古鎮何以成“空城”？

來自湖南常德桃花源鎮的劉昆今年55歲了，為討生活，他又一次出門，到千里之外的福建省一家造船廠打工。

劉昆自二十幾歲就在廣東沿海一帶打工，2015年，他決定投資家鄉正在打造中的桃花源古鎮，用這些年打工積攢的110萬元全款買下一間商鋪，希望用來出租或是自己做生意，“覺得在家里怎么樣都會好一點”。沒想到，古鎮建好了，沒幾年，卻成了空無一人的“空城”。劉昆的這筆投資打了水漂，他不得不再次選擇漂泊異鄉。

購買桃花源古鎮的商鋪或公寓進行投資，血本無歸甚至傾家蕩產者，不止劉昆一人。劉昆加入的業主群，聚集了350名有類似遭遇的業主。

桃花源古鎮位于常德城區西南約50公里處，就在桃花源風景區邊上，其一期項目竣工于2017年5月。據官方介紹，桃花源古鎮占地面積約1600畝，核心景區逾40萬平方米，“集特色餐飲、五星級酒店、特色客棧、明清商業街、中式合院、景區公寓于一體”，投入資本50億元。

2024年5月下旬，《中國新聞周刊》赴湖南走訪發現，桃花源古鎮成“空城”一事基本屬實，如何盤活這些“空城”的相關資源，推進當地旅游業高質量發展，是亟待解決的社會問題。

古鎮成“空城”

時近中午，桃花源古鎮的大街小巷空空蕩蕩，一些庭院已長滿了齊人深的荒草。街邊的門面幾乎全都閉著門，只有兩三家飯館、一家小賣部以及幾家客棧還在經營。《中國新聞周刊》記者了解到，這幾家還在經營的客棧，多是古鎮開發商自營。“它們是硬撐著掙人氣。”一位當地人士說。

小賣部孤零零地開在古鎮最外圍的一條路邊，貨架上的商品稀稀拉拉。經營者來自常德澧縣。她說，在這里經營已有5年時間，每年租金8000元。之前生意還好一些，近些年除了“五一”“十一”以及春天桃花開的時節還有些人，平時都沒什么人。“都說這里是‘空城’。”該女士說。

在古鎮主大街街口經營一家餐館的是一對中年夫婦，他們是當地人，當年建古鎮，他們的房子拆遷，就以相對優惠的價格購置了這套房子，自住并開餐館。2016年，古鎮尚未完全竣工，但已開街。女店主回憶，那時，來古鎮游玩的人還比較多，他們的生意很紅火，總是忙不過來。不久后，古鎮人氣漸淡，又經歷了疫情，到現在已幾乎不見人來了。好在他們是自家房產，就硬撐著繼續這門生意。現在他們主要和桃花源風景區的導游合作，由導游從景區帶游客來店里吃飯，導游可以抽成。這天中午，餐館里來了4桌游客，都屬于湖北宜昌的一個老年旅游團，每桌餐費300元，菜是男店主一個人炒的。

女店主回憶，古鎮開街前后，無論商鋪還是公寓，盡管價格很高，但都賣得很好。有一個年輕人買了他們隔壁的房子，借了幾百萬元，據說是借的高利貸。那時沒人想到古鎮會這么迅速地淪為“空城”。

家住桃源縣城的業主李響用“水深火熱”來描述他所處的境況。2016年，李響花了120萬元買了一間古鎮商鋪，次年又花40多萬元買了一套公寓。

房子是按揭買的，現在，李響每月要還款1萬多元。他原本的打算是商鋪可以出租，收租還款，這樣只需付首付就可以了，如今古鎮成了“空城”，他不得已把縣城的住房賣了，一家人租房居住，但“過兩年就沒資金還款了”。

“桃花源古鎮套住了很多人。”李響說，他的一個朋友花了300多萬元在古鎮上買了門面房，每月要還貸五六萬元，兩三年前已斷供。

文旅地產

桃花源古鎮的開發商是湖南同元文化古鎮旅游開發有限公司（以下簡稱“湖南同元公司”）。公開資料顯示，該公司于2012年10月成立，彼時在同元集團旗下。同元集團號稱中國古鎮締造專家，從2004年在云南楚雄打造彝人古鎮開始，先后投資、建設、運營了重慶長壽古鎮、山西黎侯古城、蘭州老街等多個古鎮項目。

盡管全國多地都自許為陶淵明《桃花源記》所描述的“世外桃源”原型地，但湖南常德一直認為自己才是正宗的。而打造桃花源古鎮，正是常德為開發桃花源風景區招商引資來的項目。

桃花源風景區原屬桃源縣。桃源縣人大代表、自媒體博主田桃源回憶，在他幼時，景區面積不到1平方公里，20世紀90年代初，景區有過一次大開發。

2011年，常德市委市政府決定將桃花源風景區收歸為市管單位，成立正縣級的桃花源旅游管理區。桃花源旅游管理區辦公室主任吳偉向《中國新聞周刊》介紹，就是在這一時期，桃花源風景區開始搞建設、搞招商，桃花源古鎮成了第一個招商的大項目。

龍新華是桃花源當地一家旅游開發公司的老板，之前在云南做旅游生意。他回憶，2012年前后，他接到常德有關領導的電話，說打算建一個古鎮，讓他推薦做得好的古鎮去參觀考察，龍新華就推薦了彝人古鎮。后來，常德市政府、桃花源旅游管理區的主要領導多次到云南參觀彝人古鎮，并結識了同元集團董事長李陳。龍新華回憶，最初李陳不大想到桃花源投資，李陳有一個熟人，是在常德做房地產生意的金義紅，金義紅也加入，同元集團這才決定到常德投資打造桃花源古鎮。

金義紅是常德人，1966年生。隨后成立的湖南同元公司由金義紅任法人、董事長兼總經理。工商資料顯示，湖南同元公司的注冊資本金3億元，重慶同元投資（集團）有限公司作為歷史股東，于2017年8月退股，退股時占股55％。當前該公司股東有三：國有控股的農銀創新（北京）投資有限公司占股45.8333％，金義紅占股37.5％，國有獨資的中國農發重點建設基金有限公司占股16.666％。

在接受《中國新聞周刊》采訪時，金義紅回憶，他們決定投資打造桃花源古鎮時，桃花源景區只是一個4A級景區，經營得很不好，年游客量不到10萬人。當時常德市委市政府看到景區存在的問題，才到云南找到同元集團。

2014年9月1日，桃花源古鎮項目主體工程正式開工建設。彼時的一則報道對古鎮的前景預期很樂觀：年吸引游客達600萬人次，實現綜合旅游收入30億元以上。2016年9月，在工程尚未全部竣工的情況下，桃花源古鎮主大街開始營業。

“當時我們就把它引爆了。”回憶起桃花源古鎮開街的情形，金義紅給《中國新聞周刊》記者翻看他手機里保存的照片與視頻。

然而，在古鎮開街不久，就出現了古鎮被封路事件。為創建國家5A級旅游景區，自2014年起，桃花源景區“閉關”改造三年，2017年9月才重新開園。

桃花源古鎮200多家商戶在2018年1月寫給市長的一封公開信顯示，自2017年4月5日起，桃花源旅游管理區和相關部門下發關于封閉古城路等景區、城區道路的通告后，桃花源古鎮的客流量從此一落千丈，即便是2017年9月，桃花源重新開園后，古鎮的游客仍屈指可數，90％的商戶日收入為0。古鎮商戶認為這一切都源于封路。

多名古鎮業主都認為這是景區與古鎮之間有爭端，景區方面故意堵路。但金義紅說，古鎮與景區間并無矛盾，當年的堵路是為了保證景區快速建設。

不管是何種原因，通往古鎮的道路被封堵，直接影響了古鎮人氣。在金義紅看來，景區封閉改造了一段時間，后來又是疫情，桃花源古鎮的氣場被破壞，“一瓢冷水把它潑熄了”。

按照官方消息，這次桃花源景區的升級改造，投資近百億，改造之后，景區面積由2平方公里擴大到12平方公里。2020年12月，桃花源景區成為國家5A級旅游景區。但是，令金義紅感到沮喪的是，桃花源景區在改造之后并沒有出現像湖南張家界、鳳凰古城那樣人氣旺盛的場面，而是冷冷清清。

金義紅說，2023年桃花源景區游客量只有三四十萬人。在他看來，一個5A級景區，年游客量在150萬～200萬才屬正常。“三四十萬，誰吃得飽？”桃花源古鎮是桃花源景區的配套項目，“核心景區沒有人，我們這里怎么會有人？”

在接受《中國新聞周刊》采訪時，一些業主認為桃花源古鎮之所以會變成“空城”，是開發商經營不善。也有常德文旅界人士認為，古鎮的定位與設計有問題。桃花源本沒有古鎮，《桃花源記》描述的是一種美好鄉村生活。“桃花源古鎮是硬造出來的，它不過是一個文旅地產項目。”該人士說。

另一座“空城”

無獨有偶，在桃花源古鎮東南約140公里處，同在319國道邊上，有一座江南古城，如今是一片規模龐大的爛尾樓，它在一些人口中也被稱為“空城”。江南古城與桃花源古鎮幾乎同期開建，同樣是參照了同元集團打造的彝人古鎮。

江南古城距長沙市中心區約60公里，原屬益陽市東部新區，現為益陽市高新區所轄。

一下車，就能看見公路邊上立著寫有“江南古城”的仿古牌坊，牌坊周圍長滿齊人高的雜草。公路邊有多棟五六層高的樓房，從牌坊往里，還可以見到一座座四合院。無論是高層樓房還是四合院，主體建筑均已封頂，但尚未裝修，有的已經破敗不堪。

益陽市原東部新區管委會一位不愿具名的負責人告訴《中國新聞周刊》，這片建筑是江南古城項目在2014年建設的一期工程，該項目體量很大，規劃占地3500畝，開發使用約300畝，共建了約20萬平方米的房子，花費了約10億元。之后就沒再繼續推進，一直爛尾。

據了解，該古城由原山東兗礦集團開發，總投資76億元，被納入省旅游重點項目建設“251”工程。它曾有這樣的目標：常住人口30萬人以上、年游客流量1000萬人次以上。

原山東兗礦集團是大型國企，2020年7月，其與原山東能源集團合并重組。而它之所以會投資江南古城項目，也是源于益陽市的招商引資。

據公開資料，2008年，益陽市委市政府為加快對接長株潭，實施后發趕超戰略，決定成立東部新區。打造全國“兩型”社會建設示范區、中國文化產業新標桿、世界文化旅游目的地成了東部新區總體定位，規劃重點發展文化創意、生態旅游、體育休閑、養老等三產產業。在此背景下，江南古城項目應運而生。

2012年6月，江南古城文化旅游項目簽約。據前述益陽市原東部新區管委會一位負責人介紹，江南古城應該是東部新區成立后引進的第一個項目，也是益陽迄今引進的投資規模最大的文旅項目。

《中國新聞周刊》了解到，江南古城項目被引入益陽，與一位名叫王躍農的益陽桃江商人直接相關。王躍農是為打造該項目于2012年8月成立的兗礦東華（湖南）文化旅游投資有限公司（以下簡稱“兗礦東華湖南公司”）首任總經理，一度全權負責該項目。因為開發這個項目，王躍農還曾紅極一時，屢現報端。但2015年之后，他突然在媒體上消失。

一篇文章曾這樣介紹王躍農：出生于20世紀60年代末，1995年到廣西北海創業，經營戶外媒體制作與安裝；2003年，他接觸兗礦集團并進入該集團旗下的北海新大陸房地產公司擔任副總經理，2006年主持公司全面工作，并在北海成功開發多個具有代表性的房地產力作；2011年，在兗礦集團提供上海、濟南等多個綠色旅游項目投資選項時，王躍農堅定地選擇了家鄉益陽。

至于后來王躍農在江南古城項目中“消失”的原因，一位曾與王躍農打過交道的人士告訴《中國新聞周刊》：“聽說當時耗資很大，兗礦集團總部在工程造價方面發現問題，就把他換了。之后兗礦集團也沒再繼續投錢。”

5月28日，《中國新聞周刊》致電王躍農。回憶起江南古城項目落地益陽的過程，王躍農表示，他起了穿針引線的作用，“當時全國打造了多個古鎮，比如云南的彝人古鎮，都很成功，各方領導去看了，都感興趣，投資方看了，也很感興趣。我把集團推薦給益陽，把益陽推薦給集團，（雙方）一拍即合”。

而關于該項目為何爛尾，王躍農沒有作答。前述益陽市原東部新區管委會一位負責人說，主要原因是房子賣不出去，資金鏈出了問題。“在湖南省各地市中，益陽的旅游資源相對匱乏。”該負責人說，“事實證明，硬造這種假古城，引入者是政績沖動，投資者的決策也很盲目。”

如何盤活

當地農民夏正才早就做出過江南古城這個項目最終會“雙虧”的預言。江南古城所在地原本沒有古城，只是普通農村，幾公里外有一座魚形山及一座水庫，并無其他旅游資源。為建設江南古城，滄水鋪鎮靈寶山村相公灣組等幾個村民小組的近600畝土地被征收。

夏正才是相公灣組村民，曾長期在廣東做生意，相較于其他村民更為見多識廣。“當時我就講了，在這里建江南古城會‘雙虧’。他們說是旅游開發，實際上是搞房地產，我們的農田沒有了，他們的房子也不會有人買。”夏正才告訴《中國新聞周刊》。

前述益陽市原東部新區管委會一位負責人告訴《中國新聞周刊》，當年益陽市對江南古城的建設非常支持，“光拆遷費就花了近兩個億”。

江南古城的建設非常迅速。夏正才回憶，征地一年后，該項目一期工程的房子就已基本建好，并舉行了盛大的開街儀式。夏正才的家距離江南古城不足百米。10年過去，他眼睜睜看著這些房子日益荒蕪，他說他感到痛心。

兗礦東華湖南公司一直都有團隊留守在江南古城項目現場。隨著集團公司重組改革，兗礦東華湖南公司也經歷了股權變更。工商資料顯示，該公司現任法人是張盛亞，股東是100％持股的中垠地產有限公司（以下簡稱“中垠地產”）。中垠地產曾是原兗礦集團全資子公司，現其股東有二：山東健康集團占股60％，深圳市奧園實業發展有限公司占股40％。

采訪期間，《中國新聞周刊》記者在江南古城營銷中心一間辦公室里見到了張盛亞，但其沒有接受采訪。

《中國新聞周刊》從益陽市政府辦一位工作人員處了解到，多年來，益陽市政府一直希望江南古城能起死回生，但“這主要是山東企業的事情”，益陽方面也無能為力。《中國新聞周刊》了解到，因屬“問題樓盤”，目前益陽市負責該項目的主要是高新區開發建設局。5月28日，《中國新聞周刊》致電該局局長楊振宇，其沒有接受采訪。記者還致電益陽市文旅局局長卜永強，其手機一直無人接聽，發短信也未回復。

據一位接近兗礦東華湖南公司的人士介紹，現在該公司也在考慮如何盤活江南古城，思路之一是對外招商，引進戰略投資伙伴，但“現在還沒找到”。

金義紅也在考慮如何才能改變桃花源古鎮的現狀。在接受《中國新聞周刊》采訪時，金義紅表示打造古鎮是做“長期主義者”，他有信心把古鎮再次“引爆”。金義紅說，他已和來自西安的合作伙伴做好方案，但目前融資困難。

6月13日，《中國新聞周刊》記者先后致電常德市文旅局兩位副局長，對方均未接受采訪，其中一位副局長表示應該聯系桃花源旅游管理區。

桃花源旅游管理區辦公室主任吳偉告訴《中國新聞周刊》，對于如何把古鎮盤活，他們想了很多辦法，但目前能做的非常有限。

（文中劉昆、李響為化名）