樓市復蘇，先漲房價？

萬千期待中，樓市迎來了金九銀十。

中原地產研究院數據顯示，北京二手房住宅實際成交預計10月達到2.5萬套，創8年來同期最高；截至10月26日，深圳全市新建商品住宅網簽認購達到10030套，創近年新高；與此同時，廣州住建局信息顯示，截至10月21日，廣州一手住宅認購量7680套，環比9月增長48.7%。

2024年，樓市降幅總體放緩。今年前三季度，中國新建商品房銷售面積同比下降17.1%，與上半年相比降幅縮小1.9個百分點，連續4個月收窄；新建商品房銷售額同比下降22.7%，與上半年相比降幅縮小2.3個百分點，連續5個月收窄。

積極的現象背后離不開支持性政策的層層支持。今年5月17日，被稱為“史詩級”的救市新政出臺，個人住房貸款利率下限取消，全國層面的首套房最低首付比例降至15%；9月26日，穩經濟信號再度釋放，政治局會議提出要促進房地產市場止跌回穩，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地，降低存量房貸利率等。

無論何時，房子都是中國社會最關注的議題之一，購房也是普通人一生中最重要的消費。應當如何理解近年樓市的巨大變化？樓市目前處于哪個階段，人們要如何做出購房決策？針對一系列備受關注的問題，南風窗采訪了中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛。

樓市復蘇，會有哪些信號？

南風窗：現在很多人都在等待樓市真正的復蘇，樓市復蘇會出現哪些信號？

倪鵬飛：樓市真正復蘇最明確的信號，就是房價持續一定時間的上揚，進而量價齊漲。價格上漲反映的是市場的基本出清。如果市場出清了，也就是存量房大部分得到了消化，供需出現平衡甚至供應有所短缺，風險完全釋放也意味著需求敢于釋放，這樣房地產就會進入需求帶動供給的房地產量價擴張周期。

南風窗：你不久前曾表示，國內樓市具備了一些止跌企穩的條件。能談談具體有哪些條件嗎？

倪鵬飛：我當時說的是，在理想假定條件下，我們具備了一些止跌企穩的條件。

理想的前提條件有至少三點：第一是房地產當前市場需求潛力不斷釋放，過去我們有一段時間，由于各種行政限制政策和必要的保障性政策支持不足，導致剛需和改善性需求無法充分釋放；第二，市場對未來的預期必須是樂觀的，如此則城鎮家庭不僅一套需求普遍強勁，而且二套房需求也會有不少，房地產存量市場對增量市場調整的沖擊會大大減少；第三，宏觀經濟持續向好，從而城鎮化增長、城鎮家庭收入和就業及預期向好，住房需求及預期會持續向好。

數年前，我們課題組對中國房地產市場的預測研究提出，具備上述三個理想的假定條件，2021—2030年中國商品住房每年的增量需求，或者說新商品住房銷售量將保持在8億～10億平方米。

日本樓市和中國還是有很多相似之處，只是日本的調整是在城市化的后期，中國則發生在戶籍人口城鎮化還不到50%的時候，這意味著未來我們還有更多需求可以釋放。

根據2024年第三季度的情況，我們預計2024年全年商品房銷售可能在8億多平米，所以接近理想假定條件的底部。但是要達到理想的條件，無論從短期還是從長期、無論從政策還是從制度、無論從樓市還是從宏觀，都還要加大努力。

目前看，確實具備了一些止跌企穩的條件。一是市場增量的調整已經接近理想假定條件的底部。這是比較重要的條件，不僅從實踐上，至少通過努力一下可能實現，而且從預期上，理性的認知也可能影響預期微調。

第二個條件是樓市政策大幅加碼。比如，4萬億“白名單”項目信貸，100萬套舊房改造，加上再貸款和專項債券支持地方政府收儲商品房轉為保障房，再考慮商業貸款的配套新增，新增加的資金理論上接近彌補從2021年18萬億投資頂點下降到2023年11萬億的缺口。如果這些措施能夠快速落地，即便打些折扣，也會在一定程度上讓市場有所改觀，對預期產生一些積極影響。

第三個條件是宏觀經濟變量應會出現積極變化。除了新興產業發展勢頭良好持續貢獻經濟增長和結構調整外，本輪及后續一攬子增量政策，不僅力度大，而且政策模式也發生了重大調整，財政貨幣政策相結合打開了宏觀調整政策的新的巨大空間，對投資與消費都有帶動作用。相信到了今年第四季度及2025年，重要宏觀經濟變量應該會有一定的改善。

中國樓市供需關系，正發生變化

南風窗：中國樓市經歷過不少“市場過火—政策收緊—市場調整—又變火”的循環，但這次調整好像并不一樣，不一樣在哪里？

倪鵬飛：不一樣在供需關系。

過去，房地產市場極度短缺尤其人均存量住房極度短缺，短缺導致了需求很旺盛。雖然有時候增量增長過快短期需求難以跟上，通過短暫調整，市場很快實現增量出清，存量短缺仍然持續支撐市場快速擴張，同時市場長期供不應求還決定預期長期樂觀。但經過20多年超高速增長，到2021之前，房地產市場其實已經出現了飽和。基于可能的收入水平，參考國際經驗，按照之前的小康目標規劃，2020年城鎮人均居住面積是30平米。

實際上，2020年全國城鎮人均居住面積是38.6平米，2023年底，我國城鎮人均住房建筑面積超過40平方米。央行2019年調查數據顯示：城鎮擁有住房的家庭中，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%。

再從增量上看，2021年，國內商品房銷售面積接近18萬億，城鎮常住人口才9萬多億，相當于一年每人增加兩平米住房面積，這在世界上也很少見。所以這一次調整面臨的，除了像之前一樣的增量過剩的消化，還有存量過剩的調整。

存量過剩還因為預期的變化而加劇，上述央行調查顯示不少家庭擁有兩套以上的住房，在經濟形勢好，收入、就業、樓市及預期樂觀的情況下，兩套住房也許是中產家庭的標配，但是在收入、就業和樓市不樂觀的情況下，原來二套住房正常持有就變成過剩出售，加劇二手住房過剩及整個房地產市場調整和市場出清的難度。這也決定這次市場調整時間相對要長一些。

南風窗：現在這個情況，其實很多人會拿來與上世紀的日本相比較，為什么日本樓市調整的時間可以長達20年？長時間調整會帶來什么好處和壞處？

倪鵬飛：我始終認為，日本樓市和中國還是有很多相似之處，只是日本的調整是在城市化的后期，中國則發生在戶籍人口城鎮化還不到50%的時候，這意味著未來我們還有更多需求可以釋放。

日本樓市是在其城市化超過70%時才調整，在那種情況下，城鎮化帶來的房地產增長空間較小，再加上人口老齡化、少子化和產業向外轉移，導致日本收入長期不增長，房地產需求少，所以消化過去過快增長的住房存量和價格，持續了很長時間。

我們雖與日本有些不同，但我們過去超速增長所形成的過剩存量不少，因此從客觀上講，中國房地產市場調整也需要時間。從主觀上講，政府政策干預對市場調整的長短也起作用。也從這個意義上講，房地產調整長短各有利弊，各國可以根據自己的情況進行不同的選擇。

政策加碼，對樓市產生哪些影響？

南風窗：目前國家為穩定樓市出臺了諸多強有力的措施，在你看來，在哪些地方或對于哪些群體還可以做得更多？

倪鵬飛：目前雖然供給過剩已成事實，但我國有2.6億的新市民，以及可能隨遷的1.5億鄉村留守婦女、老人和兒童等潛在的新市民，其城鎮居住問題還沒有得到基本的解決。

對于這些家庭不能保交樓或不愿保交樓，也應該考慮出臺一些增量的照顧政策，包括所得稅抵扣減免、保障房優先申請，甚至協調首付款退還等，盡量減少他們的損失。

目前國家統計局農民工調查報告顯示，作為新市民主體的農民工，2023年其在城市的人均居住面積24.0平方米，比上年提高1.4平方米。其中，在500萬人以上城市，農民工的人均居住面積為19.1平方米。

因此，引導需求釋放，除了引導已擁有住房的城鎮中高收入居民釋放高質量的改善性住房需求外，保障城市新市民群體的住有所居，是一舉多得的舉措（即同時有助于市場再平衡、完善住房保障、轉變發展模式、穩定經濟增長），應該作為工作的主攻方向加以實施。目前供需兩端采取的政策措施，都可以向新市民和青年人口給予進一步的傾斜。

南風窗：那在你看來，針對以上群體，可以具體怎么做呢？

倪鵬飛：第一是處理已購未交付住房的政策。已購但未獲得住房的家庭，除了部分改善性或投資者外，青年人口和新市民占很大比例。雖然預計到2024年底，“白名單”項目貸款審批通過金額將超過4萬億元，但很難完全覆蓋，且情況發生了很大變化。青年和新市民承受更大財富損失和財務壓力，對于這些家庭不能保交樓或不愿保交樓，也應該考慮出臺一些增量的照顧政策，包括所得稅抵扣減免、保障房優先申請，甚至協調首付款退還等，盡量減少他們的損失。

第二是城中村和危舊房改造的政策。目前100萬套舊改項目貨幣化安置的著眼點，是支持產權家庭再購房。但是，城中村和危舊房中，其實也居住著很大比例的農民工和青年人口，改造期間和改造之后這些人的居住問題需要一定的政策照顧。

第三是政府收購商品房用作保障房的政策。這個雖然存在著一定的道德風險，但只要措施得力、機制完善，是能夠規避風險而一舉多得的。目前，由于政策力度小和政策設計不完善，各城市推進比較有限，有改進和完善的很大空間。

第四是減輕已購商品房的還貸壓力的政策。許多新市民在房價很高時買了房，本身房價下降就造成了損失，又有那么高的房貸利率，同時收入和就業也面臨減少或不確定性，所以已購得商品房的新市民家庭面臨多重損失和壓力。除了降低存量房貸利率，還可以考慮新增的政策。比如是否可以根據家庭收入狀況，針對2018年以后買房的青年和新市民，出臺一些救助和補貼政策？

南風窗：在許多普通人的感受中，國內房地產市場在高歌猛進之時突然陷入低迷，房價、銷量雙雙下跌，你能向大眾解釋我國房地產市場進入下行通道的原因嗎？

倪鵬飛：我將分析框架提煉為四方面因素，一個是外部環境或宏觀環境，一個是樓市表現，一個是政策制度，一個是預期行為。

房地產市場的邏輯起點是宏觀環境，宏觀經濟的增長會帶動住房需求，住房需求帶動住房供給，住房供給支撐宏觀經濟增長，政策和預期對其產生支持或阻礙的作用。

2021年之前的20多年，國內房地產市場一直處于正向擴張性循環之中。由于宏觀經濟長期快速增長，工業化快速推進，城鎮化加速增長，城鎮人口快速增加，城鎮居民就業和收入快速增長，引致巨大的潛在住房需求。

從市場角度來看，一方面，中國城鎮居民住房極度短缺，城鎮存量住房極其有限。另一方面，大量的人到城鎮來并且收入快速提升，所以市場居住需求急劇上升，導致供給無論存量和增量都趕不上需求的增長，從而需求帶動供給不斷擴張。

從預期的角度，由于房地產還有投資屬性，大家都認為房地產市場供不應求，宏觀經濟長期向好，從而對于“房地產供不應求、房價會不斷上漲”的預期非常樂觀，刺激了投資甚至投資需求，也帶動宏觀經濟的增長。

由此，宏觀經濟、樓市供需、市場預期三者互相推動，導致房地產市場持續擴展。

在這種情況下，樓市政策主要目標是抑制樓市過熱，并在宏觀經濟增長和樓市過熱之間尋求平衡。但在經濟增長放緩時，通過放松抑制樓市的政策力度支持樓市增長，而在樓市過熱、經濟增長較快時，加大抑制樓市的政策力度。過去的房地產市場總體是政策抑制、其他三項相互促進擴大的階段。

總的來說，中國房地產市場前期過于火爆，房地產的存量、增量實際上都高到了非調整不可的地步，加上特殊的外部環境沖擊，政策從嚴，使得部分市場風險暴露，居民預期逆轉，導致房地產發展的邏輯發生變化。

買房還是消費，普通人可以怎么做？

南風窗：我們怎么理解樓市、房價與消費的關系，它們是否存在一個最佳的平衡點？

倪鵬飛：合理的房價收入比就是最佳平衡點或合理區間，房價過高就會導致其他消費受影響，效用無法實現最大化。

在市場經濟制度下，如果一地房價長期超出合理區間，那居民會用腳投票即外流，各種資源也會根據房價進行空間流動。

長期來說，房價和收入必須保持在合理區間內，一個城市才可持續地發展。在市場經濟制度下，如果一地房價長期超出合理區間，那居民會用腳投票即外流，各種資源也會根據房價進行空間流動。

南風窗：你曾經提到，房地產消費的擠出負效應已經超過房地產投資正的帶動效應，你能解釋一下這個現象嗎？

倪鵬飛：房地產過度的投資和消費會擠出其他消費和投資，從這個意義上可以說過度投資和消費會減少對經濟增長的貢獻甚至導致負增長。

2019年在房地產投資正增長9.6%的情況下，考慮房地產的擠出效應，我們測算提出房地產投資和消費對經濟增長的總貢獻為－0.81%。2022年、2023年、2024年上半年，房地產投資負增長直接拖累經濟增長為－1.27%、－1.06%、－0.7%。房貸月供遠超虛擬房租，擠出消費，拖累經濟增長－2.06%、－1.37%、－0.9%。房地產對經濟增長的拖累分別為－3.33%、－2.43%、－1.6%。

除了每個月的房貸會擠出消費，還有一個是財富效應：房價在漲的時候，人們認為自己的財富在增加，就敢消費；現在房價下降，人們的財富縮水，也會影響支出。

南風窗：買房還是消費，你建議普通人怎么做？

倪鵬飛：當前情況，要根據預算及收入預期做相對謹慎的選擇。房地產確實有投資的屬性，但最近兩年可能不是最佳時間，這是說時間上要謹慎；從空間上說，即使整體下行的狀態下，一些城市和一些城市的區位也是有成長的，但這需要謹慎識別，并且具有變化性。

普通居民的居住消費，還是要根據自己的實際需求來確定。在預算允許的情況下，可以提前和推遲一年半載購買，但是不可能有更長期提前或延后。比如，馬上要結婚，不買房不行，馬上要生小孩，不改善不行。這種情況還是以住為主，不一定特別介懷價格的波動，即使房價會有波動，近幾年降下去，后面可能還會漲起來，總之會回到合理的區間。

同時，房地產的信息不對稱很嚴重，所以要花出時間研究，收集各方面信息。這樣，無論在價格還是在質量上，才能盡量物有所值。

（實習生李彥妮對本文亦有貢獻）