棚改及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目中的核算要點(diǎn)

近年來，隨著政府棚戶區(qū)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目改造工程的推進(jìn)，不僅改善了貧困居民的生活條件，同時(shí)也推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。由于這些項(xiàng)目的投入巨大，因此確保棚改及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理有效性和會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)確性至關(guān)重要。本文旨在探討棚改及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目中的核算要點(diǎn)，以充分發(fā)揮棚改及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目中會(huì)計(jì)核算的實(shí)際效用，從而保證資金的安全使用和合理分配。

一、棚改基建財(cái)務(wù)管理思路

（一）堅(jiān)持基建財(cái)務(wù)管理基本原則

根據(jù)負(fù)責(zé)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的實(shí)施和管理主要單位的具體情況，構(gòu)建全面的財(cái)務(wù)集中管理體系、一致性的財(cái)務(wù)收付和竣工結(jié)算機(jī)制。精確地制定基建費(fèi)用預(yù)算，及時(shí)參加預(yù)估、結(jié)賬的審查監(jiān)管活動(dòng)，嚴(yán)密把控建筑成本，堅(jiān)定執(zhí)行“三算”原則，即：設(shè)計(jì)階段有概算，施工階段有預(yù)算，竣工后有決算。

作為財(cái)務(wù)人員，需要根據(jù)各種規(guī)定和準(zhǔn)則，深度介入工程管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，不僅負(fù)責(zé)監(jiān)控工程的費(fèi)用支出，同時(shí)還要全程跟蹤從項(xiàng)目啟動(dòng)直至完結(jié)的所有流程，以防止出現(xiàn)工程建設(shè)和財(cái)務(wù)管理脫節(jié)的情況。首先，在項(xiàng)目初期，積極參加預(yù)先的項(xiàng)目策劃，掌握關(guān)于預(yù)算和價(jià)格的相關(guān)信息，科學(xué)分配資源以減少資金消耗；其次，在執(zhí)行期間，制定詳細(xì)的資金方案，并創(chuàng)建合同記錄表。同時(shí)嚴(yán)格審查工程價(jià)格，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)管，從而降低工程開銷；最后，完成項(xiàng)目后，會(huì)同建筑、發(fā)展戰(zhàn)略、審計(jì)、財(cái)產(chǎn)管理等相關(guān)部門對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行最后檢查，以確保其符合設(shè)計(jì)的施工圖紙要求，為后續(xù)結(jié)算提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（二）完善基建財(cái)務(wù)管理機(jī)制

1.創(chuàng)建專門的項(xiàng)目資金賬戶，以集中管理國家補(bǔ)貼、省級(jí)補(bǔ)助、參與棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的公司和個(gè)人負(fù)擔(dān)的特定基金，防止其被濫用或盜?。?.實(shí)施對(duì)于資金、工程規(guī)模與項(xiàng)目完結(jié)預(yù)算的審查機(jī)制；3.定期生成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的各種財(cái)務(wù)報(bào)告，例如財(cái)務(wù)狀況陳述書、撥款資金請(qǐng)求表格、項(xiàng)目資金到賬記錄等；4.根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃和施工進(jìn)展，有效安排并調(diào)配資源，以滿足項(xiàng)目建設(shè)的資金需求；5.迅速處理工程付款事宜，清點(diǎn)收支，嚴(yán)格管控開銷，以便于更合理、高效地使用項(xiàng)目資金，從而減少資金使用的成本；6.依照相關(guān)規(guī)定和批準(zhǔn)程序，準(zhǔn)時(shí)全額支付工程款，以免影響施工進(jìn)程，造成額外投資。

（三）加強(qiáng)基建財(cái)務(wù)隊(duì)伍的建設(shè)

在棚改項(xiàng)目開始之前，為了保證能夠做好財(cái)務(wù)核算工作，政府有關(guān)部門、參與改造項(xiàng)目的企業(yè)都需要做好針對(duì)性的財(cái)務(wù)隊(duì)伍建設(shè)工作，提升財(cái)務(wù)人員的專業(yè)性水平，以確保核算工作的精確性。因此，財(cái)務(wù)人員需要綜合學(xué)習(xí)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、稅收政策等與棚戶區(qū)改造項(xiàng)目相關(guān)的知識(shí)，確保財(cái)務(wù)人員能夠充分了解棚戶區(qū)改造的國家政策，以及改造過程中的具體財(cái)務(wù)政策、核算要求，從而提升財(cái)務(wù)核算的合理性。

二、棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算管理路徑

（一）對(duì)尚未形成資產(chǎn)的企業(yè)補(bǔ)助資金的會(huì)計(jì)核算

在執(zhí)行城市更新工程項(xiàng)目時(shí)，參與其中的房地產(chǎn)開發(fā)公司、施工企業(yè)、投資公司獲取的大多數(shù)是費(fèi)用性質(zhì)的補(bǔ)貼，僅有少量的是投資性質(zhì)的補(bǔ)貼。費(fèi)用性質(zhì)的補(bǔ)貼使用程序各異，所以其實(shí)際確認(rèn)時(shí)間也有不同的特性，但是這種方法容易導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息的不統(tǒng)一等一系列問題，因此對(duì)于那些未產(chǎn)生資產(chǎn)的補(bǔ)貼款應(yīng)采取嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臅?huì)計(jì)處理措施。在參加改造項(xiàng)目的企業(yè)計(jì)算補(bǔ)貼款時(shí)，可以采用掛賬方法。為防止可能出現(xiàn)的隱性虧損，參加改造項(xiàng)目的企業(yè)需遵守會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和財(cái)務(wù)報(bào)告要求，并把這些費(fèi)用列入本期的成本費(fèi)用內(nèi)。

（二）基于資產(chǎn)的企業(yè)補(bǔ)助資金會(huì)計(jì)核算

對(duì)于主要采用廉租房模式的住宅及社區(qū)而言，為了保證棚改工程項(xiàng)目能順暢推進(jìn)，必須向施工單位提供足夠的財(cái)政援助，同時(shí)引入相關(guān)設(shè)施設(shè)備，以此奠定項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量和效率的基礎(chǔ)保障。一旦棚改工程完結(jié)后，應(yīng)確保有序執(zhí)行結(jié)算工作。就施工企業(yè)的整體財(cái)產(chǎn)及其流動(dòng)資本來看，要合理利用這些資源，需設(shè)立專門的基金或開銷來支付此類補(bǔ)貼款項(xiàng)，然后把一部分補(bǔ)貼款列入施工企業(yè)固定資產(chǎn)中，并對(duì)這筆資金實(shí)行嚴(yán)格管理。同時(shí)，在處理以廉租房型住宅、公共設(shè)施建設(shè)為主導(dǎo)的費(fèi)用時(shí)，須由施工企業(yè)主動(dòng)按轉(zhuǎn)化的財(cái)務(wù)方式記賬，并運(yùn)用年數(shù)總和法計(jì)算出廉租房型住宅、公共設(shè)施建設(shè)的常用費(fèi)用，并將此費(fèi)用直接加入固定資產(chǎn)內(nèi)。此外，若無法確定受益人身份的話，則需采取非現(xiàn)金性的福利待遇，把它歸入施工企業(yè)的行政開支里。如果低收入家庭的生活水平較差，那么就需要對(duì)其生活狀況加以關(guān)注，確保其購買的房子只屬于個(gè)人所有，而剩余的部分房產(chǎn)可被視為施工企業(yè)的共同產(chǎn)權(quán)，可以以租金的形式出租給購房者，等到具備購房資格后再根據(jù)個(gè)人選擇去買下這套房。

（三）收益分成模式的會(huì)計(jì)核算

若政府未執(zhí)行必要的資金回籠及收益保證任務(wù)，那么這便意味著改造實(shí)施單位必須獨(dú)立負(fù)擔(dān)其在舊城區(qū)改建過程中的財(cái)產(chǎn)和費(fèi)用。因此，對(duì)于改造實(shí)施單位來說，其需在運(yùn)營期間迅速理解舊城區(qū)改建收益與產(chǎn)品銷售收益間的類似之處，并在市場(chǎng)上售賣諸如土地等資源，這樣才能發(fā)現(xiàn)原始數(shù)據(jù)中的不確定因素。在構(gòu)建舊城區(qū)改建方案模型時(shí)，應(yīng)遵循相關(guān)的改建準(zhǔn)則，以確保財(cái)務(wù)管理流程的順暢運(yùn)作。

首先，要在土地轉(zhuǎn)移進(jìn)程的長線演進(jìn)中，盡快明確未來收益預(yù)期，并且嚴(yán)守承諾，按照土地資源拍賣所得收益的比例來劃定特定的收益來源，以此確保特殊收益獲得的穩(wěn)定性和精確度。

其次，最初設(shè)定的改建項(xiàng)目建筑協(xié)議應(yīng)當(dāng)保持連續(xù)性，以便讓舊城區(qū)改建項(xiàng)目能適應(yīng)協(xié)議的規(guī)定和國家針對(duì)此類工程的具體規(guī)范，并把協(xié)議提交至政府部門加以修正，以確保后期轉(zhuǎn)移工作的有序性。

最后，在執(zhí)行貧困地區(qū)建設(shè)與改建項(xiàng)目的過程中，必須核算并評(píng)估改建計(jì)劃中土地單元的價(jià)格，同時(shí)考慮貧困地區(qū)改造總費(fèi)用、可以實(shí)行拍賣的土地規(guī)模等各種相關(guān)資料，從而確定每平方米的拍賣價(jià)格。此外，還需要根據(jù)政府回饋利潤核實(shí)已上架的土地資產(chǎn)經(jīng)營效益。

（四）以成本加成模式為主的棚戶區(qū)改造工程項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算

1.合理預(yù)測(cè)承包商的費(fèi)用支出

必須保證這種方法符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并且能有效利用會(huì)計(jì)核算功能來提升這類建設(shè)項(xiàng)目的效率。為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，在執(zhí)行棚戶區(qū)改建任務(wù)中，應(yīng)合理預(yù)測(cè)承包商的費(fèi)用支出，避免因土地轉(zhuǎn)讓等問題而產(chǎn)生的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

第一，清楚列明包含在總收入內(nèi)的成本賠償條款，然后嚴(yán)格按照預(yù)定比例計(jì)算投資者所得利潤。

第二，在簽訂棚戶區(qū)改建合同時(shí)，要詳細(xì)說明約定好的成本加成比率，并準(zhǔn)確核算實(shí)際收款數(shù)目，以確保核算的精確性和可信度。

第三，確認(rèn)棚戶區(qū)改建項(xiàng)目的整體成本和施工進(jìn)程，并實(shí)時(shí)了解這方面的具體情況。

2.以成本加成模式為主的項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算

第一，準(zhǔn)確計(jì)算棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中主要采用成本加成模型的項(xiàng)目收入與成本，保證財(cái)務(wù)記錄的全面性。在執(zhí)行基于成本加成的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)過程中的會(huì)計(jì)核算活動(dòng)時(shí)，因?yàn)闆]有明確定義這部分內(nèi)容，因此可以根據(jù)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)則來理解并遵守其中的規(guī)范要求，正確處理需核算的信息。

第二，如果棚戶區(qū)改造的主要方式是以成本加成為主，但施工方不能提供勞動(dòng)力，那么就不必確立建造成本收入，而應(yīng)該把開發(fā)及建設(shè)的費(fèi)用總額合并起來，以便生成一種按進(jìn)度收費(fèi)購買權(quán)和附加利潤的形式，并在發(fā)生支出的節(jié)點(diǎn)上，把它記入長期應(yīng)付款項(xiàng)的核算中。此外，在編制和撰寫資產(chǎn)負(fù)債表的過程中，必須依據(jù)長期應(yīng)付款的標(biāo)準(zhǔn)，確認(rèn)攤銷成本和實(shí)際利率，清楚了解各時(shí)期的收入狀況。

第三，如果采用主要為成本加成的棚戶區(qū)改建項(xiàng)目執(zhí)行者能供應(yīng)足夠的建設(shè)勞動(dòng)力，應(yīng)依據(jù)公司財(cái)務(wù)規(guī)則的要求來處理其賬目，并與整個(gè)開發(fā)過程的全部費(fèi)用一起做深入研究，以便準(zhǔn)確了解已投入的開發(fā)費(fèi)用，然后以此種開銷占總開銷比例的方式，得出完工后產(chǎn)生的成本占比率。對(duì)于使用成本加成法作為主導(dǎo)方法的棚戶區(qū)改建項(xiàng)目而言，在開發(fā)過程中，可以按完工階段的該比例計(jì)算出的結(jié)果，用分期方式去確認(rèn)建筑服務(wù)的收支情況。

第四，深究關(guān)于棚戶區(qū)改造工程項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算中主要采用的成本加成模式的原則，以此來保證開發(fā)過程中能有效執(zhí)行有關(guān)征地補(bǔ)償、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和資本化利息等開銷的管理策略，同時(shí)確保這些政策都能被用于計(jì)算開發(fā)成本及開發(fā)間接費(fèi)等科目。

第五，必須改革支出的收集方式。基于成本會(huì)計(jì)核算的核心原理，清晰理解實(shí)際操作中的支出收集、分?jǐn)傞_發(fā)支出等，提高支出計(jì)量的精確度。這不僅是確定加成收益的基礎(chǔ)，也是設(shè)定土地轉(zhuǎn)讓價(jià)位的重要參考。對(duì)于改建工程的項(xiàng)目公司而言，如果未向特定建筑物提供服務(wù)，則其產(chǎn)生的工程開發(fā)成本應(yīng)該按照長期應(yīng)付款的方式進(jìn)行匯總，并在長期應(yīng)付款的基礎(chǔ)上建立相應(yīng)的二級(jí)賬戶，以便于詳細(xì)分類科目內(nèi)容，從而確保財(cái)務(wù)記錄的詳盡性和準(zhǔn)確性。此外，針對(duì)一些特定區(qū)域的棚戶區(qū)改善建設(shè)任務(wù)，在其實(shí)施過程中，土地征收賠償及房屋購買安居等環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的所有支出，都必須由政府機(jī)構(gòu)嚴(yán)密管理其具體細(xì)節(jié)與規(guī)則，并要求建筑項(xiàng)目的改進(jìn)責(zé)任方履行相關(guān)的付款職責(zé)，并將這筆錢全額納入政府支出的代理費(fèi)中，以長期待攤費(fèi)用的方式來收集。

三、棚戶區(qū)改造工程項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算注意事項(xiàng)

第一，密切關(guān)注掛牌地段的資產(chǎn)減損評(píng)估，并加大對(duì)收益共享方式的管理與監(jiān)管強(qiáng)度。以實(shí)際的地價(jià)市場(chǎng)情況為基準(zhǔn)，配合項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)的具體環(huán)境因素來預(yù)測(cè)地塊的綜合收益，遵循減少支出、提高凈利潤的目標(biāo)，剔除預(yù)期的費(fèi)用、開支及稅收后，對(duì)相關(guān)的損失應(yīng)給予承認(rèn)。

第二，提高對(duì)于棚戶區(qū)改造工程項(xiàng)目成本統(tǒng)計(jì)狀況的關(guān)注度，并建立動(dòng)態(tài)化的管理方式。隨著棚戶區(qū)改造工程項(xiàng)目建設(shè)周期的延長，其內(nèi)部成本的整體規(guī)模核算變得越來越復(fù)雜，這使得預(yù)估階段很難確保預(yù)估數(shù)據(jù)的精確性。因此，為了保證棚戶區(qū)改造工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算順利進(jìn)行，應(yīng)把相關(guān)的費(fèi)用立即退回至負(fù)責(zé)該項(xiàng)改造任務(wù)的機(jī)構(gòu)，并且利用動(dòng)態(tài)化管理系統(tǒng)定時(shí)更新預(yù)期總成本的情況，這樣既能加速項(xiàng)目改建進(jìn)程又能保持預(yù)測(cè)結(jié)果的精準(zhǔn)性。

結(jié)語：

棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目當(dāng)中的資金資源在使用過程中，其具體的用途分類有所不同，所以導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算的方式具有差異化的特點(diǎn)。因此在開展征地以及拆遷等工作時(shí)，需要將具有發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)作為改革階段的主體目標(biāo)，遵循市場(chǎng)化的項(xiàng)目實(shí)施原則，對(duì)用于改造以及建設(shè)的資金進(jìn)行多渠道籌集，在審批、規(guī)劃以及投資等程序的執(zhí)行過程中，推動(dòng)會(huì)計(jì)核算的順利開展。