減稅政策夯實樓市回穩基礎

近日，作為商品房市場領頭羊的上海、北京、深圳、廣州四個一線城市，相繼發布了取消普通住房和非普通住房標準的政策，且與之相關聯的稅收政策也相應調整。具體來說，個人購房享受契稅低稅率（1％）的面積標準從90平方米以下擴大到140平方米以下，不管首套房還是二套房，都享受該優惠；對個人銷售已購買2年以上（含2年）住房一律免征增值稅。

本質上，這是新一輪商品房市場紓困的特征彰顯，即不斷落實存量政策和加力推動增量政策落地，以形成政策“組合拳”和釋放疊加效應，夯實房地產市場“止跌回穩”的基礎。進入11月中下旬以后，一線城市商品房市場交易量反彈的勢頭有所減弱，前期政策落地的邊際效應出現減弱的趨勢，需要趁勢而上，出臺新的“降成本、降門檻、提預期”的紓困政策。

這次一線城市減稅新政，有三個值得關注的地方。一是此次新政后，一線城市與其他城市的稅收政策看齊了，不再被征收懲罰性的稅收。過去，由于熱點城市房屋短缺、房價上漲預期強，為了保障剛性需求、增加住房供應，國家在2005年出臺文件，明確了普通住房和非普通住房標準，對非普通住房、第二套住房在交易環節涉及的契稅、個稅和增值稅等采用更高稅率。

近些年，除一線城市外，其他城市都已取消普通住房和非普通住房標準。對于一線城市來講，年輕人、新市民比較多，每一個城市這個群體都是千萬級別的人口數量，而且商品房市場發展較早、較快，現在剛性需求和換房需求都比較集中，“有沒有”和“好不好”的需求都很龐大。隨著住房供求關系發生重大變化，投資需求退出，合理需求主導。同時，一線城市購房壓力也是最大的，迫切需要降低購房成本，在購房稅費上同等對待。

二是此次新政后，交易環節的成本基本被砍掉了。住房交易環節最大成本，就是須一次性繳納、無法貸款的“高稅費”。比如，購置100平方米、價值500萬的房產，買家須繳納6萬元的契稅；若是二套住房，契稅繳納額增至15萬元；若增值200萬（即便持有滿2年），業主出售須繳納10萬的增值稅。新政后，該套房產只需繳納5萬元契稅，其他都免掉了。

相比按揭貸款降息，減稅帶來的“降成本、降門檻”效應更加明顯。首先，它提升了業主掛牌出售的意愿，且能促進房源更快、更順暢地銷售掉，從而滿足業主換房改善的需求。其次，舊房子能賣掉，也推動剛需群體“上車”，帶動剛需和改善的循環。而且，此次政策惠及更多的是90—139平方米的房產，覆蓋了一線城市多數剛需和改善需求，帶動效應很明顯。最后，交易更加順暢了，業主不得不“降價售房”的意愿下降，有助于房價止跌回穩。

三是此次新政后，存量房源盤活的效率提升了。當前，新房和二手房交易回升了，但相比龐大的在售存量，增量交易的占比較低。比如，克而瑞統計的10月份一線城市在售新房住宅庫存消化周期接近25個月，且其中超過一半是往年批售的“舊庫存”。如果考慮到廣義庫存（在建未售），庫存規模更大。二手住房方面，各個城市全口徑的掛牌待售規模也很大。

當交易端的成本“被砍掉”，加上開發商和小業主積極促銷，有助于促成這些房源交易流通。當龐大的存量循環起來，市場情緒會得到明顯提振，商品房市場“止跌回穩”的基礎更扎實了。筆者認為，由于一線城市需求更集中、對交易成本更敏感，此次減稅政策落地后，對需求的拉動效應較為明顯。由此，預計11月份一線城市商品住房交易量將繼續在高位徘徊。

很多人認為，此次稅收新政后，后續的政策空間沒那么大了。但事實上，很多存量政策還在落地的路上，比如100萬套的城中村改造貨幣化安置（后續規模還可以擴大），用專項債、專項借款來收儲存量土地和房屋，還有“白名單”項目修復和貸款落地等。

一線城市新市民最集中、規模最大，是商品房市場的領頭羊，也是大家看待樓市趨勢的風向標、全社會關注的焦點，對引導市場預期的信號意義極強。一線城市的交易量若能在高位保持住，對提振全社會對樓市的信心是直接利好，能借助互聯互通的效應，帶動三大都市圈商品房市場穩定。這樣，全國接近1/3的商品房體量就穩定住了。再考慮到新一線城市、“強省會”的需求基礎也很龐大，信心也會進一步提振。