房貸怎么還更劃算？

嚴沁雯　陳洪杰

總的來看，等額本金相對等額本息節省利息。圖/IC

在房地產利好政策頻出的背景下，銀行和相關部門紛紛抓準時機推出降低房貸成本、促進房地產發展的措施。

先是“商轉公”政策再次啟動，后有銀行推出“氣球貸”（先息后本），頗有風險的“轉貸降息”也屢見不鮮。

“對比傳統的等額本息和等額本金，先低后高的‘氣球貸會更劃算嗎？通過商貸轉公積金，能節省多少錢？轉經營貸降息會有哪些風險？”貸款經驗不足的購房者面對五花八門的還款方案難免會困于選擇。

普通購房者應如何選擇適合自己的還款方式？近期，《財經》梳理當下房貸不同還款方式的特點，為置業者提供參考。

緩解前期還貸壓力：先息后本

先息后本，顧名思義，即借款人前期可以先不還本金，只還利息。

近期一度引發市場關注的“氣球貸”便是先息后本還款方式的一種，根據平安銀行此前發布的《房貸利好政策來啦》一文，借款人按約定的總期數（固定20年）計算每期月供，在貸款期限內分期歸還貸款本息，最后一期一次性償還剩余本金。“氣球貸”前期每期還款金額較小，貸款到期時，剩余較大部分的貸款本金需要一次性償還。因其“前大后小”得名“氣球貸”。

平安銀行于近期推出的其他還款也有“氣球貸”的屬性，例如二階段還款、雙周供、輕松還。其中二階段還款是“第一階段只還利息、第二階段等額本息”。雙周供是指由月供改為兩周一次還款。輕松還是指“每月還利息、每六個月還一定比例的本金、最后一次性還剩余本金”。

表：等額本息vs等額本金（利率不變）

資料來源：《財經》根據某股份行人士分享資料整理。制表：張玲

上海地區另一股份行近期亦針對房貸新增“隨心還”方案（據相關業務人士反饋目前已停止），即貸款30年，可以約定前三年每個月還款本金超過1元即可，后27年則等額還款。

值得注意的是，針對貸款申請人，以上還款方案具有一定門檻。

以“隨心還”方案為例，首先規定是800萬元以內的純商業貸款，公積金貸款被排除在外；其次，對于住宅所處位置、類別（不包括別墅）、面積及樓齡均有要求；此外，企業主客戶不包括在內，貸款申請人須為綜合評級1級-3級的上班族客戶。

先息后本的還款方式比較適合那些前期資金緊張但預計未來會有更多可支配資金的客群。但如果借款者的還款能力不強，可能會造成違約等問題。因此也需要商業銀行對客戶的財務狀況和還款能力進行準確評估。

在易居研究院研究總監嚴躍進看來，此類貸款需謹慎發放，因為貸款人后續收入狀況如不及預期，其還款壓力會變得越來越大，將產生不可控的貸款違約和金融風險問題。“對申請貸款的人從職業情況、工作年限、工資收入和零工收入、信用狀況、產業情況、過往購房情況和貸款情況等角度進行分析，細化不同群體的收入曲線結構和趨勢，以更精準推進差異化和個性化的房貸還款計劃和產品。”他建議。

從風控的角度，嚴躍進還稱，關鍵要做好現金流的工作，即此類還貸資金的測算工作。除了要做好還貸人的收入狀況審核，對于經濟形勢、房產價值走向等也需要持續進行嚴密的監測。時刻關注還貸者的還款來源和還款壓力情況，提前預測問題。同時也需要明確此類業務可推，但需設定上限，以免過多業務集中于此，即類似業務可以推，產生較大的金融風險問題。

主流方式：等額本息與等額本金

就按揭房貸而言，等額本息和等額本金是目前更為主流的還款方式。雖然僅一字之差，但還款總額，月供變化，本金和利息增減都有很大區別，貸款申請者在選擇時仍“摸不著頭腦”。

所謂等額本息，即在利率不變的情況下，每個月月供金額一樣（包括本金+利息）。月供中本金逐月遞增，利息逐月遞減。

而等額本金，即在貸款期間，每個月歸還固定本金，而利息逐月遞減。按此種方式還款，前期還款壓力稍大，但月供逐月減少，且綜合計算相對節省利息。

若落到實際操作中，上述兩種還款方式的計算方式存在差別。

若以借款100萬元、期限30年、年利率3.95%為例。等額本金模式下，首期還款額為6069.44元，隨后逐月遞減。在此之中，每月本金為固定的2777.78元，利息則由首期的3291.67元開始逐月遞減。還款總額為159.41萬元，利息總額59.41萬元。

而在等額本息模式下，首期還款額為4745.37元，隨后每月固定。在此之中，首期本金為1453.71元，之后逐月遞增；利息為3291.67元，之后逐月遞減。還款總額為170.83萬元，利息總額70.83萬元。

總的來看，等額本金相對等額本息節省利息。不過有貸款行業資深從業人士指出，就實際情況來看，等額本息的方式相對靈活，選擇此種方式的客戶相對較多。

“等額本金相當于前期還了比較多的本金，所以可以少還一些利息，但是對于資金較為緊張的借款人來說不太適合。如果選擇等額本息，可以在資金充裕的情況下靈活進行提前還款，同樣可以達到節省利息的效果。”上述人士指出。

減輕還貸負擔：商轉公

由于商貸及公積金貸款間仍存在一定的利率差，商轉公被視作降低購房者房貸壓力的一個重要途徑。所謂商轉公，即將商業性個人住房貸款轉為住房公積金個人住房貸款。

據不完全統計，2023年，已有包括重慶、長沙、蘇州等在內的30余個城市啟動商業貸款轉公積金貸款。2024年以來，鄭州、廈門亦加入商轉公行列。

根據廈門市住房公積金中心網站6月12日發布消息，廈門階段性啟動商業性住房貸款轉住房公積金貸款業務，政策執行至2025年12月31日。

據悉，自5月17日新政后，廈門市同步下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低于2.775%和3.325%。

若以貸款50萬元、30年等額本息計算，目前首套房（商貸利率最低3.3%）購房者商轉公后月供可減少超100元，總共節省利息超4萬元。

不過，有業內人士提醒，如若購房者已經處于房貸還款后期，在利息已經還得差不多的情況下，申請商轉公意義并不大。另一方面，就實際操作而言，商轉公需滿足一定條件。

從各地已經商轉公政策來看，多地設置了一定門檻。例如部分地區對借款人住房套數、公積金貸款記錄、借款人信用等提出明確要求；部分地區將辦理組合貸的購房者被排除在外等。

以長沙為例，該地商轉公業務僅支持擁有唯一一套自住住房的職工家庭（已婚指夫妻雙方，單身指職工個人）申請辦理，購買第二套以上住房的職工家庭不支持辦理商轉公。

亦有地區對商轉公貸款實施動態管理機制。以蕪湖為例，當住房公積金個貸率低于85%（含）并持續三個月，可開展商轉公貸款業務；當個貸率高于90%（含）時，可采取相應調控措施，暫停或控制商轉公貸款業務規模。

謹慎避雷：違規轉貸降息

雖然特點不一，以上還款方式均為正規還款途徑。但近年來，被越來越多貸款中介推薦的轉貸降息，背后卻隱藏著巨大風險。

“您好，這里是某銀行信貸渠道部，近期貸款利率低至2厘，置換房貸很劃算。”房貸政策利好不斷，不少貸款中介抓準了部分存量房貸用戶利率暫未下調的心理，再度對轉貸降息展開熱情推介。

實際上，轉貸降息并非新鮮事。近年來，政策指引下商業銀行加大了對企業的支持力度，多家銀行的經營貸利率一路下行。

在此前存量房貸利率尚未調整時，不少購房者房貸利率一度超過5%。這種利差讓部分貸款中介瞄準了其中的商機，推銷轉貸降息。

房貸轉經營貸的具體操作流程為：先由中介介紹的墊資機構提供過橋資金來還清房貸，再幫助客戶包裝資質，最后客戶可在銀行成功辦理經營貸后歸還墊資。

“目前經營貸的利率最低2%，期限可以先做十年，后期還能提供墊資續期，對比房貸可以節省不少利息。”一名貸款中介表示。

然而，看似劃算的操作卻暗藏更多成本，要達到轉貸目的，中介會依據客戶貸款金額收取1%-2%的服務費，同時，若名下沒有公司，個人客戶需額外購買營業執照（5000元起步），墊資費用則按照日利率0.07%左右計算。

另一方面，一位貸款行業資深從業人員指出，轉貸降息的操作一旦被銀行查出，借款人將面臨停貸或提前全額償還貸款的風險。

2023年3月，廣州市中級人民法院曾公示一則判決，借款人違反合同約定，擅自改變貸款用途將經營貸款用于清償房貸，被銀行訴至法院。根據判決結果，該借款人需向銀行清償借款本金180萬元及罰息。

“經營貸和消費貸期限相對較短，單筆金額相對較高，如果出現被要求提前歸還的情況則可能造成借款人資金陷入困境，也可能造成借款人不良的個人征信記錄。”資深金融監管政策專家周毅欽指出，辦理過程中，一些違法違規的中介可能會使用造假的材料，這屬于騙貸行為，收費也并不低，綜合成本可能高于原來的房貸成本，讓轉貸得不償失。

金融監管部門曾發布風險提示：消費者警惕不法貸款中介誘導消費者違規轉貸，誘導消費者使用中介過橋資金結清房貸，再到銀行辦理經營貸歸還過橋資金。這種將房貸置換為經營貸的操作隱藏著違約違法隱患、高額收費陷阱、影響個人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等風險。