代建管理中設計方案優化的策略與實踐研究

摘 要：本文以翔安區歐厝新村建設項目為案例，對優化設計方案的策略和代建管理中的做法進行了探討。設計方案優化策略源于施工形勢的靈活適配、代建管理的獨特需求及多維度因素的綜合考量。基于對歐厝新村工程的深入實踐研究與挑戰應對經驗的提煉，本文總結了優化設計方案的實效成果，旨在為代建管理領域的設計方案優化提供有價值的參考和啟發。

關鍵詞：代建管理；設計方案優化；項目實踐文章編號：2095-4085（2024）10-0134-03

0 引言

代建管理是由政府或有關機構委托專業代建單位進行建設項目管理。在代建管理中，設計方案的優化對項目的成功實施至關重要。但在實際項目中，往往受到工程規模、特殊要求及環境等多方面因素的制約。本文對翔安區歐厝新村建設項目進行了深入分析，旨在為促進代建管理模式的不斷完善和發展，以及代建管理中的設計方案優化提供有效的策略和實踐經驗。

1 代建管理中設計方案優化的必要性

1.1 建設項目規模和特點

翔安區歐厝新村建設工程作為一次性規劃分期建設項目，其規模龐大、涉及面廣。該項目分兩期建設，一期工程住宅建設規模為250戶。總建筑面積87 826.21m²，其中，地上建筑面積71 102.82m²，地下16 723.39m²。每戶可使用住宅的總建筑面積為270m²（可分為1～3套），這意味著在規劃范圍內需要考慮大規模住宅建設所帶來的諸多挑戰^［1］。該項目還需兼顧社區基礎設施、環境保護等方面的規劃與建設，以確保新村的綜合發展。項目特點包括分期建設、業主自籌、政府投資補助等多方合作，這就要求設計方案在滿足功能需求的基礎要充分考慮各利益相關方的訴求，從而確保項目順利進行。項目總體規劃（見圖1）。

（1）該地塊北高南低，高差很大。設計院在設計時沒有考慮到地塊的高程和建筑的天際線問題，只考慮日照和容積率。導致建筑形成了南高北低的天際線，南面的景觀完全被遮擋。后來，通過溝通協調和重新調整每棟樓的層數，在滿足日照、容積率和各種規范間距的情況下，形成了較好的視野通廊，而且每棟樓都可以看到海景。

（2）地塊的南側有一座廟，廟的朝向是坐南朝北；地塊的東南側有一座祖墳，祖墳的朝向是坐東朝西。當地的習俗規定，廟和墳前面都不能對著建筑物。因此，在總圖布局中，必須避讓廟和墳的朝向。

（3）歐厝村的所有民宅建筑都是坐北朝南統一朝向，村民要求本項目的建筑也必須保持與村莊的建筑朝向一致。但是，如果本項目地塊的建筑朝向與該村一致，建筑與地塊西側紅線之間就會形成夾角，這不僅會浪費地塊的土地，還會影響地下室的布置。為了解決這個問題，代建單位以片區大規劃為切入點，通過詳細解讀片區規劃及政府規范要求，以及展示建筑模型來引導說服老人協會，再由老人協會作為擴散點去說服村里較年輕的一輩。經過多次溝通協調，最終決定將本地塊建筑與西邊道路垂直，從而提高了地塊的利用率。

1.2 設計方案優化對代建管理的重要性

代建管理中，優化設計方案能使工程的效益和可持續性得到最大程度的提升。通過優化設計，可實現經濟、社會和環境效益相統一，并能有效降低建設成本、提高資源利用效率以及降低能源消耗。優化設計方案，能使工程質量和安全得到升級。精心優化的設計方案能夠更好地滿足業主的實際需求，提高居住舒適度，減少施工過程中的安全隱患，確保工程的長期穩定運行。優化設計方案還能提高工程的操作性和可維護性，更好地為后期管養工作提供條件。在代建管理中，優化設計方案不僅對工程的經濟、社會效益有很大的促進作用，而且對工程的整體質量及可持續發展都有很大的促進作用^［2］。

2 設計方案優化策略分析

2.1 基于實際建設情況的設計方案調整需求

代建管理中，設計方案的優化要充分考慮到項目的實際建設情況，應對土地利用、基礎設施建設進度以及業主需求反饋等各個方面進行深入分析，以便及時發現存在的問題和不足，進而保障設計方案的連貫性和可持續性。為確保建設方案的連貫性及項目整體發展目標，需綜合考慮項目全局。一旦發現既有設計與后續規劃不符或存在不合理之處，應立即調整設計方案，以適應項目發展需求。在代建管理中，適時調整既有建設情況的設計方案至關重要，能有效提升項目整體效益與可持續性^［3］。

2.2 考慮代建管理的特殊要求

代建管理工作獨具特性，優化設計方案時需深刻把握這些要點。鑒于代建涉及多元利益主體，方案應精準協調各方訴求，以確保項目順利推進。同時，面對時間與成本的雙重約束，設計方案應高效利用有限資源達成項目目標，并力求降本增效，保障項目無阻進行。此外，代建管理深受復雜法規政策影響，設計方案務必遵循國家法律法規，從而預防潛在的法律風險。綜上所述，將代建管理的獨特性與要求深度融合于設計優化之中，是項目成功實施與運營的基石。實施過程中，還需配套制定并執行一系列保障措施，以確保項目穩健前行。

2.3 綜合考慮經濟、社會、環境等因素的優化策略

優化的設計方案需全面平衡各方因素，旨在從經濟層面降低建設成本、社會層面提升居住舒適度、環境層面有效控制項目影響，同時促進項目與社區和諧共生，達成多方共贏，進而推動項目的可持續發展。方案應深度融合經濟、社會、環境及社區效益，要確保每一維度均得到優化。通過這樣的設計，不僅能促進經濟與社會雙重和諧，還實現了經濟與環境的雙贏，進而確保了可持續發展的真正實現與長遠保障。

根據相關政策，每戶的建設指標是270m²，其中一棟設置為120m²和150m²。150㎡的戶型在入戶處設置了一間單獨的套房，面積約30m²，這部分空間根據實際需求可分可合，可作為老人房獨立居住，也可作為單身公寓進行出租，從而增加村民的收入。或者整棟樓將這30m²統一進行出租，租金可作為本棟樓的公維金和物業管理費，進而可以解決后續出現物業費交不齊的問題^［4］（見圖2）。

3 歐厝新村建設工程案例分析

3.1 項目實施情況概述

歐厝新村建設工程是一項規模龐大的代建管理項目，首期包括250戶住宅建設，總投資約為32 705萬元。項目于2021年10月16日開始樁基施工，由于工期緊張，施工條件受限，造成周邊部分房屋受損，工程進度受到了一定影響，經過協調組入戶協調調查，與每一戶進行了溝通協調，從而保證了工程正常進行。但在接到周邊村民反映房屋受損后，工程進度受到了一定影響。經過協調組入戶協商調查，發現約80戶受損。其中，已經賠償了65戶，剩余15戶由于訴求過高尚未協商達成一致，需要社區牽頭協商解決。

3.2 設計方案優化實踐及效果評估

設計方案優化實踐中，針對歐厝新村建設項目中存在的問題，為滿足受損客戶的合理訴求，并結合他們的具體情況，優化了方式，采取了較為合理的方案。針對部分受損家庭不合理的要求，綜合考慮各方利益后，經過現場答疑釋惑，最終達成協議^［5］。在維修單位變更合同的問題上，為了避免類似問題的再次發生，加強了合同管理和監督，規范了合同變更手續。通過這些優化措施，提高了工程的執行效率，穩步推進了工程進度。

3.3 持續改進和應對挑戰的經驗總結

在實施歐厝新村建設項目過程中，取得了以下寶貴經驗。為避免因合同問題產生糾紛，應加強對合同管理和執行情況的監督，規范合同變更手續；對施工過程中出現的問題，要及時發現，及時解決，并與業主和施工單位加強溝通協調，以確保工程順利進行；合理調整設計方案，以適應實際情況的需要，并充分考慮項目的特殊情況和利益相關方的訴求；要不斷總結經驗，并優化工程管理流程與服務品質提升機制，為代建代管項目的成功實施奠定堅實基礎。

4 設計方案調整與管理

4.1 因受損情況調整的設計方案

設計過程中，房屋受損情況是必須重點考慮和處理的問題。應對造成受損后果的設計方案進行相應調整，以滿足受損戶的需要和合理訴求。在調查評估的基礎上，采取相應的設計及施工方案調整措施，并根據受損情況的不同對設計方案進行調整，從而有效地解決了受損問題，切實保障了受損戶的合法權益，并保證了項目的順利實施。針對不同的受損情況結合實際情況進行綜合協調處理。如因房屋結構受損，可采取加固措施；內部裝修和設施損壞的可采取修復或更換措施；對部分受損情況可結合實際情況進行綜合處理。

4.2 補償款返還與維修單位責任處理

在整個項目推進過程中，補償款的退還和維修單位的責任處理是需要引起特別重視的問題。對由于維修單位造成的補償款被扣留的情況，要及時采取有效措施進行補救，并追究有關維修單位的責任，以保護受損人的合法權益。為確保維修單位嚴格履行合同義務，保護受損方權益不受侵害，實施必要的約束與處罰措施至關重要。此舉旨在促進維修單位恪守承諾，同時通過有效的監督管理和行為規范，亦可實現有據可依的管理，進而從根本上防范類似問題的再次發生。因此，對維修單位實施合理的約束與處罰機制，是保障合同執行效力、維護各方權益不可或缺的一環。

4.3 解決受損戶訴求高的設計方案調整與補償協商管理

受損戶提出的高額訴求是項目推進過程中經常遇到的情況，可以采取設計方案調整和協商的辦法加以解決，要最大限度地滿足受損戶的合理訴求，并需考慮到項目的總體利益和實際可行性等方面。具體辦法是充分與受損戶進行溝通和協商，以達成共識。然后對設計方案進行相應的調整，使之與受損戶的合理訴求相適應。再對補償標準與方式進行合理的確定并執行，進而有效解決受損戶提出的高額訴求。

5 結語

代建管理中，設計方案的優化是保證項目順利實施的關鍵環節之一，是關系到代建管理工作能否取得成功的關鍵因素。本文從歐厝新村建設工程的案例分析出發，對設計方案的優化重要性和必要性作了深入的闡述和論證。工程實施過程中，在總結了以往經驗的基礎上，對管理方法也作了持續改進和優化嘗試，不僅成功應對了多重挑戰與難題，更為代建管理中的設計方案優化提供了寶貴的理論與實踐參考。通過精準優化代建管理的設計方案，有效滿足了廣大客戶的多樣化需求，實現了合作雙方的共贏局面，進一步推動了經濟的穩健發展。

參考文獻：

［1］寇向光，張琳，劉妙玲，等.使用方在政府代建項目中的設計管理方法［J］.居舍，2023（27）：109-112.

［2］劉小燕，畢炫，歐洋.西安國際會展中心代建全過程設計管理［J］.建筑技藝，2023，29（2）：30-36.

［3］王尚.淺議代建模式政府投資教育類項目設計管理體系［J］.建筑設計管理，2022，39 （11）：19-25，51.

［4］孫敏.代建制下房建項目設計階段的進度管理［J］.工程技術研究，2021，6（13）：121-122.

［5］霍錦鋒，汪臻堯.以設計單位為代建方的全過程項目管理［J］.住宅與房地產，2020（30）：108-109.