為什么要加強商品房預售資金監管

商品房預售資金監管的重要性和作用

商品房預售資金監管是確保預售款安全、合理使用，保障購房者權益，維護房地產市場穩定的重要手段。通過有效的資金監管，可以防止開發商挪用預售款，保證項目的正常建設和交付，提高市場的透明度和公信力。預售資金監管作為一項重要手段，對于房地產市場的穩定和購房者權益的保護至關重要。商品房預售資金通常占據項目總投資的一部分，是房地產開發企業主要的融資渠道。而購房者在購房決策中支付的預售款項往往是其個人資金的重要組成部分。因此，通過有效的監管，可以防止開發商濫用這些資金，確保資金被用于項目的合理建設和相關費用的支付，保障項目的順利建設交付，避免購房者的資金受到不當挪用和損失。

當前商品房預售資金監管存在的問題及其影響

當前，我國商品房預售資金監管存在一些問題，如資金監管不到位、缺乏有效的風險防控機制等，導致預售款被挪用或侵占，影響房地產市場效率。這些問題不僅損害購房者的權益，也破壞市場的公平競爭環境，降低市場的穩定性和公信力。

對監管的重視程度不夠 目前，商品房預售資金監管存在一系列問題，其中之一是地方政府或主管部門對于監管的重視程度不夠。這主要體現在監管政策的制定和執行上。一方面，一些地方政府未能制定足夠細致、科學的監管政策，缺乏對市場的深刻理解和對監管的全面考慮。另一方面，即便存在監管政策，一些地方政府在實際執行中的力度和效果亦不盡如人意。

監管手段不足 在實踐中發現問題的手段顯然不足。盡管相關文件規定集團不得抽調子公司預售資金，但如果銷售行為未通過監管部門的網簽系統，監管部門幾乎無法進行有效監管。通常情況下，問題只有在樓盤爆雷、投訴或舉報時才能被發現。但即便發現問題，相關部門也無具體查處權，只能要求整改、暫停網簽和監管賬戶資金使用。投訴和舉報線索無法擴大查處范圍，只能逐案調查，難以從源頭根治。這顯示出監管手段不足和監管體系的薄弱。

企業違規經營對股東和高管的個人影響太小 在目前的法規體系中存在一個缺陷，即只有在房地產項目的建筑質量出現嚴重問題時才可能對房地產企業的股東和高管個人產生重大影響，而對于違規銷售行為目前尚缺乏相應的有效懲戒制度。這意味著，違規銷售行為的嚴重性可能并未得到充分的法律關注。由于法規的不完善，相關責任主體很難受到相應的制度性約束和懲戒。

資金監管賬戶有變成農民工工資專戶的趨勢 每逢年關和其他重要時間節點，地方政府和人社部門為解決農民工的相關問題，通常將關注焦點轉向預售資金監管賬戶上。在面對農民工問題時，相關部門可能施壓，迫使房地產開發企業或地方監管部門采取違規手段直接撥付資金，以迅速解決問題。這往往表現為繞過監管體系和對法規規定的臨時性適用，可能存在不合規行為。

如何改進商品房預售資金監管以提高市場效率

完善商品房預售資金監管制度 明確監管部門的職責和權限為提高商品房預售資金監管效能，急需完善監管制度，明確監管部門職責和權限。當前的監管制度存在一些模糊不清的地方，缺乏明確的法規指導，導致監管難度增大，滯后于市場的快速發展。需明確監管部門的職責范圍，明確規定各級監管部門在商品房預售資金監管中的職責，包括資金的收付、使用情況的審查、違規行為的查處等方面。

此外，應明確各級監管部門之間的協作機制，確保信息暢通、責任明確，建立“政府監管、社會監督、專戶收存、專款專用、核定支出、違規追責”機制。強化監管部門的權限，確保其擁有充足的權力，包括對涉及的企業進行審計和調查的權限。加大對企業賬目的檢查力度，確保預售資金的流向和使用情況能得到真實、準確的反映。

另外，還可以引入第三方機構參與商品房預售資金監管工作，承擔具體監管業務，強化對監管銀行的協調管理，確保對預售資金監管要求落實到位。

建立風險防控機制 定期進行資金審計 為了有效應對潛在的風險，急需建立健全的風險防控機制，通過定期資金審計來及時發現和糾正問題。房地產市場的復雜性和不確定性使得風險防范顯得尤為重要。制訂明確的資金審計計劃。定期進行資金審計是防范潛在風險的有效手段，因此，應制訂系統的審計計劃，確保對于所有預售資金的使用情況進行全面審查。審計計劃應包括審計的頻率、范圍、方法等具體內容，以確保覆蓋面廣、深度充分。

加大對違規行為的處罰力度 形成有效震懾 完善違規行為的處罰措施。制定明確的法規和規定，針對違規行為的種類和性質設定相應的處罰措施，包括罰款、吊銷相關資質、停工整頓等。對于涉及預售資金的違規行為，應當適度提高罰款標準，確保罰金對于開發企業來說是一種明顯的經濟負擔，從而切實制止違規行為。

加強資金監管信息系統的智能化建設 提高信息公開和透明度 引入工程形象進度指標和佐證要件，借助系統智能判斷工程進度，并提供提示進行人工審核。可建立基于城市信息模型（CIM）系統的預售資金監管系統，利用GIS（地理信息系統）、BIM（建筑信息模型）等技術，結合項目信息，建立形象進度的在線復核機制。系統可以通過智能計算，輔助自動化識別項目進度，提高監管數據化和智能化水平，從而規范各地資金監管操作。

建立“互聯網+資金監管”模式，以加強信息化建設為目標，及時向社會公布市場信息，明確信息公開制度，確保信息的透明度和公開性。同時，構建信息共享平臺，加強各個系統之間的數據交換與整合，進一步提升監管工作的效率和專業性。這一模式的建立將有助于提升市場運行的規范性和穩定性，為房地產市場的健康發展提供有力保障。

總的來說，加強商品房預售資金監管，對于提高房地產市場的效率、保護消費者權益、維護市場穩定具有重要意義。應該從制度、機制、信息公開等多方面入手，不斷完善和優化監管措施，以實現房地產市場的健康、穩定發展。

作者單位：南平市房產交易中心