房地產企業融資的困境及出路

近年來，國家出臺了一些政策抑制房價，這些政策給房地產企業造成了一定的影響。因此房地產企業需要選擇合理的融資方式和途徑籌集資金，以保障企業健康發展。本文旨在分析房地產企業的融資方式、面臨的問題，并提出一些改善的建議，以期助力房地產企業擺脫融資困境，破局重生。

一、房地產企業的主要融資方式

（一）自有資金

房地產企業可以有效利用自己持有的資金，并根據項目需要支配，從而推進工程項目的建設開發。該融資方式的優勢是企業無需背負還本付息的重負，即可為工程項目建設提供支持保障。例如股東投入的資金或關聯公司借入的資金，資金使用成本低廉且操作靈活。但隨著房地產企業自身規模的不斷壯大，對資金規模的需求愈發迫切，單一的自有資金往往不能滿足項目建設的需要。

（二）預收房款

預收購房者的部分房款是房地產企業經營中常見的融資方式。對于房地產企業而言，提前收取房款可用于工程項目建設、保障后期項目開發資金需求，同時能有效降低融資風險；對于購房者而言，在房地產市場預期較好的行情下，可以用少量的資金投入獲得較大的升值收益預期。這種雙方都能從中獲益的方式，也是房地產開發項目的重要資金來源。

（三）建設單位墊資

建設單位墊資主要有兩種情況：一種是開發商暫緩支付工程款，一種是開發商提供“甲供材”。這兩種情況都為開發商解決了部分資金不足的困擾。然而，近年來相關規范文件明確，對建筑業企業的流動資金做出管理與控制，有關部門制定了一系列規定以保障農民工的利益，這對建設單位墊資客觀上起到了限制作用。

（四）售后回購及售后回租

售后回購是開發商將自己的產權出售給貸款機構，從中及時獲取大量的資金用于工程項目建設。然后在規定的時間內分期歸還貸款，將原出售的產權回購回來。一般情況下，這種貸款機構通常為民間資金雄厚的實業公司，該融資方式手續簡單，更易獲得高比例的融資。

售后回租是開發商將自己的產權出售給貸款機構后，再以租入的方式自己經營或轉租給他人經營。在這個過程中，開發商成功轉讓了所有權，實現了開發資金的即時變現，減少了資金的占用成本。同時，保留對該產權的使用權，以便在租賃期內獲得更大的收益。這種策略特別適用于商業房產的開發，如商場、停車場、酒店等。

（五）專項債券融資

專項債券是地方政府的一種融資方式，針對特定開發建設項目發行，具有利率低、占比高和資金數額大的特點。這些債券用于專項配套融資建設項目，減少了挪用的風險，并計劃使用政府項目收益作為還款來源，通過政府宣傳、背書，可增強投資者信心。

（六）項目融資

項目融資是以特定的工程建設項目作為貸款主體，以工程項目的未來收益或資產來抵押擔保融資，期間以該項目所產生的現金流量來償還債務。其特點是有限追索權，規避了部分風險，適用于大中型房地產企業。

二、目前房地產企業融資面臨的主要問題

（一）管理制度不健全，無法適應新政策的變化

房地產企業對于社會民生以及經濟穩定和發展具有重大影響，因此國家持續適時地調控房地產市場，根據房地產市場的發展變化陸續出臺相應的政策，最終的目的就是減少企業面臨的風險，以降低其對民生和社會經濟發展的嚴重影響。在當前的經濟環境下，如果市場判斷能力不足，對金融機構的依賴過強，就會導致房地產企業融資壓力及風險升高。房地產企業如果沒有嚴格的管理控制協同機制、健全的預算管理體系，各業務部門與財務融資部門之間就無法有效配合，這將嚴重阻礙企業自身資金的快速回籠與使用。同時，企業如果不能及時學習和了解新政策，就可能對融資風險造成誤判。此外，企業若缺乏識別融資風險、應對危機的系統性機制，長期以被動的方式處理問題，也會形成巨大的風險隱患。

（二）融資渠道狹窄，融資成本高

房地產企業的開發需要大量的資金來支撐，因此對外融資必不可少，其中房地產企業通過大型國有銀行來取得建設資金比較普遍，這也導致銀行融資門檻不斷提高。隨著城市化建設和周邊基礎配套設施的不斷完善，房地產企業獲得了巨大的發展空間，許多投資者也認為房地產企業投資收益高，市場熱度促使房地產企業爭相搶購土地推高地價，導致“地王”的出現和土地價格的飆升，進而加大了房地產企業的投入成本。同時在工程項目開發期間，不斷投入建設資金，短時間內沒有其他收益來填補，就會加大融資成本，增加房地產企業的資金壓力。如果不能開拓其他多種融資渠道解決資金困難，勢必影響企業的正常經營。

（三）缺乏對融資管理工作的重視，風險預警意識淡薄

房地產企業的管理層，對企業的發展起著至關重要的作用。在實際工作中，許多房地產企業的管理者對行業的融資政策體系及業務了解不足，進而導致融資失敗。有些中小房地產企業缺乏專業的融資隊伍，面臨業務技能壁壘，融資往往難以達成。同時部分財務人員的融資風險防范意識薄弱，實操經驗匱乏，賬務處理未能恪守規范，也會導致會計師事務所難以出具無保留意見的審計報告。此外，部分房地產企業融資風險意識不足，對融資難度過于樂觀，因此對于融資后所要面臨的各種問題及變化，沒有應對的預警意識及方案，仍然按照固有的模式及方法處理，進而導致融資困難或失敗。

（四）目標定位不準，市場開發停滯不前，融資風險加劇

目標定位是房地產企業最核心的決定性要素，包括品牌形象定位、消費群體定位、價格策略定位以及營銷主題定位等。如果房地產企業不能找準自己的目標市場定位，盲目跟風開發建設項目，沒有與專業團隊溝通確認方案，就會導致項目立項不能及時獲得批復，也就無法進行后續的開發程序，進而導致項目開發停滯不前，直接影響最終的銷售預期。同時也無法為項目融資提供有效的審批依據，進而給企業資金流造成壓力，進一步加劇了企業的融資風險。

三、緩解房地產企業融資困境的建議

（一）健全房地產企業的內部管理機制，提升內控水平

房地產企業主要依賴融資進行項目開發，其資產負債率過高會導致企業的財務風險加大。當前，受宏觀調控影響，各大銀行對房地產企業的放貸緊縮，致使房地產企業壓力增大。因此房地產企業要想實現持續穩定健康的發展，需采取以下措施。

第一，調研并了解市場需求，開發出適合市場需求的房地產商品，以商品的質量為基礎，提高商品的變現能力，以保障資金的快速回籠。

第二，做好有效預算管理。通過良好的預算，可事前規劃企業的各項目標；事中，能夠結合企業目標跟蹤控制房地產企業的各項成本費用，做到開源節流；事后，對事中產生的問題加以分析和總結，從而形成進一步應對成本壓力的管理機制。

第三，隨著經濟改革的不斷深入，企業需要建立科學系統的內部管理組織，強化資金監管，定期在內部進行考核，以提高資金的有效使用率。

（二）拓寬融資渠道，謹慎選擇融資方式，降低融資成本

隨著市場經濟體制的不斷完善和發展，房地產企業獲得了優越的發展環境。同時資本市場不斷發展壯大也為房地產企業提供了更廣泛和多樣化的融資渠道與方式。因此，房地產企業需要全方位考察其資金需求數量、融資的方式、融資回籠的資金如何高效投放使用，以及如何合理降低融資資金成本等，這對企業的發展至關重要。

第一，確認資金的需求量。房地產企業在融資前需要提前制定出詳細的融資計劃表，內容涵蓋融資用途所需的資金量、融資時間、融資成本以及還款計劃表等相關細節。

第二，科學選擇融資方式。融資專業人員需深入研究各種融資方式，認真分析不同融資方式所產生的利弊及對企業未來的影響。同時根據房地產企業的實際情況及有限的條件，選擇合理的融資方式。

第三，通過綜合考量選擇方式，明確融資前期的方案，如何降低融資成本是融資目標的首要任務。融資成本是多項成本的組合，近期央行實施貸款市場報價（LPR）改革，目的就是改善貸款利率，推動降低房地產企業的融資成本。同時，合理安排籌集資金期限。項目投資是有時間期限的，投資期越長，其籌資期就越長。合理的預算，可按照投資進度來適度安排籌集資金的期限，以減少資金不必要的閑置，避免債務風險。此外，資本市場利率波動較大，因此需要適時加以預判，以減少利率帶來的資金成本。

第四，提高企業的信譽，積極利用負債經營。企業如有良好的信譽，就會增強投資者的信心，更容易獲得較低成本的對外融資。同時房地產企業還要積極利用財務杠桿效應，提高企業的資金持有量。

第五，嚴格遵守各項融資政策、方針和法律規范，這是企業融資的基石。房地產企業應科學合理規范地選擇融資方式，以降低融資成本，從而推動企業資金回籠率的提升，并進一步提高企業發展質效。

（三）建立健全融資風險防范機制，科學評估與管理風險

健全的機制對于企業的生存至關重要。第一，在融資過程中，房地產企業需要正確認識融資風險性質及可能帶來的影響，并重視風險防控機制的構建。企業需要從多方面入手，加強融資管理監督，完善企業內部的融資機制，從而將融資風險意識深入到企業的各部門以及每一個員工。

第二，房地產企業需制定合理的融資風險應急預案和重大風險報告制度。如相關人員違反企業內部融資制度，應追究其責任，嚴堵漏洞。同時，當企業面臨風險時，若員工能夠充分發揮風險防控機制的作用，則企業應給予實質性的獎勵，以增強企業的凝聚力與向心力，從而推動其健康良性發展。

第三，房地產企業還需不斷更新風險防范目標清單，從而開發企業風險預警系統。通過專業化宣傳培訓，讓企業的內部員工了解融資過程中可能出現的各種風險，并及時評估分析并制定應對措施。同時結合風險預警目標與風險管理隊伍水平，選擇合適的風險評估方式，對風險程度、結果等進行等級排序分析，從而構建科學合理的融資對策。此外，根據市場融資環境的變化及自身的融資能力不斷優化融資決策，以保障融資決策的科學性和準確性，從而促進企業在市場經濟中健康發展。

（四）優化經營模式，推動市場開發

金融行業在支持房地產市場平穩健康發展的過程中，也會面臨巨大的風險防控壓力。近年來，隨著房地產市場的供求關系不斷變化，金融服務也應適時優化調整。過去一段時期，房地產企業一味追求產品的數量，對品質沒有嚴格的把控，過度依靠土地紅利或資本紅利來提高企業收益。目前，房地產業作為國民經濟的支柱產業，仍具備強有力的結構性增長機會，但需進一步優化現有的經營發展模式。房地產企業要從生產型導向轉向消費型導向，讓房地產市場回歸到消費者的主場，用優質的產品、良好的服務贏得資本青睞，從而優化個人住房貸款的放貸審批流程。

近三年來，房地產融資政策力度持續加力，企業應用好政策紅利，及時研判市場發展形勢，精準分析項目融資需求。要因地制宜地執行差別化住房信貸政策，加強政策儲備，從而最大限度發揮政策綜合效應。

結語：

綜上所述，房地產企業不僅要將資金用于關鍵領域，還要調整好融資結構，以保證資金能夠高效使用并鞏固資金鏈基礎。同時政策紅利固然重要，但企業需要借助這些紅利政策做好創新優化，加強內部管理，以提升資金利用效率，優化債務。此外，房地產企業還應著眼長遠發展目標，開拓新型商業運營模式，通過多元化的融資途徑來推動企業高質量發展。