結合城市更新實踐淺談構建親清統一的新型政商關系

一、背景介紹

在上海市全面規劃藍圖與城市更新工作系統性框架下，華鑫置業深入細致地梳理了現有存量項目資源，決定對武夷路、宜山路、楊思等存量項目進行升級改造。城市更新項目不僅是對建筑的翻新與重構，也是對項目社會功能的完善與強化、有助于區域內經濟結構的優化升級，其意義也超越了項目本身物理空間和市場價值的拓展增加，更深刻地影響到周邊社區的整體風貌與經濟結構，對整個區域是多維度、深層次的綜合性提升。城市更新項目實施過程中需要建設企業與屬地政府目標一致、共同謀劃、深度合作，協同治理，以實現各方利益與需求的平衡和區域內社會資源的合理調配，也為探索與構建一種既親又清、統一和諧的新型政商關系提供了靈感源泉與實踐路徑。

二、存在困難

（一）項目的復雜性。影響因素多：除企業自身物業外，城市更新項目往往還涉及其他單位、個體、產權人等，如周邊居民、市政設施、商業、交通道路等因素，增加了項目推進的難度；工程周期長：因增加了拆舊、加固、重建或改造環節，工程周期往往較長，且涉及多個環節，容易出現脫節或延誤；設計難度高：城市更新除了建筑和基礎設施的更新，還涉及城市規劃、產業布局、社會結構等多個方面的系統重塑，需要綜合考慮多方面的因素。

（二）政策與制度約束。土地政策限制：城市更新項目在土地用途、容積率等方面受到嚴格的政策限制，需要遵守相關法律法規和規劃要求；審批程序煩瑣：由于城市更新項目涉及多個政府部門和利益主體，審批程序往往較為煩瑣，需要耗費大量時間和精力；投資與收益不確定性：城市更新項目比普通項目增加了拆遷費用、基礎設施建設、公共設施配套等費用。加上原有建筑物的實際狀況、周邊外在因素影響等突發情況的時間費用成本，造成未來收益存在不確定性，增加了項目的經濟風險。

（三）社會影響與各方協調。城市更新項目涉及多個利益主體，如政府、企業、居民等，各方利益訴求不同，協調難度大；部分項目的原有建筑屬于歷史文化建筑，需要增加文保審批和建設成本；還有對項目自身歷史及社區周邊環境的深度挖掘與融入，實現建筑與人文、經濟的融合。

三、具體做法

以華鑫置業新象限·武夷項目為例，項目位于武夷路155號，原為上海第四電表廠，地處愚園路歷史文化風貌區的交通要道，毗鄰比利時領事館。改造前整個項目存在立面凌亂、空間閉塞、配套不足、產業低端等現象。為了解決低端業態清退、歷史遺留訴訟執行、租借用房收回、原有業態安置、相鄰單位協調、施工方案論證等一系列復雜問題，項目組與屬地長寧區府辦、虹橋辦、街道、公安局、規劃、建管、市政、市容綠化、商務委、教育局、政法委及法院等十多個部門委辦進行了多次溝通協調，最終在政企雙方的共同努力下，圓滿解決了以上難題，實現了項目的華麗轉型。

（一）以退為進獲支持。為解決緊鄰項目的武夷路153弄人、機、非混合通行的問題，項目通過優化設計，主動退界，將弄堂“拓寬”2米，為街區騰出了一條人行通道。還主動與屬地政府對接，整合項目周邊居民需求，對項目周邊弄堂道路進行了統一的優化和升級，不僅提升了行人的安全度，也為街區增添了活力。新象限·武夷項目不設圍墻，以退為進，在更新改造過程中勇于創新塑造品質，配套升級滿足新需求，獲得了政府和公眾支持與高度認可，展現了國企在城市更新中的擔當，平衡了經濟效益和社會效益。

（二）黨建引領搭平臺。新象限·武夷項目成立了項目臨時黨支部，通過黨組織的橋梁作用，加強了與政府部門的聯系，以“黨建聯建”的方式，有效地解決了政商關系中溝通不足的問題。一方面通過定期的黨建聯席會議，項目團隊與政府部門共同討論項目進展，共享信息，確保了信息的及時更新和傳遞；另一方面通過黨建聯建平臺，與屬地政府、社區居民建立長期的多方參與的溝通機制，保證項目順利推進，利益相關方訴求得到及時、有效、準確的反映。黨建聯建在新象限·武夷項目的建設階段發揮了重要作用，不僅促進了政府與企業之間的溝通，還加強了與社區居民的互動，確保了項目的順利進行。

（三）筑巢引鳳促升級。新象限·武夷項目改造升級完畢后，對產業定位同步進行了調整，引入了人工智能及工業互聯網相關產業的企業，力爭打造核心市區的研發及展示交流平臺，成為“上海硅巷”的重要組成部分，強力支撐區域內以人工智能為導向的新興科技產業轉型升級。

四、項目建設成果

根據上海儀電的戰略部署，華鑫置業以國企的責任擔當和共建、共享、共贏的理念，“向存量要功能、向集約要空間、向更新要效益”，完成了一次老舊工業廠房物業向高科技產業園轉型的城市更新實踐。政商之間的有效合作不僅提升了項目的自身品質與市場價值，也為武夷路社區乃至整個長寧區的形象提升和經濟結構優化作出貢獻。為實現政企間的聯動創新，協同治理提供了一個樣本，探索推動了親清統一的新型政商關系的構建，促進城市治理向更高質量、更高水平的發展。

五、對構建親清統一的新型政商關系的思考

（一）加強政策引導和服務。政府需要進一步加強在城市更新過程中的政策引導，支持企業破解城市更新中遇到的堵點難點問題，加強政策設計和供給，不斷完善“政策工具箱”。首先，制定出科學、合理且前瞻性的政策措施，以確保城市更新的方向與目標符合社會經濟發展的長遠規劃。其次，保障各項引導和支持措施能夠精準落地。提供必要的財政補貼、稅收優惠、專項補貼等激勵手段，吸引更多企業參與到城市更新項目中來，激發市場活力。第三，注重政策的靈活性與適應性，根據各城市更新項目的實際情況和需求，適時調整優化政策內容，搭建信息共享平臺，加強政府、企業、社區之間的溝通協作，形成合力，共同推動城市更新項目的順利實施。同時，進一步優化政務服務流程，整合簡化審批手續、推行并聯審批，提高審批效率，縮短項目時間周期，推動項目高效落地。運用信息化手段建立一站式在線服務平臺，提升行政效能，實現政務服務事項的在線申報、進度查詢、結果反饋等功能，提升辦事效率與便捷度。

（二）建立有效的溝通機制。應進一步加強政府與企業之間的溝通，一方面政府發揮主管部門協調優勢，對城市更新中現有標準和老建筑之間的適配性關系、現有規劃和現狀條件的相容性關系等進行平衡，推動各部門同向發力，及時解決企業在城市更新項目中遇到的問題和困難；另一方面企業要積極搭建協調溝通的平臺，通過黨建聯建等方式，實現信息的及時溝通和項目的高效推進。通過建立有效的溝通機制，政企雙方在相互尊重、平等互利的基礎上開展合作，構建更加親密友好、清廉自律的政商關系。

（三）推動創新和發展。高能級的城市更新，是城市發展進程中的一場深刻變革，其核心在于“高質量”“高品質”與“可持續”地協同發展。這不僅要求物理空間上的重塑，更需要在功能布局、產業結構、生態環境等多個維度實現全面提升，以適應新時代城市發展的需求。隨著“開發模式”向“運營模式”的轉變，作為城市的建設者與管理者更應深入剖析城市更新發展的內在邏輯，在資源配置上做到精打細算，既要算好總量賬，確保資源的合理分配與利用；也要算好結構賬，優化資源配置結構，提升資源使用效率；更要算好模式賬，探索并實踐符合城市發展實際的新模式，加大對城市更新項目的專業支撐。創新是推動城市轉型升級的核心動力，進一步加大對新技術、新業態、新模式的培育力度。通過政府、企業、社會等多方面的協同努力，為新模式的發展創造良好的社會環境，抓好市場主體的引導培育，激發整個城市的創新活力。

（四）兼顧經濟效益與社會效益。城市更新實踐中的親清統一的新型政商關系，不僅強調了政府與企業之間的緊密合作，更要求政企目標一致，實現空間資源的優化配置與高效利用。政府通過制定科學合理的規劃政策，充分考慮社區建設、文化傳承、環境保護等多方面的因素，提供必要的公共服務和支持，如基礎設施建設、資金扶持、政策引導等，為企業參與城市更新創造了良好的環境與條件。企業則憑借自身的資金、技術、管理等優勢，積極參與城市更新項目的投資、建設和運營等，兼顧經濟效益的同時兼顧社會效益，實現多方共贏，為區域經濟發展注入了新的活力。

城市更新的推進，離不開政府、企業與社會三方的緊密合作與良性互動。親清新型政商關系的構建激勵引導了更多社會資本和企業投身于城市更新的浪潮之中。政府與企業之間基于法治、誠信、共贏原則的互動與合作推動城市更新事業取得了更加顯著的成效，也為城市發展注入更加強勁的動力。