房屋養老金:為房“養老”誰來買單

8月23日，住房和城鄉建設部副部長董建國在談加快構建房地產發展新模式時表示，住建部正會同有關部門，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度，構建全生命周期房屋安全管理長效機制。目前，上海等22個城市正在試點。“房屋養老金”由此成為熱議話題，那么，房屋養老金將如何籌集、怎么花呢？

22城試點房屋養老金制度

當前，我國針對房屋公共部位、公用設施設備的維護和改造主要使用的是住宅專項維修資金。由于住宅專項維修資金一般來源于業主自行繳納，整體資金體量有限。隨著房屋“老齡化”程度不斷提高，尤其是部分地區老舊小區體量過大，住宅專項維修資金難以覆蓋房屋維護成本。

房屋養老金制度試點由此應運而生，上海等城市走在了推動房屋養老金制度落地的前列。截至去年底，上海城鎮既有住宅面積已超過7.6億平方米，許多房屋正逐步進入“中老年期”。8月20日，為打造韌性安全城市，上海宣布將推動實施房屋定期體檢制度、房屋安全保險制度及房屋養老金制度。今年，這“三項制度”將先行在浦東等區開展試點，明年將在上海市全市推開。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，上海探索實施的這“三項制度”總結起來，即體檢、保險和養老金，為房屋的安全護航。他分析，房屋定期體檢制度主要是定期對房屋進行全面檢查，及時發現房屋存在的問題，“對癥下藥”消除安全隱患。房屋安全保險制度則是在房屋面臨較大風險、需要動用較大資金時，發揮保險托底作用。房屋養老金制度主要服務于房屋體檢、房屋保險以及房屋“小修小補”的支付。

“房屋安全制度是房地產發展新模式中的重要支撐。”在嚴躍進看來，此次上海推進這“三項制度”，有助于房地產發展新模式工作的推進。與此同時，他也指出，從上海大量房屋開始步入“中老年”的情況來看，在中國超大城市新一輪發展中，需關注既有住房的房齡特征和結構，以更好推進相關房屋安全管理工作。

北京中指信息技術研究院市場研究總監陳文靜指出，隨著我國房地產市場逐漸進入存量時代，截至2022年底，中國城鎮既有房屋中建成年份超30年的占比接近20%，進入了設計使用年限的中后期，需要維護、改造的老舊房屋占比快速提升，僅依靠住宅專項維修資金已經難以滿足小區維護改造需求，需要增量資金入場。

房屋養老金等制度建設被提上日程，目的是有效解決我國城鎮房屋安全突出問題，補齊既有房屋安全治理體系短板的基礎性制度。尤其是房屋體檢、房屋保險、房屋養老金“三項制度”應協同推進，為房屋提供全生命周期安全保障。在陳文靜看來，“房屋養老金制度的建立也將為房屋體檢、房屋保險提供重要資金支持”。當前，22個城市正在試點房屋養老金制度。

房屋養老金由誰買單

未來，將有更多老房子面臨“養老”難題。“由于房屋安全具有外部性的特點，一旦發生安全事件，很可能危及非房屋產權人的生命財產安全。”中泰證券研究所政策組首席分析師、上海財經大學公共政策與治理研究院首席專家楊暢指出，房屋老化會出現各種問題，尤其是安全相關問題。特別是公共部位或設施，可能出現有人受益但無人盡責的狀況。因此，有必要在現有個人賬戶的住宅專項維修資金基礎上，探索建立公共賬戶，構建房屋養老金制度的框架體系。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也談到，過去，人們更為重視房屋新增建設，解決城鎮化快速推進時期的住房需求，即“有沒有”的問題，對于房屋、社區、小區、城區在配套設施方面及時補短板及解決安全隱患等的重視程度不夠。隨著新型城鎮化建設的推進，這些短板和漏洞需要補上。

中原地產首席分析師張大偉向記者表示，住房養老金作為一個新事物，不少問題和關系需要厘清，例如，住房養老金的繳納范圍是怎樣的、收取比例如何、是不是老百姓自愿繳納、與公共維修基金的關系等。

“就像一個中老年人，需要通過體檢，發現問題，缺什么補什么。”李宇嘉認為，僅靠物業費、物業維修基金等很難應對房屋進入“中老年階段”“老齡化階段”的“養老”需求。因此，迫切需要對房屋養老所需要的資金來源和制度機制進行統籌安排。

李宇嘉建議，房屋養老金制度應由三個支柱構成：第一支柱是公共維修基金，由全體業主在購買新房時支付，歸集和共同所有，進入個人賬戶，“應歸未歸”或未足額歸集，要查缺補漏、追溯補齊。第二支柱類似“企業年金”，比如一定比例土地出讓金、財政獎補、公共維修資金增值收益、公積金增值收益等進入公共賬戶。第三支柱是商業性質房屋養老金，包括房屋綜合安全保險以及以商業性房屋養老保險作為補充。

針對房屋養老金，住建部提出試點的重點是把公共賬戶建立起來，公共賬戶資金來源也成為各界關注的重點。陳文靜認為，按一定比例計提項目土地出讓金、維修資金的增值收益、財政補貼、創設配套金融產品等或將成為公共賬戶資金籌集的重要探索方向。

“目前，研究建立的房屋養老金，大概率不需要老百姓直接出錢。”楊暢表示，如果公共賬戶要針對解決公共部位的公共安全問題，資金來源自然要由公共部門來籌集。相應在管理模式上，公共賬戶要實行統籌管理，與個人賬戶進行明確區分。

中央財經大學教授、法學院院長尹飛也談到，此次建立的房屋養老金制度，主要是使用公共資金，建立房屋養老金公共賬戶。目前，房屋養老金公共賬戶的款項來自公共資金，按照“不增加個人負擔，不減損個人權益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，此次建立的房屋養老金公共賬戶不會加重業主負擔。

尹飛表示，房屋養老金需要個人承擔的，也就是個人賬戶部分，實際上就是現行的住房專項維修資金，這部分款項依據《中華人民共和國民法典》本應由業主承擔;按照目前的制度設計，在購買商品房或者房改房時業主就已經預繳過。其主要用于保修期滿后住宅共用部位和共用設施設備的保養、維修和更新、改造。這對于保障業主正常使用房屋，提升住宅小區品質十分必要。

楊暢也認為，房屋公共部位的公共安全問題往往具有特殊性，使用公共財力構建的房屋養老金，具有公共性的特點。如何用公共性政策工具解決特殊性實際問題，大概率需要各地出臺更加明確的實施細則，對公共部位和公共安全問題予以充分明確。

當下，一些人將房屋養老金解讀為“變相的房產稅”，引發老百姓對“錢袋子”的擔憂。楊暢說，房屋養老金與房產稅存在明顯區別，本質上房產稅是針對房屋占用面積和對應的社會福利進行征稅，房屋養老金是針對房屋使用時間進行繳費。房產稅是以居民個體或者家庭為征收對象，房屋養老金是以公共部門作為出資主體。

（摘自《中國青年報》）□