關于房地產開發企業涉稅問題及解決方案的探討

由于房地產開發企業業務流程復雜，涉及的稅種多樣，如何妥善處理各類涉稅事項成為企業運營管理中的重大挑戰。本文通過深入分析房地產開發企業常見的涉稅問題，并結合實際案例進行詳細解讀，旨在為企業提供切實可行的解決方案，以幫助其提高稅務合規性，降低稅務風險。

房地產開發企業涉稅問題及解決方案

（一）預售收入預繳不足

房地產企業在處理收到的定金、誠意金及意向金時，應當依據其性質采取不同的財務操作方式。“定金”在法律上被定義為一種擔保形式，通常通過書面協議來確定。如果企業收取的是定金，則應當將其視為預收賬款，并據此及時計算并繳納相應的稅費。而對于誠意金和意向金，在未轉換成定金之前，客戶有權要求全額退款且不承擔任何負面后果，因此這類款項可以暫時歸類于其他應付款項之下，而不立即計入稅收基數之中。但這種做法也伴隨著一定的稅務風險：

首先，將購房者支付的預付款記錄在“其他應付款”或其他往來賬戶下，或是列為“短期借款”等非收入科目中，會導致賬面上未能正確反映實際預售所得；其次，采用自制憑證接收房款，并將其存入非正式賬戶或個人銀行卡內，雖然最終會因開具發票而調整為正式收入，但這無疑推遲了納稅義務的履行時間，從而減少了當期需繳納的稅額；最后還有一種情況是，將收取到的定金以購房者的名義存入銀行，以此種手段逃避作為預收款申報的義務。

在此，可重點關注“其他應付款”項目中是否包含定金、排號費、選房費及會員費等項；同時，對于“短期借款”條目的記錄情況也需加以確認，尤其是按揭銷售款項、首付款以及按揭貸款是否被正確歸類于此。此外，通過檢查房屋銷售控制臺賬，可以進一步核實所有預售所得是否均已準確地反映在賬面上。即便預收的房款全部登記于“預收賬款（合同負債）”科目下，如果該科目金額的增長值除以1.09后大于已申報繳納的增值稅與土地增值稅收入，則可能存在未足額預繳這兩種稅款的情況。

（二）收入確認時點滯后

1.延遲確認增值稅收入

對于增值稅收入的確認時間，房地產開發企業在銷售不動產時，以實際向買受人交付房產之日作為納稅義務發生的基準。通常情況下，判斷具體的交房日期應依據《商品房買賣合同》中規定的交房日期；然而，若實際情況是提前于合同所定日期完成交房，則應當以實際交房日期為準。值得注意的是，有些開發商雖已實現提前交房且滿足了增值稅收入確認的前提條件，但未能及時進行相應的增值稅收入結轉，并且未按照相關法規計算并繳納相應稅款。對此類延遲確認增值稅收入的情形，可以通過審查企業的商品房交付記錄、查閱物業管理交接文件或實地考察項目現場等方式予以核實。

2.推遲確認企業所得稅收入

依據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）第三條的規定，從事房地產開發經營活動的企業所涉及的業務范圍涵蓋土地開發、住宅建設與銷售、商業用房及其他建筑設施、附著物及其配套設施等產品的開發。對于除土地開發外的其他開發項目，若滿足以下任一條件，則可認定為已完工狀態：

①開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

②開發產品已開始投入使用。

③開發產品已取得了初始產權證明。

在房地產開發過程中，交付使用、竣工驗收及產權備案這三個步驟可能會出現時間上的先后差異，應依據最先發生的事件來確定收入確認的時間點。一些開發商傾向于將交房作為從未完工狀態轉為完工狀態時的收入結算時機，有些甚至以與施工方完成最終結算的時間為準，以此達到延遲企業所得稅收入申報的目的。可以通過特定公式評估是否存在這種延遲行為：即通過計算（累計主營業務收入/預算總收入×完工比例）來衡量完工產品收入結轉的準確性，其中完工比例定義為已完工面積除以總可售面積的比例；此外，利用第三方提供的信息獲取項目竣工備案或產權登記狀況，亦能作為驗證工程實際完成情況的有效手段。

（三）土地價款理解有誤

土地價款在增值稅銷售額中可被扣除，同時它也是契稅計算的基礎。增值稅與契稅對于土地價款的界定范圍有所不同，這種差異可能導致相關稅務風險。依據《財政部國家稅務總局關于明確金融房地產開發教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）第七條的規定，可以作為增值稅銷售額扣減項的土地價款涵蓋：向政府機構支付的征地和拆遷補償費、土地前期開發費用及土地出讓收益等；以及獲取土地使用權時給予其他單位或個人的拆遷補償費用。而根據《財政部國家稅務總局關于貫徹實施契稅法若干事項執行口徑的公告》（財政部國家稅務總局公告2021年第23號），用于契稅計算的土地價款則包含：土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、征收補償費、城市基礎設施配套費、實物配建房屋等應交付的貨幣及其價值相當的實物或其他經濟利益。

（四）成本核算不合規定

依據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）的規定，除了外包工程合同總價款的10%、尚未達到預算成本的公共配套設施建設費用以及向政府部門支付的相關審批和報建費用可以預先計提外，其余用于計算應納稅所得額的成本項目均需基于實際發生的支出來確定。

1.提前確認產品成本

首先，關于過度列支前期開發費用的問題。在房地產開發過程中，一些企業對開發項目的土地出讓金、拆遷補償費、初期規劃設計費、基礎設施建設費及相關配套費用等，未根據項目進度或受益對象進行合理分配，甚至采取不公允的分攤方式。這種做法嚴重違反了成本費用必須確保真實性和合法性的原則，不僅增加了已售開發產品的應納稅成本，還降低了當期會計年度內應繳納的企業所得稅額。其次，關于在缺乏真實有效憑證的情況下記錄開發成本的問題。一些企業在工程預算造價的基礎上預估并記錄開發成本，這種行為同樣違背了成本費用真實性與合法性的原則。因此，必須堅決糾正這些錯誤做法，確保成本費用的準確性和合規性，以維護企業利益和國家稅收法規的嚴肅性。

2.超額傭金費用的處理

依據《財政部國家稅務總局關于企業手續費及傭金支出稅前扣除政策的通知》（財稅〔2009〕29號）的規定：“對于與生產經營活動相關的手續費和傭金開支，如果不超過特定限額，則允許在計算應納稅所得額時予以扣除；超出該限額的部分則不予扣除。對于除特別指定之外的企業而言，這一限額被定義為根據與合法中介服務機構或個人簽訂的服務協議或合同所確認收入金額的5%。”因此，可以通過審查相關代理合同來判斷是否存在超過規定比例支付傭金的情形。

典型案例分析

（一）案例描述

某房地產開發企業（以下簡稱“該企業”）于2018年成立，主要從事住宅和商業綜合體的開發及銷售業務。于2018年5月被認定為增值稅一般納稅人。在2022年進行稅務核查時，發現了一些涉稅問題。首先，2021年和2022年，該企業收取了總計2000萬元的公寓銷售定金，由于銷售進展緩慢且客戶未全額付款，企業擔心客戶退訂，長期將該筆款項掛賬，未按照《增值稅暫行條例》及《企業所得稅法》的相關規定確認收入，也未及時繳納增值稅和土地增值稅。其次，2022年該企業支付了1000萬元的城市基礎設施配套費，雖然取得了由自然資源與規劃部門開具的非稅收入票據，但并未按照《契稅法》的規定繳納契稅。此外，該企業分兩期開發項目，在第一期完工時，企業采用了建筑面積法分配土地成本，將1億元土地成本分配至一期住宅項目，但正確做法應為按占地面積法，導致稅務報表中的土地成本分配不準確。最后，企業從非金融機構借款4000萬元，并支付了400萬元利息，利率為10%，遠超同期金融機構貸款利率上限，但企業未對超額部分進行稅前扣除的調整。

（二）案例分析

該企業在多個涉稅方面存在問題，第一是預收賬款處理不當。根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》規定，房地產企業在收到預收房款時應及時確認收入，并按規定繳納增值稅和土地增值稅。然而，該企業長期將2000萬元定金掛賬，未及時確認收入，造成增值稅和土地增值稅的繳納延遲，這一做法既違反了稅法規定，也為企業帶來了涉稅風險。第二是關于城市基礎設施配套費與契稅的處理問題，根據《財政部國家稅務總局關于明確金融、房地產開發、教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）以及《契稅法》的相關規定，企業應將支付的配套費視為取得土地相關成本并據此繳納契稅。但該企業未及時申報契稅，導致存在漏繳風險。第三是在土地成本分配上，企業采用了錯誤的分配方法。根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）規定，土地成本應按照占地面積法分攤，而非建筑面積法，企業的錯誤分配導致土地成本計算不準確，直接影響了企業所得稅的計算。

（三）案例思考

從該案例可以看出，房地產開發企業在日常財務管理和稅務申報過程中，往往因處理不當導致涉稅風險。首先，在預收賬款的處理上，企業需嚴格按照《增值稅暫行條例》規定，及時確認預收收入并繳納增值稅和土地增值稅，以避免不必要的罰款與稅務滯納金。其次，城市基礎設施配套費的繳納應納入契稅的計稅依據，企業應保持與政府部門的緊密溝通，確保相關稅款的及時申報，避免因漏繳契稅引發的后續稅務審查。再次，企業在土地成本分配時，需準確選擇合適的分攤方法，保證土地成本的正確核算，避免土地成本高估或低估引發的稅務問題。最后，關于利息支出，企業應注意向非金融機構借款的合法性，確保利率符合《企業所得稅法》規定的稅前扣除范圍，并對超額部分及時進行調整。

結語

通過對房地產企業常見涉稅問題的分析可以發現，強化企業內部財務和稅務管理，及時確認收入，正確分配成本以及合規處理各類稅費至關重要。企業應不斷提升對相關稅法政策的理解，加強與稅務機關的溝通，以確保各項稅務處理的準確性和及時性。合理規避稅務風險不僅有助于提高企業的財務管理水平，也能為企業創造更為健康的經營環境。

作者單位：貴州麒龍龍泉置業有限公司