房地產經濟波動與金融風險防范措施

在我國社會經濟和科學技術持續快速發展的帶動下，經濟體制得到不斷調整與完善，同時也為推動房地產經濟發展提供了強勁助力。當代房地產行業已成為我國國民經濟發展的重要支柱，房地產經濟具有一定波動性，同時也與金融體系的構建與穩定性具有緊密關系，房地產經濟低迷，將對國民經濟發展造成一定阻礙。基于此，本文分析了房地產經濟波動的主要原因以及房地產金融風險防范的重要意義，同時深入探討了新時代背景下房地產經濟波動與金融風險防范的有效措施，以供參考。

一、影響房地產經濟波動的主要因素

（一）經濟環境因素

造成房地產經濟波動的原因具有一定多元性和多樣性，其中，經濟環境變化是造成經濟波動的主要因素。經濟環境是以房地產行業發展環境以及生存環境作為支撐和主體的宏觀經濟環境。宏觀經濟因素的影響，會對房地產經濟增長率以及通貨膨脹率等產生一定影響，進而在一定程度上限制和約束房地產行業結構構建并對金融環境產生影響。

（二）城市發展水平及政府政策

房地產行業作為推動城市化建設的中堅力量，為各地區城市建設發展提供了充足的物質基礎，同時房地產行業發展狀況也是反映各地區城市發展水平的關鍵指標。房地產發展水平較高、基礎公共設施完善以及商業設施健全等是城市發展水平的直接體現。較高的城市整體發展水平同時也意味著較大的房地產經濟發展空間和市場規模。此外，政府的政策也是影響房地產經濟發展的重要因素。寬松的土地政策和金融政策等會激發房地產企業投資開發房地產的熱情，同時較低的購房貸款利率等刺激性消費政策等也會激發消費者的購房熱情。反之則會影響房地產企業投資開發房地產的積極性，降低消費者的購房意愿。

二、房地產金融風險防范的重要意義

（一）促進房地產行業穩定發展

房地產經濟倘若持續處于劇烈波動狀態下，則會對房地產行業發展帶來一定的影響和干擾，甚至使金融危機發生的可能性急劇上升。有效控制房地產經濟波動，能夠極大降低經濟波動造成的影響，從而為房地產行業可持續高質量健康發展提供強有力的保障。因此，控制房地產經濟波動具有積極的現實意義。

（二）提升國民經濟發展水平

作為推動我國經濟發展的重要中堅力量和支柱性產業，房地產行業在國民經濟發展中發揮著不可忽視的重要作用。倘若房地產經濟波動過于嚴重，則會極大影響國民經濟的發展。有效管控房地產經濟波動以及預防經濟風險，能夠加快我國經濟建設步伐。

三、房地產經濟波動與金融風險防范的有效措施

（一）不斷完善相關法規制度

相關法規制度的不斷完善，是房地產行業穩定高質高效發展的關鍵前提和重要保障。在實際工作中，應針對房地產經濟發展實際狀況以及未來發展趨勢進行深入分析和全面考量，適時調整和科學創新現行的規章制度，以確保其能夠為現代房地產行業發展提供必要支持并進行合理約束。相關部門應全面分析和深度挖掘現階段房地產市場中存在的問題及風險，并結合此類問題進行有針對性的立法，制定出合理的規章制度。此外，政府還應積極構建并不斷完善相關監管體系，為房地產市場平穩發展提供保障。

（二）完善金融風險預警體系

要想有效控制房地產行業的金融風險，政府有關部門應積極牽頭，與政府城建部門、金融機構多方合作，協同構建科學合理并能充分滿足現階段房地產行業發展需求的金融風險預警體系。其中較為關鍵的是確定分級評價指標，就房地產投資項目存在的金融風險進行客觀評估，以便及早開展金融風險防范工作。常見的分級評價指標包括：償債能力、盈利能力、資產運營能力三項關鍵指標。

在評價償債能力時，以短期償債和長期償債能力為主，可借助流動比率（）、速動比率（）、現金流動負債比率（）掌握短期償債情況。長期償債則以資產負債率（）、產權比率（）為基礎，隨后根據風險評價結果判斷當前是否存在投資高風險，必要時可增強房地產企業的償債能力。

至于盈利能力與資產運營能力評價，則側重于收益率、周轉率綜合分析。經過對指標的全面統計，能輔助投資項目領導作出正確的投資決策，以免盲目投資引發金融風險。

在構建風險預警體系時，除了可直接利用上述指標評估金融風險外，還應根據房地產企業自身運營發展情況，靈活調整分級評價指標細則，并參考預警閾值確定是否需落實風險防范舉措。

在這方面可借鑒南京市房地產市場環境下房地產企業實踐經驗。當地房地產企業在市場風險調研中，主要以開發投資增長率（）、商品房施工面積與竣工面積比值、住宅新開工面積與居民住宅用地面積比值、房價收入比（）作為關鍵評價指標，以此界定各指標權重水平。其權重以KMO檢驗方式予以確定，若KMO計算結果大于0.8，則顯示房地產市場表現良好，歸于低風險范疇；若KMO計算結果在0.7～0.8之間則表示房地產市場僅具備適中發展條件；若KMO計算結果在0.6～0.7之間則表示房地產市場只具備普通發展條件，可歸入中風險范疇；當KMO計算結果低于0.6甚至未至0.5時，證明房地產市場存在較高的金融風險，應宜慎重投資，并盡快實現企業轉型，以免遭受市場沖擊。南京市房地產企業在統計房地產投資變化趨勢時，從最早投資296.14億元（2005年）變化為投資445.97億元（2023年），其間出現過較大波動，而期間房地產開發投資增長率基本在1%～27%之間，且商品房施工面積與竣工面積比值呈先增后減波動性變化趨勢。由此表明，在評估金融風險時，需圍繞指標調查結果及當下市場發展動態，及時在高于閾值范圍時下達預警指令，提醒有關部門制定全面風險防范計劃，使企業在完善體系支撐下免受金融波動侵襲。

（三）適時提升現金流管控力度

現金流水平與房地產經濟發展狀況密切相關，因此需有效提升現金流管控力度。首先，相關人員需明確管控標準，要明確優先資金分配項目，以緊急且重要的房地產業務為資金優先配置對象，同時需了解現金流斷裂常見原因，提前制定應急預案，始終圍繞資金高效利用、財務健康管理，落實管控舉措；其次，房地產企業需重視租賃管理，特別是在運作租賃投資項目時，應提前防范租客出現逃租風險，準確采集租賃信息，在特定時間里行使租金回收權益，并與合作伙伴建立深度溝通關系，動態知曉投資項目運營實況，杜絕投資失利情況發生；最后，針對現金流需制定實時報告制度，定期向管理層領導上報現金流狀況，并根據和預測數值的對比結果評估風險，詳細記錄每一項資金用途。當房地產企業始終保持穩定的現金流狀態，即可降低企業經營風險。

現金流控制往往是促進房地產行業健康穩定發展的基礎保障，除了上述常用管控手段外，房地產企業還可從營銷節奏的有力把控方面，增強現金流可控性。所謂營銷節奏多指的是房地產企業要保證投資項目的首開面積高于周邊競品平均開盤面積，同時盡量進行分次開盤（≥5萬㎡），以免一次性開盤加劇金融波動風險。尤其是12萬㎡開盤面積的房地產投資項目，宜通過四次開盤執行營銷計劃，而且還要遵循“首開去化”營銷理念，將當月首開去化率控制在70%左右，就此調動市場競爭積極性。除此之外，還需嚴格按照開盤面積把控營銷計劃完成率。如2萬平方米的投資項目在延誤15日竣工時間后，其營銷計劃完成率應為80%；若提前15日竣工，則完成率要保持在110%左右。當投資開發面積較小時，也要合理降低完成率指標，以便控制好投資資金回收周期，防止直接投入過多資金，以致于影響現金流。

（四）多樣化創新融資渠道

融資渠道的拓展與創新是應對金融風險的關鍵途徑，具體包括以下兩個方面：其一，充分了解融資渠道。房地產企業相關人員需對常見融資渠道進行精準選擇，如常見的債權融資（國內銀行貸款、信用擔保、金融租賃）、股權融資（投資銀行、產權交易、股權出讓）、內部融資（票據貼現、資產典當、商業信用），需提前了解不同融資渠道的適用性，兼顧企業運營特征及業務轉型路徑，明晰融資渠道創新方向，以便通過優選融資渠道，增強企業的融資能力，夯實金融資本基礎；其二，汲取融資成功實踐經驗。房地產企業在選擇融資渠道時，還可從既有融資成功實例中汲取經驗。如“娃哈哈杠桿收購并購擴張”“萬科開發FDI項目”等，以此提高融資成功率。

因融資渠道多種多樣，所以房地產企業需從豐富實踐中選擇合乎企業實際的最優渠道。如針對設有車位投資項目的房地產企業，還可實施車位融資計劃，采用停車位折扣報銷（產權過戶）和車位租賃轉讓合作（明確租賃時間賦予租賃權，即期滿十年后租賃方可按照協議獲取車位所有權）等形式，以此最大程度開發車位的資本價值。尤其是權限轉讓融資，能幫助房地產企業直接獲取充足現金，這對補充企業現金流具有積極影響。其他相關商鋪住宅售后回租資金返還及綠色資產證券產品等，都是值得房地產企業選擇的新型融資渠道。房地產企業宜采用多渠道結合的方式，拓展融資范圍，以增強企業資金實力。

（五）科學優化房地產投資政策

合理改進和科學優化房地產投資政策，能夠平復房地產經濟波動，從而有效控制金融風險發生的可能性。房地產投資政策的優化，可以以投資主體、投資規模以及投資范圍為切入點。

首先，就投資主體方面來說，需深入了解和精準掌握房地產投資回報與房地產經濟二者間存在的聯系，否則會使投資失敗的可能性急劇上升，由此引發房地產經濟波動。要想降低房地產經濟波動所造成的金融風險發生概率，就應提升對風險規避機制構建工作的關注度和重視程度。

其次，適時調整和科學確定投資規模。由于現階段我國房地產行業發展與整個行業資金規模具有緊密聯系，因此，在深化房地產投資政策調整工作過程中，應適時提升投資規模管制力度，以有效控制投資膨脹，使房地產行業發展規模與我國市場需求相契合。

最后，需進一步明確投資范圍。房地產投資項目的開發，以住宅用地、危房改造、城市基礎設施建設、旅游商業開發為主，以此還需在政策細則中明確投資后出讓土地使用權權限標準，輔助相關人員預估投資回報效益。通常，居住用地投資項目其土地使用權出讓年限最多70年，商業金融用地最多40年。房地產投資政策的細化和完善，可有效預防金融風險。

（六）確保投資風險控制成效

房地產企業在經營發展期間，風險防范意識淡薄或相關防控工作不到位等問題較為常見，從而對房地產經濟的穩定發展帶來一定影響。對于此種狀況，房地產企業應不斷強化自身風險意識以及風險識別能力，同時還應實時了解和精準掌握最新的房地產政策以及企業所處的市場環境態勢與發展趨勢，并以此為依據，及時調整和科學改進經營發展策略，從而有效控制房地產經濟波動所引發的金融風險。

結語：

綜上所述，房地產經濟多受經濟環境、城市發展建設狀況與政府政策等因素的影響，因此需針對房地產金融風險，從法律制度、風險預警體系、現金流管控力度、融資渠道及房地產投資政策、投資風險控制成效分析等方面著手，對房地產經濟波動進行把控，提升房地產金融風險防范的有效性，促進房地產行業不斷發展。