比市場(chǎng)價(jià)低100多萬(wàn)的法拍房，你敢買(mǎi)嗎？

今年1月至5月，全國(guó)各城市法拍房市場(chǎng)中，成都的法拍房掛拍數(shù)高達(dá)9580套，赫然位列全國(guó)第二。但另一面卻是：成交率僅26.32%，而流拍率竟高達(dá)73.68%。這無(wú)疑昭示著，法拍房，越來(lái)越拍不動(dòng)了。

但另一方面，好房源卻還是爭(zhēng)搶者眾多。在觀察成都樓市一年多后，皓子從看新房、到二手房、最后過(guò)渡到買(mǎi)法拍房。他手頭資金寬裕，參與競(jìng)拍的房源都是位置優(yōu)越的大戶型。他參與了5次競(jìng)拍，前4次都因超過(guò)評(píng)估價(jià)而放棄，最后一次，他咬緊牙關(guān)，不斷加價(jià)，最終以高于評(píng)估價(jià)41萬(wàn)的價(jià)格，花費(fèi)360.91萬(wàn)買(mǎi)到了一套復(fù)式的大房子。

以下是他的自述，有刪減。

撿了個(gè)大漏

我是2016年來(lái)到成都的，那時(shí)候剛踏入高中的校門(mén)，此后便一直在成都生活。2023年我大學(xué)畢業(yè)，專業(yè)學(xué)的是表演。畢業(yè)之后有幸參演了一些話劇，也參與了一些創(chuàng)意短片、廣告的拍攝，但演藝的工作并不穩(wěn)定，有時(shí)一個(gè)月接不到活。

但我家境還算殷實(shí)，父母在成都做酒店生意，再加上我自己投資了一些酒店項(xiàng)目，以及一些專注于讀書(shū)、電影、音樂(lè)等藝術(shù)形式的俱樂(lè)部，也攢了一些錢(qián)。

我父母和姐姐都已經(jīng)在成都扎根，我自然也想留在成都。今年3月，我拍下了一套位于成都三環(huán)附近的頂層復(fù)式房子。由于當(dāng)時(shí)我正在外地出差，所以沒(méi)能親自參加開(kāi)拍前法院組織的看房活動(dòng)。不過(guò)，我姐姐去現(xiàn)場(chǎng)拍了視頻。這套上下三層的毛坯房，一梯一戶，我還是比較喜歡的。

從外地回來(lái)后，我也抽空去了周邊實(shí)地考察。小區(qū)位于南三環(huán)內(nèi)，北臨南2.5環(huán)，南靠成都國(guó)際金融城，東臨5萬(wàn)平方米的琉璃公園，臨近3條地鐵線路，周邊有幼兒園、小學(xué)、大型商超等，算是集地理位置、交通便利、生活配套于一體的不錯(cuò)居住地。

房子的不足是有的，小區(qū)是2013年竣工的，有點(diǎn)老，而且附近有高架橋，可能會(huì)帶來(lái)一些噪音干擾，這讓我覺(jué)得是一個(gè)瑕疵。但總體而言，這套房子還是值得參與競(jìng)拍的。

房子的評(píng)估價(jià)是319.87萬(wàn)，而起拍價(jià)僅為223.91萬(wàn)，相當(dāng)于打了7折。競(jìng)拍規(guī)則是在24小時(shí)內(nèi)可以出價(jià)，最終價(jià)高者得。如果在結(jié)束時(shí)，還有人出價(jià)，那就會(huì)延長(zhǎng)5分鐘。

競(jìng)拍過(guò)程中，每個(gè)人心中都有一個(gè)底線價(jià)格。對(duì)于我而言，320萬(wàn)就是我的底線。但這套房子非常搶手，參與競(jìng)拍的人數(shù)多達(dá)20余人。競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，大家紛紛加價(jià)，那種感覺(jué)就像賭博一樣，容易讓人上頭。

有些人一開(kāi)始就出價(jià)非常夸張，甚至一次性加價(jià)50萬(wàn)。他們可能想通過(guò)高價(jià)來(lái)嚇退其他競(jìng)爭(zhēng)者，但很多時(shí)候，我覺(jué)得這種做法風(fēng)險(xiǎn)很大，而且往往效果不佳。

我每次出價(jià)都小心翼翼，生怕出高了虧了，又怕出低了錯(cuò)過(guò)，但出價(jià)還是突破了我的底線，那種非理性的環(huán)境下，真的很容易上頭。

當(dāng)價(jià)格超過(guò)340萬(wàn)時(shí)，我開(kāi)始感到有些不安。猶豫了一下，我決定再加價(jià)。當(dāng)價(jià)格逼近360萬(wàn)時(shí)，雖然我感覺(jué)競(jìng)爭(zhēng)逐漸減弱了，只剩下一兩個(gè)人在與我爭(zhēng)奪，但我已經(jīng)產(chǎn)生了放棄的念頭。

當(dāng)時(shí)，我就打電話給我姐，告訴她我想要放棄。在我看來(lái)，這套房子可能不值這么高的價(jià)格，但我姐是去現(xiàn)場(chǎng)看了房子的，她認(rèn)為這套房子至少值400萬(wàn)元，讓我再繼續(xù)加三輪。

我的心情緊張到了極點(diǎn)，每次加價(jià)都讓我心跳加速。加完三輪后，發(fā)現(xiàn)還是有人競(jìng)價(jià)，我開(kāi)始感到不知所措。但我姐讓我再加一手，這次加價(jià)后，終于沒(méi)有人再跟我競(jìng)爭(zhēng)了。那一刻，我的心情復(fù)雜到了極點(diǎn)，既有拍到心儀房子的喜悅，也有對(duì)價(jià)格超出預(yù)期的擔(dān)憂。

第二天，我找人拿到了房子的鑰匙，決定親自去看看。一圈看下來(lái)，我感覺(jué)簡(jiǎn)直就是我的夢(mèng)中情房，南北通透，視野極佳，而且之前不確定能否使用的露臺(tái)也完全可以利用。

后來(lái)我才了解到，這套房子雖然房本上面積只有153平方米，但實(shí)際上套內(nèi)面積有360平方米，再加上一個(gè)六七十平米大露臺(tái)，總面積就超過(guò)了400平方米，而同小區(qū)同戶型的房子差不多能賣(mài)到500多萬(wàn)，簡(jiǎn)直是撿了個(gè)大漏。

法拍房越來(lái)越多了

在拍下這套房子之前，我看了差不多兩年的房子，參與過(guò)四次競(jìng)拍。

一開(kāi)始，我看的是新房。從一環(huán)到三環(huán)，再到新興的天府新區(qū)，成都市場(chǎng)上大的房企我?guī)缀蹩戳艘槐椤：梦恢玫姆吭聪∪鼻覂r(jià)格高昂，而位置稍差的則難以滿足我的需求。當(dāng)然，也會(huì)擔(dān)心期房有難以預(yù)料的交付風(fēng)險(xiǎn)。

中間，我也有想入手的房子，但那時(shí)樓市還算火爆，房源供不應(yīng)求。購(gòu)房還需要搖號(hào)，我參與了兩個(gè)樓盤(pán)的搖號(hào)，但都沒(méi)有搖到。其中一個(gè)房子，在我搖號(hào)大約過(guò)了半年后，他們銷(xiāo)售主動(dòng)聯(lián)系我，降價(jià)推銷(xiāo)剩余的房源，一套房子差不多降了三十四萬(wàn)。但那時(shí)我覺(jué)得市場(chǎng)已經(jīng)遇冷，不想買(mǎi)了。

后來(lái)我開(kāi)始看二手房，在這個(gè)過(guò)程中，逐漸接觸到了法拍房，覺(jué)得性比價(jià)還是挺高的。大概是去年1月份，我第一次參與競(jìng)拍，那次競(jìng)拍讓我深刻體會(huì)到了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，參與者眾多，出價(jià)次數(shù)達(dá)到了幾百次，單次加價(jià)從五千到一萬(wàn)不等，起拍價(jià)在290萬(wàn)左右，價(jià)格接近400萬(wàn)成交，超過(guò)了350萬(wàn)的評(píng)估價(jià)。

此后，我又陸陸續(xù)續(xù)出手了三次，但好的房子似乎永遠(yuǎn)不缺買(mǎi)家，最終都是因價(jià)格過(guò)高，沒(méi)有加價(jià)到最后一刻。這其中也有感到后悔沒(méi)有買(mǎi)下來(lái)的房子，那是我第二次參與拍賣(mài)。

房子位于非常稀缺且價(jià)值高的板塊，小區(qū)對(duì)面就是成都金融城雙子塔，周邊配套設(shè)施完善，交通也十分便利。當(dāng)時(shí)起拍價(jià)是400多萬(wàn)，我加到了600多萬(wàn)，但還是有人出價(jià)，最后以700多萬(wàn)的價(jià)格成交。后來(lái)我才知道，同小區(qū)同樣的戶型，市場(chǎng)價(jià)更高。

盡管一些房子成交價(jià)會(huì)高于評(píng)估價(jià)，但由于一些房子的實(shí)際面積遠(yuǎn)高于房本面積，我覺(jué)得買(mǎi)法拍還是很有性價(jià)比的。而且從2023年年底開(kāi)始，我明顯感覺(jué)到市場(chǎng)上的法拍房越來(lái)越多了。

在那之前，我每周瀏覽法拍房信息時(shí)，基本上都是熟悉的房源信息，新房源的出現(xiàn)頻率低到幾乎可以忽略不計(jì)。但是進(jìn)入2024年，每周能看到的新房源越來(lái)越多了，而且一些房子戶型和位置要比市面上現(xiàn)有的新房和二手房還要好，并且還有可能低于市場(chǎng)價(jià)買(mǎi)到。

我覺(jué)得許多人購(gòu)房的初衷并非基于一時(shí)的沖動(dòng)或盲目樂(lè)觀，而是在購(gòu)房之前，他們確實(shí)擁有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力來(lái)支撐起這份承諾。他們手頭的資金充裕，對(duì)未來(lái)有著清晰的規(guī)劃和信心，相信自己能夠輕松應(yīng)對(duì)房貸的壓力。

然而，生活總是充滿變數(shù)，計(jì)劃往往趕不上變化。有些人即便在購(gòu)房時(shí)經(jīng)濟(jì)狀況良好，但在后續(xù)的日子里，可能會(huì)遭遇一些突如其來(lái)的變故，如失業(yè)、健康問(wèn)題或是其他不可預(yù)見(jiàn)的支出。這些變化如同突如其來(lái)的風(fēng)暴，迅速消耗了他們的經(jīng)濟(jì)儲(chǔ)備，讓原本看似穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)變得搖搖欲墜。

當(dāng)經(jīng)濟(jì)壓力達(dá)到臨界點(diǎn)，一些人不得不面對(duì)一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)——他們無(wú)法再像過(guò)去那樣輕松償還房貸。這時(shí)，房子被法拍便成了一種無(wú)奈的選擇。比如我最后拍的這套房子聽(tīng)說(shuō)就是還不上房貸被法拍的。

不建議普通人買(mǎi)法拍房

對(duì)于大多數(shù)普通人來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)法拍房可能不是一個(gè)明智的選擇。因?yàn)椋绻銢](méi)有足夠的時(shí)間和精力去深入了解，會(huì)遇到很多麻煩。

比如，買(mǎi)了法拍房之后可能無(wú)法馬上入住。這種情況通常發(fā)生在房子之前已經(jīng)出租，或者被抵押了。所以在買(mǎi)之前，得小心確認(rèn)這房子是不是已經(jīng)有人住了，或者房子的歸屬權(quán)有沒(méi)有問(wèn)題。特別是要注意原業(yè)主的情況，要是他們因?yàn)榍峰X(qián)跑了，房子被強(qiáng)制拍賣(mài)，那可能會(huì)有其他債主來(lái)找麻煩。盡調(diào)工作就顯得尤為重要了。只有盡調(diào)清楚了，才能避免很多潛在的問(wèn)題。有些人就是因?yàn)楸M調(diào)不清楚，結(jié)果虧了很多錢(qián)，甚至幾十萬(wàn)上百萬(wàn)都打水漂了。

我之前準(zhǔn)備拍一套房子，但在開(kāi)拍前了解到有10年租約后，就放棄了。但后來(lái)有人拍了下來(lái)，買(mǎi)賣(mài)不破租賃，那拍下來(lái)的人可能要10年后才能入住。但好在，按法理上來(lái)說(shuō)，他可以收這10年的租金。

還有人因?yàn)闆](méi)有做全面的競(jìng)調(diào)，在拍到房子之后才發(fā)現(xiàn)房子有問(wèn)題，沒(méi)辦法，就選擇了悔拍。但悔拍的話，保證金就不退了，而一套三四百萬(wàn)的房子，保證金就有幾十萬(wàn)，而且如果下次拍賣(mài)，達(dá)不到他出的成交價(jià)，自己還要補(bǔ)差價(jià)。

現(xiàn)實(shí)中，這樣的情況還挺多的，很多人會(huì)二拍，要么是因?yàn)闆](méi)人報(bào)名而流拍，要么就是有人拍到后不想要了，只能再拿出去二拍。

盡管市面上也有輔助法拍公司可以幫忙提供競(jìng)調(diào)，但這些機(jī)構(gòu)魚(yú)龍混雜不說(shuō)，而且他們提供的信息也只是房子是否涉及欠款，是否曾是兇宅，關(guān)于騰房是否容易等問(wèn)題，他們是不會(huì)說(shuō)的，還是要靠自己去實(shí)地調(diào)研。

一般在決定是否參與拍賣(mài)前，我會(huì)去找該房源小區(qū)物業(yè)和附近賣(mài)房子的中介聊聊。找物業(yè)聊天，其實(shí)是有難度的，很多時(shí)候?qū)Ψ轿幢卦敢饣卮饐?wèn)題，這時(shí)候就需要一些技巧。我會(huì)準(zhǔn)備些小禮品，拉近關(guān)系，讓他們更愿意透露信息，比如房子有沒(méi)有拖欠水電、物業(yè)費(fèi)，以及有沒(méi)有人住等。

此外，我還會(huì)找中介去看同戶型的房子，了解一下價(jià)格。比如，如果我看的是高樓層的房子，我就會(huì)去看看同戶型高樓層的實(shí)際情況，這樣我就能更準(zhǔn)確地評(píng)估房子的價(jià)值和是否適合我。當(dāng)然，我也會(huì)自己去周邊轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，來(lái)全面了解小區(qū)的情況和未來(lái)發(fā)展空間。

當(dāng)然，最好買(mǎi)毛坯房，這樣的房子一般不會(huì)有人住。

整體來(lái)說(shuō)，買(mǎi)法拍房還是比較麻煩的，但如果對(duì)這個(gè)市場(chǎng)有深入的了解，明確知道自己的需求，并且追求高性價(jià)比的房產(chǎn)，同時(shí)有足夠的耐心和精力去處理可能出現(xiàn)的問(wèn)題，那么購(gòu)買(mǎi)法拍房真的是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。