房地產企業投資類項目運行管理可能遇到的財務風險及防控策略

投資類項目運行管理中可能遇到的財務風險

資金風險 變現風險。首先，由于不動產是固定在土地上的，屬于非流動資產，其交易的完成只能是所有權或是使用權的轉移，且其實體是不能移動的。其次，由于房地產從報建到交付的整個周期較長，且其價值量大、開發前期占用資金多、存貨周轉率低，這些都影響了不動產投資板塊資金的流動性和可變現性，即房地產開發企業在急需現金的時候往往需要通過增加相應負債來實現，從而給開發企業帶來變現收益上的風險，大大影響投資項目的收益率。

利率風險。利率風險是指利率的變化給房地產開發企業帶來損失的可能性。利率的變化對房地產開發企業主要帶來兩方面影響：一是對房地產實際價值的影響，如果采用高利率折現會影響房地產的凈現值收益；二是對房地產債務資金成本的影響，如果貸款利率上升，會直接增加企業的開發成本，加重其債務負擔。

資金管理風險。在不動產開發的過程中，資金管控非常重要。在立項時，就應編制針對性的資金核算報告，做好籌融資方案。在前期開發階段，也應設置預警線，持續做好資金平衡表編制，避免進一步帶來違約風險，制約房地產的開發進度和后續運營效果。

納稅風險 稅收政策變化帶來的風險。現階段，市場經濟處于持續變化狀態，我國出臺的一系列政策也會隨之變化，納稅法律法規的變動會給開發企業帶來一定風險。例如，2012年房地產行業專屬的土地增值稅出臺了預征率調整的政策，又如2016-2017年房地產行業連續經歷了營改增、國地稅合并等連續的政策變化。若開發企業對于國家新出臺的稅收政策或新頒布的稅法未能準確理解，他們就無法結合自身的發展特點去調整稅務籌劃方案，導致產生少繳、欠繳情形，如果風險持續增加，還會給企業帶來滯納金、罰款等不必要的損失。同時也會使企業無法完全享受到合理合法的稅收優惠政策，變相增加企業的納稅負擔。

基礎檔案管理風險。企業納稅申報檔案是重要的財務基礎資料，應予以歸檔留存并妥善保管。房地產開發行業征稅有屬地特色，且周期普遍較長、涉及稅種較多，像增值稅、企業所得稅、土地增值稅這三項重要稅種，尤其是后續會涉及匯算清繳的企業所得稅和土地增值稅，例如納稅申報表、完稅憑證、繳款回執、進銷項發票臺賬等基礎資料，因此企業更應注重檔案的留存備查，避免因申報資料遺失而帶來的重復納稅負擔。

合同履約風險 分包合同履約風險。開發企業必須有充足的現金流保障，能夠按照合同條款正常履約付款，才能進一步控制項目整體施工進度。這有利于提升項目安環水平和質量進度，實現按期交付。

銷售合同履約風險。在降低分包合同履約風險的前提下，才能進一步控制銷售合同履約風險。只有按照銷售合同按時交付，才能節約延遲交付，支付的違約金，從而避免資金平衡風險及法律訴訟風險。

財務風險對項目正常運行造成的影響

首先，它將制約房地產開發企業的可持續發展。企業之所以加大力度投資房地產項目，目的就是為了獲取更大的經濟效益。但在開發和后續運行過程中，若出現不同程度的財務風險，就會影響到當下可流動資金的利用，進而給企業的未來可持續發展帶來嚴重危害和影響；其次，它將影響企業內部工作的有序開展。資金是企業得以運行的根本，在投資階段，受到外部因素的影響引發的資金風險問題，會導致原本計劃好的工作無法順利實施，企業內部也會出現混亂問題，對于房地產項目的后續運行也會帶來很大的阻礙和制約。此外，它還將影響行業的穩定性。房地產開發企業在整個市場中占據重要地位，極大程度地推動行業發展，促進社會和諧穩定運行。但是在投資階段若出現財務風險，后續的投資計劃就無法實現；若投資金額較高的項目無法后續建設，就會影響整個行業的穩定和諧發展。

財務風險防控策略

對投資類項目運行進行分析和評價 前期市場調查。在新時期發展背景下，企業在開展投資類項目管理的過程中，不能只是依據自身的經驗和過往的思想盲目地開展工作，而是要立足于當下實際情況，深入到市場之中，做好全面的調查工作，明確當下市場經濟的變化情況和發展特點，然后立足于國有企業項目，明確相應決策要求，對財務根系和評價的一系列數據進行全面、系統地整合。在具體投資決策之前，要明確可能遇到的一些問題和情況，隨后才能調整投資類項目的運行方向和計劃，真正做到萬無一失。在投資類項目運行的過程中，負責管理的人員還要深入其中，做好充分的標識工作，這樣才能對后續發展過程中可能遇到的一些突發性問題進行有針對性的規避。市場調查過程中涉及的內容較多，因此要確保調查的充分性和完善性，不會遺漏任何關鍵信息，且市場調查的范圍相對較廣，所以應提前明確好調查的方向，才能保證這一工作高效順利開展。具體而言，就是要深入市場之中，對市場經濟發展動向進行全面深化研究。同時，還要針對項目技術的實施進行同步研究等。負責人員還要對市場之中的同類型企業開展投資類項目運行情況分析，盡可能地整合數據，以供企業內部參考。只有做好充分的準備工作，才能避免投資類項目出現任何新形勢的盲目進展問題，降低風險要素。對于企業內部的領導人員和管理人員，需要定期召開相應的會議，對所有收集到的數據和信息進行全面整合，并共同分析，為投資類項目的可靠穩定運行提供重要的數據支持。

編制投資類項目的財務報表。針對投資類項目的運行管理，還需明確各項財務內容，這就不能脫離財務報表的編制。在具體編制過程中，負責人員需要明確現實中可能遇到的各種不同類型的風險，然后設置不同的方案，做好科學劃分工作。與此同時，還要在具體編制進程中將信息有機融合進來，這樣就可以站在宏觀高度上，對這一項目后續可能帶來的資金進行全面把控，并以此為依據，確保財務報表編制工作的順利進展，規避各種風險。負責人員還應多方統籌，明確項目實施的細節內容和重點方向，無論有什么疑問，都要與項目負責人進行溝通和交流，避免留下未知隱患。在此基礎上，需結合相應的風險把控要求和標準，對企業過往投資類項目運行中的數據進行整合和分析，最終確定投資的范圍。從另一個角度來分析，在對財務報表進行編制的過程中，不僅要對投資類項目的具體特點以及投資金額各個方面進行全面把控，也需要站在企業的高度，對企業當下的資金流動情況進行深入分析，這樣就可以達到更為理想的編制效果。同時，企業也需要考慮到后續可能遇到的一些限制性問題，因此需要制定應急的方案，這樣才能達到預期的運行管理效果。

投資類項目指標評價。針對投資類項目的運行管理進展，不能放任不管，而是要將對應的指標評價內容設置進來，這樣才能站在客觀的高度，對具體項目的進展情況和成果進行統籌分析。因此，企業需要遵循科學性的原則，將最為科學的計算方法應用進來，進而獲取相應的結果，確保最終結果可以表現出更為強大的針對性和可靠性。這一指標不能局限在單一的數字和文字層面，而是應劃分為兩個部分，一部分是靜態的評價指標，另一部分是動態的評價指標。對于前者而言，其有一定的側重點，即資本回收和增值考核方面，且立足報表編制的功能，可對所有財務風險涉及的數據進行全面整合；對于后者而言，是對更為細化的凈現值進行充分運用，站在日常的角度去計算相應數據。這兩者需要有機結合在一起，才能確保統籌性，同時提高決策的可靠性。

完善風險防控方式 在新時期發展背景下，各大企業在發展過程中都已經認識到了投資類項目運行管理的重要性，紛紛投入財務風險防控工作中，也取得了一定的成效。但是從長遠角度來分析，風險防控工作仍然存在一些問題。所以，在現階段就需要對現有的風險防控方式和方法進行持續性的完善和健全，只有在這樣的支持和依托之下，才能確保所有投資類的項目可以高效運行，并提高管理效益，不會產生不必要的資金風險。首先，在投資類項目全面開展過程中，負責人員需要對具體項目的特點進行統籌分析，而且還要對這一項目實施的可行性以及科學性進行充分判斷，確保這一活動可以在有序開展的同時不會對其他類型的投資活動順利開展產生任何影響。其次，負責人員應從源頭出發，全面完善特定項目的細節化財務風險管控內容。為避免出現不必要的風險，還需要把對應的投資流程和體系建立進來，這樣就可以保證每一個環節和細節都可以高效有序地開展。最后，投資類項目的運行管理也并非就一味依據前期計劃進行固化執行，而是要考慮到企業的可變性特點，在對企業內部的發展情況進行全面統籌的基礎上，將對應的風險防范內容進行針對性的調整和增減。還要在運行管理階段將最為先進且可靠的風險預警機制構建進來，而且立足于不同項目的特點，設置針對性的控制值，這樣才能及時預警，而且為管理人員調整管理策略和方向提供充足的時間。此外，對于企業而言，還需要站在整個行業的發展高度上，收集各項投資運行的數據和信息，并結合當下的實際情況，提前制定好應急預案。這樣在遇到問題時，就可以實施這一方案，達到理想的運行管理效果，促進企業可持續發展。

融入信息化技術 首先，要整合信息技術，使其立足于當下的投資類項目運行管理，將全新的數據采集和分析系統科學構建進來。這一系統的全面實施，既可以整合數據分析，明確風險點，還可以為風險管理工作的高效進展保駕護航。過往的風險管理工作缺乏先進技術的投入，僅限于大力運用人工力量的方式，對數據和信息進行收集，因此整個過程會不可避免地遇到一些偏差。但是在信息技術的整合背景下，可以緊隨時代潮流，將最為先進的自動化處理工具整合進來，深入投資類項目運行的全過程中，進行動態化且無死角的管控，而且還能第一時間發現風險點，及時應對和整改。其次，要整合信息技術，針對不同的項目特點，將最為先進的風險評估模型構建進來，對當下風險管理的決策過程進行科學支持。

作者單位：中國水電建設集團十五工程局有限公司