城軌交通沿線TOD綜合開發模式選擇評價指標體系研究

摘要 城市綜合開發作為一項以土地利用為核心的復雜系統工程，其綜合開發模式的選擇受土地獲取方式、投資方式、項目合作模式等諸多復雜要素的影響。文章在分析影響城軌交通沿線綜合開發模式選擇主要因素的基礎上，通過引入主成分分析法（PCA），提出了綜合開發模式選擇評價指標體系的優選模型，分析得出相關指標的特征值與方差比例，構建了城軌交通沿線TOD綜合開發模式選擇的評價指標體系，其研究結果可為城軌交通沿線TOD綜合開發模式選擇提供理論參考依據。

關鍵詞 城軌；城市綜合開發；主成分分析法；指標體系

中圖分類號 U239.5 文獻標識碼 A 文章編號 2096-8949（2024）20-0188-04

0 引言

隨著城市化進程加深，城市間的聯系和相互作用日益緊密，促進了聯系緊密、分工合理、發展一體化的都市圈發展，然而都市圈出現了交通擁堵、公共空間匱乏等新型城市危機的系列問題。

以公共交通為導向的城市綜合開發（transit-oriented development，TOD）是一項極其復雜的系統工程[1]。城軌交通沿線TOD綜合開發模式的選擇受土地獲取方式、投資方式等諸多復雜要素的影響，如何根據城市綜合開發項目特點的差異，構建其綜合開發模式選擇的評價指標體系，直接影響城軌交通沿線綜合開發模式選擇的決策。

近年來，國內外學者就城軌交通沿線綜合開發模式選擇問題開展了大量研究。王文靜等[1]分析了都市圈軌道交通與空間體系的耦合機理；張穎[2]分析了“軌道+土地”綜合開發模式，提出了軌道交通沿線開發的外部效應和有效途徑；何冬華[3]和Sun[4]分別分析了中心城區軌道交通站點周邊土地利用的形態演進特征及其演進規律；夏正偉等[5]分析了TOD效能指標及其不同影響要素間的關聯特征、組群關系及關鍵指標；周俏[6]探討了TOD開發模式在高鐵站區綜合開發中的應用；周均等[7]分析了城市軌道交通與城市綜合體發展的演化機理；HE[8]研究了鐵路網可達性對住宅物業價格的區域影響；徐曉燕[9]提出了TOD績效評價的指標體系；茍明中[10]、李建鑫等[11]、李君豐[12]分析了日本、重慶TOD綜合開發模式。

既有研究對TOD綜合開發的相關問題進行了一定研究：一方面，既有研究大多聚焦于以城市道路交通為核心的綜合開發，而基于城市軌道交通沿線TOD綜合開發模式所涉及的更為復雜的利益博弈，尚需進一步研究；另一方面，既有關于城市軌道交通的TOD綜合開發研究，大多聚焦于開發效能評價方面，缺乏關于開發模式選擇的影響要素梳理及其評價指標體系的構建。基于此，該文在分析影響城軌交通沿線TOD綜合開發模式選擇因素的基礎上，通過引入主成分分析法（PCA），提出了城軌交通沿線TOD綜合開發模式選擇評價指標體系的優選模型，為城軌交通沿線TOD綜合開發模式選擇提供了理論參考依據。

1 綜合開發模式選擇的主要因素分析

城軌交通沿線TOD綜合開發模式的選擇受項目發展定位及建設理念、土地獲取方式等諸多復雜因素影響。在綜合參考既有研究[3-9]的基礎上，考慮城軌交通沿線TOD綜合開發統計數據的科學性和代表性，將城軌交通沿線TOD綜合開發模式影響要素劃分為密度、多樣性、設計、換乘距離、可達性等5個維度的一級指標。影響城軌交通沿線TOD綜合開發模式選擇的主要因素見表1所示。

（1）項目發展定位及建設理念

城市綜合開發項目注重人與城市環境的互動和適應，促進城市經濟發展和土地資源的合理利用，在經濟、社會和環境等方面均得到平衡和協調發展。近年我國軌道交通發展規模如圖1所示。

（2）土地獲取方式

土地獲取方式主要包括政府出資、土地征收、劃撥土地使用權和合作開發，其獲取方式受項目類型、資金需求和政策法規等因素的影響。在土地獲取過程中，需要注意保護群眾的利益，遵循相關法律和規定，確保土地補償和安置方案的公平合理。增量土地與存量土地的關系如圖2所示。

（3）城軌交通財務投資

公共交通建設和投資是城市綜合開發投融資的重要基礎。在我國城軌交通中，售票和政府補貼是其主要收益，財務虧損不少。此外，因為銀行提高了審核風險和貸款要求，國家提出了一些管制方案，企業貸款受到相應影響。我國近年來的城軌交通投資額規模如圖2所示。

（4）項目合作模式

為選擇合理模式，需要考慮項目的規模、投資對象、法律環境等因素，并保證各方合法權益的平衡與協調，主要合作模式如圖3所示[7]。

（5）容積率

容積率指的是商業用地建筑面積與項目內總建筑面積的比值。統計國內若干個城市軌道交通站點的平均容積率與最大容積率，如圖4所示。

（6）人口密度

人口密度衡量一定區域內的人口分布狀況。在計算人口密度時，數據選取范圍越小，其精度就更可靠。我國人口密度分布和城市人口圈層的分布關系如圖5所示[6]。

（7）客流強度

客流強度反映項目對客流的吸引力，是判斷公共交通線路建設、運營及優化的重要依據。我國部分主要城市客流強度和常住人口數據如圖6所示。

（8）居住地到軌交站點的距離

軌道交通站點會帶動周邊設施和人口分布，同時居民距離站點的距離對于綜合開發的影響也是逐級遞減，如圖7所示。

（9）平均街區規模

平均街區規模用于衡量城市的緊湊度和分散度，也可理解為城市中一個街區的平均面積。統計國內若干個城市軌道交通站點的平均街區規模與最大街區規模如圖8所示。

（10）區域人均GDP

區域人均GDP是指目標區域人均國內生產總值。統計國內若干個城市軌道交通站點的區域人均GDP如圖9所示。

2 基于PCA的選擇評價指標體系構建

設共有m個評價目標，分別為x1、x2、x3、...、xm，第i個評價目標對第j個指標的取值為xij，則xij標準化后的值x?ij為

x?ij= xijxj （1）

x?ij （2）

x?ij （3）

則相關系數矩陣R=（rij）m×n：

r?ij （4）

式（4）中，rij——指標i與指標j的相關系數。

將矩陣R得出的特征值進行排序：λ1≥λ2≥...λm≥0，對應的特征向量為u1，u2，...，um，u1，u2，...，un主成分為y1，y2，...，ym，其中ui=（u1i，u2i，...，uni）T是由特征向量構成的m個新的指標變量：

ym=u1mx?1+u2mx?2+...unmx?n （5）

信息貢獻率bj=λj/=∑ m k=1λk （6）

則綜合評價值Z=∑ p j=1bjyj （7）

最后，以計算結果進行排列即可。

依據基于PCA的選擇評價模型，參照國家統計局、軌道交通網、中國軌道交通協會等領域關于北京、上海、廣州、深圳、武漢、南京等十多個主要城市的數據統計，使用SPSS Statistic數據編輯器進行指標的主成分計算。其中，綜合評價值排序前10的指標取值見表2所D1mDbRkPoxBac/66uOekjQ==示；主成分特征值和方差比例統計見表3所示。

最終得到的評價指標體系見表4所示。

3 總結

城軌交通沿線TOD綜合開發以軌道交通站點為核心，對站點周圍進行商業、教育等方面的開發，其開發模式的選擇受土地獲取方式、投資方式、項目合作模式等諸多復雜要素的影響。該文在分析影響城軌交通沿線TOD綜合開發模式選擇主要因素的基礎上，通過引入主成分分析法（PCA），提出了城軌交通沿線TOD綜合開發模式選擇評價指標體系的優選模型，構建了城軌交通沿線TOD綜合開發模式選擇的評價指標體系，其研究結果可為城軌交通沿線TOD綜合開發模式選擇提供理論參考依據。

參考文獻

[1]王文靜，陸化普.軌道交通與都市圈空間體系耦合關系研究[J].城市發展研究，2013（4）：112-118.

[2]張穎.基于TOD的軌道交通項目融資模式探討[J].鐵道運輸與經濟，2015（4）：74-77.

[3]何冬華.TOD影響下的站點地區空間發展演進與土地利用形態重組[J].規劃師，2017（4）：126-131.

[4]Sun S N， Her J， Lee S Y， et al. Meso-Scale Urban Form Elements for Bus Transit-Oriented Development： Evidence from Seoul， Republic of Korea [J]. Sustainability，2017（9）：1516-1522.

[5]夏正偉，張燁，徐磊青.軌道交通站點區域TOD效能的影響因素與優化策略[J].規劃師，2019（22）：5-12.

[6]周俏.TOD模式在我國高鐵站區綜合開發中的應用研究[D].北京：北京交通大學，2018.

[7]周均，鮑湎思.TOD視角下探討地鐵與城市綜合體的演進關系[J].城市建筑，2020（14）：91-92+97.

[8]HE S Y. Regional impact of rail network accessibility on residential property price： modelling spatial heterogeneous capitalization effects in Hong Kong [J]. Transportation research part A： Policy and practice， 2020（135）：244-263.

[9]徐曉燕.基于多源大數據的TOD績效評價及其公平性研究[D].南京：南京大學，2020.

[10]茍明中.日本TOD 模式的站城一體綜合開發經驗與啟示[J].城市軌道交通研究，2021（7）：15-18.

[11]李建鑫，王雪.日本軌道交通站點與周邊協同發展的經驗借鑒[J].上海城市規劃，2021（5）：110-115.

[12]李君豐.從TOD到MOD—城市發展的新理念與新模式[J].交通與運輸，2021（S1）：237-241.

收稿日期：2024-03-02

作者簡介：姜磊（1990—），男，碩士研究生，高級工程師，從事軌道交通規劃設計工作。

基金項目：中鐵第一勘察設計院集團有限公司科技項目，“城市綜合開發財務測算關鍵技術”〔2022KY11ZD（CSKF）

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