農村宅基地流轉問題探究

游馨通

（福清市自然資源和規劃局，福建福州 350300）

0 引言

隨著城鎮化進程的加快，大量鄉村人口朝著城鎮方向轉移，導致農村地區大量宅基地閑置或者廢棄，這無疑造成了農村宅基地資源的浪費，不利于鄉村振興的發展。作為農村集體建設用地的重要構成部分，農村宅基地的利用狀況會直接影響到農村居民生活的穩定以及農村經濟的發展，因此需要重視農村宅基地流轉問題的深層次分析，找出流轉問題發生的原因并加以解決。這需要對農村宅基地流轉制度環境進行完善，健全農村宅基地流轉收益分配機制，妥善處理農村宅基地流轉糾紛，確保農村宅基地平穩順利流轉。

1 農村宅基地流轉概述

農村宅基地是農村集體建設用地的重要構成部分，是農村集體經濟組織成員所享有的用來在集體土地上建設自主住宅的權利，在自主住宅建設用地上建設房屋建筑和附屬建筑物，充分發揮出農村宅基地的物盡其用屬性。我國實行土地共有制度，土地屬于國家或者集體所有，因此農村居民對宅基地享有的權利并不是完整的物權，只能對農村宅基地進行占有和使用。由于農村集體經濟組織的特殊性，農村宅基地的所有權并不歸屬于農村居民個人，但農村居民的宅基地使用權可以進行轉讓以及繼承，因此可以將農村宅基地流轉看作是擁有農村宅基地使用權和宅基地上房屋所有權的農戶，將自身宅基地使用權以及房屋所有權通過抵押或者繼承等方式轉讓給他人的行為。當前，農村地區的宅基地流轉需要得到各地政府的許可，但當前農村地區房屋轉讓頻率較高，并不符合農村宅基地使用權設立的初衷[1]。

2 農村宅基地流轉必要性

2.1 優化農村宅基地資源配置

農村宅基地是農村集體建設用地的核心構成環節，其利用效率會直接影響到農村經濟發展以及農村居民的生活質量。本質上，農村宅基地是集體所有的財產，其利用的目的是實現公共資源的高效配置，為農村集體組織成員提供便利，同時促進資源的高效利用，達到盈利的目的。隨著近年來城鎮化進程的不斷加快，農村地區人口大量流向城鎮地區，農村地區宅基地閑置狀況愈發嚴重。加快農村宅基地流轉，可以拓寬閑置宅基地的用途，創新農村經濟發展形勢。以部分農村地區的特色旅游產業為例，將閑置宅基地改造為旅游、餐飲和特色手工產業，增加了農村居民的福利收入，實現了農村宅基地資源的高效配置。

2.2 提高農民財產性收入

土地一直以來都是國家或者集體所有的寶貴財產，農村宅基地是屬于集體所有的集體建設用地，屬于農村集體經濟組織全體成員，宅基地流轉的本質是對土地資源的開發和利用，實現了物的交換和流通，農戶作為集體經濟組織成員，天然享有土地資源開發利用帶來福利的權利。當前，大多數農戶的子女在城鎮工作或者學習，農村住房和宅基地相對閑置。促進宅基地的流轉，可以切實提高農民的財產性收入，無論是轉租還是抵押，農戶都可以從中享受到農村宅基地轉移帶來的經濟收益，改善農村居民的生活質量。

2.3 促進鄉村振興發展

鄉村振興是當前經濟建設和社會發展的主要任務，我國作為傳統的農業大國，農村地區的經濟發展水平是影響綜合國力的重要因素，加快鄉村振興發展也是建設現代化強國的必然要求。農村宅基地流轉不僅關系到農村居民的收益和福利，也會影響到鄉村振興戰略的落實以及城鄉融合進程。宅基地使用權的流轉不僅是農村經濟發展和土地開發的問題，也是新時期城鄉統籌發展面臨的主要問題，構建完備的農村宅基地流轉制度，根據當地經濟發展狀況制定公平科學合理的宅基地補償機制，可以縮小城鄉宅基地的利用差距，實現城鄉經濟統一協調發展[2]。

3 農村宅基地流轉問題

3.1 農村宅基地流轉缺少完善制度依據

我國實行的是土地國有制度，土地所有權歸國家或者集體所有，農村土地屬于集體所有，農村宅基地則是農村集體經濟組織享有的權利。農村宅基地的流轉并沒有明確的法律支持，相關制度欠缺，導致許多農村宅基地流轉被人們認為是“非法”行為，這也是我國土地管理方面法律所明確的。

隨著我國《民法典》的出臺，物權編以及用益物權編的內容規定了不動產轉讓的具體流程和效力，僅僅通過宅基地轉讓協議就可以完成農村宅基地的買賣活動，但是缺少相關的制度和規章對其進行規劃和引導，使得農村宅基地流轉十分混亂無序。農村宅基地流轉機制的不完善最終會導致農村宅基地使用者無法明確，增加了農村宅基地管理的工作難度，這一問題在今后相當長的一段時間內會存在。

同時，缺少明確的法律支持，農村宅基地流轉制度的不完善，不僅產生了大量的農村宅基地使用權糾紛，還造成了農村集體土地資源的浪費。主要體現在農村宅基地流轉的制度缺少法律依據，我國的《土地管理法》明確規定了農村宅基地所有權歸集體所有，使用權歸屬于農戶個人，這也導致農村宅基地的流轉無明確的法條支持。此外，農村宅基地流轉大多是以轉讓協議的形式完成，通過協議轉讓的原理完成使用權的轉移，但買受人無法到具體的村級管理單位和相關的登記部門完成登記，后續極易發生各種糾紛以及農村宅基地使用權人不明晰等問題。

3.2 農村宅基地流轉收益分配機制不完善

農村宅基地流轉已形成了龐大的市場，在此背景下，如何分配農村宅基地流轉收益就成為鄉村振興的重要內容。農村宅基地是農村集體建設用地的重要構成部分，所有權歸屬集體，但村民通過出租或者出讓等方式獲得的收益則歸于個人。最主要原因在于農村宅基地的流轉是私下進行的，并未得到農村集體組織的許可，這也造成了農村集體所有的土地資源大量流失，不利于農村的健康平穩發展。造成這一問題的主要原因是農村宅基地流轉收益分配機制的不完善，具體表現在各級村組織缺少完備的農村宅基地流轉收益分配機制，對農村宅基地占用面積設定標準不合理，沒有根據宅基地使用途徑進行土地使用者和所有者收益的平衡，宅基地使用權流轉過程中集體組織的收益并不公平，宅基地的抵押和轉讓導致宅基地使用權人不明，還造成了集體土地資源的損耗，因此需要加強農村宅基地流轉收益分配機制的完善。

3.3 農村宅基地使用權流轉糾紛頻頻發生

農村宅基地使用權流轉實質上并沒有完善的制度和法律支持，大量的農村宅基地流轉形成了龐大的隱形交易市場，政府相關部門無法對其進行有效的監管，農村宅基地流轉雙方缺少法律的支持和保護。當前農村宅基地使用權流轉市場相對混亂無序，糾紛發生的概率不斷上升。導致糾紛頻繁發生的原因包括以下兩方面，一方面是買方獲得宅基地使用權得不到法律的保護，另一方面是農村居民的法律意識十分淡薄，在宅基地流轉過程中居于弱勢地位，對于宅基地流轉的相關費用和補償標準缺少足夠的認知和了解，自身的權益無法得到有效的保障。

4 農村宅基地流轉優化建議

4.1 完善農村宅基地流轉制度環境

4.1.1 建立農村宅基地流轉登記制度

想要充分落實鄉村振興戰略，實現鄉村振興與發展，就需要重視農村地區的經濟發展，切實提高農村居民的生活水平，對此需要重視農村宅基地流轉管理，建立農村宅基地流轉登記制度，協調好鄉村和城市發展態勢，實現城鄉一體化飛速發展。農村宅基地流轉登記制度的建立應當結合當地的經濟發展狀況和農村居民的現實需求，這需要相關部門對農村宅基地的使用狀況進行全面細致的統計，了解農村宅基地使用權的歸屬、房屋的建筑面積以及人口數量等數據，將上述數據進行匯總并建立專門的數據庫。同時，循序漸進地構建農村宅基地使用權的確權登記制度，結合法律法規的相關內容，最大程度地保障農村居民的合法權益[3]。

4.1.2 優化農村宅基地產權制度

社會主義的優越性體現在土地國有制度上，農村宅基地屬于集體所有。針對宅基地使用權不明晰的問題，國家相關部門需要對農村宅基地產權制度進行持續優化，努力實現農村宅基地使用權流轉的合法化。首先，應當結合我國的《土地管理法》《民法典》等相關法律，從法律層面為農村宅基地產權制度提供依據，以法律條文的形式或者法律解釋來完善農村宅基地產權制度，為農村居民提供便利。其次，明確各級部門的登記權責范圍，為不同用途的宅基地使用權流轉提供登記服務，及時為宅基地買受人頒發宅基地使用權證書[4]。最后，建立起完備的宅基地產權數據庫，將大數據和智能客戶端連接，方便農村居民通過智能手機的客戶端同步完成農村宅基地使用權的變更，及時將相關的農村宅基地流轉信息和數據進行更新，發揮出農村宅基地產權制度的優勢。

4.1.3 搭建農村宅基地流轉平臺

網絡信息化時代，網絡計算機技術與現實生活密切聯系，信息數據的開發成為時代主流，合理運用大數據等技術可以有效提高農村宅基地流轉效率和質量。信息公開透明是高效廉潔政府建設的現實需求，信息技術的應用極大地推動了這一進程，在農村宅基地流轉方面更是如此。當前農村宅基地流轉市場體系十分龐大，且市場相對混亂無序，想要更好地規范農村宅基地流轉市場，就需要引入大數據等信息技術，搭建智能管理平臺。國家相關部門需要重視農村宅基地流轉平臺的構建，利用移動數據和物聯網、大數據等技術，將農村宅基地流轉平臺覆蓋到鄉村的各個地區，確保農村居民可以通過智能手機的客戶端進行操作，在大數據庫中登記和申請，將流轉信息數據進行存儲，切實保證農村居民的合法權益。此外，重視農村宅基地流轉信息數據的安全，加強平臺的維護和更新，努力實現農村宅基地流轉平臺的程序公開透明化，引入第三方監督機制，規范交易流程，積極推進鄉村振興戰略的落實。

4.1.4 細化農村宅基地流轉管理措施

農村宅基地流轉市場體系十分龐大，想要規范宅基地轉讓流程，就需要對農村宅基地流轉管理措施進行細化，可以從以下幾個方面入手：首先，農村宅基地使用權的確權工作至關重要，但農村居民的法律意識相對淡薄，導致農村宅基地使用權的確權工作受到影響，嚴重阻礙了農村宅基地使用權的確權管理進程。因此，要明確宅基地確權證書制度，對宅基地受讓人頒發宅基地的確權證書，提高相關人員的法律意識。其次，加強村級宅基地的管理。農村宅基地所有權歸屬于集體，而宅基地的流轉發生糾紛和沖突無疑會影響到鄉村振興戰略的實施，因此需要合理分配農村宅基地使用權流轉獲益，遵循公平和公開的原則，激發農村居民的工作積極性。最后，相關部門需要加大審核力度。尤其是縣級自然資源管理部門，根據相關的法律法規對全縣的資源進行整合，嚴格審核農村宅基地的使用權流轉狀況，杜絕農村土地資源的浪費。

4.2 健全農村宅基地流轉收益分配機制

現階段我國農村宅基地使用權的流轉屬于隱形交易，市場體系龐大但并不規范，尤其是宅基地流轉收益人實際上是宅基地使用者，并非農村集體經濟組織。長此以往，不僅會導致農村集體資源的大量流失，還會產生大量的糾紛影響到和諧鄉村的構建。鑒于此，各級村組織需要建立起完備的農村宅基地流轉收益分配機制，設定合理的農村宅基地占用面積，超出面積的部分則需要上交給集體。此外，還可以根據農村宅基地使用權在流轉之后使用途徑是否改變進行費用的收取，如果沒有改變原有的用途，則地方政府不應收取土地收益。對此，各地方政府需要設立相應的收益分配機制，提高土地資源的利用效率，保證宅基地使用權流轉收益分配的公平性和公正性。

4.3 妥善處理農村宅基地流轉糾紛

由于農村宅基地使用權流轉市場龐大，且流轉制度和法律存在疏漏，當前農村宅基地流轉糾紛較為頻繁，為避免農村宅基地使用權流轉糾紛，就需要對農村宅基地使用權管理制度進行完善和規范，嚴格審批流程。同時，相關監管部門還應當加強宅基地使用權流轉過程中以及流轉后的監管力度，加大對非法審批、違規建房的處罰力度，確保宅基地使用權流轉正常有序運行。對于部分農村地區大量閑置的土地資源而言，則需要對其進行資源有償的回收，將其分配給需要的農村集體組織成員，保證組織運營管理的公平公正，降低糾紛發生的頻率和可能性，繼而推動鄉村振興戰略的落實和發展。

5 結語

農村宅基地流轉本質上是物權中的使用權轉移，平穩有序的宅基地流轉不僅有利于農村宅基地資源的高效配置，農民財產性收入的提升，還有利于鄉村振興發展。為此，各級政府部門需要加強農村宅基地流轉問題的探析，制定針對性優化策略，對農村宅基地流轉制度環境進行完善，健全農村宅基地流轉收益分配機制，妥善處理農村宅基地流轉糾紛，確保農村宅基地平穩順利流轉。