淺析爛尾樓的拯救難題與破解方法

［DOI］10.3969/j.issn.1672-0407.2024.09.065

［摘 要］近年來，房地產市場的發展狀況使得破產樓成為一個較為常見的問題。由于資金鏈斷裂、開發商破產等，一些項目被迫停工，成為爛尾樓，不僅占用了大量的土地資源，還給社會經濟帶來了不小的影響，同時爛尾樓的存在也影響了城市的形象和周邊居民的生活質量。本文旨在探索爛尾樓的拯救難題和破解方法，以促進房地產市場的健康發展，減少各方損失。

［關鍵詞］爛尾樓；破產；拯救難題；破解方法

［中圖分類號］TU-9文獻標志碼：A

當前，爛尾樓逐漸成為中國房地產行業中一個不可忽視的問題。然而，拯救爛尾樓并非易事，這其中涉及資金籌措、法律程序、利益相關方協調等多個方面的難題。如何拯救這些爛尾樓成為當前亟待解決的問題。

1 爛尾樓的形成原因

爛尾樓的形成原因是多方面的，涉及資金、政策、市場、開發商經營和金融機構風險控制等多個方面。資金鏈斷裂是爛尾樓形成的主要原因之一。在項目開發過程中，如果資金無法及時到位或資金鏈斷裂，會導致項目停工成為爛尾樓。開發商在項目開發過程中需要大量資金投入，如果融資渠道不暢、銷售回款不及時或資金管理不善，都可能導致資金鏈斷裂。政策的變化對房地產市場的影響非常大，如果政策收緊，如限購、限貸等措施的實施，會導致市場需求下降，開發商銷售回款減少，進而影響項目的正常推進。此外，土地政策、規劃政策等變化也可能影響開發商的計劃和進度，導致項目停工。另外，房地產市場的價格波動和需求變化也會影響項目的進展，如果市場價格下跌，會導致開發商無法通過銷售收回投資，進而影響項目的繼續推進，同時，市場需求的變動也可能導致開發商無法按計劃銷售房屋，進而影響項目的資金回流。開發商在項目開發過程中存在經營不善的情況，如管理不善、決策失誤等，都可能導致項目無法按計劃推進。此外，開發商的違法違規行為，如違規用地、超規劃建設等，也可能導致項目被政府叫停或處罰，最終成為爛尾樓。金融機構在貸款審批過程中，會對開發商的信用、資產等情況進行嚴格審查，如果開發商無法滿足金融機構的貸款條件，可能會影響項目的資金鏈，導致項目停工。同時，金融機構的風險控制也可能對項目的融資產生影響，如收緊貸款條件、提高利率等，進而影響項目的正常推進。爛尾樓的形成原因是多方面的，需要各方共同努力，加強監管和風險控制，促進房地產市場的健康發展。

2 爛尾樓的拯救難題

2.1 資金籌措難題

資金籌措難題是爛尾樓的拯救難題之一。如何快速、有效地籌措資金成為拯救爛尾樓的關鍵。由于爛尾樓的不確定性，金融機構對房地產項目的貸款審批更加嚴格。金融機構在提供貸款時，會考慮項目的風險和回報率，而爛尾樓往往存在較高的風險，因此金融機構可能會對開發商的信用記錄、資產狀況等進行更加嚴格的審查，這使得融資難度增大，開發商難以獲得足夠的資金支持。同時資金籌措需要一定的時間，從尋找投資人、與金融機構洽談貸款條件到最終獲得資金，每個環節都需要耗費一定的時間，如果爛尾項目的資金籌措周期過長，可能會影響項目的拯救進度，甚至導致項目無法繼續推進。另外，由于房地產市場的波動性較大，開發商還需要關注市場動態，及時調整資金籌措策略，如果市場環境發生變化，開發商需要根據實際情況調整融資渠道和方式，以確保項目能夠得到足夠的資金支持［1］。

2.2 法律與合同糾紛難題

首先是合同履行問題。爛尾樓涉及的合同履行情況復雜，需要解決大量的合同糾紛，購房者、開發商、銀行等各方之間的合同關系需要明確。以確保各方權益得到保障。其次是法律適用問題，在爛尾樓中，可能存在多種法律關系的交織，如開發商與政府、金融機構、承包商等之間的合同關系，需要適用不同的法律法規，因此需要明確適用的法律法規，并采取相應的法律程序來解決糾紛。最后是解決法律合同糾紛需要收集充分的證據，包括合同、發票、付款記錄、工程進度文件等，這些證據對于法院判決或仲裁具有重要意義。

2.3 項目停滯與資產貶值難題

項目停滯與資產貶值難題是一個不容忽視的問題。長期停工的爛尾樓不僅會導致土地和建筑物的閑置和浪費，還會對周邊環境和居民生活產生負面影響，進而加劇資產貶值。從經濟角度來看，爛尾樓的長期停工會導致資源的不合理配置，原本用于項目建設的資金、人力和物力等資源無法得到有效利用，造成極大的浪費。土地和建筑物作為重要的資產，其長期閑置會導致資產價值的下降，給開發商和投資者帶來巨大的經濟損失。從社會角度來看，爛尾樓對周邊環境和居民生活產生負面影響，爛尾樓可能存在安全隱患，如未完成的建筑工程可能存在結構問題，對周邊居民的安全構成威脅。長期停工的項目可能導致周邊環境惡化，如缺乏維護和管理，導致環境衛生問題、治安問題等，這些負面影響進一步加劇了爛尾樓的資產貶值問題。

2.4 社會穩定與民生問題

如果爛尾樓涉及大量的購房者，他們的產權問題、住房問題等需要得到妥善解決，否則可能引發社會不滿；爛尾樓可能涉及銀行和其他金融機構的貸款，如果不能及時解決，可能會引發金融風險，影響金融市場的穩定；長期停工的爛尾樓可能會影響周邊環境和居民生活，加劇資產貶值問題，進而影響城市形象。因此，政府、金融機構、開發商和社會各方需要共同努力，加強監管和風險控制，采取綜合性的解決方案維護社會穩定和民生福祉。

3 爛尾樓的破解方法

3.1 政策支持

首先，政府可以對資金支持政策進行優化調整，為開發商提供資金支持和稅收優惠等措施，鼓勵其繼續完成項目建設，這不僅可以緩解開發商的資金壓力，也有助于穩定市場信心，促進房地產市場的健康發展。其次，金融機構也可以為開發商提供貸款和融資支持，幫助其解決資金問題。這不僅可以緩解開發商的資金壓力，也有助于推動項目的拯救進程。最后，土地政策調整也是解決爛尾樓的重要手段之一。政府可以通過調整土地政策，為開發商提供更多的土地資源，實現房地產市場的供需平衡，從而避免爛尾樓的出現［2］。

3.2 法律法規的完善與執行

政府應針對房地產市場中的爛尾樓問題，制定和完善相關法律法規，明確各方責任和權益，為解決爛尾樓提供法律支持；政府應加強對爛尾樓拯救過程的監管，確保相關法律法規得到嚴格執行，保障各方權益不受侵犯；可以引入第三方監管機構，對爛尾樓的拯救過程進行監督和管理，確保資金使用合規、透明，防止資金被挪用或濫用；對于爛尾樓中的合同糾紛、產權爭議等法律問題，應加強司法救濟，通過法律途徑解決糾紛，維護各方合法權益。這些需要政府、司法機關、開發商、購房者等各方共同努力，加強監管和風險控制，以促進房地產市場的健康發展。

3.3 金融機構風險評估與控制策略調整

在金融機構的合作中，風險評估是非常重要的一環，金融機構通常會根據借款人的信用狀況、財務狀況、還款能力等因素進行風險評估，以決定是否與其進行合作。為了應對風險，首先金融機構需要建立完善的風險評估體系，包括借款人的信用評級、還款能力評估、信用風險監測等，以準確評估借款人的風險狀況。同時需要建立嚴格的審批流程，對借款人的資質、信用狀況、還款能力等進行嚴格審核，確保合作項目的風險可控。其次金融機構需要根據市場環境、政策變化等因素，及時調整合作策略，包括調整貸款利率、擔保方式、還款期限等，以適應市場變化和風險變化。最后金融機構可以引入第三方擔保或保險機構，為借款人提供擔保或保險服務，降低風險。金融機構的風險評估與合作是一個復雜的過程，需要金融機構不斷完善風險控制策略，加強風險監測和預警，確保合作項目的風險可控。同時金融機構也需要與借款人保持良好的溝通，及時了解借款人的經營狀況和財務狀況，以保障雙方權益［3］。

3.4 與開發商的重新合作與融資安排

倡導政府、金融機構和社會各方積極與爛尾樓的開發商重新合作，共同推動項目的拯救進程，這需要各方加強溝通和協商，明確責任和權益，達成共識，推動項目拯救進程。金融機構可以為開發商提供貸款和融資支持，幫助其解決資金問題，加快拯救進度。同時政府也可以出臺相關政策，為開發商提供資金支持和稅收優惠等，鼓勵其繼續完成項目建設。例如爛尾樓涉及合同糾紛、產權爭議等法律問題，政府和社會各方應提供法律援助，通過法律途徑解決糾紛，維護各方的合法權益。政府、金融機構、開發商和社會各方需要加強監管和風險控制，確保資金使用合規、透明，防止資金被挪用或濫用。同時開發商也需要積極采取措施，進行自我救贖，包括但不限于尋找資金來源、加強項目管理、優化施工計劃等，以加快拯救進度。

3.5 資產重組與債務重組

針對爛尾樓，資產重組和債務重組是一種有效的破解方法，通過重新配置和整合爛尾樓的資產，可以優化項目的資產結構，提高項目的價值和盈利能力，這可能包括對土地、建筑物、設備等資產的評估和出售，以獲取資金用于項目的繼續建設。債務重組是指對破產地產項目的債務進行合理安排和處置，這包括與債權人協商，制定還款計劃，優化債務結構，降低債務成本，以減輕開發商的財務負擔，為項目的拯救提供資金支持。為了成功實施資產重組和債務重組，需要注意以下幾點：建立健全的資產和債務評估體系，對項目進行全面、準確的評估；加強與債權人的溝通和協商，爭取得到債權人的理解和支持；尋求政府、金融機構、投資者等利益相關方的支持和參與，共同推動項目的拯救進程；制定合理的還款計劃和資金使用方案，確保資金用于項目的繼續建設和經營［4］。

3.6 與其他開發商或投資者的合作模式探討

針對爛尾樓的破解方法，與其他開發商或投資者的合作模式探討是一個可行的方向。首先，與其他開發商或投資者合作可以增加項目的資金來源，加快拯救進度，可以通過股權投資、債權投資、聯合開發等方式進行合作，共同推動項目的拯救進程。其次，在合作模式中需要明確各方責任和權益，達成共識，制定合理的合作協議和合作方案，合作各方需要加強溝通和協商，了解彼此的需求和期望，確保合作項目的風險可控。此外，可以考慮引入第三方監管機構或專業機構，對合作過程進行監督和管理，確保資金使用合規、透明，防止資金被挪用或濫用。需要加強溝通和協商，明確責任和權益，制定合理的合作協議和方案，以推動項目的拯救進程，同時也需要加強監管和風險控制，確保各方權益不受侵犯。

3.7 加強社會參與

首先，加強社會參與。業主、政府、金融機構、投資者等利益相關者，共同參與到項目的拯救進程中來，各方需要加強溝通和協商，了解彼此的需求和期望，共同商討解決方案，制定合理的合作協議和合作方案。其次，通過利益相關者的協商解決，可以明確各方責任和權益，達成共識，推動項目拯救進程。這需要各方積極參與和支持，共同推動項目的拯救工作。此外，對于爛尾樓，需要加強監管和風險控制，確保資金使用合規、透明，防止資金被挪用或濫用。通過加強溝通和協商，明確責任和權益，可以推動項目的拯救進程。

3.8 引入社會資本

通過引入社會資本，可以增加項目的資金來源，加快拯救進度，推動項目的繼續建設和經營。首先，需要積極尋找和篩選合適的投資方，包括其他開發商、投資者、金融機構等，了解其投資意愿和能力，并與其進行溝通和協商，達成合作協議。其次，合作協議中需要明確各方責任和權益，制定合理的合作方案，包括資金使用、項目進度、風險控制等方面，各方需要共同商討解決方案，確保合作項目的風險可控。最后，需要加強監管和風險控制，確保資金使用合規、透明，防止資金被挪用或濫用，政府、金融機構、業主等利益相關方需要加強溝通和協商，共同推動項目的拯救工作。引入社會資本是拯救爛尾樓的重要方法之一，需要積極尋找和篩選投資方，加強監管和風險控制，以促進房地產市場的健康發展。

3.9 與業主、供應商等建立協商解決機制

業主和供應商等利益相關者是項目的重要參與者，他們的利益和項目的發展密切相關。需要積極與業主、供應商等進行溝通和協商，了解他們的需求和期望，共同商討解決方案，可以通過協商達成合作協議，明確各方責任和權益，制定合理的合作方案，以推動項目的拯救進程。在協商解決機制中，需要保證公平、公正和透明，確保各方權益不受侵犯。只有各方共同努力，加強合作，才能成功拯救爛尾樓。

4 結語

隨著房地產市場的快速發展，不少項目因各種原因最終破產爛尾，拯救這些項目需要綜合考慮各種因素，采取有效的措施。拯救爛尾樓是一個復雜而艱巨的任務，需要綜合考慮各種因素，采取有效的措施來解決資金問題、化解利益沖突、加強監管和風險控制等。只有這樣才能讓這些項目重新煥發生機，促進房地產市場的健康發展。對于未來的房地產開發項目，各方需要提前預防可能出現的問題，避免出現類似的情況，才能實現房地產市場的可持續發展，為社會經濟的繁榮作出更大的貢獻。

參考文獻

［1］張鎮森. 房地產破產重整項目開發實踐探索［J］. 建筑經濟，2022，43（7）：53-60.

［2］戚泥蓮，樊金鋼. 綜合手段推進“爛尾樓”復建［N］. 黑龍江日報，2008-02-29（009）.

［3］胡衛華. 消滅城市爛尾樓［J］. 中國房地信息，2005（8）：39-41.

［4］蒙建華，宮振華. 讓“爛尾工程”早日起死回生——濟寧市停緩建項目情況調查及對策建議［J］. 山東經濟戰略研究，2002（11）：24-25.

［作者簡介］駱旦，男，浙江諸暨人，諸暨市房地產管理中心，中級經濟師，本科，研究方向：房地產行業研究。