城市建設中商住多產權高層建筑消防隱患治理的挑戰與改進措施

盛時中

摘要：目前，商住多產權高層建筑的興起成為城市發展的新亮點。然而，在這一模式中，消防隱患治理面臨諸多挑戰。通過對商住混合居民社區的特點、業委會和物業在消防整改中的協同管理，以及維修基金使用限制等方面進行深入分析，揭示了消防整改實際問題與困境。同時，對社區內部問題及潛在風險進行了詳細剖析，包括內部矛盾、業委會不合作及可能的欺詐行為、業委會成員在火災追責中的特殊地位等，旨在為商住多產權高層建筑的消防隱患治理提供深刻洞察，為城市建設提供有效的改進意見，為提升城市安全水平提供理論和實踐的支撐，更好地理解和應對商業、住宅、多產權高層消防治理中的現實挑戰。

關鍵詞：商住混合；多產權；居民社區；消防隱患治理；維修基金

商住多產權高層建筑模式隨著城鎮化的推進，逐漸在城鎮建設中占有重要位置。但是，消防隱患治理在這一新型社區模式中，面臨著一系列復雜而嚴峻的挑戰。獨特的商住混合住宅小區性質，使得此次消防整治涉及多個方面，包括業委會、物業、維修基金等，造成了整治過程中困難重重。

1 社區管理模式與消防整改挑戰

1.1? 商住混合居民社區特點

商住混合居民社區的特點在于其融合了居住和商業功能，形成了一個復合型的城市空間。這種社區結構的特殊性使得其消防隱患治理相較傳統居住社區更為復雜。商業高層與居民樓宇的交織以及社區內涵蓋多產權形式，使得消防安全責任和管理更為分散，增加了整改的難度。同時，商住混合社區的特殊設計和功能分區也對消防系統的設計和整改提出了更高的要求。

1.2? 業委會和物業在消防整改中的協同管理

商住混合小區的管理模式，通常涉及消防整治中需要密切協同的兩個主體——業委會和物業。對于維修基金的決策，作為小區的居民組織，業委會起著至關重要的作用。但在實際操作中，業委會的組建和運行有時面臨著內部和外部的矛盾，這就造成了一些決策上的滯后，這就是消防整治中的問題。

1.3? 維修基金使用限制

商住混合小區消防整治中，維修資金是一項重要的資金來源，但在很多方面都限制了其使用。維修資金的使用一般需要通過業委會或業主大會的決議，而這一程序往往比較繁瑣，導致整改資金難以及時撥付到位，這就造成了維修資金的問題。維修資金的賬目是以業委會的名義設立的，在整治中對外力干預形成了制約，容易讓整個小區的消防治理陷入僵局[1]。

通過對商住混合居民社區的特點、業委會和物業在消防整改中的協同管理以及維修基金使用限制等方面的深入分析，可以更全面地認識到消防整改在這一特殊社區模式下所面臨的諸多挑戰。在后續的研究中，將進一步探討和提出解決方案，以促進商住多產權高層消防隱患治理工作的順利進行。

2 消防整改實際問題與困境

2.1? 消防整改項目決策的復雜性

商住混合小區消防整治工程的決策涉及多方面因素，其復雜性主要表現在以下幾個方面：一是消防整治項目的決策具有一定的復雜性，消防整治工程的緊急性、重要性，不同業委會成員之間可能存在意見分歧，致使工程決策推進阻力較大。二是多產權形式的商住混合社區，使整治工程內容更廣、范圍更廣，需要對各方權益和需求進行充分考慮，給決策增加了難度。三是社區居民參與程度不一，部分群眾對消防整治認識可能還不夠到位，也影響了工程決策的平穩推進。這些紛繁復雜的因素，使消防整治工程決策程序繁瑣，對解決問題的效率產生了消極影響。

2.2? 法律責任和執法難題

法律責任難、執法難是商住混合小區消防整治中備受關注的問題。其法律責任界定不明確，難以明確責任主體，因為小區管理涉及業委會、物業等多個主體。多產權形式的商住混合小區，造成消防整治職責分散，可能牽扯到不同業主的責任共擔。這就造成了執法監察部門在實際操作中往往難以直接追究責任主體的法律責任，而只能處理可直接執法的主體，如物業。如此棘手的執法監察問題，加大了治理工作的復雜性，治理滯后、不徹底的現象或將由此而產生。

2.3? 維修基金管理的瓶頸

商住混合社區的維修基金管理存在著一定的瓶頸，主要體現在資金使用的程序和途徑上。維修基金的使用通常需要得到業委會或業主大會的決議，這一程序相對繁瑣，增加了整改項目資金的調配難度。維修基金賬戶的設置通常在業委會名下，使得外部力量在整改中的介入受到限制，阻礙了政府等部門對整改資金的靈活調配。這一瓶頸使得維修基金難以在整改項目中起到及時而靈活的作用，進而影響了整個消防治理的進展。

綜上所述，商住多產權高層建筑的消防整改面臨著項目決策的復雜性、法律責任和執法難題以及維修基金管理的瓶頸等實際問題與困境。

3 社區內部問題及潛在風險

3.1? 內部矛盾導致業委會成立困難

商住混合社區內部矛盾可能成為導致業委會成立困難的主要因素，阻礙了社區治理結構的正常運轉。這些內部矛盾源于社區居民之間的利益沖突、觀念分歧和治理方式的不一致。商住混合社區的特殊性質使得業主之間的利益關系更加錯綜復雜，商業和居住屬性的交織導致了不同層面的利益分歧。這使得在業委會成立階段，業主往往難以達成共識，無法就業委會的組成和運作方式達成一致。社區治理方式的選擇也成為引發內部矛盾的重要原因。居民對于業委會的角色、權責和治理方式存在不同看法，可能有人更傾向于強有力治理，而有人則更愿意維持一種相對自治的狀態，這樣的分歧會在業委會成立時體現得尤為明顯。

3.2? 業委會不合作及可能的欺詐行為

在商住多產權高層建筑的消防整改過程中，業委會不合作和可能的欺詐行為是嚴峻而復雜的問題。業委會作為社區治理的核心機構，在整改中的不合作可能表現為對整改項目的反對、拖延或虛假承諾。這種不合作既可能源于業委會成員之間的利益沖突，也可能是對整改項目本身的認知和支持不足。

業委會不合作的行為嚴重阻礙了整改決策的順利實施，不同業委會成員對于整改項目的態度和看法可能存在分歧，導致決策的制定變得曲折而困難。在整改項目的執行階段，業委會成員的不合作可能表現為推諉責任、敷衍整改、阻礙工程進度等行為，嚴重影響整個消防隱患治理的有效性。

可能存在的欺詐行為加劇了整改過程中的不透明性和風險，業委會成員通過操縱整改項目的資金、虛構整改進度等手段，謀取私利，損害了整改工作的公正性。這種行為不僅增加了整改項目的實施成本，也極大地削弱了社區居民對整個治理過程的信任，使得整個消防隱患治理陷入了一種不可預測的狀態。

3.3? 業委會成員在火災追責中的特殊地位

商住多產權高層建筑中，業委會成員在火災追責中常常處于一個特殊的地位，其追責問題相對模糊，這給整個消防隱患治理帶來了一定的困擾。由于業委會作為一個民間組織，其法律責任較為模糊，很難明確業委會成員在火災事故中的具體責任。同時，業委會成員相對于其他責任主體更容易逃避法律責任，在全國火災事故追責案例中，很少見到追責對象是業委會成員的案例。這是因為業委會的法律地位較為模糊，其責任在法律中難以找到確切的界定。這使得業委會成員在火災事故追責中往往處于有權無責的狀況，缺乏有效的法律制約。另外，業委會成員的追責問題可能在治理過程中形成一種盲區，由于業委會成員的責任邊界不明確，當火災事故發生時，追責往往集中在街道、相關職能部門及物業等責任主體，而業委會成員往往能夠相對輕松地回避法律責任。

4 改進建議與解決方案

4.1? 維修基金賬戶設置調整

為解決商住多產權高層建筑中維修基金的管理問題，特別是業委會成員可能對維修基金的濫用和阻礙整改項目進行的問題，有必要對維修基金賬戶設置進行調整。目前，維修基金賬戶主要由業委會主任、副主任管理，這種設置存在一定的弊端。業委會成員可能濫用職權，將維修基金用于個人或小團體的私利，喪失了對維修基金的有效監管。由于維修基金賬戶完全受業委會主任、副主任的掌控，一旦他們不愿意或無法有效履行職責，整改項目的推進就可能受到極大阻礙。

為此，建議對維修基金賬戶設置進行調整，將其統一劃入所屬房管部門，由其對所屬房管部門負責管理。這樣的調整，會有幾個方面的收益：一是作為政府監管機構，地方房管部門的法定職責更加明確，在管理維修資金使用上也可以更加規范透明。二是將維修資金臺賬置于政府監管之下，減少了業委會成員濫用職權的可能性，也使整改項目的資金使用效益得到了提高，維修資金的使用效率進一步提高，保障維修資金的使用符合有關規定，從而提高整改項目的實施效率，政府部門也可以建立專門的監督機制[2]。

維護基金賬戶設置調整在整個治理過程中，業委會的一些權利的保障也是需要注意的。在提出維修資金使用申請時，業委會可以通過設立專門的審批程序，保證及時得到審批。這樣的設置既保證了業委會一定的管理權，又增加了政府對整改項目實施過程中的干預，形成監管機制的相對均衡。

4.2? 完善安全事故責任閉環

要健全安全事故責任閉環機制，特別是在安全事故發生后追責體系不健全的情況下，解決商住多產權高層建筑存在的法律責任和執法難題。目前，對業委會成員追究法律責任的力度比較弱，在整治中容易出現有權不負責的情況。需要在法律法規層面予以明確，才能保證責任閉環的完善，所以提出如下建議：一是建議對業委會成員在安全事故責任追究中的法律地位、責任范圍等根據相關法律的要求予以具體細化。二是通過明確規定，在整治過程中可以對業委會成員的法律責任做出更加明確的規定，并在安全事故發生后對其主體責任進行強調，從而對業委會成員在法律上形成明確的責任追究要求。三是還需要加大對業委會成員的法律培訓，提高他們對法律責任的認知和遵從程度，讓他們更主動地承擔起整改過程中的責任。

對安全事故責任問題的執法難是另一個關鍵環節，由于業委會屬于民間組織，執法機關很難直接對業委會成員進行處罰，所以一般需要通過物業等中介機構進行處理，但這并不能真正解決問題。因此，建議從法律層面對業委會進行監管，同時不斷完善執法機制，以設立專門的執法機關對業委會成員進行監督管理并追究責任。這樣能夠加強地方執法力量，明確相關監管機構的職責，做到對業委會成員的執法監察有力度也有實效性。另外，也建議鼓勵社區居民參與監督，建立舉報機制，對及時向執法機關舉報業委會成員的違規行為形成多方協作的監督網絡，以形成對業委會成員的齊抓共管[3]。

4.3? 政府部門托底整改預算

為解決商住多產權高層建筑在消防整改中的難度較大的問題，建議政府部門在整改預算方面發揮更為積極的作用，設立專項經費用于相關社區消防隱患的整改，形成政府托底整改預算的機制。

政府部門可以在年度預算中設立專項資金，用于應對商住多產權高層建筑的消防隱患。這些資金可以用于緊急整改、常規維護和提升消防設施等方面，充分發揮政府財政資金的優勢，提高整改項目的執行力度。通過政府托底的經費，可以最大限度解決社區居民無法籌措足夠經費的問題，確保消防整改工作能夠按時進行。

政府部門應設立明確的申請和審批程序，保證經費的使用在真正存在消防隱患的情況下經過專業審批機構的審核，從而避免濫用資金或虛構整改項目的情況發生，保證整個預算的合理性與透明性。同時，政府還可建立定期審計機制，對經費使用狀況進行監督，保證整改項目在推進過程中符合有關法規和標準的要求。通過以上措施，政府可更好地保障群眾生命財產安全。

5 結束語

商住多產權高層建筑的消防整改是一個錯綜復雜的系統工程，面臨多方面的挑戰。通過對社區管理模式、消防整改實際問題以及社區內部問題的深入分析，文章提出了維修基金賬戶設置調整、完善安全事故責任閉環和政府部門托底整改預算等切實可行的改進建議。這些方案旨在優化整改資金管理、加強法律責任制約、提高政府介入力度，從而推動商住多產權高層建筑的消防隱患治理更為有序、高效。在未來的實踐中，社區居民、業委會、物業和政府需要通力合作，共同促進城市安全管理水平的不斷提升。

參考文獻

[1]加強黨的領導，融入基層社會治理，推動物業服務向高品質和多樣化升級——住房和城鄉建設部房地產市場監管司相關負責人解讀《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》[J].中國物業管理，2021（1）：22-23.

[2]陳亮.歐盟氣候多層治理進程中生態城市建設的內在邏輯與實踐路徑[J].城市學刊，2015（4）：1-5.

[3]曹旭艷.以臺江區集貿市場隱患整治為例探索城市多產權建筑消防管理思路[J].建筑知識（學術刊），2013（B04）：106.