基于項目全過程的房地產(chǎn)投資項目財務(wù)控制

孫晉

投資項目和財務(wù)控制概述

投資項目是指在規(guī)定期限內(nèi)，為完成某項開發(fā)目標(biāo)，設(shè)計和組織的活動、政策、機(jī)構(gòu)以及其他各方面所構(gòu)成的獨(dú)立整體。投資項目通常包含成套投資建設(shè)工程項目，各個投資項目之間具有緊密聯(lián)系，在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上相互影響，在管理上作為一個單位進(jìn)行規(guī)劃決策、籌集資金和實(shí)施活動。投資項目一般分為建設(shè)項目和更新改造項目，根據(jù)用途可以分為生產(chǎn)性項目和非生產(chǎn)性項目，根據(jù)規(guī)模可以分為大型項目、中型項目和小型項目。

財務(wù)控制是指對企業(yè)的資金投入及收益過程和結(jié)果進(jìn)行衡量與校正。財務(wù)控制總體目標(biāo)是指在落實(shí)法律規(guī)定和政策制度的前提下，改善企業(yè)各項資源配置方式，厘定資本保值和增值的委托責(zé)任目標(biāo)與其他各項績效考核標(biāo)準(zhǔn)，以確定財務(wù)控制目標(biāo)，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)理財目標(biāo)提供服務(wù)。財務(wù)控制是以價值形式為控制手段，以不同崗位、部門和層次的不同經(jīng)濟(jì)活動為控制對象，以控制日常現(xiàn)金流量為主要內(nèi)容，是內(nèi)部控制在資金和價值方面的體現(xiàn)。

實(shí)施投資項目財務(wù)控制的意義

提高資金利用率 當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在項目規(guī)劃階段、決策階段和施工階段等實(shí)施投資項目財務(wù)控制時，可以有效優(yōu)化成本管理模式，能夠按照不同階段的實(shí)際需求，科學(xué)分配資金，確保各項資金都能充分運(yùn)用到投資項目上來。同時，房地產(chǎn)企業(yè)通過精細(xì)劃分成本管理流程，設(shè)計管理制度，對投資項目各個階段進(jìn)行全面成本管控，防范不良資金使用行為，切實(shí)發(fā)揮財務(wù)控制的積極作用，從而有效提高資金利用率。

實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略目標(biāo) 房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施財務(wù)控制的最終目標(biāo)，是為了強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)收益，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略目標(biāo)。由于財務(wù)控制內(nèi)容較多，包括成本控制、風(fēng)險控制、損益控制、流動性控制和運(yùn)營能力控制。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)基于項目全過程實(shí)施投資項目財務(wù)控制時，可以對投資項目中的各個要素進(jìn)行全面管控，保障各項財務(wù)控制指標(biāo)落到實(shí)處，能夠為提升經(jīng)濟(jì)效益創(chuàng)造良好的內(nèi)部環(huán)境，在確保企業(yè)開發(fā)質(zhì)量要求不受影響的情況下，有效實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略目標(biāo)。

增強(qiáng)綜合管理效果 對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，從項目投資到項目建設(shè)，再到項目竣工決算，各個環(huán)節(jié)的財務(wù)資源是否得到合理運(yùn)用，直接影響著投資項目整體建設(shè)質(zhì)量。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)基于項目全過程實(shí)施投資項目財務(wù)控制時，可以在各個階段將財務(wù)管控以及業(yè)務(wù)工作有機(jī)結(jié)合起來，通過強(qiáng)化全員財務(wù)控制意識、制定財務(wù)控制制度等方式，最大限度激發(fā)全員財務(wù)控制積極性，使全員都能按照投資項目財務(wù)控制需求，積極規(guī)范工作行為，從而切實(shí)增強(qiáng)綜合管理效果。

基于項目全過程的房地產(chǎn)投資項目財務(wù)控制策略

規(guī)劃階段的財務(wù)控制 房地產(chǎn)企業(yè)在項目規(guī)劃階段，需要通過調(diào)研市場、產(chǎn)品定位及項目全周期測算等方式，為投資項目后期實(shí)施奠定良好基礎(chǔ)。在此期間，財務(wù)控制是以預(yù)算為主要工具進(jìn)行，按照現(xiàn)實(shí)情況編制預(yù)算方案、現(xiàn)金流分析方案和項目投資回報分析方案。在編制預(yù)算方案時，財務(wù)人員需要立足整體，設(shè)計投資項目總預(yù)算以及各項子預(yù)算，如土地開發(fā)預(yù)算、成本支付預(yù)算以及銷售預(yù)算等。為了確保總預(yù)算以及各項子預(yù)算可行性，財務(wù)人員應(yīng)組織各業(yè)務(wù)條線共同參與編制項目預(yù)算，如營銷部門負(fù)責(zé)簽約回款預(yù)算、成本部門負(fù)責(zé)目標(biāo)成本及年度支付預(yù)算等，財務(wù)進(jìn)行匯總分析并統(tǒng)籌考慮投資項目開展需求，預(yù)留預(yù)算調(diào)整彈性空間，提前為后期可能出現(xiàn)的變化做好準(zhǔn)備，為投資項目平穩(wěn)開展打好基礎(chǔ)。在編制現(xiàn)金流分析方案時，通過各業(yè)務(wù)部門填報的項目回款、資金支付需求，財務(wù)人員需要從發(fā)展角度出發(fā)，精細(xì)分析投資項目資金需求，同步匹配融資來源渠道，并結(jié)合項目實(shí)際情況，對比總結(jié)各項資金來源渠道是否可行，為后期資金持續(xù)供給以及財務(wù)控制提供科學(xué)依據(jù)。在編制項目投資回報分析方案時，財務(wù)人員應(yīng)重點(diǎn)評估投資項目發(fā)展前景，預(yù)估投資項目在運(yùn)營期間可能會出現(xiàn)的潛在風(fēng)險類型以及損害程度，總結(jié)投資項目盈利能力。為了進(jìn)一步細(xì)化投資回報分析結(jié)果，財務(wù)人員應(yīng)做好短期風(fēng)險和長期收益評估，并在該方案中設(shè)置科學(xué)的投資回報率和期限，為后期投資方?jīng)Q定是否參與投資項目提供合理指導(dǎo)。

決策階段的財務(wù)控制 在投資項目決策階段，財務(wù)人員需要重點(diǎn)做好預(yù)算指標(biāo)分析、風(fēng)險提示及應(yīng)對方案等。為了在項目決策階段提升財務(wù)控制質(zhì)量，財務(wù)人員需要按照投資項目特征進(jìn)行成本分析，估算投資項目的投資價值，設(shè)置相應(yīng)投資計劃。同時，財務(wù)人員應(yīng)從可行性層面出發(fā)，全面審查可行性報告的真實(shí)性，分析各項指標(biāo)、各項參數(shù)以及定額費(fèi)率等是否符合現(xiàn)實(shí)情況。另外，財務(wù)人員組織各業(yè)務(wù)部門對投資項目進(jìn)行全周期測算，結(jié)合投資項目的年度簽約回款、成本支付、費(fèi)用及稅金支付等，測算項目各年度的現(xiàn)金流情況、利潤情況等，分析各年度指標(biāo)達(dá)成風(fēng)險等為投資項目決策提供依據(jù)。

施工前期的財務(wù)控制 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在投資項目決策后，組織招采、工程、成本等相關(guān)部門按照投資項目實(shí)際狀況以及現(xiàn)階段的土地規(guī)劃條件和項目規(guī)劃方案，共同確定工程造價、施工方式等。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過社會公開招標(biāo)的方式，在特定時間內(nèi)選出社會信譽(yù)良好、綜合能力突出的項目設(shè)計單位和施工承包商。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照成本控制需求，邀請造價專家、施工專家等，對投資項目的外形結(jié)構(gòu)、平面布局以及功能等進(jìn)行全面分析，在不影響項目施工質(zhì)量的前提下，制訂合理的投資項目施工計劃，為后期項目施工財務(wù)控制做好準(zhǔn)備。

施工階段的財務(wù)控制 房地產(chǎn)企業(yè)在投資項目施工期間，應(yīng)注重各項成本、費(fèi)用支出管理。在成本管理中，首先重點(diǎn)關(guān)注目標(biāo)成本與實(shí)際合同成本差異，并結(jié)合項目不同期間進(jìn)行動態(tài)成本跟蹤，即對已經(jīng)發(fā)生的成本進(jìn)行夯實(shí)，對未來要發(fā)生的成本進(jìn)行合理的預(yù)估，保證項目總成本不超過目標(biāo)成本；另外，項目變更簽證也是影響成本管理的重要因素，很多房地產(chǎn)公司被變更簽證困擾，不管變更簽證率像坐火箭一樣飆升，管了又會影響效率，應(yīng)根據(jù)變更簽證發(fā)生的原因如定位原因、設(shè)計方案調(diào)整、設(shè)計階段不交圈及施工組織無序等，制定相應(yīng)的解決方案系統(tǒng)地去解決，同步減少項目成本的增加。

在費(fèi)用支出管理中，財務(wù)人員應(yīng)從人工成本支出、行政費(fèi)用支出等方面出發(fā)，提前編制各項費(fèi)用支出預(yù)算，引導(dǎo)相關(guān)人員按照預(yù)算規(guī)范行為，一旦發(fā)現(xiàn)有關(guān)環(huán)節(jié)預(yù)算超標(biāo)，及時對相關(guān)部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行預(yù)警及協(xié)商，通過部門內(nèi)部或是不同部門間調(diào)整預(yù)算的方式，保證公司整體的預(yù)算費(fèi)用不超標(biāo)，切實(shí)提高財務(wù)控制質(zhì)量。同時，做好合同編制，由于房地產(chǎn)投資項目在施工期間涉及到的財務(wù)活動較多，為了在合法范圍內(nèi)有效開展財務(wù)控制，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重合同編制，在合同中明確價款結(jié)算方法、施工期限、材料類型等，并確立相關(guān)內(nèi)容調(diào)整可能會產(chǎn)生的違約風(fēng)險以及處理措施。在合同內(nèi)容確定后，嚴(yán)審合同是否存在法律漏洞，按照法律規(guī)定進(jìn)一步完善。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)組織專人負(fù)責(zé)時刻跟蹤合同執(zhí)行情況，根據(jù)實(shí)際情況分析合同是否存在執(zhí)行問題，并及時處理，確保施工階段財務(wù)控制效果達(dá)標(biāo)。另外，加大質(zhì)量監(jiān)督力度。投資項目施工質(zhì)量與財務(wù)控制息息相關(guān)。當(dāng)投資項目施工質(zhì)量達(dá)標(biāo)，后期可以有效避免返工維修情況，從而有效減少各項支出成本，提高財務(wù)控制效果。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)派遣專業(yè)人員，負(fù)責(zé)動態(tài)監(jiān)督各個環(huán)節(jié)的施工質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)，嚴(yán)管各項施工工藝是否規(guī)范，在監(jiān)督現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)不良施工行為時，及時向有關(guān)人員提出不足，并現(xiàn)場演示正確施工方法，持續(xù)監(jiān)督有關(guān)人員的施工表現(xiàn)，確保投資項目整體施工質(zhì)量達(dá)標(biāo)。

竣工階段的財務(wù)控制 在投資項目竣工結(jié)算實(shí)施財務(wù)控制，不僅可以降低支出成本，還能通過復(fù)盤總結(jié)，進(jìn)一步優(yōu)化新項目開發(fā)運(yùn)營。在結(jié)算階段甲乙雙方經(jīng)常出現(xiàn)成本核算結(jié)果不同的情況，為了在財務(wù)控制層面上有效解決這一問題，房地產(chǎn)企業(yè)在編制投資項目最終決算期間，根據(jù)合同提供的結(jié)算條款，確定結(jié)算數(shù)額；同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在竣工結(jié)算做好工程質(zhì)量以及施工工藝檢查工作，根據(jù)施工圖紙以及相關(guān)方案，分析投資項目的整體質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)，派遣專人測量各項數(shù)據(jù)是否與方案中的信息保持一致，并在檢查結(jié)束后，在竣工核查圖紙上簽字蓋章，將其作為竣工結(jié)算依據(jù)，保障財務(wù)控制工作順利開展。

營銷階段的財務(wù)控制 在項目營銷階段的財務(wù)控制通常以市場營銷和資金回收為重點(diǎn)，確保投資項目的經(jīng)濟(jì)收益符合預(yù)期。為了強(qiáng)化項目營銷階段財務(wù)控制質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)計一份合理的市場營銷方案，按照投資項目特征以及目標(biāo)客戶群，確立投資項目定價指標(biāo)、營銷方式以及促銷手段。再者，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大項目資金回收管理力度，如成立應(yīng)收賬款回收專項小組，針對欠款客戶的不同情況差異化制定催收方案，同步不斷調(diào)整和優(yōu)化銷售策略，避免為了簽約數(shù)據(jù)提升而加大客戶回款的難度，最終目標(biāo)是確保相關(guān)資金能夠及時回收，防止出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)損失。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)組織財務(wù)人員以及項目負(fù)責(zé)人等，對投資項目的盈利能力和風(fēng)險控制結(jié)果進(jìn)行深入分析，為后期管理投資項目提供依據(jù)。

項目結(jié)束后的評估工作 房地產(chǎn)公司的經(jīng)營是基于每個項目經(jīng)營情況的累積。同時，標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)之所以會不斷提高經(jīng)營能力，除領(lǐng)導(dǎo)者的卓越指引外，不斷對已完成項目的復(fù)盤，不斷積累經(jīng)驗、糾正錯誤，也是重要的原因之一。房地產(chǎn)企業(yè)項目后評估是在項目的開發(fā)、銷售工作基本結(jié)束后，對項目實(shí)施全過程進(jìn)行回顧、分析，從而總結(jié)項目開發(fā)的經(jīng)驗、教訓(xùn)的過程。很多企業(yè)對項目后評估并不重視，畢竟項目已經(jīng)做完了，大家繃著的弦可以放松一下，而且項目團(tuán)隊隨著項目的結(jié)束大多也會解散，團(tuán)隊成員會充實(shí)到其他項目上去。但對于一個追求不斷進(jìn)步的組織來說，復(fù)盤是必不可少的。通過項目復(fù)盤，總結(jié)分析財務(wù)控制在項目全周期各階段的必要性和不足，通過不斷優(yōu)化管理措施指導(dǎo)后續(xù)新項目的開展。

作者單位：西安順茂置業(yè)有限公司