舊城商業步行街空間更新策略研究

摘 要：隨著城市發展從增量時代進入存量更新時代，城市舊城區土地空間的更新利用受到越來越多的關注，尤其是舊城商業步行街。一方面，區位優勢明顯；另一方面，舊城商業步行街存在空間低效、傳統商業逐漸衰落等問題，而傳統的更新方法難以呼應現實需求?；诖?，從空間更新理念、利用效率和更新再利用模式3個方面對舊城商業步行街的空間更新難點進行了分析，提出更新、激活、織補三大策略，并以貴州省貴陽市市西路商業步行街為對象加以研究，以期能為類似情況的商業步行街空間更新規劃提供參考。

關鍵詞：舊城住區；商業步行街；空間更新；貴陽市

中圖分類號：TU984.13

文獻標志碼：A

進入21世紀的第2個10年后，我國城市建設逐步由快速發展過渡到提質發展階段，優化城市空間結構，建設綠色城市、智慧城市和人文城市成為了許多城市的轉型目標。與此同時，城市正在經歷著從粗放擴張向集約式的“精明增長”、從增量規劃到存量規劃的轉變。在這一轉變中，舊城區的商業空間逐漸演變為城市中的優越資源，對該類空間的高效利用成為城市轉型發展和品質形象提升的關鍵。如何在城市空間發展需求不斷提升、土地資源日益緊張的情況下，充分利用城市空間？如何在活化舊城住區商業的同時保留其中獨特的歷史印記？這些問題值得深思。

國外對街道空間的研究初期，由于交通方式變革，大尺度的車行道逐漸取代了狹窄的步行街道，商業活動也受到影響，商業街并未得到研究者的重視［1］。1951年，英國考文垂首次嘗試將城市中的商業空間與交往空間融合改造，為未來的商業街發展奠定了基調［2］。隨著考文垂模式的成功，學界涌現出很多圍繞商業步行街的研究。蘆原義信在《外部空間設計》中總結了街道外部空間積極與消極、私密與開放等特點，并歸納總結了不同尺度的街道外部空間給人的感受。1970年，揚·蓋爾在《交往與空間》中提出了街道外部空間設計的原則：人行交通優先、混合用途和連續性。1993年，阿蘭·B·雅各布斯在《偉大的街道》中分析了世界上39座典型城市的街道，總結了街道形態、尺度、環境等要素對街道感受的影響，為商業步行街的規劃設計提供了參考。2003年，克利夫·芒福德在《街道與廣場》中著重探討了街道形態和功能，論述了步行街的空間設計要素、建筑的布置方法和細節設計等等［3］。

我國現代商業街發展很大程度上受到西方觀念的影響，理論研究和實踐都比較滯后。20世紀90年代才開始出現針對商業街的研究，以追求功能為主［4］。之后，相關學者也注意到過度注重功能主義帶來的弊端，提出了多改造少重建，以小巧玲瓏、環境親人取勝［5］。在城市存量更新階段，研究視角不再局限于商業步行街本身，研究方法也極大豐富。有學者運用社會學的方法，探究商業街中消費者、開發者、管理部門和其他社會集團之間的相互關系和價值訴求，提出對我國城市商業步行街區建設的社會學應對策略［6］。近年來，有學者嘗試將一些新技術應用于商業步行街的研究中。何浩之等［7］運用5G、大數據和數字成像等技術對商業步行街的視覺形象進行升級。李顯正等［8］運用計算機視覺、機器學習等技術識別街景圖像信息，探究步行街商業同質化的空間特征及其形成機制。隨著新型步行街的建設，人們對商業步行街的關注點已經從購物轉向了社會交往等行為［9］。

盡管當前國內對街道空間的研究日漸豐富，但是對于舊城區商業步行街空間的專項研究仍然存在不足。首先，從規劃策略來看，商業街規劃常常被視為城市規劃的一個附屬項目，商業街更新也少有專注舊城商業步行街的研究；其次，舊城商業街的更新理念和改造手法都較為單一，改造模式不明確。因此，本文基于現有的住區商業步行街改造案例資料，從空間角度綜合分析舊城住區商業街空間更新的難點，提出相應的解決策略，并以貴陽市市西路商業步行街為研究案例予以實踐。

1 舊城區商業街空間更新的難點

1.1 傳統更新理念難以呼應空間需求

目前運用最多的商業街空間更新方法有修舊如舊、置換等，但是都難以滿足舊城區商業街的更新需求。與常規的商業街相比，舊城區商業步行街空間更加零散，街廓比、面廓比等空間數據都已固定，傳統的更新理念和做法并不完全適用于舊城區商業街的更新改造。首先，舊城區的建筑質量、空間尺度和環境現狀都已經很難滿足城市發展需求，修舊如舊的改造理念難以與現代城市的空間需求相匹配；其次，許多舊城區商業步行街由傳統集市演變而來，背后蘊含了一定的城市記憶和歷史底蘊，這是由經營者、消費者和環境空間在長久的發展中共同造就的，置換更新模式容易導致步行街所承載的生產和生活記憶消逝。

1.2 空間低效，矛盾突出

舊城區由于建設年代較早，規劃設計方案受時代局限，產生了大量的低效空間，例如邊角地、夾心地、地下空間等。老舊城區空間用地緊張，同時空間浪費嚴重［10］。因此，如何激發空間活力、提高低效空間利用率成為了舊城區商業步行街更新中的難點。

1.3 更新再利用模式難以協調

隨著電商、購物中心等新的商業模式興起，傳統商業步行街模式面臨巨大沖擊，對舊城區商業步行街的改造還要考慮更新再利用方式的問題。當前對舊城區商業步行街的改造再利用模式中，主要有功能主題商業街、商旅融合型商業街等模式，但是這些對于商業街經濟發展狀況、交通條件、地域文化等都有特定的要求，若對舊城住區商業步行街盲目照搬以上模式，很難達到預期效果［11］。

2 舊城區商業步行街空間更新策略

基于舊城區商業街空間更新的三大難點，本文提出更新、激活、織補三大更新策略，規劃策略示意圖如圖1所示。

2.1 更新——內部空間更新和外部空間整治

2.1.1 內部空間更新

內部空間更新首先需要明確建筑的現狀和價值，劃分出需要保留、修繕維護和改造的建筑；其次，明確建筑利用方式，劃分功能延續、功能拓展及功能置換等類別［12］。對于建筑的改造需要根據現實情況考慮，居民住宅雖然固定了街廓比等數據，但也是住區商業街獨有的特點，可選擇向外空間延伸、頂部空間延拓、外包裝“包覆”美化等方法，將其打造為商業街的特色節點，為街區增加記憶點。

2.1.2 外部空間整治

外部空間整治即對商業步行街整體的肌理和結構的整合。通過提取商業街的建筑肌理，以及整理、轉換、重構實現對空間的整治。轉換、重構并不意味著要對現有的建筑推倒重建，而是以整體片區保護為基礎進行更新，確保整體建筑肌理與生產單元、生活單元、配套設施等系統的完整性。

2.2 激活——低效空間轉換、修補和活化

2.2.1 低效空間轉換、修補

商業街中的低效空間梳理、統計分類后，應基于使用需求，補充步行街設施配置，盤活低效建筑資源［10］。現狀質量較好但被閑置建筑，應與街區管理方協商轉換功能，例如鍋爐房、倉庫等轉換為便民服務綜合體；質量不滿足再利用條件的建筑應及時清理。

商業街中的很多未被利用的邊角空間，例如不同朝向建筑之間的三角地帶、建筑退讓空間、不同高差的臺地等等，利用得當就會成為步行街的點睛之筆。通過對這些低效空間進行修補，將未被合理利用的場所改造為商業步行街的“口袋空間”，為提升步行街的空間活力添磚加瓦。

2.2.2 空間功能活化

商業街業態與商業街空間高度相關，匹配空間典型特征的商業街業態有助于激發商業街的空間活力，商業空間的潛力才能被最大程度地挖掘。當前國內商業街業態通常指零售業態，依據國家標準《零售業態分類》（GB/T 18106—2021）、《城市用地分類與規劃建設用地標準》（GB 50137—2011）和實地調研，可將商業街中存在的業態劃分為餐飲服務、購物服務、生活服務、體育休閑、住宿服務、金融保險、醫療服務、公司企業、文化教育9類。

根據馬斯洛層次需求理論，商業街的使用者行為需求由下到上可以分為3類：以吃住為主的滿足基礎生存的行為；以商品買賣為主的滿足物質消費的行為；以交往娛樂為主的滿足精神享受的行為［13］。由此根據使用者行為將以上9類業態概括為基礎型、選擇型和社交型三大類（表1）。

通過對商業街空間形態進行解析，根據空間的整合度、可達性匹配相關聯的業態，由表1可知：基礎型業態帶動空間活力的能力強，可達性中等的空間可以布置基礎型業態，利用其帶動作用提升空間活力；選擇型業態與空間相輔相成，可達性高、人流量大的空間以選擇型業態為主，可達性越高，選擇型業態越能激發空間活力；可達性較低的空間則布置棋牌室、書店等社交型業態，以滿足部分使用者追求安靜閑適空間的需求，實現對整個商業步行街業態的補充完善。

2.3 織補——構建公共游憩空間體系

2.3.1 交通體系織補破碎空間

交通體系是商業步行街的“血脈”，它不僅串聯了內部功能區，還是步行街區與外部的銜接通道。若要提高商業步行街的空間活力，外部需要有“血液”輸入，內部也需要相互聯通，因此可以通過交通體系規劃來縫合破碎的節點與空間。

住區商業街一般路網密度較高、尺度小，可將人群快速引入周邊道路，服務設施的可達性由此得到明顯的提高［14］。步行方面，建立以商業步行街為主，住區街巷為輔的步行網絡空間，以小街區、密路網的模式提高步行街連續性和空間滲透性；車行方面，建立起商業街區與主要城市道路的聯系，或適當提高道路等級［12］。

2.3.2 串聯搭建公共游憩空間

交通網絡不僅解決了通行問題，而且起到搭建城市公共游憩空間的作用。商業步行街作為重要節點，以步行流線、景觀廊道為引線，織補城市的公共游憩空間，結合節點營造視線空間聯動效應。這既是對城市公共游憩空間的整合，也能夠為住區商業步行街本身提供外力催化條件，使其不再是孤立的個體，而是真正融入城市空間環境中（圖2）。

3 市西路商業步行街空間更新策略

3.1 研究案例

3.1.1 案列背景

市西路商業步行街位于貴陽市云巖區，北接延安西路、南接中山西路。市西路商業步行街最初是二十世紀80年代初在客車站形成的交易聚集點；1987年，由地攤經營轉變為商鋪；1996年，市西路批發市場建成使用；2006年，市西路批發市場流量達到高峰，躍居成為全國知名的批發市場［15］；2014年，由于隱患突出，貴陽市政府對市西路進行提升改造，將原有商戶整體搬遷至新西南商貿城；2017年，市西路商業步行街建造完成。

3.1.2 案例特征

市西路商業街在巔峰時期一躍成為全國知名的商業市場，成為了西南地區商業街發展的典型范本。作為一個自發形成的市場品牌，它是貴陽商業的一張名片。然而，一直處于無序規劃狀態的市西商業街變成了制約城市發展的一道阻礙，體現在以下幾個方面：大量的店鋪、住戶和商品積壓造成了嚴重的消防隱患；市西河的生態環境遭到嚴重破壞；每日密集的人流、頻繁的物流和車流給老城區造成了巨大的交通壓力；隨著城市發展，以低端商品為主，模式單一的商業市場已經很難與周邊其他城市的同等市場競爭；商戶全體搬遷，改造后的新步行街失去了人氣。

3.2 空間分析

通過地理空間數據云獲取市西路商業街區域衛星地圖，確定分析邊界范圍。在AutoCAD中繪制市西路商業街的軸線圖。繪制時遵循空間句法對軸線的“最少且最長”的原則，將軸線圖導入DepthMapX進行量化分析。采用整合度、連接值、可理解度等句法變量作為樣本，分析市西路商業步行街的空間結構形態；并通過代理人模型來模擬人在空間中的移動和聚集行為，模擬空間的使用狀況。整合度越高的空間，可達性越高，越容易集聚人流；連接值越高的空間，可滲透性越強；可理解度高的空間，對人起到有益的引導作用，反之則是誤導?？衫斫舛纫话阌衅停?～0.2）、一般（gt;0.2～0.4）、較高（gt;0.4～0.7）和極高（gt;0.7～1.0）四級［17］。

對市西路商業步行街進行空間分析，如圖3、圖4所示。由圖3可以看出：市西路商業步行街全局整合度較低，且分布不平均（圖3（a））；連接值分布比較均衡，但是整體數值不高（圖3（b））；代理人模型分析中，使用者基本只在入口處停留，很少向商業街內部探索（圖3（c））；市西路商業步行街可理解度R2≈0.292 5，屬于一般等級，空間對人的引導作用較差（圖4）。

綜上所述，市西路商業步行街在空間結構上存在空間可達性較低，商業步行街主街空間結構單調、活力弱，支線連接薄弱，空間引導失效，使用者在其中難以感受到商業街整體氛圍等問題。

3.3 更新升級難點

3.3.1 空間活力流失

2014年，原市西路批發市場開始改造升級，批發市場原商戶整體搬遷至觀山湖區西南國際商貿城。對原市西路批發市場進行建筑外立面改造、綜合環境整治，引入全新的商業模式，力求打造以金融商務為主的商業街；然而置換式的更新方法破壞了市西路原有的活力，改造后的商業街人煙稀少。

3.3.2 空間浪費嚴重

通過實地調研市西路商業步行街的商鋪數量和種類發現：存在嚴重的同質化問題，經銷的商品都是服飾、鞋帽等，相似的業態降低了空間吸引力；缺少休閑停留的空間，多數游客只在步行街入口短暫停留后就會離開。通過空間句法分析發現：商業街中存在大量的低效空間，僅一條街道被開發利用，其余空間均被忽視，單一的功能現狀難以滿足使用者對空間變化的需求，也難以與外部空間融合。

3.3.3 與周邊片區割裂

市西路商業步行街北部連接延安西路，南部連接中山西路，東西兩側分別被居住區和市西河包圍。如果從外部直接進入步行街，只有南北2處入口。居住區內部道路稠密而且不成體系，造成了步行街與周圍片區的割裂問題。

3.4 規劃策略

對應2節的空間更新策略，對市西路商業步行街的空間更新研究以體驗式微更新為指導理念，注重對商業街歷史記憶和文化內涵的保留；功能上，運用轉換、修補、激活的手法，激活片區活力；更新利用模式上，縫合商業步行街破碎的空間元素，將商業街空間融入城市公共空間，傳承城市文化和塑造城市形象。

3.4.1 空間結構保護及建筑更新

1）空間結構微更新

采用體驗式微更新模式，將整個市西路商業街區納入更新規劃范圍，結合空間分析，根據線型步行街的特點，進行空間商業布置、路網規劃和景觀塑造。

（1）窄中見寬：采用柱廊、挑檐形式，延伸街道的寬度感，部分地區利用底層架空，借助灰空間實現街道的空間延伸效果；建筑立面上使用藍、白、翠綠等視覺上讓人感覺開闊的亮色系裝飾，減少灰、黑、青等暗色系的使用，以此改善原步行街不親和的空間尺度感受。

（2）化整為零：將大空間分解為若干小空間，充分利用背街小巷，在住區內部穿插布置小體量、小尺度的步行短街。在大空間中劃出若干小空間可以讓人感受到小街區的尺度效果。

（3）空間共享：利用住區優勢，以街巷分擔步行街的人流壓力，使活動范圍不僅局限于步行街，而是擴張到整個街區。將街巷空間化為步行街的社交空間，結合不同場所的空間特點，合理布置休閑座椅、游戲設施、景觀設施等，為人群的逗留交談提供場所，促進人與人交往活動的發生。

2）整體空間整治

梳理住區和商業街的建筑空間現狀，評估現有建筑的利用價值，確定需要拆除的廢棄建筑和具有再利用價值的歷史建筑，明確建筑更新改造的方式，建筑重新組合、重構。空間整治示意如圖5所示。

3.4.2 多元功能搭配，激發片區活力

1）多元功能豐富空間體驗

統籌整個市西路商業街區網絡，將步行街鄰近的生活區一同納入規劃范圍，同步提升周邊街巷環境品質。重新劃分功能區，將市西路劃分為以商業主街區、濱水景觀區為核心，以住區背街小巷、口袋空間為補充，豐富使用者的空間體驗形式［8］（圖6、圖7）。

2）“口袋空間”提升空間利用率

將步行街區一些被擱置或未被合理利用的建筑和場地進行重新設計，將空間句法識別出的低效空間轉變為補充商業步行街的“口袋空間”，例如文創空間、閱讀空間等，提升空間利用率（圖8）。

3）匹配業態提升空間活力

商業街業態與空間活力高度相關，與空間特征相匹配的業態有助于激發空間活力。商業設施在組織上要做到“有條不紊、有張有放”。結合空間句法全局整合度分析，可將餐飲等基礎型業態布置在整合度較中等的市西路入口和背街小巷，以選擇型業態帶動空間活力的特性提高空間活力；購物、娛樂等選擇型業態布置在整合度最高的步行街中段和開闊廣場空間，塑造出吸引力最強的亮點區域，吸引人群進入商業街內部；社交型業態布置在整合度偏低但是環境安靜的小巷和風景良好的臨水面，塑造成獨具特色的安靜休憩區（圖9）。實際布局時應充分考慮行人體驗和感受，空間氛圍有起有落，人群行走和觀賞的對象具有層次感［17］。

3.4.3 加強步行街與外部空間融合

1）交通體系規劃

為了提高步行街的可達性，將商業步行街的主要入口由2個提升至5個，提升市西巷和新建路的等級。人行交通方面，利用街區內道路，打造濱水景觀游線、街巷特色游線和地下商場游線，以街巷連接游線，組成街區內交通網絡，連通步行街周圍片區（圖10）。

2）景觀體系規劃

通過水岸景觀、口袋空間和商業設施的組合，打造商業街與城市空間的通廊，塑造“濱河景觀軸+商業街主軸+街巷支線”的游覽體系（圖11）。

4 總結

本文基于舊城住區商業步行街空間更新的難點：傳統更新理念難以呼應需求、空間低效矛盾突出、更新再利用模式難以協調，提出了更新、激活、織補策略，并以貴陽市市西路商業步行街為例，運用空間句法對市西商業步行街進行量化分析，總結其空間特征和規劃難點，同時運用文中的空間更新、激活、織補三項策略進行實踐研究。但是文章側重于商業街外部空間的更新研究，缺乏對商業街建筑單體、界面的分析，對于傳統商業街逐漸走向衰落的問題的研究仍有不足，后續研究還有待改進。

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Study on Spatial Renewal Strategy of Commercial

Pedestrian Street in Old City

——Taking the Shixi Road Commercial Street in

Guiyang City as an Example

Abstract：

As urban development enters the era of stock renewal from the era of incremental development， more and more attention has been paid to the renewal of land space in old urban areas， especially in old commercial pedestrian streets. On the one hand， the location advantage is obvious; on the other hand， old commercial pedestrian streets have problems such as spatial inefficiency and the gradual decline of traditional commerce， while traditional renewal methods can hardly respond to the real demand. Based on this， the article analyzes the difficulties of spatial renewal of old commercial pedestrian streets from three aspects： the concept， utilization efficiency and renewal and reuse mode of spatial renewal， then proposes three major strategies of renewal， activation and weaving， and finally studies the commercial pedestrian street of Shixi Road in Guiyang City， Guizhou Province， hoping to provide reference for the spatial renewal planning of similar commercial pedestrian streets.

Key words：

old urban residential areas; commercial street; spatial renewal; Guiyang City