房地產發展新模式呼喚商品房預售制度變革

房地產業是我國重要的支柱產業，促進房地產業平穩健康發展，是推進中國式現代化的內在要求。近年來，我國房地產市場供求關系發生重大變化，住房商品化改革初期沿用至今的“高負債、高杠桿、高周轉”發展模式日漸暴露其弊端，為推動房地產高質量發展帶來嚴重掣肘。我國房地產業已進入新的發展階段，新發展階段呼喚發展新模式。黨的二十屆三中全會審議通過的《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》（以下簡稱“《決定》”）提出，“加快構建房地產發展新模式”，“改革房地產開發融資方式和商品房預售制度”。這意味著，加快構建房地產發展新模式，需同步建立完善與之相匹配的融資、銷售、財稅、土地等基礎性制度。其中銷售制度處于樞紐地位，它上聯企業融資和銀行開發貸款，中聯預售資金監管，下聯購房者按揭貸款和權益保護，是基礎性制度安排中的重中之重。《決定》之所以強調改革商品房預售制度，根本原因就在這里。房地產發展新模式呼喚商品房預售制度變革。

發展新模式呼喚銷售制度變革

2021年中央經濟工作會議首次提出“探索新的發展模式”。2022年和2023年中央經濟工作會議對此的表述是“推動房地產業向新發展模式平穩過渡”和“加快構建房地產發展新模式”。從“探索”到“推動”再到“加快”，蹄疾步穩，有序推進。

《決定》沿用了2023年中央經濟工作會議的表述“加快構建房地產發展新模式”。后者在表述“新模式”前，用了“完善相關基礎性制度”（包括融資、銷售、財稅、土地等制度）一語，而《決定》提出的“改革房地產開發融資方式和商品房預售制度”，則聚焦靶心，精準瞄向“相關基礎性制度”中最關鍵最核心的“融資和銷售”兩大目標。

商品房預售制度作為商品房銷售制度的兩大組成部分之一，與之相對應的是商品房現售制度（我們將其稱之為“現房銷售制”）。商品房預售制度是指將房地產開發企業（以下簡稱“房企”）規劃擬建或在建的商品房提前確立為雙方交易關系，并向購房者收取首付款或定金的商品房銷售制度。該制度根據商品房交付前后預售房價與首付款差額的付款安排不同，又具體細分為以下兩種模式：

一種是購房者支付首付款后，借助住房金融系統，通過適當的制度安排，房企獲得預售房剩余價款（預售房價與首付款的差額，下同），購房者則需要在長達數十年的約定期限內分期償還銀行住房按揭貸款。在這種模式下，購房者與房企之間的關系并非“一手錢一手貨”的關系，而是一個需要漫長等待的遠期合約關系，因而我們將這種模式稱之為“期房預售制”。我國的商品房預售制度實行的就是該模式。

另一種是購房者支付首付款后，待商品房完工交付購房者后再借助住房金融系統，同時辦理房企預售房剩余價款收取和購房者住房按揭貸款手續。在這種模式下，購房者只有得到合乎承諾條件的現房后，才可辦理房企預售房剩余價款收取手續，因而我們將這種模式稱之為“現房預售制”。遺憾的是，我國幾乎從未實行過該模式。

我國為何偏愛“期房預售制”

我國之所以偏愛“期房預售制”，這顯然跟住房商品化初期房源供應和建設開發資金“雙緊缺”直接相關。我國自1998年住房商品化啟動迄今長達二十余年的時間里，由于城鎮化加速推進、家庭小型化、土地要素市場發育不成熟等原因，商品房市場一直處于供不應求狀態（尤其是大型和特大型城市供求矛盾更加突出），直至近年，供求關系出現由緊轉松跡象，這種狀況才有所緩解。

實行“期房預售制”，說白了其實也是一種無奈選擇。眾所周知，房地產業是典型的資本密集型行業，投資量大，建設周期長，資金周轉慢，在我國住房商品化初期階段，為了有效破解資金約束壓力這一最大難題，便催生出了“期房預售制”。在當時條件下，實行該模式不僅符合房企的融資需求，而且也合乎購房者的現實需要。對于后者，他們“通過預售鎖定價格要比買現房節省資金”確實可以得到實實在在的好處（供不應求時代房價上漲預期明顯）。

不過，偏愛“期房預售制”也是有代價的。只不過這種代價要么被快速發展階段的房價上漲預期所掩蓋，要么推給社會，最終由購房者承擔。在“期房預售制”下，購房者支付房屋全部價款后得到的只是期房，將來房屋交付時是否合乎預購時的承諾條件，還存在很多變數——購房者幾乎為此承擔了爛尾、貨不對板、延期交付等全部風險。與此不同的是，在“現房預售制”下，則風險能夠被購房者自主鎖定。因為只有購房者得到合乎承諾條件的現房后才能辦理預售房剩余價款收取等手續，否則便無條件“退貨”。就此而言，前者重于房地產開發企業融資功能而輕于購房者權益保護，而后者則做到了兩者間的統籌兼顧和利益平衡。

偏愛“期房預售制”的結果，導致其成為推高房地產“三高”的幫兇。美國著名金融經濟學家斯圖爾特·邁爾斯早就指出，有形資產在破產后容易轉讓，無形資產則難以轉賣，因而資本密集企業破產成本低，無形資產密集企業破產成本高，導致前者的最優負債率高于后者。而房地產開發企業的基本特征又使其最優負債率高于其他行業，尤其是在房價預期上漲期間，提高負債率成為房地產開發企業提高投資回報率的最優路徑。這也即米勒·莫迪利亞安尼模型（美國經濟學家莫迪格利安尼和默頓·米勒所建立的公司資本結構于市場價值不相干模型的簡稱）所描述的基本含義。“期房預售制”無疑為房企加杠桿打開了方便之門。

據國家統計局公布的數據顯示，我國“期房預售制”住宅銷售面積占住宅銷售總面積的比重一直保持在75%以上，其中，2019年、2020年、2021年則分別達到87.9%、89.8%、89.6%。購房者通過“期房預售制”將購房價款全部支付給房企，成為其無須支付成本的開發資金，大大降低了其自有資金門檻，這在客觀上對推高“高負債、高杠桿、高周轉”又起到了推波助瀾的作用。

可見，構建房地產發展新模式，尋求房企融資與購房者權益保護兩者間的平衡點，為房地產降“三高”，應從改革現行商品房預售制度做起，盡快創造條件實現“期房預售制”向“現房預售制”轉型，并加快推動實施“現房銷售制”。

推動“期房預售制”

向“現房預售制”轉型

推動“期房預售制”向“現房預售制”轉型，形成“現房預售制”和“現房銷售制”各盡其職、各負其責、協同發展的格局，是構建房地產發展新模式的內在要求。

目前，“現房預售制”是西方發達國家普遍實行的一種商品房銷售制度。西方發達國家之所以普遍實行該模式，根本原因就在于它們進入后工業社會、城市化率達到80%以上的穩定結構后所表現出來的人口結構、住房結構和經濟結構等特征在房地產領域里的“映射”——商品房市場已跨越交易活躍期，進入供過于求、“按需定制”的冰河期。這時的“現房預售制”，事實上被鍛造成了一種用于防范和化解房地產“爛尾”風險的“自動穩定器”的機制。如加拿大、澳大利亞等國家規定在房屋設計圖紙獲得審批后房屋即可預售，只有預售到規定的數量后才能建造。否則，政府不允許開工，銀行也不敢發放貸款。

在這種意義上，“自動穩定器”不僅被賦予了洞悉商品房市場購房者真實需求的“調查問卷”的功能，同時還扮演了宏觀統籌房屋投資結構與最大程度滿足購房者需求匹配度的“校準儀”角色。也就是說，當預售達不到規定的數量時，就要根據市場反饋的信息及時調整規劃和設計，以最大程度滿足市場需求作為房屋投資的出發點和歸宿。

迄今為止，我國房地產市場已發生根本性變化，商品房市場已告別供不應求時代，進入向供求平衡過渡的新階段，整體上尚未跨越交易活躍期，進入供過于求、“按需定制”的冰河期。但短期的、局部性的結構性矛盾依然存在，如存在局部性的商品房結構性過剩（人口凈流出的城市和小城鎮）與短缺（人口凈流入的大型和特大型城市）并存現象。該階段的基本特征是，房價上漲預期逐漸減弱，房價總體趨于穩定，住房商品化初期的資金約束“瓶頸”已基本破除。這無疑為“期房預售制”向“現房預售制”轉型提供了基礎條件。

由上所述，“現房預售制”僅限于房地產供求關系松平衡或出現局部性的商品房結構性過剩的人口凈流出城市和小城鎮中的新開發商品房，不適用于存量房和二手房。讓“現房預售制”充當“校準儀”角色和發揮“自動穩定器”作用，實現以人定房、以房定地、以房定錢，以有效防范因盲目投資而導致的商品房供過于求式“爛尾”風險。

實行“現房預售制”時，還應同步解決以下兩大問題。一是降低首付款比例。2024年5月17日，央行、金融監管總局發布《關于調整個人住房貸款最低首付款比例政策的通知》規定，首套房最低首付比例調整為不低于15%，二套房最低首付比例調整為不低于25%。基于構建房地產發展新模式、弱化房地產融資功能、維護購房者權益的視角，該比例還是明顯過高，應進一步下調至5%左右的水平。在美國，很多州都將該比例控制在1%至3%之間；在法國，該比例的上限也只有5%。之所以如此之低，原因其實很簡單，首付款不是用來融資的，而是用來作為購房者無故毀約風險補償抵押金的。二是強化預售資金監管。應通過健全監管標準體系，完善配套政策措施，嚴厲各方責任，建立信息共享機制等，將落腳點放在有效遏制房企向購房者轉嫁風險上。

加快推動實施“現房銷售制”

目前，我國“現房銷售制”的適用范圍較廣，除了大量的存量房和二手房外，還包括房地產供求關系緊平衡或出現局部性的商品房結構性短缺的人口凈流入大型和特大型城市中的新開發商品房，但不適用于房地產供求關系松平衡或出現局部性的商品房結構性過剩的人口凈流出城市和小城鎮中的新開發商品房。因為在不適宜的范圍內，雖然“一手錢一手貨”的交易機制不會給購房者帶來任何風險，但由于缺失“校準儀”和“自動穩定器”功能，無法避免供過于求式“爛尾”風險。

2023年末，我國常住人口城鎮化率達到66.2%，但戶籍人口城鎮化率不足50%。根據第七次全國人口普查數據，2020年我國家庭戶住房自有率為73.8%，高于60%左右的世界平均水平。透過這兩組數據不難發現，未來城鎮化發展、剛需下降與二手房存量巨大并存，市場交易活躍度不會減弱，但滿足剛需將更多地轉向二手房市場。“現房銷售制”發展空間廣闊。

在適宜“現房銷售制”的情形下，購房者所見即所得，只需“一手錢一手貨”直接購買現房即可，而且可以“貨比三家”，安全、可靠、簡便、高效。反而通過簽訂一個遠期合約來等待一個尚未完工的商品房的做法實屬多余。

當下，“現房銷售制”應用場景豐富，適用條件完備，正是積極推廣實施的好時機。

一是轉軌成本低。對于“現房銷售制”本身來說，與其說是轉軌成本，倒不如說是“期房預售制”融資壓力測試成本。至于由此帶來的房企流動性壓力問題，完全可以借助住房金融系統或常態化“白名單”融資協調機制得以解決。

二是有經驗可循。早在2020年3月，海南就成為全國第一個在全省落地“現房銷售制”的省份，2020至2022年，海南現房銷售占比分別為20%、24%和39%。目前，北京、杭州、濟南、西安、福州、合肥等城市也先后加入“現房銷售制”隊伍。國家統計局數據顯示，近三年來，我國的現房銷售面積占比從13.0%上升至22.5%。

三是短期有空間。中指研究院監測數據顯示，截至2024年5月末，50個代表城市商品住宅可售面積短期庫存出清周期為21.3個月。其中，三四線代表城市出清周期為30.7個月。短期庫存去化壓力巨大。無論購房者是個人還是企業，為庫存去化減壓，唯“現房銷售制”能堪大任。