商業地產企業房產稅稅務策劃分析

房地產開發企業受其所屬行業性質影響，開發各環節均需要投入大量的資金，其中稅金類支出作為剛性支出對企業資金狀況的影響往往不容小覷，因此在符合法律法規相關規定的前提下如何合理有效降低稅負是房地產開發企業共同關注的課題之一。相對于住宅項目，商業地產項目因空置率上升、租金下降、資金回籠緩慢等原因面臨的資金壓力更大，亟需通過稅務策劃來緩解企業的資金壓力。因此，本文從商業地產企業角度出發，以商業地產企業稅金支出中占比較大的房產稅為切入點，結合相關法規政策及實操經驗就商業地產企業房產稅方面的稅務策劃路徑進行分析。

一、稅務策劃相關概念

（一）定義

稅務策劃是指納稅人在不突破相關政策法規要求的前提下，充分發揮財稅從業者的專業優勢，通過對多種納稅方案進行評估比對，選擇最優的路徑對納稅人納稅義務發生前的一系列經濟行為進行事前策劃，以達到直接降低納稅人稅負或延緩納稅義務發生時間的目的。

（二）特征

1.合法合規性。依法納稅是每個納稅人、扣繳義務人應盡的義務，稅收也是國家調控經濟的重要杠桿之一，因此稅務策劃首先應當遵守國家稅收制度及稅法立法精神，不能為少繳或者不繳稅款而盲目違法操作。

2.事前策劃性。企業的納稅義務通常發生在日常經營活動完成之后，因此企業需在納稅義務發生之前完成對相關經濟行為的規劃設計安排，減少未來的不確定性。

3.政策導向性。稅務策劃與稅收政策高度相關，具有較強的政策導向性和時效性，稅務策劃通常是基于現行的各項稅收政策而作出的。

4.全局協調性。中國稅法體系中各稅種具有較明顯的關聯性，某一稅種的變動往往會引發其他一種或多種稅種的變動，合作一方稅負的變動也通常會引發合作另一方稅負的變動，因此稅務策劃通常不是對單一稅種的簡單策劃，而是在變動的各稅種中進行協調，以尋求稅款繳納的最優解。

二、商業地產房產稅稅務策劃的必要性

商業地產為市民消費、商務辦公等活動提供空間，帶動了城市的經濟，展現了城市的面貌，在城市發展進程中發揮著舉足輕重的作用，然而近年來商業地產項目空置率不斷上升，租金卻呈下降趨勢，商業地產企業面臨著較大的資金壓力，居高不下的稅負率更是讓部分項目經營狀況雪上加霜。房產稅是商業地產企業較為重要的一項稅種，占企業整體稅負比重較大。通過查閱商業地產代表企業2022年披露的財務報告發現，萬達商管集團2022年全年共繳納稅款123億元，其中繳納房產稅27億元，占比22%；大悅城控股2022年全年共繳納稅款71億元，其中繳納房產稅5億元，占比7%。商業地產企業通過合理合法的途徑進行房產稅稅務策劃，有助于企業樹立正確的納稅觀念，降低涉稅風險；有助于企業控制納稅進度，減輕稅收負擔；有助于企業優化財務數據，增加稅后收益；最終幫助企業提高競爭力，實現良性發展。

三、房產稅稅務策劃路徑分析

（一）房產稅稅務策劃基本思路

我國現行房產稅的征收標準包括從值計征和從租計征，從值計征下房產稅的計稅依據為房產原值扣除10%-30%部分后的余值，年稅率為1.2%；從租計征下房產稅的計稅依據為不含稅房屋租金，年稅率為12%。房產稅稅務策劃的底層邏輯主要包括：減少計稅依據、降低房產稅稅率，在兩種征收標準間靈活轉換。

（二）房產稅稅務策劃路徑

1.充分享受稅收優惠政策。根據《財政部稅務總局住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》中相關內容，住房租賃企業出租住房可減按4%的稅率繳納房產稅。對于土地出讓條件中要求配建保障性租賃住房等業態的商業地產項目，可享受該優惠政策。納稅人在進行納稅申報時，可在稅務申報系統房產稅稅源維護模塊中的“從租計征房產稅明細”維護出租面積、承租人、租金收入等信息，選擇“減免性質代碼08011709”，稅務申報系統將自動計算減征房產稅金額。此外，根據《財政部稅務總局關于進一步實施小微企業“六稅兩費”減免政策的公告》中相關內容，各地方政府綜合考慮當地實際情況、宏觀調控需求等因素，對于增值稅小規模納稅人、小型微利企業及 個體工商戶等群體，可在50%的稅額幅度內減征包括房產稅在內的六稅兩費，且該優惠政策可疊加其他優惠政策。因此，規模較小的企業如果符合增值稅小規模納稅人或小型微利企業的條件，可積極享受該優惠政策。需要注意的是，增值稅小規模納稅人無法申請增值稅留抵退稅，企業若已獲取大量增值稅進項稅發票，應當權衡小規模納稅人身份下相關優惠政策的節稅效果與一般納稅人身份下的增值稅留抵退稅效果二者孰對企業更有利。

2.平滑租期，模糊免租內容。商業地產企業為招攬品牌方入駐，往往會給予品牌方一段時間的免租期，用于品牌方對外經營前的裝修或者商業氛圍的培養。根據《財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》中相關內容，出租房產的租賃協議中約定向承租人免收租金內容的，免租期間房屋產權人應按照房產原值從值繳納房產稅。商業寫字樓原值動輒上千萬元甚至上億元，而當前市場環境下非核心地段的商業寫字樓租金普遍偏低，這種情況下從值計征的計稅依據通常高于從租計征，項目公司房產稅稅負加重。建議在簽訂商業寫字樓租賃協議時非必要不體現“免租期”等字眼，與此同時模糊關于免租等內容的相關說辭。可在租賃協議中鎖定總租金，將非免租期月度的租金平滑到整個租賃期間，避免商業地產企業免租期內因從值計征多繳納房產稅。

3.調整租賃策略。商業地產市場的冷熱，不僅因城市等級不同而分化，還會因區位、配套、地段等因素呈現較為明顯差異，非核心地段商業消化能力較差，空置率居高不下，對于空置部分商業，商業地產企業應根據原值從值繳納房產稅，非核心地段商業租金相對較低，這種情況下從租繳納房產稅往往會對企業更有利。根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》中相關內容，除房屋產權所有人不在房產所在地等情況外，房產稅的納稅義務人應為房屋產權所有人。納稅人可將商業項目以低于市場的價格整租給第三方商業管理公司，進而創造從租繳納房產稅的條件，后續由商業管理公司以市場價格對外出租。整租時應注意出租價格不能明顯低于市價，否則會產生稅務風險提示而引起稅局關注。如果第三方商業管理公司為納稅人的關聯方，則應確保整租租金的合理性，按照獨立企業之間符合市場化行為的標準來計價收費，避免稅務機關以關聯方交易為由調整計稅依據。為規避價格不合理這一風險，納稅人可將商業載體項目以毛坯的形式進行整租，然后根據客戶需求進行私人訂制式裝修，以此為價格差異提供合理解釋。此外，各稅種之間存在較明顯的關聯性，某一稅種的變動往往會引發其他一種或者多種稅種的變動，稅務策劃通常需要綜合考慮各稅種對納稅人的影響并從中取最優解。例如上述業務中出租方和轉租方都會產生增值稅納稅義務，納稅人應根據其納稅身份、進項稅發票可抵扣情況等因素，比較轉租業務產生的增值稅及附加稅等與節省的房產稅金額孰大，進而做出最終決策。

4.合理分離租金。商業地產企業在與承租方簽訂租賃協議時，可將部分租金分離并轉化成物業管理費、會員費等形式，并在協議相關條款中分別體現房屋租金及物業服務費等價格，應當注意物業服務費的收費標準應當符合市場行情及物價部門相關規定。已成規模的商業地產企業通常會根據集團戰略發展目標成立專業的物業公司為項目提供物業服務，以確保集團并表范圍內收益最大化。企業在成立物業公司時，應確保該公司經營范圍包括物業管理等服務，且應具有物業管理資質并取得相關資質證書。根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》相關內容，納稅人在設立公司時招用軍隊轉業干部，且招用人數占公司總人數的60%以上，可自稅務登記之日起3年內免征增值稅；根據《關于進一步扶持自主就業退役士兵創業就業有關稅收政策的公告》（財政部稅務總局退役軍人事務部公告2023年第14號）相關內容，納稅人招用退役士兵、簽訂1年以上勞務合同并繳納社保的，可在3年內根據納稅人實際招用人數以每人每年6000元的形式定額依次扣減增值稅等稅費。因此，商業地產企業在設立物業公司時可在條件允許的范圍內最大限度招用軍隊轉業干部，進一步降低綜合稅負。此外，商業地產企業出租房屋時如果附帶辦公家具等設備，可將部分租金分離并轉化成出租辦公家具等設備的租金，并針對該部分與承租方單獨簽訂租賃協議，降低房產稅的計稅依據。

5.利用會計政策進行策劃。商業地產企業在賬務處理中通常會將自持業態確認為投資性房地產，投資性房地產有兩種計量模式，在成本模式下，投資性房地產可計提折舊并在企業所得稅前扣除，在公允價值模式下，投資性房地產不得計提折舊。納稅人可結合自身盈利情況、稅負情況等因素綜合評估兩種計量模式對企業的影響。

四、稅務策劃風險及防范

（一）稅務策劃風險

1.政策風險。稅務策劃的政策風險主要來源于政策選擇和政策變化兩方面。一是納稅人對政策條款理解有誤或存有偏差，基于不適用的政策而作出不合理的稅務策劃方案，會引發政策選擇風險。例如本文第三部分中介紹的住房租賃企業可按照優惠稅率繳納房產稅的路徑，而住房租賃企業需要按規定在住建部門進行開業報告或相關備案，納稅人若對住房租賃企業的概念理解存在偏差，誤認為只要對外出租房屋就可以享受稅收優惠政策，則會因少繳稅款被稅務機關關注；二是稅收政策與經濟環境相關聯，存在一定的時效性，納稅人稅務策劃方案的持續時間越長，適用政策的不確定性越大，由此引發政策變化風險的可能性越大。

2.人員風險。稅務策劃的人員風險主要來源于策劃人員的專業素養和協同人員的執行力兩方面。一是稅務策劃方案的質量主要取決于策劃人員的專業水平，部分策劃人員受限于自身專業水平，對財稅等相關政策理解不透徹，了解不全面，個別策劃人員甚至無視法律法規規定，違背職業道德素養，由此引發策劃人員的專業素養風險；二是在稅務策劃方案執行過程中，協同人員未按照既定方案執行或執行力度不夠，則會引發協同人員的執行力風險。例如本文第三部分中介紹的通過錄用軍隊轉業干部享受稅收優惠的路徑，若在方案實際執行過程中，人力資源專員在招聘時，錄用的軍隊轉業干部比例低于優惠政策中要求的最低比例，或簽訂的勞務合同中時限少于政策中要求的時限，納稅人則無法享受相關優惠政策，無法達到預期的節稅效果。

3.溝通風險。當前稅收政策法規中規定的內容無法完全覆蓋紛繁復雜的經濟活動，仍存在一定的模糊地帶，為提高稅務行政效率，稅務機關在法律授權范圍內享有一定的自由裁量權，當稅務機關工作人員與稅務策劃籌劃者針對某項稅收政策條文理解存在偏差又存在溝通不到位的情況出現時，溝通風險隨之產生。

（二）稅務策劃風險防范

1.提高政策敏感度。納稅人應加強對政策的研讀，尤其要把握好政策的適用范圍及適用期限。對于尚未定稿的稅務策劃方案，納稅人在制定方案時應謹慎選擇適用的政策，從政策出臺背景等方面對政策進行評估，選擇長期且穩定的政策；對于已制定且已實施的稅務策劃方案，納稅人應對方案進行動態評估與調整，確保稅務籌劃方案始終合法合規。

2.提升人員素養。稅務策劃人員應增強依法納稅意識，堅守職業道德的底線，在此基礎上通過企業內外部培訓、交流學習、座談會等多種形式加強對政策的學習，充分了解并掌握各項稅收政策。在新政策出臺后，納稅人可邀請稅務機關工作人員對新政策出臺背景及相關內容進行詳細講解，加深稅務策劃人員對政策的理解。稅務策劃人員在制定方案時，對于專業盲區還可借助外部專家的力量完善方案。

3.加強溝通交流。稅務策劃方案若要執行到位達到預期的節稅效果，七分在專業性，三分則在溝通。稅務策劃人員平時應加強與稅務機關工作人員的溝通交流，維護好稅企關系。對策劃方案中政策條文存有疑問時稅務策劃人員應及時向主管稅務機關請教咨詢，確保方案執行口徑與稅務機關一致。在稅務策劃方案執行過程中，稅務機關若對方案中某個環節或某項活動提出質疑時，稅務策劃人員應積極出面進行解釋，必要時應提供留存的相關資料進行佐證，最大程度維護納稅人的權益。

五、結語

商業地產是城市發展進程中重要的推動力量之一，在創造了大量就業崗位的同時，也拉動了城市的經濟，商業地產在國民經濟增長中具有舉足輕重的地位。商業地產企業若要在競爭日益激烈的市場經濟中取得健康良性的發展，應當加強稅務策劃的意識。由本文分析可知，稅務策劃具有合法合規性、事前策劃性、政策導向性、全局協調性等特征，一個優秀的稅務策劃方案不僅要符合前述幾個特征，還需要取得公司管理者以及各協同部門的配合與支持。例如在本文分析的房產稅稅務策劃路徑中，分離租金等策劃點均需要在簽訂合同時進行體現，需要招商部門經辦人員在商業談判時與客戶達成一致意見。因此企業應當在全公司范圍內宣貫稅務策劃的必要性。應當注意的是，正如本文第四部分所講，稅務策劃并非萬能，其風險是客觀存在的，某一稅收政策內容的微小調整都存在讓整個稅務策劃方案推翻作廢的可能性，企業在稅務策劃的過程中應當重視風險，關注稅務策劃方案的適用性，必要時可以邀請外部專家協助規避風險。

本文以房產稅為切入點，簡要介紹了商業地產企業稅務策劃的部分要點，旨在減輕企業稅收負擔，推動企業可持續發展，但稅務策劃是一項系統性的工作，并非一蹴而就，也不能將單一稅種割裂地進行策劃，加之不同的商業地產項目運營模式、業態分布、招商政策等也不盡相同，本文介紹的個別稅務策劃路徑并非完全適用，企業要結合自身情況靈活運用，切記不要生搬硬套，否則節稅效果甚至會適得其反。

（作者單位：青島青發控股集團有限公司）