房地產(chǎn)稅改革對(duì)地方財(cái)政自給赤字的彌補(bǔ)潛力研究

［摘 要］在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，地方財(cái)政收入面臨巨大壓力，何處可覓得新的稅源便成為一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的課題。將視線轉(zhuǎn)移到上海、重慶兩個(gè)征收房地產(chǎn)稅的地區(qū)，可以幫助我們從中尋到解決財(cái)政收入困境的一大途徑。本文根據(jù)太原市相關(guān)數(shù)據(jù)模擬測(cè)算得出房地產(chǎn)稅，并進(jìn)行實(shí)證分析，結(jié)果表明：房地產(chǎn)稅或?qū)⒊蔀橹蔚胤秸闹饕惢湄?cái)政收入狀況會(huì)有非常可觀的改變，可以有效地彌補(bǔ)地方財(cái)政的自給赤字。房地產(chǎn)稅作為一種可供選擇的政策工具無疑將有效緩解地方政府的財(cái)政壓力，成為地方政府增加財(cái)政保障的底氣所在。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)稅；地方財(cái)政；模擬測(cè)算

doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2024.15.045

［中圖分類號(hào)］F810.7 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A ［文章編號(hào)］1673-0194（2024）15-0145-04

0" " "引 言

土地財(cái)政這一過去長(zhǎng)期發(fā)揮作用的魔法棒面臨著魔法失靈的問題，學(xué)界較為統(tǒng)一的看法認(rèn)為造成地方財(cái)政緊張的沉疴在分稅制改革，央地財(cái)事權(quán)力的錯(cuò)配持續(xù)給地方政府帶來較大財(cái)政壓力，因此給地方政府開的藥方必然也得從稅制改革著手。房地產(chǎn)稅作為地方稅種，其改革引起學(xué)術(shù)界的熱議。從目前我國(guó)的財(cái)政狀況來看，隨著營(yíng)改增的實(shí)施，我國(guó)的財(cái)權(quán)上移，事權(quán)下移，地方政府稅收來源明顯不足，地方財(cái)政赤字增大，因此我國(guó)亟待尋找地方新的主體稅種。房地產(chǎn)稅稅基固定和稅源穩(wěn)定的天然優(yōu)勢(shì)能保證地方政府有穩(wěn)定的稅收。目前，房地產(chǎn)稅改革在學(xué)術(shù)界不斷爭(zhēng)議中進(jìn)展緩慢。本文在對(duì)滬渝兩地房地產(chǎn)稅進(jìn)行研究的基礎(chǔ)上通過太原市的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行模擬測(cè)算，分析征收房地產(chǎn)稅對(duì)地方財(cái)政自給赤字的彌補(bǔ)大小，并對(duì)改革后的房地產(chǎn)稅和太原一般預(yù)算收入兩個(gè)量進(jìn)行相關(guān)性檢驗(yàn)和回歸分析，證明地方財(cái)政收入在房地產(chǎn)稅征收的情況下有無較大改觀。最后根據(jù)前文的研究提出行之有效的政策建議。

1" " "房地產(chǎn)稅改革的可行性

1.1" "房地產(chǎn)稅改革的法理依據(jù)和天然優(yōu)勢(shì)

法理依據(jù)是任何改革都得遵循的，房地產(chǎn)稅改革也不例外。在稅制改革中，新增的稅種一定會(huì)成為爭(zhēng)議的對(duì)象。房地產(chǎn)稅改革也是如此，目前為止，學(xué)界關(guān)于此的爭(zhēng)議主要有兩個(gè)，一是認(rèn)為房地產(chǎn)稅在私有土地上才有資格征收，我國(guó)除了農(nóng)村集體用地，大都是國(guó)有用地，不符合征收的要求[1]；二是認(rèn)為政府對(duì)房地產(chǎn)稅進(jìn)行征收存在重復(fù)征稅問題，他們認(rèn)為最終落到消費(fèi)者頭上的土地出讓金已經(jīng)就是事實(shí)上的房地產(chǎn)稅。這些觀點(diǎn)都不正確。首先，在法律層面，民事主體對(duì)他人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。所以，任何人對(duì)住房的占有、使用以及在土地上通過不同方式而獲得收益，都屬于用益物權(quán)的范圍。其次，所謂重復(fù)征稅是對(duì)同一征稅對(duì)象征多種稅或?qū)嵭卸啻握鞫悾饕侵冈诹鬓D(zhuǎn)環(huán)節(jié)中多次征收的。土地出讓金是國(guó)家在開發(fā)商買地時(shí)候就征收的，開發(fā)商再轉(zhuǎn)移給居民，可以當(dāng)作將土地租給居民所獲取的收入，房地產(chǎn)稅是國(guó)家政府在管理過程中向居民收取的費(fèi)用，一個(gè)是租一個(gè)是稅，所以并不是重復(fù)征稅。

房地產(chǎn)稅改革從稅種自身角度來看有其天然優(yōu)勢(shì)。一是稅基固定。房子在其建成之后，一般情況下是固定不動(dòng)的，其固定附著于屬地并享受屬地政府提供的各項(xiàng)服務(wù)，這一天然的優(yōu)勢(shì)有利于地方政府形成穩(wěn)定的財(cái)政收入來源[2]。二是稅基有生長(zhǎng)空間。在城市化還在發(fā)展的階段，城市人口越來越多，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)必然需要城市擴(kuò)圍。城市逐漸擴(kuò)大的過程中必然需要土地資源，在土地有限的情況下，土地的價(jià)格隨之升高，附著在其上的房產(chǎn)價(jià)值自然也隨之增長(zhǎng)，所以房地產(chǎn)稅也相應(yīng)提高。得出房地產(chǎn)稅的稅基在此情況下，比其他稅種更靈活，有一定的增長(zhǎng)空間。

1.2" "房地產(chǎn)稅對(duì)地方財(cái)政收入的效應(yīng)

房地產(chǎn)稅的征收可以直接或間接地釋放效應(yīng)紅利，地方財(cái)政收入面臨巨大壓力，房地產(chǎn)稅在學(xué)術(shù)界的爭(zhēng)議中要想順利成為地方主要稅種，研究其對(duì)地方財(cái)政所起的效應(yīng)是至關(guān)重要的，主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：一是最直接的效應(yīng)，稅收總量一定會(huì)有一定幅度的增長(zhǎng)，并且在收稅之后會(huì)引起一些資本化的反應(yīng)，從而反作用于財(cái)政收入的改變[3]；二是地方政府手里有余糧好辦事，可以更好地履行其公共職能，將收到的稅收用來完善基礎(chǔ)設(shè)施，使人們的生活環(huán)境更舒適便利，從而推動(dòng)房產(chǎn)價(jià)值的升高；三是有助于調(diào)整財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)稅在其增值的時(shí)候，房地產(chǎn)稅也會(huì)隨之增加，表明房地產(chǎn)稅在房產(chǎn)價(jià)值中參與了再次分配，減弱對(duì)土地出讓金的依賴，使公共財(cái)政和土地財(cái)政的比例結(jié)構(gòu)得以調(diào)整；四是有利于服務(wù)型地方政府建設(shè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅是對(duì)個(gè)人的征稅，所以居民自身在納稅之后會(huì)更加關(guān)注所繳納的稅款是否被用在實(shí)處，是否用在為居民打造美好的生活相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)等方面，是否更好地推動(dòng)地方政府民主化[4]。

2" " "基于太原市數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)稅模擬測(cè)算

在已經(jīng)征收房地產(chǎn)稅的國(guó)家，基本上是在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收，據(jù)此本文建議這點(diǎn)可以作為我們政策的參考。此外，本文在測(cè)算的過程中借鑒其他國(guó)家和我國(guó)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市上海市和重慶市的做法，基于對(duì)太原市模擬測(cè)算，得出對(duì)地方房地產(chǎn)稅的發(fā)展?jié)摿M(jìn)行預(yù)測(cè)的模型，并且分析其對(duì)太原地方財(cái)政自給赤字的彌補(bǔ)潛力和對(duì)太原市財(cái)政收入的實(shí)際影響[5]。

模擬測(cè)算的過程。本文結(jié)合眾多學(xué)者的研究和上海、重慶的做法，用以下公式對(duì)太原市房地產(chǎn)稅進(jìn)行測(cè)算：

房地產(chǎn)稅=人均房屋建筑面積×商品房年平均銷售價(jià)格×城鎮(zhèn)常住人口數(shù)量×（1－扣除率）×實(shí)際征收率×房產(chǎn)稅稅率

從公式來看，人均房屋建筑面積數(shù)據(jù)尋找難度較大，在相關(guān)統(tǒng)計(jì)年鑒找到太原市2012年和2022年的數(shù)據(jù)，并推算出其他年份的大概數(shù)值，商品房年平均銷售價(jià)格是根據(jù)山西統(tǒng)計(jì)年鑒中太原市市區(qū)商品房銷售面積和商品房銷售額計(jì)算得出；扣除率參考其他國(guó)家和根據(jù)我國(guó)實(shí)際定為30%，實(shí)際征收率定為100%；房地產(chǎn)稅稅率根據(jù)其他國(guó)家和我國(guó)上海、重慶試點(diǎn)的情況將稅率定為三個(gè)檔次：0.6%、1%和1.2%。測(cè)算房地產(chǎn)稅對(duì)財(cái)政預(yù)算影響的一般預(yù)算收入和一般預(yù)算支出數(shù)據(jù)來源于山西統(tǒng)計(jì)年鑒，房產(chǎn)稅數(shù)據(jù)來源于太原市統(tǒng)計(jì)年鑒。本文選取太原市2012—2022的數(shù)據(jù)來進(jìn)行測(cè)算，根據(jù)測(cè)算的最終結(jié)果分析如下。

2012—2022年，按照0.6%、1%和1.2%的房地產(chǎn)稅稅率對(duì)太原市個(gè)人住房進(jìn)行模擬測(cè)算，不同的稅率可以獲得的合計(jì)房地產(chǎn)稅收入分別為647.72億元、

1 079.53億元、1 295.44億元。最低檔稅率0.6%所測(cè)算得出的太原市十年合計(jì)的房地產(chǎn)稅收入647.72億元都比現(xiàn)行房產(chǎn)稅152.83億元高很多，可見，房地產(chǎn)稅改革可以在很大程度上給地方政府疏解財(cái)政壓力。用0.6%稅率測(cè)算的房地產(chǎn)稅過低，用1.2%測(cè)算的房地產(chǎn)稅給人們?cè)斐傻亩愅摧^高，所以綜合考慮，1%定為后面實(shí)證分析所用稅率。可以看出，2012—2022這十年改革后的房地產(chǎn)稅可以彌補(bǔ)財(cái)政自給赤字的比例最少都在一半左右，綜合來看，達(dá)到60%，在2014年，改革后的房地產(chǎn)稅可以完全彌補(bǔ)財(cái)政自給赤字。所以，綜上所述，房地產(chǎn)稅改革可以彌補(bǔ)相當(dāng)大一部分地方財(cái)政自給赤字，對(duì)地方政府而言，其發(fā)展?jié)摿艽蟆?/p>

3" " "基于模擬測(cè)算下的實(shí)證分析

本文選取太原市2012—2022十年的相關(guān)數(shù)據(jù)，從時(shí)間的角度進(jìn)行分析，將一般預(yù)算收入設(shè)為因變量（y），將改革后的房地產(chǎn)稅收入設(shè)為自變量（x）進(jìn)行實(shí)證分析。通過實(shí)證進(jìn)一步證明改革后的房地產(chǎn)稅對(duì)地方政府財(cái)政自給赤字的彌補(bǔ)潛力。回歸模型構(gòu)建如下：

lny=α0 +α1lnx+μ

從方程來看，y表示太原市的一般預(yù)算收入，x表示改革后的房地產(chǎn)稅，α0是常數(shù)項(xiàng)，在回歸方程中，自變量x的變化一定會(huì)對(duì)因變量y產(chǎn)生影響，其影響系數(shù)用α1表示，μ表示回歸方程的殘差項(xiàng)。在檢驗(yàn)的過程中，可能會(huì)受異方差的影響，為了使檢驗(yàn)結(jié)果更準(zhǔn)確，消除其影響很重要，所以在回歸方程中對(duì)自變量和因變量取對(duì)數(shù)，然后進(jìn)行線性回歸檢驗(yàn)。

3.1" "相關(guān)性檢驗(yàn)

相關(guān)性結(jié)果分析。本文的相關(guān)性檢驗(yàn)是通過SPSS軟件，對(duì)自變量x和因變量y進(jìn)行檢驗(yàn)，結(jié)果顯示：相關(guān)系數(shù)P為0.954，在0.8～1之間，接近1，且用于檢驗(yàn)系統(tǒng)假設(shè)的概率P值等于0，表明拒絕相關(guān)系數(shù)為0的原假設(shè)。說明太原市一般預(yù)算收入和改革后的房地產(chǎn)稅之間在0.01水平上呈顯著正相關(guān)關(guān)系。

3.2" "單位根檢驗(yàn)

因?yàn)閮蓚€(gè)變量序列都是從時(shí)間的角度統(tǒng)計(jì)的，所以我們進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果顯示兩個(gè)變量的統(tǒng)計(jì)量的P值小于0.05，證明這兩個(gè)序列是平穩(wěn)的，可以拒絕原假設(shè)，不存在單位根。

3.3" "回歸分析

線性回歸結(jié)果分析。本文用SPSS軟件進(jìn)一步對(duì)改革后的房地產(chǎn)稅和太原市一般預(yù)算收入進(jìn)行回歸分析。按照稅率為1%的房地產(chǎn)稅進(jìn)行回歸分析，回歸模型結(jié)果分析如下：

lny=2.862+0.640lnx+μ

T值（11.029" 11.206）

可以得出，可決系數(shù)R2為0.933，說明模型的擬合度較高，D.W統(tǒng)計(jì)量為1.214，說明兩個(gè)變量之間存在正相關(guān)性，符合相關(guān)性檢驗(yàn)；F統(tǒng)計(jì)量結(jié)果顯示P值0.000是小于0.05的，在統(tǒng)計(jì)學(xué)上是有意義的；T統(tǒng)計(jì)量結(jié)果顯示其伴隨概率是0.000，在統(tǒng)計(jì)中具備顯著性。回歸系數(shù)為0.640＜1，說明自變量的增長(zhǎng)幅度會(huì)高于因變量的增長(zhǎng)幅度，也就是改革后的房地產(chǎn)稅的增長(zhǎng)幅度會(huì)大于太原市一般預(yù)算收入的增長(zhǎng)幅度，改革后的房地產(chǎn)稅和一般預(yù)算收入之間的關(guān)系通過以上方程我們可以更明確地看出，每增加1%幅度的房地產(chǎn)稅，會(huì)增加0.64%幅度的一般預(yù)算收入，可以驗(yàn)證太原市地方政府財(cái)政收入壓力在房地產(chǎn)稅的征收情況下趨于緩解。

4" " "結(jié)論和建議

4.1" "結(jié) 論

我們?cè)谶x擇稅率的時(shí)候，0.6%、1%、1.2%三檔稅率在測(cè)算出來之后可以看出，即便是最低檔的0.6%，達(dá)到的效果也比較可觀。作為被剝奪方，房產(chǎn)持有者必然會(huì)引起稅痛，所以在改革過程中，稅率的高低應(yīng)該適中，經(jīng)過上文測(cè)算，用1%稅率測(cè)算出的房地產(chǎn)稅可以彌補(bǔ)太原一半以上的財(cái)政自給赤字，經(jīng)實(shí)證檢驗(yàn)之后，1%稅率下的房地產(chǎn)稅和一般預(yù)算收入兩個(gè)量的檢驗(yàn)結(jié)果較好，太原市政府完全可以相信：征收房地產(chǎn)稅對(duì)其財(cái)政收入是有益的，應(yīng)加快房地產(chǎn)稅改革的進(jìn)程。

4.2" "政策建議

4.2.1" "改革要先立后破

房地產(chǎn)稅改革應(yīng)該穩(wěn)打穩(wěn)扎，逐步推進(jìn)。對(duì)于征稅范圍，可以先參考目前房產(chǎn)稅的征稅情況，開始進(jìn)行試行，房產(chǎn)價(jià)值可以暫時(shí)按照目前個(gè)人住房?jī)r(jià)格來征收，這樣在目前的情況下，暫定的文件可以參考，容易操作。此外，在對(duì)住房的識(shí)別中，要盡可能地覆蓋全范圍，對(duì)個(gè)別投資性的房地產(chǎn)也要實(shí)施征管，這樣可以防止富裕階層偷漏稅。在接下來的房地產(chǎn)稅改革中，繼續(xù)采用先進(jìn)行個(gè)別城市試點(diǎn)的方式來穩(wěn)步推進(jìn)，試驗(yàn)效果如果可觀，各方面政策經(jīng)濟(jì)條件都成熟，就在其他城市逐步實(shí)施。

4.2.2" "頂層設(shè)計(jì)要做好

在房地產(chǎn)稅稅制的設(shè)定中，需要關(guān)注的有四個(gè)主要的方面，分別為納稅人、征稅對(duì)象、稅率、稅收優(yōu)惠。在我國(guó)擁有房產(chǎn)所有權(quán)的所有人是納稅人；在上海、重慶的試點(diǎn)中，為充分考慮房產(chǎn)持有者經(jīng)濟(jì)狀況，將居民的第二套房設(shè)置為征稅對(duì)象，這樣稅基就相對(duì)比較窄。在接下來的房地產(chǎn)稅改革中，居民的住房以及投資所購(gòu)買的存量房都應(yīng)該設(shè)置為征稅對(duì)象，這樣稅基會(huì)更寬；稅率的設(shè)置本文根據(jù)其他國(guó)家和上海、重慶試點(diǎn)的稅率定為1%，對(duì)全國(guó)來說，這個(gè)稅率也較為適宜，不同地方情況不同，可以根據(jù)每個(gè)地方的具體情況設(shè)置更加科學(xué)合理的稅率；在制度設(shè)置中稅收優(yōu)惠的設(shè)置是極其重要的，在房地產(chǎn)稅推行的過程中，稅收負(fù)擔(dān)會(huì)引起居民的抗拒，本文總結(jié)稅收優(yōu)惠可以對(duì)一些特殊性質(zhì)的住房，比如福利性住房等做到低稅或者不收稅，對(duì)低收入家庭或者經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)的家庭首套住房可以實(shí)施減免面積的優(yōu)惠政策。

4.2.3" "要處理好公平和效率的關(guān)系

在房地產(chǎn)稅改革的過程中，處處都要考慮到公平公正，這是第一位。在復(fù)雜的地區(qū)發(fā)展中，個(gè)人以及家庭的情況都是復(fù)雜多變的，地方政府要盡可能做到誰(shuí)納稅誰(shuí)受益，多納稅則多受益。根據(jù)國(guó)外的情況，可以看出在房地產(chǎn)稅征收過程中往往容易忽略的細(xì)節(jié)方面是最容易讓人們感到不公平的。因此我們?cè)谥贫仍O(shè)置中，要關(guān)注一些細(xì)節(jié)的地方。在上海、重慶試點(diǎn)的過程中，未實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果，重點(diǎn)是因?yàn)樵O(shè)置的稅基較窄，稅率較低。因此我國(guó)的房地產(chǎn)稅改革在考慮到要公平公正以及降低稅負(fù)的基礎(chǔ)上，也要保證稅源是充足的，不然房地產(chǎn)稅改革就是事倍功半。從全國(guó)來看，計(jì)稅依據(jù)、免稅面積等都要盡可能做到科學(xué)合理，公平公正，但也要保證稅源充足，既然下定決心要割肉，那就非割不可，這樣才能充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅對(duì)地方財(cái)政收入的作用。

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