬元，這就是俗稱的“砍頭債”。他饑不擇食，當即答應，從銀行拿到了1.4億元。

最后，還差6000多萬元，他就搞售房返租，承諾20%的回報率，這實際上是一種變相的非法集資。于是，800多戶購房者上了套。

等勉強湊夠了2億元，他就開工搞建設。但房子剛剛建到七八層時，建筑施工就用了1億多元，而支付給動遷群眾、售房返租戶和銀行的高利息，又用去幾千萬元，因此資金很快就見底了。1997年，銀行見開發商連續兩年都不能還本付息，遂起訴到法院，申請凍結資產。這樣一來，開發商徹底變成了窮光蛋。老百姓的高利息沒了著落，就找他算賬。后來發現找他沒用，就開始到政府上訪。這個項目涉及1000多戶老百姓，3000多人，每次只要出動10%，就是300多人，足夠“包圍”市政府了。因此，1998年以后，關于地鐵中心花園的集訪就沒間斷過。

其實，這件事性質很明確，就是項目業主騙了百姓、坑了銀行。按照慣常思維，有兩種辦法。一是把開發商控制住，強制開發商還錢。但現在開發商沒有錢，抓了也沒用，死扣還是解不開。二是為了社會穩定，政府出錢兜底。但當年市級預算內財政收入還不到100億元，財政本來就吃緊，沒錢兜底。再說，政府有錢也不能這么做，因為這么做毫無道理。既然兩條路都走不通，事情就僵住了。

打破僵局只能靠重組

我邊聽大家發言，邊思考。地鐵中心花園位于重慶最好的地段，如果10萬平方米的房子能建造好，當時可以賣出4億多元，是物有所值的。但問題是，開發商東拼西湊的2億多元，其中一半以上付了各種高利息，現在還拖欠銀行貸款本金1.64億元、拆遷戶補償款和售房返租戶購房款1.2億元、施工單位工程款3000萬元，加上1997年以后拖欠的銀行利息和老百姓的利息、租金6000多萬元，總共是約3.7億元。同時，要建好房子，后續還得花6000萬元。如果有人接手，總計需要投入4.3億元，而房子賣完大體可以回收4億多元，基本沒的賺，哪有人肯干？

重組追求的是多方共贏，任何一方的利益嚴重受損，重組都推不動。具體到這個項目，戰略重組者是“救生員”，即便不求賺大錢，起碼也要有利可圖。按照這樣的邏輯，我提出了解決方案。

第一，銀行貸款本金要收回，但高利息取消。面對空手套白狼的房地產商，銀行違規放高利貸，搞的還是“砍頭債”，本身運作就不規范，理應予以糾正。而且，為了維護社會穩定，拍賣爛尾樓所得的款項要優先清償老百姓和工程隊的欠賬。那樣，銀行1.64億元貸款的本金清償率可能低于10%。所以，我告訴銀行，這個企業是個“要飯”的企業，如果重組，銀行還有可能收回本金和國家法定的正常利息，就別指望收取高利息了。那天，銀行接受了100%還本保息的方案。

第二，拖欠施工單位的3000萬元工程款必須如數償還，否則就會出現欠薪連環套。對此，施工單位當然滿意。

第三，足額償還老百姓的1.2元補償款和購房款，但15%-20%的高利息不能作數。按照中央治理金融“三亂”的清償政策，對售房返租戶只能還本。拆遷戶則按照補償款加銀行法定利息來清償。因此，如果老百姓曾經有三年收到過15%-20%的利息，那么必須從補償款里抵扣回來。總體上，歸還老百姓的部分，連本帶息大概是1億元。

這三個減法算下來，項目債務就由3.7億元“消腫”為2.1億元。戰略重組者只需支付2.1億元就能拿到產權，之后再花6000多萬元把房子建好，總成本也不過2.7億元。而建好的房子出售時，應該可以賣到3億-4億元，總體上有利可圖，重組者自然就有動力。

重組思路定了，下一步最重要的是找人接盤。按理說，處理爛尾樓有利可圖，如果有民營企業老板愿意挑頭，肯定首先讓民營企業來做。但當時沒人相信爛尾樓里有“黃金”，都認為這是“燙手山芋”，避之唯恐不及。

其實，這樣一個矛盾多、問題復雜的爛攤子，也只有讓國有企業來接盤才能“普度眾生”。當時，重慶市城市建設投資（集團）有限公司（簡稱城投公司）的負責人就坐在我對面。我對他說：“這2.1億元你出，明天就把樓盤接過去，春節前先還掉欠1000多戶老百姓的1億元。”這位負責人聽了我的指令，看起來很驚訝，明顯不愿意 這趟渾水。他說：“黃市長，你不了解情況”我打斷他的話：“過去不了解，現在了解了，你按指令辦就行了！”他本來還想說什么，聽我這么一說，面對我這個新來的副市長，也不好再開口。短短一個多小時，我就做出這樣的決定，現在回想，當時很多人肯定覺得這個決定是輕率的，甚至是荒唐的。

結局皆大歡喜

這件事是2001年11月中旬定下來的。在隨后的一個多月里，欠老百姓的1億元被陸續分發到了1000多戶老百姓手中。2002年1月，我印象中正好是重慶市人民代表大會閉幕的時候，地鐵中心花園的拆遷戶再一次來到市政府。他們送來了一塊匾，感謝市政府幫他們討回公道。這是他們最后一次來訪，這件事從此風平浪靜。

后來的事情還有一點戲劇性。實際上，城投公司并沒有真的掏出2.1億元現金。清償老百姓的1億元，當然是城投公司直接掏腰包。然而，欠銀行的8000多萬元，由于債務主體變更了，銀行對城投公司這個新業主很有信心，不急于馬上收回貸款本金，甚至還愿意再借給城投公司幾千萬元，幫助其把樓建造好，城投公司可以等房屋銷售變現以后再還錢給銀行。拖欠建筑施工單位的3000萬元工程款，由于施工單位不著急要錢，只要求繼續承建工程，這樣施工單位最后拿到的錢遠不止3000萬元。所以，城投公司真正需要立馬掏腰包的，就是給老百姓的1億元。城投公司通過處置這個爛尾樓項目，還賺了一筆錢。最后，這成了一件皆大歡喜的事情。

這樣一個具體的重組操作，解決了一個久拖未決的信訪積案，既給市委、市政府分了憂，又指揮國有投資平臺救苦救難，表現出了應有的擔當。其實，當時像地鐵中心花園這樣的爛尾樓，重慶主城就有70多座，都是難啃的“硬骨頭”。自此，國有企業開始介入爛尾樓處置。當看到國有企業處理了十多座爛尾樓后，民營企業也發現爛尾樓并不都是“燙手山芋”，處置過程中也有“黃金”，于是紛紛跟進，后來就連一些外資企業如摩根士丹利也介入進來。在此后的兩三年里，重慶的爛尾樓通過債務重組被快速消化，最后變成了一處處亮麗的城市風景。

（本文摘自《重組與突破》；編輯：許瑤）