基于房屋租賃稅收批量評估的研究與實踐

摘要：文章從當前財稅部門在房屋租賃稅收亟待解決的問題出發，以常德市澧縣的實踐經驗為例，通過提高數據共享、打破信息孤島、數據挖掘等途徑，利用大數據、地理信息等技術，建立以商業為主體的非住宅房屋租賃價格批量評估模型，科學評估房屋租賃最低計稅價格，以構建全面、完善的房屋租賃稅收數據庫為目標，為稅務部門攔截“陰陽合同”、堵塞稅收漏洞提供堅實的工作基礎。

關鍵詞：房屋租賃稅收；非住宅；批量評估；澧縣

一、引言

當前，在國家大力推進房屋租賃市場的政策背景下，居住、商辦等各類房地產租賃市場的發展空前活躍。自我國開展房屋租賃稅收征管工作以來，一直由企業和個人采取“自主申報”的模式進行稅收核定工作。雖然通過金稅三期工程中“以票管稅”制度的推廣提高了納稅人的納稅意識，但在難以實行“以票管稅”的房屋租賃行業，出租方和承租方往往采用更隱蔽的交易模式，如現金交付、簽訂“陰陽合同”等方式來逃避或減少稅款的繳納，以此造成地方房屋租賃稅收納稅申報率偏低、稅收規模整體偏小的現象。

但隨著政府數字化建設的推進、房地產評估技術的發展以及稅收征管工作的深入，原有的工作模式已經無法滿足高質量稅收征管的需要，亟須采用“一房一價”的租金評估模式對現有體系進行更新改進，以堵塞“陰陽合同”導致的稅收漏洞，提升明顯偏低申報的租金收入。以常德市澧縣為例，首次在我國數據基礎相對薄弱，信息化程度較低的縣級行政單位采用國際先進、國內領先的批量評估技術，一次性、大批量地實現所有房產租金的批量評估，相比傳統的個案租金評估節約了征稅成本，全面提升評估成果的公平性和公正性。

二、基于標準價調整法的房地產批量評估模型

批量評估技術起源于20世紀80年代，是相對于個案評估發展起來的一種評估方法。根據國際估價官協會的定義，批量評估指的是利用共同的數據、標準化的方法和統計檢驗技術評估一組財產在確定日期價值的活動，是當前國際房地產稅基評估采用的主流方法之一。近年來，在應稅房地產評估領域普遍采用的批量評估方法主要有自動估價技術、多元回歸分析法、時間序列分析法等，不少專家學者還引入了人工智能、機器學習等先進技術，進一步拓寬了批量評估技術的發展路徑。其中，應用最為廣泛的是基于統計學理論的多元回歸分析法，在美國、加拿大和中國香港等地均已使用該方法構建成熟、高效的批量評估模型，并在房地產稅稅基評估工作中發揮巨大的作用。

自2011年起，在我國深圳、杭州等地也充分借鑒了成熟國家地區的先進經驗，將基于多元回歸分析法的批量評估模型運用于二手房交易環節計稅價格評估工作中，并研發了輔助評估業務的計算機批量評估系統，取得了良好的經濟和社會成效。

相比之下，在租賃稅收領域采用核定模式計征稅款，需采用批量評估的方法評估出所有房屋的租賃計稅價格，從而構建一套完整的房屋租賃稅收數據庫。但從實際情況出發，由于數據共享、歷史原因、技術力量不足等情況，規模較小的城市及縣級行政單位普遍存在數據來源分散、數據字段缺失、數量積累不足等情況，這些都給租賃稅收數據庫的建設帶來了很大的困難。基于以上原因，在這類型地區，基于多元回歸分析法的批量評估模型往往不能夠得到很好的應用。在這種情況下，基于房地產估價的理論和實踐經驗，研究和探索適合當地情況的批量評估方法——基于標準價調整法的租金批量評估模型顯得尤為重要。

標準價調整法起先用于土地評估，后被推廣運用在資產評估、房地產稅基評估等領域中，是基于比較法衍生出來的間接批量評估方法。與比較法相比，標準價調整法有如下優勢：一是過程直觀，便于解釋；二是結果公平性較好；三是在市場體量較小的情況下便于實施。

根據《房地產估價規范》（GB/T 50291-2015），基于標準價調整法的批量評估模型實施的具體步驟如下：首先，確定估價范圍和估價對象；其次，對待估房地產進行分組，使得同一分組內的房地產具有相似性，從而形成評稅分區；接著，在每一個評稅分區內設定標準房地產，并采用個案評估法對標準房地產進行評估；然后，設置調整系數，以此構建房屋之間的價格關聯關系；最后，通過調整系數將標準房地產價值或價格調整為待估房地產的價值或價格，即可評估出所有房地產的價值或價格。下面將以常德市澧縣為例具體展示基于標準價調整法的批量評估模型的實施方法。

三、實例分析

（一）澧縣的基本情況

澧縣位于湖南省西北部，地處常德、岳陽、張家界、宜昌和荊州五城的幾何中心，是洞庭湖區的戰略要地。澧縣下轄15個鎮、4個街道，總面積2075平方公里，總人口88.7萬，是國家新型城鎮化綜合改革試點縣、國家中小城市綜合改革試點縣。一直以來，澧縣的城區仍是傳統商貿聚集區，以解放路、步行街構成了澧縣傳統核心商圈，匯集了縣城區域60%以上的商業業態，呈現高度集中的商業分布狀態，絕大多數商鋪都分布在以解放路為中心向四周輻射區域延伸的街區，如人民路、步行街、翊武路、澧陽路、津澧大道等。

以常德市澧縣城區的商業、辦公等非住宅房地產為例，開展基于標準價調整法的租金批量評估模型的應用分析，以檢驗該方法的實用性和有效性。根據澧縣不動產登記數據和稅務部門的業務需求，確定評估對象為澧縣城區范圍已辦理產權登記的存量商業和其他非住宅房地產共計2105棟、2.4萬套，評估范圍為澧縣城區下轄的4個行政街道，包括澧陽街道、澧西街道、澧浦街道和澧澹街道。

（二）數據準備

對于財稅部門而言，其開展租賃稅收征管的工作基礎是房屋稅源數據庫，但在澧縣實際工作中，并沒有啟動房屋租賃合同網上登記備案工作。因此，澧縣稅務部門所掌握的出租房屋信息主要來源于納稅人自行申報，這給其征管工作的開展帶來一定困難。為此，根據澧縣稅務部門的總體需求和批量評估實施的原則，需要事先開展業務調研，協調獲取各部門相關數據和資料，將其進行匯總、分類和融合，以確定下一步實施批量評估的具體路徑，租賃稅收數據庫構建的基礎數據及資料清單見表1。

在稅基評估工作中，數據的獲取是影響評估工作不可或缺的步驟，而數據質量是決定評估精度的關鍵要素。由于前期獲取的數據來源紛繁復雜，其數據質量和存儲結構不同，無法為后續評估工作直接使用。因此，需以澧縣不動產登記數據為基礎，開展一系列包括初始數據統計、樓盤矢量化、路網繪制、數據清洗、結果審核等工作，將來源不同、標準不一的數據整理成規范、統一的數據層級（樓盤-樓棟-房屋），為后續批量評估模型中調整系數的測算奠定基礎。

（三）批量評估的實施

1. 模型構建

標準價調整模型的核心思想是將一定范圍內的房地產作為一個整體，假設該范圍內房產在區位、權益、實物狀況上存在類似性，價格存在內在聯動機制，部分房產的價格變動會引起其他房產的價格變動，并且這種變動的方向和幅度大致相同。在房地產內部，設定一個或多個代表性房地產，稱為標準房地產，采用內部調整系數建立標準房地產與其他房產之間的關聯關系，通過評估標準房地產的價格來實現全部房產的價值評估。因此，標準價調整模型構成的三個關鍵部分分別為評稅分區、標準房和調整系數。

根據澧縣所獲取的基礎數據和資料情況，采用基于標準價調整的租賃價格批量評估模型將具體以澧縣城區范圍內的所有商業、辦公房地產等非住宅房地產作為評估對象，在參數設定、案例選取等環節依賴估價師經驗，在評稅分區劃分、租賃價格測算等環節運用計算機、數據挖掘、地理信息等技術，對澧縣非住宅租賃房源開展租金批量評估。

2. 評稅分區劃分

房地產是集區位、屬性和權益為一體的空間，因而評稅分區劃分的本質是構建一系列在這些方面具有相似性的房地產集合。評稅分區內的房地產在用途、區位、檔次等影響價格的屬性方面具有一定相似性和可替代性。同一評稅分區的房地產由于足夠相似，因此是修正系數與權重系數適用的最大范圍。遵循評稅分區劃分的基本步驟——分類、分區和分組，以澧縣商業房地產為例進行步驟說明。

（1）分類的目標是為提升房地產在屬性層面的相似程度。在房地產大類的劃分后，考慮到商業房地產之間實體屬性差異較大，需進一步根據特征屬性將其劃分至小類，以進一步提高房地產的相似性。參考澧縣商業房地產的經營形式和分類習慣，將其劃分為臨街商鋪和商場商鋪兩類：臨街商鋪泛指位于街道兩側可以獨立經營的門面；商場商鋪也稱為集中商業，指的是有統一業態或經營管理的房地產。

（2）分區的目標是為提升房地產在地理區位層面的相似程度。由于房地產對區位的敏感程度較高，即便是同類型商業房地產，如果所臨街道情況差異較大，其房地產價值也相差甚遠。因此，需要在房地產分類后開展地理區位相似性的劃分。在進行地理區位劃分時，以行政區劃的地籍區和地籍子區為基礎，結合前期已劃分的商業路網以及商服繁華程度兩方面，將澧縣商業路段分為十個等級。

（3）分組的目標是結合分類和分區結果，估價師根據租金水平的分布審核完善評稅分區的劃分結果，最終形成評稅分區的劃分結果。值得注意的是，評稅分區劃分結果的精確程度通常與區域范圍的大小成正比。然而，對于澧縣商業房地產市場而言，在交易案例的數量本身并不是特別充足的情況下，評稅分區的劃分范圍過小會導致后續開展標準房評估時缺乏足夠案例支撐。

3. 標準房選取與評估

標準房是指在一幢樓棟內擁有最多共通屬性或最多數目的典型房地產，它代表了本樓棟的房地產價格的水平。在評稅分區內部，房地產之間在屬性上表現出很高的相似性。因此，在運用比較法評估房地產租金時，為了減少修正的幅度，提高評估精度，通過設定標準房以及量化分區內其他房地產與標準房在一系列屬性方面的租金差異，可以實現只要完成對標準房價格的評估，即可對整個評稅分區內所有房地產實施評估。以澧縣商業房地產為例，具體闡述標準房的選取和評估過程。

（1）標準房選取。同一評稅分區內的標準商鋪，應選擇區域繁華程度、人流量一般的街道，同時商鋪應當為樓層一層、單面臨街、面積一般中等水平的房地產，這類商鋪往往數量最多，可以保證在特征因素調整時幅度保持在合理水平。

（2）標準房評估。在進行標準房的評估時，根據澧縣商業房地產租賃市場的租金案例情況，參照房地產估價規范，主要采用的估價方法是以比較法為主，收益法為輔的評估方法。這里主要是由于比較法作為最常用的估價方法，在稅收征管工作過程中，其過程和結果易于向納稅人解釋，可以減少納稅爭議。但是，比較法主要適用于估價對象的同類房地產有較多交易的房地產。當租金案例不足的情況下，通過市場提取法確定其收益率或資本化率，并采用收益法進行補充評估。澧縣租賃稅收評估數據庫標準房評估結果列表如表2所示。

4. 調整系數的測算

由于缺乏大量的租賃價格樣本數據，采用基于標準價調整法的批量評估模型，在調研澧縣房地產租賃市場的基礎上，可以充分借鑒澧縣本地估價機構的經驗，測算澧縣城區范圍內的租金調整系數，建立其他商鋪與標準房之間的價格關聯關系。

（1）租賃價格影響因素選取。在分析房地產租金水平的時候，由于各類影響因素錯綜復雜，根據房地產估價規范，一般需要將房地產價格的影響因素進行分類，再根據數據的可獲取性選取適合該類型房地產的租金影響因素劃分方式進一步分析，甄選出既滿足房地產估價規范，同時又符合地方房地產市場發展狀況的因素。在選取租賃價格影響因素后，并非所有屬性數據可直接通過數據共享、提取與融合方式獲取，仍然需要通過實地調研方式補充采集缺失的屬性數據。

以澧縣商業房地產為例，根據房地產估價規范，將租金影響因素分為區位、實物和權益因素三大類，結合既有的部分屬性數據，同時補充采集評估所需的其他特征屬性信息。區別于傳統調研單套房地產效率低、成本高的特點，內嵌房地產查勘表格和數據質檢標準，采用PC端進行統一管理、無紙化查勘小程序，對全量房屋的基礎屬性數據、空間數據、租賃價格數據開展既有數據核實、缺失數據補充。采集的數據成果將直接入庫參與系統批量評估，使得評估過程全程高效可追溯，提升稅務部門工作的信息化、數字化水平。

（2）調整系數測算。租金影響因素選擇完成后，必須進行一定的量化處理才能進行調整系數的測算。鑒于租金影響因素的量化方式通常不是唯一的，考慮到數據的可獲取性和調整系數測算方法的科學合理性，需要進行大量的數據模型測算來確定最合適的量化方法。在此可以針對不同類型房地產的影響因素事先開展適用性分析，可以選擇連續變量、離散變量或啞元變量等不同的量化方式。對于澧縣房地產租賃市場，由于其租賃價格案例較少，開展定量分析具有一定的難度，宜通過定性分析的方法收集租金樣本數據，然后通過其他房地產與標準房之間的屬性差異測算其對租金的影響程度。

（3）審核與確認。由于非住宅房地產的異質性較住宅更強，為保證其批量評估結果的準確性，需由專業的估價人員對調整系數進行審核與確認，保證其科學性和準確性。在澧縣的評估實際工作中，理論上應當對每種類型的每一個非住宅樓盤構建一套影響因素調整系數。但由于受到數據基礎、評估時限、估價師個人經驗等條件限制，不可能一次性對全域每個非住宅樓盤構建一套精準的調整系數。在這種情況下，考慮到投入的成本和產出，采取的做法是首先在全域范圍內采用一套調整系數，在非住宅異質性較強或交易頻繁的評稅分區或樓盤內分別構建一套調整系數。隨著后續運維工作和對數據的積累，可將全域一套的調整系數逐步細化至分區和樓盤精度。經估價師審核確認的最終量化指標見表3。

5. 批量評估實施

由于可比實例與待估房地產之間存在屬性差異、與待估時點也存在一定差距，因此運用各類型房地產的調整系數對可比實例進行因素調整和時間系數調整，使其統一到待估時點的待估標準房上，從而求取待估標準房的比準價格。在前述步驟的工作中，已實現對標準房租金的評估和調整系數的測算。以標準房租金為基礎，運用商業房地產的調整系數，即可一次性評估出澧縣所有商業房地產的“一房一價”。

四、結語

1. 強化稅收征管

租賃收入是確定房產稅、個人所得稅、印花稅等租賃環節稅收的計稅依據基礎。在實踐工作中，依托于“一房一價”的租賃價格評估結果，需進一步強化稅收征管：對于租金收入申報不低于評估值的，以實際取得的租金收入依法計征稅款，對申報收入低于評估值，將以評估值作為租金核定標準進行計稅。澧縣評估成果上線至今，據統計，約有30%的合同申報租賃價格低于系統核定的租賃價格，暫無納稅人對計稅參考租賃價格提出異議，表明在一定程度上有效堵塞了稅收漏洞。

2. 開展平臺建設

在夯實稅源稅基數據的基礎上，以湖南省存量房交易納稅平臺為基礎，澧縣財稅部門同時構建了相應房屋租賃價格核定系統，納稅人可以隨時在辦稅大廳進行業務辦理，查詢價格并直接繳納相關稅費，真正意義上實現“便民辦稅”，提升了政府部門的公共服務能力。

同時，該平臺可以將房地產基礎屬性、租金數據、稅源信息、納稅信息統一匯總管理，并以列表、地圖、業務一張圖等形式直觀展示出來。同時，該系統具備數據挖掘和數據分析能力，可以利用匯總數據對相關政策效果進行仿真模擬，從而輔助稅收政策決策。澧縣作為全省范圍內率先采用該模式提升稅收征管工作的區縣，雖然房地產市場體量較小，但其實踐經驗深度落實了房屋租賃稅收征管工作任務，做到有稅盡收、無稅禁收，對于租賃價格批量評估技術在全國范圍內推廣應用具有重要的示范意義。

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（作者單位：深圳巨灣科技有限公司）