養(yǎng)老金融新解法

五礦國際信托養(yǎng)老信托課題組

研究背景與意義

以房養(yǎng)老概念系20世紀90年代從國外引進，2003年有業(yè)內(nèi)人士建議在中國發(fā)展住房反向抵押貸款，2006年全國兩會期間與會代表相關(guān)議案提出要在我國推行以“倒按揭”①為主要表現(xiàn)方式的以房養(yǎng)老模式。簡單來講，以房養(yǎng)老是指老年人為實現(xiàn)自身養(yǎng)老的目的，通過一定的市場化機制、運用金融或非金融工具將所持不動產(chǎn)提前轉(zhuǎn)換為流動資金，可以更充分發(fā)揮房產(chǎn)養(yǎng)老功能的一種方式。

住房反向抵押貸款則是以房養(yǎng)老模式中的一個類別，是一種金融工具。狹義上的以房養(yǎng)老主要指住房反向抵押貸款模式，該模式本質(zhì)為以房產(chǎn)抵押獲取現(xiàn)金流、同時兼具養(yǎng)老保障功能的一種復雜金融產(chǎn)品，由老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險等金融機構(gòu)，金融機構(gòu)對投保人的年齡、預計壽命、房屋的現(xiàn)值和未來的增值折舊等情況進行綜合評估后，將其房屋的價值化整為零，以一定比例分攤到老年人預期壽命年限中，按月份、年度或者一次性給付等方式支付現(xiàn)金給老年人，用于補貼晚年的養(yǎng)老生活。

近年來，國家高度重視老齡化問題的應(yīng)對，制定老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃，積極推進養(yǎng)老保障體系建設(shè)工作，目前已形成由“養(yǎng)老三支柱”組成的基本養(yǎng)老體系。面對老齡化加速的巨大挑戰(zhàn)，對比其他一些經(jīng)濟體，我國現(xiàn)有的養(yǎng)老保障體系建設(shè)尚不均衡，保障功能尚不完備，第一支柱與第二支柱存在覆蓋率相對較低、補充保障功能有待進一步加強等現(xiàn)實問題，無法滿足人口老齡化所需的多維度服務(wù)與保障需求；從國際視角來看，由居民自愿開展、以市場化方式運作的第三支柱是擴大養(yǎng)老金規(guī)模，加快健全社會養(yǎng)老保障體系的重要一環(huán)。可見，大力發(fā)展養(yǎng)老第三支柱，對于緩解居民養(yǎng)老壓力，構(gòu)建完善的養(yǎng)老保障體系具有重要意義。

我國以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的實施現(xiàn)狀

以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)在我國尚屬新型業(yè)務(wù)，從早期地方性的探索嘗試，到后期全國范圍內(nèi)的老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點工作，整體業(yè)務(wù)發(fā)展仍處在自發(fā)性摸索與試點操作階段，距離域外成熟的業(yè)務(wù)模式仍存在較長的一段路程。

2003年時任中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司總裁孟曉蘇提議設(shè)立“反向抵押貸款”保險。2004年原中國保監(jiān)會提出以人壽保險的方式計劃實行以房養(yǎng)老。隨后幾年包括南京、上海、北京等在內(nèi)的個別城市開始進行區(qū)域性探索。2011年，在全國政協(xié)“大力發(fā)展我國養(yǎng)老事業(yè)”的提案辦理會上，以房養(yǎng)老的概念再次引發(fā)關(guān)注。可見，以房養(yǎng)老在進入中國市場的前幾年一直處在政策研究和嘗試的探索初期。

2014年6月，原中國保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點的指導意見》，正式提出在北京、上海、廣州、武漢四個城市開展以房養(yǎng)老險養(yǎng)老保險試點，標志著以房養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)試點階段正式開始。2016年試點時間延長，試點范圍擴大至各直轄市、省會城市、計劃單列市以及江蘇、浙江、山東、廣東等部分地級市。2018年8月8日，原中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于擴大老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險開展范圍的通知》，明確將以房養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)推廣至全國范圍。至此，以保險為載體的以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)開始進入全國推廣階段。

總體而言，以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)在我國起步較晚，從業(yè)務(wù)試點及實施效果來看，其概念雖廣受熱議，政府也不斷推出相關(guān)政策支持，但目前業(yè)務(wù)規(guī)模較小，尚未形成有效的長期發(fā)展模式，也尚未達到全國推行的市場效果。

早期地方性模式

“以房換養(yǎng)”——南京“湯山溫泉留園老年公寓”。我國最早進行以房養(yǎng)老實踐的是2005年南京湯山溫泉留園老年公寓推出的“以房換養(yǎng)”模式。在該模式下，60周歲及以上的老年人可以將位于南京市且面積不低于60平米的不動產(chǎn)住宅抵押給養(yǎng)老公寓，并與公寓訂立書面合同。參與項目的老年人完成房產(chǎn)抵押及公證手續(xù)后，可享有與其房屋價值相匹配的養(yǎng)老公寓入住服務(wù)。在該模式下，老年人在世期間養(yǎng)老公寓僅獲得其房屋的使用權(quán)，老年人去世之后，抵押房屋的所有權(quán)方可轉(zhuǎn)移至養(yǎng)老公寓（見圖1）。

由于該養(yǎng)老公寓為民營企業(yè)，其社會公信力相對不足，政府的相關(guān)配套政策及補貼也非常有限。南京的“以房換養(yǎng)”模式缺少成熟的發(fā)展條件，最終草草收尾。

“售房返租”——上海“以房自助養(yǎng)老”。南京模式推出之后，2007年上海緊接著推出賣房養(yǎng)老模式：上海市65周歲以上、擁有50平方米以上獨立產(chǎn)權(quán)房屋的老人，可以將房屋出售給上海市公積金管理中心，雙方訂立房屋買賣協(xié)議，約定公積金管理中心先一次性支付買房款項，后將房屋以低于市場水平的價格返租給老人。老人需一次性給付房屋租金，租期內(nèi)其余生活費用由公積金管理中心承擔（見圖2）。

上海的售房返租模式由政府組織，且不以營利為目的，具有明顯的社會公益特征。該模式設(shè)計簡單，僅圍繞老年人房產(chǎn)的買受及出租交易展開，涉及的法律關(guān)系簡單明了，同時也不改變老年人的居住環(huán)境，老年人接受度相對較高。但該模式未能引入養(yǎng)老所需的相關(guān)服務(wù)，且規(guī)模化復制對于政府支持能力的要求極高，故未能實現(xiàn)全國性推廣。

“委托租賃養(yǎng)老”——北京石景山“養(yǎng)老房屋銀行”。2007年北京首個“養(yǎng)老房屋銀行”項目在石景山區(qū)正式實施。該項目由北京市工商聯(lián)、石景山區(qū)委宣傳部、區(qū)民政局共同主辦，60歲以上老年人向養(yǎng)老機構(gòu)提出申請，即可啟動“養(yǎng)老房屋銀行”。辦理業(yè)務(wù)的老年人可以入住養(yǎng)老社區(qū)，并委托相關(guān)機構(gòu)將原住房對外出租，租金可抵扣養(yǎng)老社區(qū)入住費用，同時還可享受養(yǎng)老機構(gòu)和中介機構(gòu)向老年人提供的費用優(yōu)惠政策。

該模式下老年人房屋產(chǎn)權(quán)不發(fā)生變更，老年人無需突破傳統(tǒng)觀念，也避免了因此可能引發(fā)的家庭矛盾。但由于老年人更換居住環(huán)境的意愿較低，對相關(guān)中介機構(gòu)也缺乏信任，該模式最終以失敗告終。

保險模式——幸福人壽“房來寶”

2015年3月，幸福人壽首開行業(yè)先河，推出首款以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品“幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”，該保險主要面向60至85周歲之間的老年人，保險公司根據(jù)房屋的評估價值，結(jié)合房屋折扣、長期預期增值、被保險人預期平均生存年限、利率、終身給付成本等因素確定保險的基本養(yǎng)老保險金額。老年人將房屋抵押給保險公司，并與保險公司辦理房屋抵押登記和公證手續(xù)，保險公司按固定頻率向老年人給付養(yǎng)老保險金。未來老年人身故后，保險公司按約定享有抵押房屋的處分權(quán)，老年人保險費通過房屋變現(xiàn)優(yōu)先償還（見圖3）。

根據(jù)2023年五礦信托家族辦公室與幸福人壽的現(xiàn)場訪談，幸福人壽“房來寶”已惠及北京、上海、廣州、武漢、南京、蘇州、大連、杭州、深圳等城市超過200余戶老人，累計發(fā)放養(yǎng)老金逾億元，人均月領(lǐng)取養(yǎng)老金近8000元。截至目前，幸福人壽是國內(nèi)唯一一家全面打通反向抵押業(yè)務(wù)全流程且仍在持續(xù)推進該項業(yè)務(wù)模式的保險公司。

從實際運行情況來看，“房來寶”承保集中在北上廣區(qū)域，對老年人的經(jīng)濟基礎(chǔ)、金融知識儲備、法律意識等有較高要求，尚未成為市場“主流”產(chǎn)品。此外，保險公司在該模式下承擔了較高風險，房屋長期價值波動風險、房屋估值及定價機制不健全等現(xiàn)實問題，也是制約其他保險公司積極參與其中的原因。

銀行模式——中信銀行“養(yǎng)老按揭”

2011年11月，中信銀行率先試點“養(yǎng)老按揭”貸款業(yè)務(wù)，貸款人條件為：年滿55周歲的老年人有多套房屋的，可將其中一套產(chǎn)權(quán)明晰的房屋抵押給銀行，房屋抵押期間不得再行轉(zhuǎn)讓、贈與或辦理繼承等。該項貸款為固定期限（最長不超過10年），若到期后借款人不能償還本金，銀行將處置抵押房產(chǎn)收回款項。銀行推出的養(yǎng)老貸款模式為固定期限，并不能有效匹配老年人的生命年限，同時僅適用于擁有多套住房的老年人，其本質(zhì)并不能為真正有需求的老年人提供覆蓋全生命周期的以房養(yǎng)老服務(wù)。此外，住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)相較于傳統(tǒng)貸款業(yè)務(wù)更加復雜，流程繁瑣且周期較長，自推出以來服務(wù)落地率較低，相關(guān)部門對于房產(chǎn)抵押及過戶業(yè)務(wù)也始終持謹慎態(tài)度，多種因素疊加制約了該模式的規(guī)模化發(fā)展。

通過信托架構(gòu)打通以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)模式的探討

在養(yǎng)老壓力與養(yǎng)老負擔日益加劇的當下，傳統(tǒng)養(yǎng)老方式已然無法充分滿足居民不斷提升的養(yǎng)老保障需要。以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)歷經(jīng)探索與嘗試，但尚未形成有效模式；在中國家庭財富中占比較高的房產(chǎn)類財產(chǎn)，仍未能成為老年人自在養(yǎng)老、安享晚年的后備引擎。信托公司如何發(fā)揮自身優(yōu)勢，以信托制度打通以房養(yǎng)老之路，是應(yīng)對老齡化問題的迫切需求，也是信托公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級的重要方向。

從過往的以房養(yǎng)老實踐中不難發(fā)現(xiàn)，在各類業(yè)務(wù)模式與行為邏輯之下，住房反向抵押模式相對較為主流，業(yè)務(wù)關(guān)系也最為復雜，已經(jīng)成為既往實踐中運行時間最長且相對規(guī)范的一種方式。但如前文所述，單純由銀行或保險公司主導的住房反向抵押養(yǎng)老模式存在諸多問題，譬如金融機構(gòu)的風險較大、房價波動問題，以及房屋處置階段可能發(fā)生的繼承糾紛等。2021年《民法典》實施后，提出了遺產(chǎn)管理人制度，規(guī)定了遺產(chǎn)管理人的基本職責；此外，也明確了居住權(quán)設(shè)立問題，在法律層面為上述問題的破局提出了新的方向。

以過往以房養(yǎng)老實踐為基礎(chǔ)，結(jié)合當前的養(yǎng)老問題現(xiàn)狀、市場環(huán)境、法律體系以及信托公司展業(yè)方向，本文試圖探討信托制度構(gòu)建下的以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)新模式。結(jié)合五礦信托家族辦公室養(yǎng)老信托專項小組的研究分析，筆者認為以信托關(guān)系銜接住房反向抵押產(chǎn)生的原始借貸關(guān)系，形成兩種法律關(guān)系的共生機制，發(fā)揮信托制度的獨特優(yōu)勢，同時結(jié)合遺囑制度，或?qū)⒊蔀橥黄苽鹘y(tǒng)住房反向抵押養(yǎng)老模式的新路徑。

以房養(yǎng)老信托模式的構(gòu)想

在該模式下，由老年人向銀行提出住房反向抵押申請，同時向信托公司提出信托設(shè)立申請，將產(chǎn)權(quán)明晰的房屋抵押給銀行，并約定信托有權(quán)獲得銀行發(fā)放的貸款資金，信托期限可設(shè)置為非固定期限，以覆蓋老年人（委托人）的生命周期。相關(guān)法律文件簽署生效后，由銀行將老年人的住房抵押貸款直接支付至信托，后續(xù)由信托公司根據(jù)信托文件的約定對信托財產(chǎn)進行管理及處分（見圖4）。

為進一步緩釋風險，該模式下由信托公司根據(jù)相關(guān)協(xié)議約定，以信托財產(chǎn)為標的房屋購買財產(chǎn)保險，應(yīng)對自然災(zāi)害或其他不可抗力對標的房屋可能帶來的毀損、滅失風險，降低金融機構(gòu)的展業(yè)難度。

在信托存續(xù)期內(nèi)，投資層面，信托公司可以發(fā)揮專業(yè)金融機構(gòu)的投資管理能力，采取穩(wěn)健型資產(chǎn)配置策略，充分考慮老年人的養(yǎng)老消費及分配需求，實現(xiàn)信托財產(chǎn)的保值增值；分配層面，信托可以提供固定分配、臨時分配、養(yǎng)老保障分配等定制化分配方案，匹配客戶的實際養(yǎng)老需求，提供靈活分配、費用代付等受托管理服務(wù)；服務(wù)層面，由信托公司整合優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)資源，打通供需兩端的信息壁壘，為老年人提供入住社區(qū)、醫(yī)療保障、臨終關(guān)懷、意定監(jiān)護可選擇的相關(guān)增值服務(wù)，能夠顯著擴充老年人可獲取的服務(wù)資源，進一步提升老年人的生活品質(zhì)。

未來委托人身故后，根據(jù)委托人生前設(shè)立并經(jīng)公證的遺囑，由遺產(chǎn)管理人配合相關(guān)機構(gòu)處置房產(chǎn)，實現(xiàn)房屋價值變現(xiàn)并進入信托，之后按照信托合同約定由受托人以信托財產(chǎn)為限優(yōu)先支付銀行貸款，剩余資金向委托人之繼承人（如有）進行分配。

功能與優(yōu)勢

應(yīng)用信托制度構(gòu)建的以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)模式有以下幾方面優(yōu)勢：一是立足委托人需求，以信托鏈接銀行與保險公司，各方分別在制度功能、資金融通、風險保障方面發(fā)揮相應(yīng)優(yōu)勢，形成以信托為載體的金融服務(wù)機制，為該模式的長期發(fā)展奠定基礎(chǔ)。二是發(fā)揮信托財產(chǎn)獨立性功能，明確了資金用于養(yǎng)老保障的專項目標，以及未來信托資金用于優(yōu)先支付銀行貸款的支付順序，能夠更加精準地實現(xiàn)老年人的養(yǎng)老目的，降低銀行端的貸款回收風險。三是結(jié)合遺囑制度與遺產(chǎn)管理人機制，提前規(guī)劃老年人身故后房產(chǎn)作為遺產(chǎn)的處置與資金歸集問題，進一步降低遺產(chǎn)處置過程中可能發(fā)生的繼承糾紛和其他操作風險，保障項目的順利運行。四是由信托搭建全生命周期養(yǎng)老服務(wù)體系，根據(jù)老年人的身體情況、經(jīng)濟實力、生活習慣等具體情況，提供專業(yè)化養(yǎng)老咨詢服務(wù)，譬如根據(jù)老年人的行為能力，匹配適合的居家護理服務(wù)或社區(qū)服務(wù)，為每一位老年人提供個性化養(yǎng)老解決方案，將房屋“盤活”后獲得的資金更有效地用于養(yǎng)老生活品質(zhì)提升，真正實現(xiàn)“老有所養(yǎng)，安心養(yǎng)老”。

潛在問題

值得注意的是，在目前的政策環(huán)境及法律體系下，該模式也存在一定的難點和優(yōu)化空間。一是老年人與銀行建立反向住房抵押貸款合同后，其基于合同而獲得貸款資金的這項“權(quán)利”，能否作為適格的信托財產(chǎn)設(shè)立信托，還需進一步論證。二是前文所述其他模式可能面臨的未來房產(chǎn)價值波動風險，在該模式下尚未有效解決，依然依賴于資產(chǎn)評估等配套能力的提升，或通過政府建立專業(yè)部門，進行房價調(diào)控、未來房屋價值差額補足等緩釋風險。三是老年人在該業(yè)務(wù)模式下一次性取得全部貸款資金，在貸款期限內(nèi)每年承擔全額資金的利息支付，一定程度上增加了老年人的貸款成本支出，需要政府部門協(xié)調(diào)給予貸款優(yōu)惠利率，如確保低于銀行按揭貸款利率。四是對于貸款資金用途是否合規(guī)問題，需要監(jiān)管部門從實質(zhì)上把握，本著投資回款終將用于養(yǎng)老目的觀點，允許對信托專戶中的閑置資金進行投資管理。五是以房養(yǎng)老從其理念根源出發(fā)，仍面臨著我國傳統(tǒng)養(yǎng)老習慣和消費觀念的阻力，與傳統(tǒng)“家”的概念存在一定背離，需要政府加強宣傳和引導，提高老年人對以房養(yǎng)老模式的認知度與接受度，或應(yīng)用《民法典》中居住權(quán)建立制度，嘗試將住房抵押關(guān)系轉(zhuǎn)化為保留居住權(quán)的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓關(guān)系，進一步提高老年人的接受程度。

我國發(fā)展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的對策建議

充分發(fā)揮政府主導作用

縱觀海外以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的發(fā)展歷程，不難看出大部分國家或地區(qū)的政府部門都直接參與甚至主導了該項業(yè)務(wù)在本地的發(fā)展。以美國為例，以房養(yǎng)老市場最為成熟，政府參與程度也最高，該類業(yè)務(wù)從私人部門主導到政府主導，從無序到有序的模式演進，也充分體現(xiàn)了政府對于成功發(fā)展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的重要作用。

以房養(yǎng)老通常橫跨多個業(yè)務(wù)領(lǐng)域，房屋價值評估、抵押、登記過戶等各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)及由此產(chǎn)生的各類法律問題復雜交錯，極大依賴政府的宏觀調(diào)控和政策支撐。現(xiàn)階段我國的信用體制和市場監(jiān)管尚不健全，如果沒有政府的介入、保護以及推動，很難形成良性的業(yè)務(wù)發(fā)展格局，也難以保障老年人以及相關(guān)參與主體的合法權(quán)益。因此，我國應(yīng)當充分借鑒國外的成功經(jīng)驗，加大政府在以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)中的參與力度，積極出臺相關(guān)配套政策，營造規(guī)范、有序的市場環(huán)境，提高以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的社會公信力與民眾認可度。

設(shè)立專業(yè)化運作機構(gòu)

區(qū)別于單一的房地產(chǎn)或金融業(yè)務(wù)，以房養(yǎng)老涉及多個業(yè)務(wù)領(lǐng)域，業(yè)務(wù)流程復雜，參與主體較多，若要走長期、規(guī)范化發(fā)展之路，離不開專業(yè)化機構(gòu)的統(tǒng)籌、保障以及監(jiān)督。例如，美國聯(lián)邦住房管理局在住房反向抵押貸款模式中提供了重要的擔保支持，有效降低了借貸雙方的風險；英國金融中心對以房養(yǎng)老市場的專項監(jiān)管，為民眾積極申請該項服務(wù)掃清了障礙。以房養(yǎng)老的開展是一個長期、動態(tài)調(diào)整的過程，我國應(yīng)當籌劃建立專業(yè)化機構(gòu)，助力對沖市場風險，監(jiān)督并規(guī)范市場行為，努力建設(shè)完善的以房養(yǎng)老服務(wù)體系。

加強金融監(jiān)管創(chuàng)新

以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的實施往往需要銀行、保險、信托等金融機構(gòu)的參與，為老年人提供房屋抵押、資金歸集與分配、投資管理等相關(guān)服務(wù)。此外，房屋估值、抵押擔保等環(huán)節(jié)離不開資產(chǎn)評估、信用評級等機構(gòu)。因此，良好的金融市場環(huán)境是開展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，政府有必要加強金融監(jiān)管。同時，以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)在國內(nèi)走過彎路，現(xiàn)行環(huán)境下基于助力養(yǎng)老問題的解決再做新模式探索，監(jiān)管部門要保持開放心態(tài)，給予創(chuàng)新鼓勵，疑難問題的解決要考慮從政策層面進行頂層設(shè)計。

積極宣傳，提高社會認可度

由于受到傳統(tǒng)觀念的影響，一部分老年人對長期住房有較強的眷戀心理，難以接受房屋被抵押或出售，也不愿離開熟悉的居住環(huán)境。然而我國老齡化加速的事實不可回避，從國家、政府，到社會、組織，再到每一個個體都應(yīng)當以積極開放的心態(tài)面對并提早準備應(yīng)對老齡化問題。政府應(yīng)加強對以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)模式的市場宣導，充分利用互聯(lián)網(wǎng)以及信息平臺，提高老年人對以房養(yǎng)老模式的了解與認知，讓廣大老年人真正理解自身能夠從中獲得的價值與收益，逐步引導老年人突破傳統(tǒng)觀念，培養(yǎng)養(yǎng)老規(guī)劃意識，全面提升老年人的參與度與幸福感。