降存量房貸利率和二套首付，樓市復蘇在即？

國內樓市迎來多項重磅利好。

9月24日，中國人民銀行行長潘功勝在國新辦發布會上宣布，降低存量房貸利率和統一房貸最低首付比例，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。對于房貸利率調整，銀行需要一定時間進行技術準備，后續將完善商業銀行的按揭貸款機制，銀行和客戶雙方基于市場化原則，自主協商進行動態調整。

其次，統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調至15%。同時，近期將下調存款準備金率0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元；今年內將視市場流動性狀況，可能擇機進一步下調存款準備金率。

這是繼美聯儲大降息后，國內對中國樓市發放的“超大禮包”——中國樓市是否將走出低迷？南都灣財社采訪多名資深業界人士，他們普遍認為股市、樓市將會回穩，整個經濟形勢也會向好。

降存量房貸利率“房貸100萬，或近4年月供累減870元”

針對近期老百姓最關心的存量房貸利率下調的話題，此次央行非常明確，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近。

“這是去年首次降低存量房貸利率以來，全國第二次降低存量房貸利率，實實在在為購房者或還貸家庭減輕月供負擔”。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析指出，疊加最近幾年LPR下調和去年下調存量房貸利率，此前已經較大幅度地降低了月供負擔和壓力。若考慮到2020年以來五年期以上LPR已經減少了95個基點，然后疊加此次50個基點，那么最近4年存量房貸利率其實可以減少大概145個基點，“是歷史非常罕見的降存量房貸的政策”。

嚴躍進計算指出，綜合考慮最近4年的房貸政策，100萬貸款本金、30年等額本息的按揭貸款，其月供累計已經減少了870元，“這是實實在在的利好政策。”

根據央行《2023年第四季度中國貨幣政策執行報告》，已有超過23萬億元存量房貸的利率完成下調，調整后加權平均利率為4.27%（2023年12月5年期以上LPR為4.2%），平均降幅73個基點，每年減少借款人利息支出約1700億元。

降二套房首付至15%“或預示房價已處于底部，政策加速市場復蘇”

據中原地產研究院統計，當前存量房貸平均利率在3.92%左右，而新增的房貸平均房貸利率在3.3%左右，也就是大約存量房貸平均和新增房貸利差在60多個基點。

“此次如果再降低50個基點，也就是意味著，基本上存量房貸和新增房貸的平均利差只有10—15個基點?！痹诓稍L中，中原地產首席分析師張大偉分析指出?！按媪糠抠J利率的調整是一個復雜的問題，涉及多方面的利益和市場預期，的確牽扯到經濟、金融、社會等多個層面的考量，但是當下房地產市場最缺的是信心，穩樓市的目的是穩經濟，而經濟復蘇最重要的就是要拉動消費，如果存量房貸利率再降點，對普通老百姓而言，每個月又可以花多點錢消費?！?/p>

58安居客研究院院長張波分析認為，此次二降存量房貸利率，對于已購房群體再次入市或有提升效果。家庭將有更多的可支配收入用于日常消費、教育、醫療、娛樂等其他方面，更有可能增加在非住房領域的消費支出。這將促進相關產業的繁榮和發展，形成良性循環，推動經濟持續增長，并提升了民眾的生活品質。

此外，他分析，降存量房貸利率后，不排除有部分購房者會考慮再次改善住房或者旅居、養老等多樣化的房產購置需求，“不過，該類需求預計占比不大，并且會呈現出多樣化的特點”。

“在這一輪調整二套房首付之后，二套房首付已降至2000年以來的最低點，且直接統一了首套和二套的首付比例。這體現出國家對于各類自住性買房需求的保護，預示著房地產市場將有望走出低谷，市場復蘇的力度或不斷增強?！睆埐ǚ治觯@一政策將大大激發市場需求，特別是在一些經濟發展較快、人口流入較大的一二線熱點城市，這種潛在需求更為明顯。他認為，這或也預示著房價當下已經處于底部。在實施這一政策時，說明央行及相關國家機構對于當下樓市的判斷已經更為清晰，尤其對于房價層面的長期預期已經更為明確，通過這一政策加力可以有效加速市場的復蘇。

嚴躍進分析認為，過去二套房的首付比例雖然下調，但略高于首套房。但此次下調為15%，有助于促進二套房或改善型住房的首付比例和購房門檻降低。簡單測算，若一個家庭認購一套200萬總價的二套房，過去首付款需要50萬，但現在降低為30萬，直接減少20萬，自然可以激活改善型或換房的需求。

預計降準0.5個百分點“降準后預計會有新一輪降息的操作”

在24日的發布會上，央行明確，將在近期下調存量準備金率0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元。此次政策意味著央行開啟新一輪降準。

“這為市場流動性的注入等發揮了積極的作用，也在很大程度上有助于促進銀行流動性增加，且增強銀行貸款的能力”。嚴躍進認為，銀行貸款能力增強，有助于促進房貸市場的進一步寬松，對于后續進一步落實房貸政策和降低房貸成本具有積極的作用。

“同時，從實際過程看，后續購房方面貸款的優惠會更多，也有助于進一步提振住房消費和活躍房地產市場的信心。”嚴躍進認為，降準后預計會有新一輪降息的操作。此次明確引導貸款市場報價利率（LPR）和存款利率同步下行，保持商業銀行凈息差穩定。后續若是凈息差穩定，那么對于目前的LPR也有進一步下調的可能。對于存量房貸而言，也有助于做進一步下行和調整。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，在此次政策后，預計提前還貸現象會明顯緩解，“下降50個基點后，100萬、30年期貸款每月可節約三四百元，對普通工薪家庭來說是生活支持上的貼補，有利于促進消費。”他認為，政策的意圖是想讓居民多加杠桿，一方面支撐房地產消費，另一方面通過房地產活躍度提升來穩定內需，特別是對沖通縮。同時，也打擊繞道經營貸、消費貸等違規置換房貸的行為。

中原地產（中國內地）華南區總裁兼深圳中原總經理鄭叔倫分析認為，這次政策力度空前，市場流動性大增，不僅是支持樓市，還支持股市，預計股市、樓市回穩，整個經濟形勢也會向好。

“本次央行組合拳力度較大，及時回應了市場關切的話題，對于穩定接下來房地產市場的信心以及提升國慶黃金周和四季度樓市的表現都會有積極作用。”克而瑞廣佛區域首席市場分析師肖文曉分析指出，降準為金融市場提供長期流動性約1萬億元，房地產市場作為資金密集型行業，在保交樓、城市更新和企業融資等各方面都會受益；降低存量房貸利率，利于減輕月供負擔，穩定業主心態，抑制市場的提前還貸潮和放盤潮；此外，引導房貸利率和二套房首付進一步下調，利于提振購房需求，加快市場筑底回穩的進程。