既有多層住宅加裝電梯程序規范化的探討

既有多層住宅加裝電梯是我國的一項重要民生工程，也是家有嬰幼兒、殘疾人等家庭的迫切需求。加裝電梯工程雖改善了居民的居住環境，提升了居民生活的便利性，但隨著加裝電梯工作大范圍地開展，不同群體之間的沖突愈發明顯，和睦的相鄰關系難以維持，特別是低樓層業主的權益未得到保障，矛盾糾紛數量逐年上升。提升既有住宅加裝電梯程序規范化，從加強政策法規及適法統一、建立合理補償機制、提升基層治理水平、加強施工監管、加強普法宣傳等方面著手，讓人民群眾更加安居樂業。

一、加裝電梯糾紛的類型

（一）業主與業主之間的糾紛

在既有多層住宅加裝電梯的過程中，部分業主迫切需要電梯解決生活中的不便利，部分業主可能因為擔憂加裝電梯對房屋價值、采光、通風、通行等產生影響而反對，由此業主之間容易產生矛盾和糾紛。這可能發生反對加裝者在加裝電梯過程中出現阻礙施工的行為，致使支持加裝者訴至法院要求反對者排除妨害，停止對施工的阻礙。因加裝電梯造成低樓層業主房屋采光、通風、通行受到影響，故低樓層業主提出補償，在各方協商不成的情況下仍可能訴至法院。

（二）業主和業委會、業主大會乃至政府部門之間的糾紛

在既有多層住宅加裝電梯的意見征詢過程中，出現征詢程序不規范，部分業主并未參與表決，表決意見被篡改，公式程序不規范等問題，導致部分業主對業委會、業主大會作出加裝電梯的決定、決議持有異議，故訴至法院要求行使業主撤銷權，撤銷程序不合法的決定、決議。同時，存在業主在申請加裝電梯的過程中，因審批程序、政策限制等問題與政府部門產生糾紛。

（三）施工過程中產生的糾紛

在加裝電梯施工過程中，可能遇到建設單位未按約施工的問題，施工進度拖沓，或施工質量不合格導致業主只能訴至法院請求建設單位履約。也可能產生在施工過程在對周邊居民造成噪音、環境污染等影響，引發周邊居民不滿，進而產生糾紛。

二、加裝程序不規范導致業主利益

受損的表現

（一）意見征詢欠規范侵犯低樓層業主合法權利

對于高樓層業主而言，既有多層住宅加裝電梯無疑提高了出行的便利和房屋的價值，高樓層業主往往積極推動加裝電梯的程序。而對于低樓層業主而言，加裝電梯并未帶來益處，更多的是帶來對房屋質量以及電梯噪音、采光、通風、通行產生的擔憂。同時，在二手房市場上，原來不利于出售的高樓層成了“香餑餑”，原來出行便利的低樓層卻因為采光等不利因素無人問津。所以，房屋價值的倒置導致低樓層業主不愿參與甚至持嚴重反對態度。

加裝電梯或許會給低樓層住戶造成一定影響，但本著鄰里互助的原則以及法律對相鄰權的規定，低樓層住戶對加裝電梯這一利民之舉應負有一定的容忍義務。業主委員會在加裝電梯時加裝電梯在征詢程序應充分征詢同樓棟業主意見，如加裝電梯占用小區公共部分，則應征詢全小區業主的意見。

根據《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）和滬建房管聯[2020]801號等地方性文件，既有多層住宅加裝電梯業主表決，業主間應就這方面意向和具體方案等問題進行充分協商，并征求所在樓棟全體意見，由專有部分面積占2/3以上的業主且人數占2/3以上業主參與表決。經參與表決專有部分面積3/4以上的業主，且參與表決人數3/4以上的業主同意，才能加裝電梯。如加裝電梯擬占用小區業主共有部分，應當征求建筑區劃內全體業主意見。

相關部門在既有多層住宅加裝電梯過程中征詢流程十分不規范，低樓層業主的知情權和表決權未得到保障。例如，表決時未通知全體業主，部分業主未經表決被擅自填寫同意意見，部分業主反對意見被篡改，還有部分加裝電梯表決程序中征詢意見未達法定比例仍通過加裝電梯決議，該等情況時有發生。如，上海市長寧區人民法院審理的一起原告孫某某等訴被告長寧區某業主委員會業主撤銷權糾紛中，被告在初次和二次征詢時均未達到法定通過比例卻仍作出加裝電梯決定，最終導致前述決定被法院判決撤銷。

（二）前期論證欠完備導致房屋存在安全隱患

雖既有住宅加裝電梯工程的趨勢勢在必行，但受到房屋年代久遠、建筑結構影響、消防要求限制等因素，并非所有老舊小區的房屋都適合加裝電梯，加裝電梯可能導致房屋開裂、承重不足，產生消防隱患，對低樓層業主的采光、通風、通行產生影響，亦可能產生噪音影響。因此，加裝電梯前需要進行安全性論證，對房齡以及原有房屋結構和承重的影響等各方面進行鑒定。同時，在電梯設計時將對低樓層業主采光、通風、通行、噪音影響作為考量因素之一。電梯的設計方案應報規劃和自然資源局進行公示。不過，有時安全性論證并未完成，設計方案未進行公示的情況下，加裝電梯的施工仍然進行，違反了相關的規定。如，上海市嘉定區人民法院審理的原告張某訴被告孫某等、第三人上海某設備工程有限公司排除妨害糾紛案中，第三人在電梯加裝施工時雖已完成備案，但尚未完成安全性認證，違反了相關規定。

（三）施工過程欠監管影響電梯及房屋質量

在加裝電梯施工過程中，存在建設單位無資質、工程質量不合格、工期拖沓等情況。有的建設單位在承接工程開工不久后便停工，遲遲未施工完畢，業主支付了加裝電梯款但仍未解決出行不便的問題。更有甚者，建設單位中途“跑路”，不僅留下爛尾工程，還卷走了相關資金。如，上海市楊浦區法院審理的原告上海市殷行402街坊第二業主大會訴被告江蘇某電梯有限公司建設工程施工合同糾紛中，被告承接工程開工后不久便停工，被法院判決退還完工部分的工程款。同時，一些建設單位并無相應的施工資質，不文明施工導致房屋受損、墻體開裂及漏水情況，即便建成，電梯在運行中的安全難以保障。

三、加裝電梯糾紛的解決途徑

在實踐中，既有多層住宅加裝電梯程序存在不規范之處，業主的利益難以保障。為更好地維護居民的利益，妥善解決各方的爭議，需要從五個方面解決問題。

（一）完善加裝電梯政策法規和加強適法統一

在加裝電梯工作開展之初，各地曾實行全體業主同意的表決權制度。但是，隨著既有住宅加裝電梯工程的推動，為適應我國社會的進一步發展，更好地推動居民基層自治，《民法典》第二百七十八條規定業主共同決定事項的表決程序。地方政策法規還應加強適法統一，進一步明確加裝電梯的適用范圍、審批機制、意見表決程序的實行、安全監督等程序，為政府部門審批和監管提供有力法律依據。加強政府部門審批和監管能力，確保各方權益得到保障。

（二）建立合理的補償機制，保障大部分人利益同時維護好少部分人的利益

老舊小區加裝電梯符合大部分居民的利益，帶來了出行便利，提升了幸福感。即使會給低樓層業主帶來居住環境的變化，但在對其通風、采光、通行未帶來較大影響的前提下，低樓層業主對加裝電梯負有適度的容忍義務。不過，低樓層業主的表決權仍應受到維護，其意見不應被忽視。加裝電梯推動者應積極與低樓層業主溝通，在考慮電梯設計方案時從電梯安裝的各方面考慮，盡量減少對低樓層業主的影響。

同時，加裝電梯推動者應賦予低樓層業主在自身權益受到損害時的救濟途徑。首先，在表決程序違法的情況下，低樓層業主可通過訴訟主張撤銷業主大會的決議。其次，相關部門應建立起完善的補償機制，通過補償機制彌補低樓層業主采光、通風、通行受到的影響。引入合理的評估鑒定程序，對其因加裝電梯受到的影響出具專業的意見，根據其受影響程度，給出客觀的補償金額。最后，在征詢開始階段引入協調機制，由街道、居委會、業委會組織，也可由居民之間自行協商，通過意思自治，確認各方認可的補償方案。

（三）發揮基層自治組織作用

在加裝電梯過程中，業主大會、業委會、居委會的管理和服務作用不可或缺，但有時因為流程不規范，相關人員法律意識不強而并未發揮積極的作用。在征詢過程中，業委會、居委會應注意流程規范，將咨詢程序提前告知業主，充分聽取每一戶居民的意見，監督表決程序的規范性，杜絕冒名頂替簽字同意的情況，按照流程將表決結果進行公示。充分做好業主之間的矛盾調和工作。對于持反對意見者充分聽取想法意見，通過調解，引導鄰里之間互諒互讓。

（四）落實各方終身負責制

對于建設單位應具備的土建和特種設備施工的資質，相關部門應進行嚴格審查。項目開工報送完成后，才能開始施工，并對安全性論證結論予以公示。加裝電梯工程完成后，必須經過房屋管理部門的竣工驗收，并進行備案登記。未經竣工驗收，電梯不得投入使用。

加裝電梯建成后，維修保養成了一大難題。電梯作為特殊設備，管理和維保應由相關建設單位或者委托的專業維保團隊進行維護保養。相關部門應落實建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、監理單位的終身負責制，由各個單位對電梯的工程質量負責到底，建立企業黑名單。

（五）加強典型案例的普法宣傳

相關部門通過典型案例的發布，強調合法加裝程序的重要性。通過普法宣傳，引導人民群眾作為不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。提升公眾對于老舊小區適老化改造必要性的認識，宣揚中華民美德，引導促進和睦的鄰里關系，秉持群眾之間“與鄰為善、與鄰為伴”的理念。對于低樓層業主，業主委員會應鼓勵他們充分發表意見，對于受到損害的行為，應引導其通過正當方式維護自身權益。

結語

既有多層住宅加裝電梯，系政府為適應社會經濟發展和滿足人口老齡化需求而推進的一項便民實事工程，但在施行中面臨一系列難題。解決這些難題需要通過相關部門完善立法，使得程序有法可依，有規可循。通過健全執法機制，發揮政府部門的監督指導作用，維護業主正當權利，彰顯司法裁判在社會治理中的規則引領和價值導向作用。通過全民守法，促進鄰里互助互諒、和睦友善。探索加裝電梯過程中對業主利益的保護和平衡，有助于推動居民幸福指數的提升，解決老齡化帶來的挑戰。

（作者單位：上海市靜安區人民法院）