住房“以舊換新”! 規則的擴圍或是優化方向

住房“以舊換新”正在持續優化擴圍。

4月30日，中共中央政治局會議召開，政策側重點轉向“去庫存”。5月17日，央行設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企收儲存量房。6月20日，住建部會議明確存量房收儲支持范圍擴大至縣級市。

至9月17日，根據中指監測，已有約130城開展住房“以舊換新”相關工作，各地“以舊換新”的模式也在前期中介優先售房與國企收舊換新模式的基礎上進行了升級迭代，部分城市政策效果正在顯現。

各地創新舉措頻出

從當前各地已落地的“以舊換新”模式來看，仍以中介優先售房、國企收舊換新模式為主。近幾個月，部分城市在上述兩種模式的基礎上，進一步結合當地實際情況，升級“以舊換新”政策。

一種是，國企收舊換新的收舊范圍擴至非住宅、區域擴至周邊城市。比如今年4月，無錫梁溪城發集團啟動首輪“以舊換新”，明確存量二手商品住房須位于梁溪區，置換房源須一對一，存量二手商品住房總價需不高于新購房源總價的60%，首批次“以舊換新”名額為200名。5月，“以舊換新”2.0版本發布，收購范圍擴大至全市，置換房源也增加到一換一、一換多。

另一種是，中介優先售房加政府平臺收購“兜底”。比如5月8日，漳州發布了“以舊換新”政策，存量住房產權人申請“以舊換新”，并和運營主體簽訂舊房的《預購買協議書》，由平臺合作的中介機構提供“優先賣”等服務，同時存量住房產權人選擇意向房源。預購買協議簽訂之日起60日內，如舊房未能順利售出，則由運營主體按評估價格90%購買，作為保障性租賃住房（保租房）進行運營管理，供公共租賃住房（公租房）輪候對象和新市民、青年人等無房市民申請承租。

此外，還有企業“直購+幫賣”雙模式并行的升級模式。比如今年1月，華發股份珠海大區啟動收購業主的二手房，也是少有的房企直接參與收舊換新的典型案例。五一期間，珠海華發在收舊換新的基礎上加入“幫賣”模式，以滿足部分認為評估價偏低的舊房業主的需求，即“直購+幫賣”雙模式并行。截至8月14日，已累計意向置換客戶7983組，成交132套，還有264套進入驗房、評估實操流程。

值得關注的是，當前也有部分城市將“以舊換新”與其他樓市政策結合，如成都給予“以舊換新”業主更多政策支持，對于出售自有住房并在6個月內購買新房的，可認定為首套房，同時公積金最高貸款額度上浮10萬元。通過配套購房政策的優化，進一步降低購買新房的門檻及成本，對于舊房業主的參與積極性或有一定帶動效果，這種方式也有望成為更多城市參考借鑒的方向。

規則擴圍是政策優化的方向之一

從政策落地效果上看，“國企收舊換新模式”是帶動效果相對較好的方式，但受限于收購資金影響，多數城市收購規模不足1000套，若后續有進一步資金支持，進展或將明顯加快。

鄭州目前采取的“收舊換新”模式對“換新”范圍約束較小，舊房由國企平臺收購，同時給予換房人較大選擇范圍，納入房源庫的房企新房項目均可挑選購買，據報道，截至9月12日，共193個新建商品房項目參與以舊換新，較大的新房選擇范圍可以提升購房者參與“以舊換新”的積極性，也有利于加快進入房源庫的開發商庫存去化速度。

以南京為代表的“收舊換新”模式，對換房人可購買的新房項目有較嚴格約束，普遍限定在收購主體的新房房源，目前多個城市采取這種方式，目標收購套數多不足1000套，較小的收購規模一定程度上也影響了政策效果。

中介優先售房的模式是更為市場化的方式，相對也更容易落地，當前北京、上海、廣州、深圳“以舊換新”均為中介優先售房模式。根據中指監測，截至9月17日，超70城采取此種模式，落地城市數量最多。以北京為例，中介優先售房依托于二手房市場活躍度等因素，目前看對市場的帶動相對有限。

比如7月末，北京“以舊換新”活動迎來首單成交，該業主從看房到賣出舊房再到完成新房草簽僅花費10天左右，“以舊換新”明顯加快了換房周期。截至8月23日，參與新房項目增至48個項目，參與活動的新房項目超萬套，有超500人報名參加“以舊換新”，交訂金鎖定房源累計36套。

整體來看，各地在“以舊換新”執行階段持續優化相關政策，中介優先售房與國企收舊換新兩種模式也逐漸結合，共同推進“以舊換新”落地見效。

中指研究院市場研究總監陳文靜指出，“以舊換新”舉措有利于打通一二手鏈條，在提高樓市活躍度方面起到一定帶動效果，后續或有更多城市落地相關舉措。但值得關注的是，當前各地“以舊換新”的規模還相對較小，國企收舊換新更多是依靠政府平臺自籌及金融機構貸款，若未來給予更多資金方面的支持，進一步形成合力，將有望進一步擴大“以舊換新”對于市場的帶動效果，助力房地產市場加快企穩。

陳文靜建議，“以舊換新”規則的擴圍或將是未來各地政策優化的重要方向之一，如擴大收購舊房的物業類型、擴大可置換新房的范圍、擴大收購舊房的區域范圍等，跨城收購舊房或將進一步強化優勢城市的集聚效應。