越秀地產因何退地？

拿地近三年沒開發，越秀地產在廣州的兩宗地塊分別被收儲、收回，累計金額超120億元的事件，引發業界關注。

“這兩宗地塊一直沒有開發，應該也是越秀地產本身覺得有開發難度的項目”，地產經濟學家鄧浩志認為，“不過，這也是各方根據市場的變化，對一些存量土地的價值進行了重新評估”。

閑置3年，越秀兩宗地塊被收儲/收回

近日，越秀地產發布公告稱：于2024年9月2日，土地開發中心、廣州新秀及廣州城建訂立土地收儲協議。廣州新秀及廣州城建同意將番禺區暨南大學北側地塊二土地的土地使用權交由土地開發中心收儲，代價為50.03億元。補償方式為廣州市土地開發中心及番禺區土地開發中心按比例分別向廣州新秀及廣州城建提供等值的應付票據。

2021年9月，暨南大學北側地塊二被越秀地產以底價50.05億元競得，折合樓面地價23000元/㎡。該地塊為住宅用地兼容商業設施用地，計算容積率建筑面積約21.8萬㎡。截至公告日期，該地塊仍未開發。越秀地產預期會因收儲而錄得除稅前虧損凈額約174.4萬元。

值得關注的是，越秀地產還于8月30日發布公告稱，白云區廣龍地塊被廣州市土地開發中心收回，該宗地塊由越秀華城于2021年4月購得，于本公告日期仍未開發。

廣龍地塊包含三幅土地，編號分別為AB0805110、AB0805117及AB0810104，總用地面積約為123879㎡，鄰近鐘落潭地鐵站并位于廣州白云區廣龍路西側及廣從公路北側。截至公告日期，該地塊仍未開發。

根據此次收回土地協議，越秀華城同意以代價70億元（以最終評審為準）向廣州市土地開發中心交回廣龍地塊，補償方式為廣州市土地開發中心向越秀華城或廣州城建提供等值的應付票據。

對此，越秀地產在公告中也表示，政府出于公共利益收回土地，廣州市土地開發中心已進行規劃調整，擬將廣龍地塊的用途由住宅用地變更為公共管理與公共服務設施用地。作為用途變更的一部分，廣州市土地開發中心擬收回廣龍地塊，通過訂立收回土地協議對越秀華城進行補償。

為何選擇此時退地？

值得關注的是，此次越秀地產退地的補償方式為應付票據而非現金。在公告中，越秀地產披露，暨南大學北側地塊二的50.03億元土地收儲完成后，越秀集團擬于日后參與在番禺區的土地受讓，白云區3宗宅地的70億元應付票據擬將土地收回事項所得款全數用于集團日后收購位于廣州的地塊。

近期，廣州召開了2024年秋季全周期土地服務推介會，圍繞“面向2049”的廣州城市發展戰略，以前沿科技創新展示集“云山珠水”“山水城田海”景觀于一體的超大城市綠洲發展愿景，介紹重點片區、核心板塊、重要節點的城市規劃設計，并推介了24宗地理位置優越、發展潛力巨大的代表性優質地塊，其中部分地塊已確定出讓時間并已完成掛牌。

“這次收儲或者收回的地塊沒有開發，應該也是越秀地產覺得存在一定開發難度的項目。可能是市場表現不理想，或者周邊價格下調比較多”，鄧浩志認為。在他看來，這也是根據市場的變化，對于一些早期高價拍賣的存量土地，按照當前市場進行重新評估的過程。“補償等值的應付票據，不會給當年的土地財政收入帶來真正的收益，本質上變成了土地置換，也算是對下半年土地市場的支持吧”。

對于該事件，中指研究院華南分院楊永俊也表示，“越秀地產選擇此時退地，有利于其籌集資金競拍整體素質更優異的地塊，減輕拓展新地塊帶來的現金流壓力，并通過置換的方式優化其土地儲備資源，有助于減緩其經營壓力”。