涉稅新規(guī)推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

11月13日，財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》（以下簡稱《公告》），國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于降低土地增值稅預(yù)征率下限的公告》，均自2024年12月1日起執(zhí)行。此次調(diào)整中，契稅與增值稅的降低更有利于居民端，土地增值稅的調(diào)整，則能給企業(yè)帶來利好。對于降低交易成本，促進(jìn)改善性需求的釋放，有著重要意義。分析人士指出，無論從實(shí)際負(fù)擔(dān)的減輕，還是傳遞出的信號意義上，此舉的作用都不可忽視。

順勢而為的政策調(diào)整

上述公告發(fā)布后，財政部稅政司，稅務(wù)總局財產(chǎn)和行為稅司、貨物和勞務(wù)稅司，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司有關(guān)負(fù)責(zé)人回答了記者提問。

對于此次調(diào)整房地產(chǎn)市場稅收政策的主要背景，上述負(fù)責(zé)人介紹，黨中央高度重視房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。黨的二十屆三中全會提出，允許有關(guān)城市取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，完善房地產(chǎn)稅收制度。中央政治局會議強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

為貫徹落實(shí)黨中央決策部署，需要對取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)涉及的增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策如何銜接予以明確，并結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況，進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化相關(guān)稅收政策，加大支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

為確保納稅人及時享受稅收優(yōu)惠政策紅利，稅務(wù)部門將會同有關(guān)部門采取一系列措施，持續(xù)優(yōu)化納稅服務(wù)，提升納稅人的滿意度和獲得感。

一是進(jìn)一步提升窗口服務(wù)效能。公告發(fā)布后，各地稅務(wù)部門將以不動產(chǎn)登記辦稅“一窗受理”工作模式為依托，進(jìn)一步優(yōu)化線下窗口設(shè)置和線上操作流程，為購房群眾提供繳稅、辦證“一件事一次辦”的“一站式”服務(wù)。此外，稅務(wù)部門還將視需求采取增設(shè)服務(wù)窗口、延長辦稅時間等方式，為有需求的群眾提供辦稅服務(wù)。

二是進(jìn)一步優(yōu)化資料提供方式。持續(xù)加大部門協(xié)作信息共享工作力度，利用共享信息開展數(shù)據(jù)預(yù)填，減輕納稅人資料提供負(fù)擔(dān)和填報負(fù)擔(dān)。對于不具備信息共享?xiàng)l件且納稅人不能提交相關(guān)證明材料的，納稅人可以按照現(xiàn)行規(guī)定選擇適用告知承諾制辦理。

三是進(jìn)一步加強(qiáng)政策宣傳解讀。各地稅務(wù)部門將會同相關(guān)部門結(jié)合地方實(shí)際，通過辦稅服務(wù)廳納稅輔導(dǎo)崗專人、12366納稅繳費(fèi)服務(wù)熱線專線為納稅人提供專業(yè)的政策內(nèi)容解讀和辦稅流程咨詢服務(wù)，快速響應(yīng)納稅人關(guān)切，確保辦稅井然有序。同時，利用多種媒體媒介開展政策宣傳解讀，營造良好的稅收營商環(huán)境。

明顯降低房屋交易成本

“過去購房的契稅，高一點(diǎn)的可以到3%或1.5%，但現(xiàn)在可以到1%，是非常直接的減負(fù)效應(yīng)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，現(xiàn)在購買90至140平方米的房子，只要是首套房，都可以按1%征收。

中國人民大學(xué)財稅研究所首席教授朱青表示，這次把家庭購買唯一住房的契稅稅率，從90平方米擴(kuò)大到140平方米以下。家庭個人購買第二套住房，如果不超過140平方米的，也是按照1%的優(yōu)惠稅率征收契稅。消除老百姓購房方面的障礙，對于今后增加老百姓的購房能力、擴(kuò)大房地產(chǎn)政策的效果會有一定的積極作用。

中國財政科學(xué)研究院院長楊志勇稱，此次出臺的相關(guān)政策還取消了北京、上海、廣州、深圳這4個城市過去第二套住房的限制條件，與全國其他城市適用一個標(biāo)準(zhǔn)。舉個例子，在北京購買總價500萬元的第二套房，過去契稅是3%，也就是15萬元。新政策落地后，如果面積不超過140平方米，契稅將按照1%收取，也就是5萬元，減少了10萬元。

契稅屬于財產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅，是當(dāng)房屋等不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動時，根據(jù)當(dāng)事人所訂的契約，按價格的一定比例向新業(yè)主征收的一次性稅收。

有相關(guān)購房需求的網(wǎng)友提問：該項(xiàng)政策什么時間開始執(zhí)行？買了房但是還沒交契稅的可以按照這個標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行嗎？

按照規(guī)定，為讓更多的納稅人享受到政策紅利，對于2024年12月1日后個人購買住房申報繳納契稅的，以及2024年12月1日前購買住房但于2024年12月1日后申報繳納契稅的，符合新發(fā)布公告規(guī)定的均可按新發(fā)布公告執(zhí)行。

因此，買房人可以先網(wǎng)簽，等12月1日后再申報繳稅，同樣能享受到優(yōu)惠稅率。

“契稅下調(diào)影響重大。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，一方面可以直接激活中大戶型房子的認(rèn)購，對90至140平方米、140平方米以上的住房，都減少了稅費(fèi)成本，是對改善型住房需求實(shí)實(shí)在在的提振。另一方面也利好一線城市住房交易，過去一線城市認(rèn)購中大戶型房子，契稅高于全國水平，目前總體看齊全國水平，也進(jìn)一步降低一線城市的購房成本，助力市場進(jìn)一步向好。

此外還利好房企和房東的項(xiàng)目去庫存。房企中大戶型的住房交易會明顯拉升，利好11月中下旬及以后的營銷工作。房東中大戶型房屋吸引力會增加，利好二手房掛牌量的消化。

不僅利民而且惠企

除了契稅，這次政策調(diào)整還涉及大家關(guān)心的增值稅。不僅買房有優(yōu)惠，而且賣房也可以享受到政策紅利。

粵開證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅志恒稱，此次政策調(diào)整有利于引導(dǎo)部分城市取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，貫徹落實(shí)黨的二十屆三中全會精神，更好地適應(yīng)居民對改善性住房的需求，滿足對美好生活的期待。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策調(diào)整明確，一線城市取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，將和全國其他城市一樣，購房滿2年的即免征增值稅。這是今年一線城市購房政策調(diào)整中較大的一項(xiàng)內(nèi)容，包括上海等城市近期都已經(jīng)取消了普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)聯(lián)的增值稅政策也自然有了松動的可能，體現(xiàn)了降低房屋交易成本尤其是降低房屋出售成本的導(dǎo)向。“若是某個一線城市房東出售一套大戶型的房子（非普通住宅），按過去政策需要繳納房價價差（出售價-原始價）的5%。若按現(xiàn)在的政策，購房年限滿足條件后，增值稅就不用交了，所以減稅效果非常好。”

這次的政策調(diào)整不僅利民，而且惠企。此次調(diào)整，將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點(diǎn)。調(diào)整后，東部地區(qū)為1.5%，中部和東北地區(qū)為1%，西部地區(qū)為0.5%。

楊志勇認(rèn)為，這次住房稅收政策的調(diào)整對于開發(fā)商來說也是利好的。開發(fā)商在開發(fā)過程中要提前預(yù)繳土地增值稅，它是先預(yù)征、后匯算清繳，在預(yù)征的過程中，它要占用開發(fā)商的資金。這次政策調(diào)整后，無論是東部中部西部哪個地區(qū)，土地增值稅預(yù)征率下限都下調(diào)0.5個百分點(diǎn)，對于緩解或者減輕開發(fā)商的資金壓力也是有幫助的，有助于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

（綜合自《每日經(jīng)濟(jì)新聞》《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》、中央廣播電視總臺張敏朱繼華田琪永/文）