房地產市場回暖向好

自9月26日中共中央政治局會議定調“促進房地產市場止跌回穩”以來，一系列促進房地產市場止跌回穩的政策正加快出臺，彰顯了中央促進房地產市場止跌回穩的決心。

五部門“組合拳”出招

10月17日，國務院新聞辦公室在北京舉行的新聞發布會引起市場高度關注。住房城鄉建設部、財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局五部門有關負責人齊亮相，推出增量舉措，落實存量政策，打出一套“組合拳”——主要為“四個取消”“四個降低”“兩個增加”，旨在推動房地產市場止跌回穩。

住房城鄉建設部部長倪虹表示，將通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。根據統計，僅在35個大城市需要改造的城中村就有170萬套；全國城市需要改造的危舊房有50萬套。

倪虹指出，選擇貨幣化安置等方式不但有利于群眾根據自己的意愿和需要來選擇合適的房子，減少或不用在外過渡，能夠直接搬入新居，還可以消除安全隱患，改善居住環境，完善城市功能。

“貨幣化安置等方式還有助于消化存量商品房、主動調節市場供求關系。”鏡鑒咨詢創始人張宏偉告訴《中國報道》記者。他同時建議在100萬套的基礎上繼續加大支持力度。

對于第二個增量舉措，國家金融監督管理總局副局長肖遠企說，進一步優化完善房地產“白名單”項目融資機制，商品住房項目貸款全部納入“白名單”管理，做到合格項目“應進盡進”，已審貸款“應貸盡貸”，資金撥付“能早盡早”。預計到2024年底“白名單”項目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元。

“這一舉措有助于緩解房企資金鏈緊張壓力，使保交房有堅實保障，從而提振市場信心。”張宏偉說。

“四個取消”指的是取消限購、限售、限價、普通住宅和非普通住宅標準。“四個降低”指的是降低住房公積金貸款利率0.25個百分點；降低住房貸款的首付比例，統一一套、二套房貸最低首付比例到15%；降低存量貸款利率；降低“賣舊買新”換購住房的稅費負擔。

“四個取消”和“四個降低”主要是前期政策的落實，主要針對需求端，無論是“四個取消”減少購房限制，還是“四個降低”降低購房成本，在業內人士看來，都會刺激購房需求。

“從目前的市場反饋來看，已經產生積極正面的影響，也將為后續政策提供清晰的路徑。”浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬在接受媒體采訪時說。

市場回暖向好

9月份以來，隨著“四個取消”“四個降低”等政策的推出，各地因城施策，有效地激發了需求回暖和市場信心復蘇。

國家統計局副局長盛來運介紹，前三季度，全國新建商品房銷售面積70284萬平方米，同比下降17.1%，降幅比上半年和前8個月分別收窄1.9和0.9個百分點，至9月份已連續4個月收窄。新建商品房銷售額68880億元，下降22.7%，降幅比上半年和前8個月分別收窄2.3和0.9個百分點，至9月份已連續5個月收窄。前9個月，房地產開發投資同比下降10.1%，降幅比前8個月略有收窄。前9個月，房地產開發企業本年到位資金同比降幅也在收窄，跟上半年相比收窄了2.6個百分點，已連續6個月收窄。

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出，過去三年，房地產市場的調整是波動式下調，總的來說，無論是房地產開發投資，還是全國新建商品房的銷售面積降幅都在收窄。目前，樓市具備了一些止跌企穩的條件。

國家統計局最近對70個大中城市房地產開發企業和中介機構進行了專門調查，房地產從業人員表示，9月份表示經營樂觀的新房從業人員的景氣度比上個月提升了10個百分點，二手房提升6.5個百分點。此外，據部分市場機構不完全統計，“十一”黃金周期間，新房成交面積增長102%，二手房成交面積增長205%，變化非常明顯。

國慶假期后，市場活躍度仍在延續。麟評居住大數據研究院監測數據顯示，2024年第42周（10月14日—10月20日），重點10城二手住宅成交量為20724套，環比上漲20.01%，同比上漲35.9%。新房成交也在繼續放量，重點15城新建商品住宅成交量為24287套，環比上漲12.39%，同比上漲23.82%。

聚焦到一線城市，截至10月20日，上海二手房總成交量已達14385套。安居客上海預計，10月上海二手房成交總量將繼3月、6月、7月之后，年內第四次突破2萬套，甚至沖刺2.5萬套。

深圳樓市同樣火熱。從新房市場看，新政后，深圳在一周內已現兩個“日光盤”。10月19日，光明鳳凰城板塊的中建觀玥項目開盤僅1.5小時便宣告售罄，192套房源被爭搶，銷售金額約6億元人民幣。這也是繼10月13日深業上城學府之后的第二個“日光盤”。

中原地產研究院根據網簽數據統計，10月中上旬，北京二手房住宅網簽已經達到8296套，超過9月同期的7842套，比2023年同期的6035套上漲37.5%；由于網簽存在滯后性，實際二手房成交量已經超過1.7萬套，同比上漲超過150%；新建住宅上漲也接近翻倍。

中原地產首席分析師張大偉認為，從市場趨勢看，不論是北京還是其他熱點一線城市，2024年樓市都有望出現“暖冬”。在政策的影響下，成交量高位運行，成交價格依然以穩定為主。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉注意到，非熱點區域市場也有回暖。9月30日至10月6日，貴州省新建商品住房簽約20.95萬平方米、同比增長10.0%，簽約金額11.23億元、同比增長13.4%。

李宇嘉表示，近期商品房市場企穩態勢明顯，除政策積極紓困產生“降成本、降門檻、提預期”的綜合效應外，多個部門、多個省市一起發力，疊加“百城千企商品房促銷活動”在10月份密集啟動，提振了市場信心。

未來還有潛力和空間嗎？

當前，我國房地產市場供求關系發生重大變化，增量市場轉向增存并重。房地產市場發展是否還有潛力和空間備受各界關注。

倪虹表示，要同心協力，把政策“組合拳”打好，狠抓落實，讓政策效果充分顯現，讓人民群眾享受政策紅利。

“超強的樓市政策，理論上已經為筑底企穩創造了條件，政策的落地見效是接下來重中之重的問題，如何確保這些政策都盡快落地非常關鍵。”倪鵬飛說。

虞曉芬指出，2021年我國城鎮居民人均住房建筑面積超過40平方米，已處于較高水平，疊加人口下降和城鎮化速度放緩，房地產需求量很難再回到2021年高達18億平方米銷售面積的高位，但潛在有效需求規模依然較大。

她以韓國、日本為例指出，兩國1991年城鎮化率分別達到74.79%、77.47%，高于我國2023年常住人口城鎮化率66.16%水平；1991年至2007年，兩國平均每年每千人新建住宅套數分別達到11.35套、10.34套，按照70%MOzrT67OUtMlGu+Y2S2sseBjE9+xokkjRM09q5wbD9w=需求在城鎮、戶均建房面積110平方米保守估算，我國城鎮新建住房合理需求量應該在10億平方米以上。

“隨著人們生活水平的提高、城鎮化深入推進，房地產市場剛性和改善性住房需求仍然比較大。”張宏偉告訴《中國報道》記者，此外，未來兩三年，市場一旦企穩，資產價格、房產價格就會上漲，大家對核心資產配置的需求還是會重新被激發出來。所以，從長期角度來講，房地產市場還有比較大的空間。只不過從結構上，從市場容量上，包括參與主體或者具體的發展模式上會有一些變化。

“宏觀經濟不是房地產本身，房地產只是宏觀經濟的一部分，房地產與宏觀經濟存在著雙循環的關系，雙循環的邏輯起點不是房地產，是宏觀經濟，只有宏觀經濟保持持續增長，才有可能促使住房需求的增加以及住房供給的增加，房地產對宏觀經濟才能作出重要的貢獻。”倪鵬飛說，下一步應加快制度改革，使宏觀經濟向好變得可持續。