關于加強房地產企業資金管理的思考

資金管理對于房地產企業的發展具有重要意義，不僅有利于企業效益提升，還能夠提升企業核心競爭力，為企業決策提供支持。但從目前來看，房地產企業資金管理工作仍存在一些問題亟待解決，具體體現在投資決策考慮不全面、資金管理意識不足等方面，造成企業資金利用效率不高，甚至出現資金風險。本文從房地產企業資金管理概述出發，重點分析此類企業資金管理存在的問題，并提出針對性策略，以期能夠有效解決房地產企業資金管理問題，推動企業可持續發展。

提升房地產企業資金管理能力可支持各項投資決策，從而提升企業核心競爭力。當前房地產企業資金管理存在的問題比較明顯，具體表現為投資決策欠缺科學性和全面性，資金管理意識不足，融資方式比較單一，對資金風險管控缺乏力度等，造成房地產企業資金管理的作用無法充分發揮，甚至成為“面子工程”，嚴重影響房地產企業的健康發展。因此，房地產企業必須及時轉變資金管理意識，加強資金管控，確保投資決策科學合理，通過多元化融資方式提升企業融資效率和效果，為企業發展提供充足資金，規避資金風險，促使房地產企業健康穩定發展。

一、房地產企業資金管理概述

（一）房地產企業資金管理的概念

資金管理是企業對資金來源以及使用開展合理規劃、監控以及考核等工作的統稱，是財務管理的重要組成部分。一般來說，資金管理是對流動資金、固定資產以及專項資產實施管理。房地產企業的資金管理工作需要結合企業業務特點開展，如房地產企業項目開發的前期階段雖然資金使用量不大，但對資金籌劃是否合理關系到后期資金投入量。開發建設階段是資金投入的主要階段，資金一般只流出不流入，只有當項目投入使用后才會獲得投資收益。因此，房地產企業的資金管理周期比較長，難度也比較大，需要房地產企業結合自身特點合理開展資金管理工作。

（二）房地產企業資金管理的重要性

1.有利于實現房地產企業效益最大化

由于房地產企業投資項目的整個流程需要充足的資金，所以資金管理需要貫穿于整個投資過程。房地產企業應該充分發揮自身的資金優勢，提升資金利用效率。對各類資金進行有效管理，不僅能夠實現預期收益，還能獲得額外收益。通過資金管理可以避免房地產企業資金鏈斷裂，為工程項目持續建設提供資金支持，有利于實現后期收益。

2.有利于提升房地產企業核心競爭力

房地產屬于資金密集型產業，房地產企業資金管理既要保證自身資金結構合理，又要確保資金風險得到有效規避，使企業的現金流趨于穩定。高效、合理的資金管理有益于確保企業資金流安全，也可以保證企業籌資以及用資規范化，促使企業實現資金結構優化，有效控制資金成本和資金風險，為企業健康穩定持續發展保駕護航。

3.有利于為房地產企業投資決策提供支持

房地產企業投資項目的啟動資金數額較大，存在一定的投資風險，企業合理有效的投資決策是規避投資風險的重要條件。投資決策是由投資主體通過一系列調查、分析以及論證后，針對投資項目做出的最后決斷。房地產企業在項目調查、分析和論證環節，需要考慮自身資金實力，確保資金能夠支撐整個項目的順利開展，同時還要考慮項目投資帶來的收益。

二、房地產企業資金管理存在的問題

一些房地產企業資金管理意識不足，投資決策考慮不周，項目投資與企業資金能力不匹配，企業籌資融資方式也比較單一，甚至造成開展項目時資金不充足，影響項目的正常推進。

（一）投資決策考慮不全面

前些年我國房地產行業供小于求，房地產企業容易獲得較多的資金，并且銷售額持續增長，資金也能夠快速回籠。房地產企業的高收益、高利潤使投資決策者出現盲目投資的情況，對行業發展的走向缺乏預判，也沒有針對項目周邊環境、配套設施以及所處地理位置進行科學調查，未能意識到企業存在的隱性風險，開展投資決策時考慮不夠全面。與此同時，房地產企業為了能夠持續獲取利潤，往往會忽略風險防控工作，持續擴大融資，資金成本驟增，并導致企業出現越來越大的資金缺口。當房地產企業出現嚴重的資金短缺時，為了能使資金持續供應，一般會將小額貸款以及信托資金引入到項目投資中，因此需要支付高額的資金成本，這也是對投資決策缺乏全面考慮的具體體現。

（二）缺乏資金管理意識

房地產企業開發的工程項目一般具有較長的周期，并且項目開發建設的整個過程非常復雜，項目開展容易受市場因素以及宏觀政策因素影響。如果房地產企業在資金管理意識方面存在不足，且資金管理手段落后，將會嚴重影響資金管理的價值，從而影響企業發展。目前，一些房地產企業在資金管理時，未能依照財務管理規制落實各項資金管理工作，造成一些工程尚未竣工便發生資金流斷裂問題，嚴重影響工程的進度。還有一些房地產企業并未嚴格監管資金收支，也未能定期開展資金盤查，出現賬目錯記和漏記問題，甚至還有一些資金管理人員故意隱瞞，出現公款虛設問題，造成資金賬實不符。此外，很多房地產企業票據管理以及印鑒管理一般由一人負責，導致企業面臨的資金風險比較大。一些房地產企業對資金管理的意識存在不足，缺乏制度約束和必要的監控措施，同時也未對往來款項進行追蹤，資金支付缺乏嚴格的審批流程，導致資金管理效果不足。

（三）融資方式過于單一

房地產企業在開展投資項目時的資金來源比較復雜，既包括自有資本又包括股權融資、銀行貸款融資等，但多數企業以銀行貸款為主。例如，房地產企業在商品房預售之前，對項目的開發建設就會需要大量的資金，企業通常是通過銀行貸款獲取資金，用于工程建設，但銀行貸款政策容易受到國家宏觀調控的影響。國家出臺房地產限購政策之后，銀行貸款政策便有所收緊，造成很多房地產企業無款可貸或是貸款受限，甚至資金鏈斷裂，對企業經營產生較大的壓力。由此可見，當前房地產企業采取的融資方式過于單一，對銀行貸款過度依賴，導致企業資金穩定性和安全性容易受到影響。

（四）資金風險管控力度不足

房地產企業的收益比較高，但高收益的同時也面臨著高風險，由于房地產企業投資項目的開發周期比較長，且在此過程中面臨著較多主客觀影響因素，容易出現各類資金風險，常見的資金風險包括應收賬款風險、融資風險等。房地產企業在融資中，只關心是否能夠融資成功，未考慮融資成本。在生產經營中，只考慮產品是否能夠按時產出、售出，能否獲得高額收益，而忽視了企業經營面臨的多重資金風險，在資金風險管控方面缺乏力度，導致多種主客觀影響因素共同作用，引發資金風險。

三、加強房地產企業資金管理的策略

針對當前房地產企業資金管理存在的各類問題，必須及時采取有效策略，使房地產企業加強資金管理，具體可采取如下針對性策略。

（一）重視投資決策與資金之間的匹配關系

企業投資項目具有一定的復雜性，開展投資決策時必須針對項目進行可行性研究，還需要對項目所在地的政策法規、經濟環境以及基礎配套設施等進行全面調查研究。房地產企業拍地之前需要制定相應的方案，對項目投資總額進行測算，科學確定建設周期以及產品銷售回款周期，并制定融資計劃。房地產企業融資時可以選擇多元化融資渠道，盡可能降低融資風險，保證融資渠道暢通。房地產企業不應僅僅關注項目收益，還需要重視資金的安全性。在項目實施中開展事中監督，基于項目投資決策，將現金流量作為主要線索，對企業資金流量進行全面監督，及時發現企業經營中出現的各種資金狀況和問題，制定針對性措施預防和解決問題，確保項目投資決策能夠與企業資金之間相互匹配，保證企業的資金安全。

（二）構建完善的資金管理體系

房地產企業開展有效的資金管理工作，必須重視資金管理規制的確立和完善，企業必須重視資金管理工作開展的規范性，盡可能實現資金的有效使用，并使資金風險降至最低程度。首先，企業應安排專人負責資金保管工作，每日按時完成現金日記賬工作，不可私設“小金庫”。房地產企業還需要定期開展資金盤查工作，如果出現賬實不符，必須及時找出問題原因。企業還需要加強員工培訓，使所有員工均能夠嚴格按照資金管理規定辦事，增強資金管理的能力和意識；其次，企業必須構建完善的預算管理規制。資金管理的重要基礎便是資金預算，企業財務部門應聯合各職能部門，結合企業經營計劃中設立的指標開展預算編制，可以按照月度、季度以及年度編制，并且需要在企業運營中持續對資金預算進行調整和修正，從而使預算體系能夠應對外界環境變化并及時響應。最后，企業應該重視資金審批，構建資金審批監管機制，要求資金申請、審批和支付嚴格依照相關流程開展，資金未經審批不得隨意支出。此外，還要對資金的審批進行監管，保證資金審批的合理性。

（三）拓展融資方式，實現多元化融資

房地產企業融資不應僅依賴于銀行貸款，必須在確保企業運營能力、經營業績的基礎上，不斷拓展融資渠道。企業可以發布融資邀請，邀請社會投資者入股。也可以基于開發項目向社會發放固定期限的企業債券，并確保債券償還期與項目開發以及經營周期保持高度一致。還可以采取組合式貸款獲取資金，組合式貸款中的每一份額應控制數量，避免過度舉債對企業產生資金成本負擔。

（四）加強資金風險管控

房地產企業面臨的資金風險因素較多，主要包括融資風險、投資風險等。在日常運營中，企業必須對資金風險因素進行全面識別，分析風險成因并采取措施積極預防。房地產企業可構建風險評估管理系統，對項目進行評估，評估企業的盈利和償債能力，同時還要評估企業的現金流水平，從而準確評估項目面臨的資金風險。除此之外，企業必須制定風控措施，當企業發生無法預防的資金風險時，可以采取應急措施降低資金風險對企業造成的損失，或者對資金風險進行轉移，減少其對企業經營造成的影響。例如，房地產企業可以進行風險回避，也可以采取項目轉讓的方式實現資金風險轉移，轉讓可以分為整體轉讓和部分轉讓，將無法規避風險的項目對外轉讓，讓一些資金實力較強的企業接手。對于無資金風險的項目予以保留。若風險項目未能成功轉讓，房地產企業應盡量減少風險造成的損失。企業還需要重視工程結算，依照合同約定分期對施工單位支付工程款，保留一定比例的項目資金，以備項目不時之需。

結語：

資金管理對于房地產企業持續發展發揮著重要作用，企業必須高度重視資金管理工作。拓展融資渠道，降低資金風險，采取必要的風險管控措施對資金風險進行合理管控，確保企業能夠擁有充足的資金支撐項目建設。通過保證房地產企業的資金安全，為房地產企業各項業務的開展提供資金支持，避免出現資金鏈斷裂問題，從而促進房地產企業健康可持續發展。