鄉村振興背景下農村不動產登記研究

摘要：基于國內房地產市場持續穩健發展的趨勢，房地產估價機構逐漸受到社會大眾的認可與重視，在市場驅動下已然塑造起長效發展形態。而作為影響政府與社會關鍵效益建設事業的中介機構，房地產估價機構主要衍生于土地使用制度與房地產商品化的雙重改革進程中，一旦該類機構追求公司制經營模式，解除與主管部門的固有關系，不僅會增加外部對房地產估價機構“私有化”后服務質量的質疑程度，而且會面臨內部職責界定不清晰、風險控制不精準的發展難題，亟待房地產估價機構解決處理。基于此，本文通過調研房地產估價市場領域的發展歷程，梳理機構發展中的困境和難題，并深入探索有效的發展路徑，從而推動房地產估價行業的長效健康發展。

關鍵詞：房地產估價；困境；出路

DOI：10.12433/zgkjtz.20242302

以20世紀90年代的發展階段為起點，我國市場經濟整體趨于穩步增長，城市化建設進程逐漸加快，促使房地產估價行業迎來全新的發展機遇。21世紀到來后，房地產估價行業在推動經濟效益層面的作用愈發突出，服務類型不斷豐富，估價師資源持續擴充，自身業務活動已然延展至企業合資、房產抵押等方面。但是，進入大數據時代，隨著現代信息技術被廣泛運用至社會各領域，房地產估價行業也迎來新的挑戰，相關人員需要不斷累積實踐經驗，設置先進的評估系統，與時俱進，力爭促進房地產評估行業的持續發展。

一、房地產估價行業的發展歷程

第一，衍生過程，為估價師隊伍注入新力量。我國首批房地產估價師誕生于1993年，由國家相關主管部門共同組建確認，在該行業的發展進程中開啟新篇章，在持續發展壯大階段中注入估價師新資源，不斷擴大隊伍資源力量。后于1995年由相關部門針對行業專項考試出臺一應措施，形成了初始估價師職業資格考試體制。依托該執業考試體制，各地區估價協會指引參與考試的人員有序完成考試活動，國內估價師資格考試通過的人員基數逐年增長，壯大了估價師隊伍力量，這也預示著該行業明朗的發展前景。同時，基于估價行業的穩健發展態勢，估價師價值體現的空間增大，迎來了全新的發展契機，試圖多元化地創辦專項估價機構，共同促進我國估價行業的發展。

第二，發展過程，持續擴張機構經營規模。在脫鉤改制的政策環境下，房地產估價機構應符合政策規定，先后組織實現脫鉤改制目標。該目標旨在打破估價機構的傳統設立形式，脫離主管部門創辦獨立法人公司，這樣既能促使房地產估價行業涌現大規模獨立法人專項機構，又能加快評估機構的市場化步伐，實現獨立經營模式，深入挖掘估價師的潛力，將負面壓力轉為正向發展驅動力，打造良性競爭環境[1]。

第三，拓展過程，實現多元化經營模式。估價行業作為房地產業的重要組成部分，其發展趨勢奠定了自身在房地產市場中的地位，除了持續拓展業務范圍，如將房租抵押貸款、司法鑒定、房產保險等納入估價業務范圍，還在項目決策投資、可行性分析、政策咨詢等方面起到了積極效用。如：某地區以往的估價核心業務范圍是建筑物，在拓展期間已然覆蓋至房產交易、司法仲裁等領域，甚至包括大型項目與投資的咨詢服務，通過拓展業務范圍，更好地協助地區各類征收項目完成建設工作。

第四，深化過程，對估價行業提供法律保障。貫徹落實針對性的政策規定是促進估價行業穩健發展的重要支撐。當前，我國政府機構為深入增強估價師隊伍的實力，出臺了職業資格考試的各項文件，從法律的角度高度認可該職業，鼓勵估價師提升自身的綜合素養。同時，相關機構為維護抵押雙方的權益頒布通知，以增進估價、抵押等事項的關聯性，激發房產抵押的擔保效用。另外，在國家進一步完善估價行業相關政策制度的基礎上，行業自律機制也得以完善[2]。

二、房地產估價機構的發展困境

（一）傳統業務萎縮

一方面，房屋抵押、司法鑒定、征收評估作為估價行業的歷史核心業務，在現代經濟與科技水平發展壯大的現實沖擊下，行業系統競爭環境愈發激烈，加之行業資源消耗程度遠大于發展進度，這類歷史業務的需求量大幅降低，利潤空間不顯著，最終造成這類業務嚴重萎縮，整體處于低迷狀態；另一方面，當前評估行業發展進入緩慢階段，特別是中小型估價機構受自身經營規模、服務涵蓋范圍、地域條件、風險應對水平等因素的影響，發展進程挑戰不斷，勢必影響業務運行。

（二）人員素質參差不齊

雖然房地產估價行業往往對從業人員的專業性要求極高，但實際上，評估人員的理論與技能水平并不完全符合標準、綜合素養參差不齊。以估價師為例，基層技術人員普遍屬于年輕群體，且專業理論知識不足，僅能負責報告的編制工作，但未能達到估價師的專業水平。而在評估機構中，相較于經驗豐富、理論知識充實的估價人員，理論與實踐掌握程度有限的基礎技術人員的勞務成本較低，評估機構對估價人才的待遇問題未能引起應有的重視，導致評估機構面臨著內部經驗豐富的估價人員持續流失、從業人員低齡化的問題，造成了惡性循環的行業發展狀態[3]。

（三）大數據沖擊力較強

大數據、人工智能是科技發展的創新產物，隨著其迅速滲透，部分傳統行業受到巨大沖擊，走向衰敗之路。受此影響，房地產估價行業的部分歷史業務逐漸被先進技術替代，評估機構面臨諸多全新問題。

（四）風險與收益矛盾增加

隨著房地產評估行業的競爭日益激烈，金融機構為保證貸款業務量達標，可能要求評估機構給予違背市場準則的答復，加之銀行的評估機構眾多，側面引發了評估機構如何維持風險與收益平衡的問題。若一味注重風險，則不利于穩定機構的經營收益；若一味注重收益，則可能徒增機構內部的經營風險。以市場存在的小規模房地產評估機構為例，該類機構盲目追求業務量，往往依據客戶要求進行評估，該做法一方面會引發金融機構的隱形風險，另一方面會影響行業信譽，詆毀行業的整體形象，甚至對機構造成難以預見的隱患[4]。

三、房地產估價機構的發展出路

（一）創新業務管理體系

第一，業務事項執行精細化管理模式。針對房地產評估機構的生存發展，國家頒布了《資產評估法》與《房地產估價機構管理辦法》，就公司制估價機構的組織架構進行了明確規定，這意味著估價機構必須匹配充足的業務規模。受市場經濟、政策等動態的影響，估價機構除面臨傳統業務萎縮的挑戰外，也迎來了城市更新區域的前期成本核算、風險評估等發展契機。在行業市場競爭日益激烈的當下，估價業務渠道價值明顯提升。估價機構一方面要不斷開拓更多業務渠道，深入挖掘估價業務渠道價值，嵌入精細化管理理念；另一方面要結合機構的運行特征，對于估價業務渠道采取有針對性、精細化的管理，重塑業務渠道結構，更新管理模式為動態管理。

第二，梳理規范合理的業務流程。估價機構執行精細化管理模式必須搭配整套規范的業務流程，將抽象管理事項轉變為具體、有序的運作流程，突出其實操性，進而打造融合橫向協作與縱向管理的業務流程。具體來講：一要充分掌握各環節的實踐準則與權責，保證各環節嚴格按照規章制度執行，高效識別、處理錯誤；二要將估價業務分配到有制衡關系的部門與工作人員中，保證估價業務的運行有據可依，消除獨斷專行的工作方式[5]。

第三，優化部門與崗位職責機制。房地產估價機構為貫徹落實業務流程，優化工作權責機制，應圍繞運行部門、工作人員明晰實際的作業屬性與權責，建設規范可行的授權分責機制，保證估價業務職權合理分配，從而提升估價機構整體工作質效。

（二）建設科學化的人力資源管理體系

1.設計職業通道、健全薪酬體系

估價師既是估價機構報告書編制的主要力量，也是估價機構的競爭優勢之一。因此，要保證估價機構人力資源隊伍的穩定性，需要從職業通道與薪酬體系方面著手優化：一是設計估價師職業通道。重塑房地產估價機構的組織架構，成立項目部，安排估價師擔任項目經理職位，打造“技術+業務”的運作形式，利用項目管理擴大收益空間。同時，在房地產評估機構發展壯大的過程中，依據項目單元分配估價師隊伍，在項目管理期間形成獲取項目、收取費用、維持聯系進行二次開發的工作閉環。二是構建健全的薪酬體系。首先，應注重后備人才的培養管理，立足于估價機構團隊梯度，加大估價師助理、持證估價師的培養與管理力度。其次，結合薪酬構建績效考核體系，確認關鍵的績效考核指標，制定軟硬資本的評估規范。最后，增設項目分紅與股份激勵內容，充分集中內部骨干力量，對房地產評估機構的發展貢獻力量。

2.提升職業素養、完善培訓制度

首先，從估價機構自身出發，組織建設綜合培訓體系。如新員工的入職培訓、專項培訓、經驗交流分享、技術難題探討等培訓形式，不僅能復盤歷史項目，豐富后續承接項目的方式，而且能夠快速拉近新員工與企業聯系，塑造優良的工作環境。其次，從估價行業發展的角度來看，各地區房地產協會會定期舉行技術培訓活動，對持證估價師提供持續教育。再次，對于工作態度積極向上甚至取得卓越成績的工作人員，估價機構需為其提供專項技術展現渠道，給予相應的獎勵，以激發員工的主動性與積極性。最后，在傳統學習形式的基礎上，增加線上學習形式，密切關注估價行業動態，實現行業信息共享[6]。

（三）重視品牌管理和信息化建設

1.品牌管理

首先，大多數中小型房地產估價機構受環境影響實現了經營重心轉移，集中關注項目交付實力、委托對象對評估機構項目交付水平的信任度等方面，有助于創造更大的品牌價值；其次，估價機構應高度重視內部人才的職位規劃，秉持物盡其用的原則，篩除不合理因素，依托先進的管理機制，促進估價機構良好發展；最后，報告形式作為反映自身專業性與服務品質的重要依據，估價師需要打破統一報告模板的固有理念，深層理解報告屬性，明確重要數據的測算流程，利用報告書充分展現評估機構的形象。

2.信息化建設

基于“房地產+互聯網”的發展步伐逐漸加快，部分估價機構的數據整理渠道除了互聯網平臺，小區成交價格、樓層、戶型等數據信息也被納入整理范圍。同時，結合估價機構的發展需求，探索先進的、適用的模式與工具，利用大數據技術的價值，實現估價機構的高質量發展。

（四）加強估價質量，優化客戶服務

第一，加強估價質量。一方面，視估價質量為機構發展的生命，在經營期間對行業始終保持敬畏感，堅守職業原則、嚴控技術，認真負責所有估價項目；另一方面，將機構估價技術能力增強視作長效性工作任務，需要定期召開研討會與交流會，提升估價機構的行業知名度。

第二，優化客戶服務體系。通常，房地產估價機構的客戶群體主要劃分為自然人與機構兩種，既要為政府機構提供優質服務，也要滿足客戶需求，保障自身服務與技術的專業性。針對政府機構類客戶，服務應強調技術的專業性與交流性，以房地產征收評估項目為例，該類項目的主管機構與管理者較多，依賴各部門密切協調交流，闡述項目的技術思路，只有將估價機構的服務理念滲透各環節，才能幫助政府機構有序完成征收工作；針對普通個人客戶，該類客戶的關注點往往是項目費用層面，如個人轉讓房產、土地或其他評估目的所涉的不動產評估，對估價機構的技術服務并未提出過多要求，更多是注重“性價比”。據此，房地產估價機構需要真正關注客戶問題，有針對性地予以解決。

四、結語

綜上所述，結合我國房地產估價行業及企業的實際發展現狀來看，機構收益縮減與運營活動成本提升勢必造成行業整體盈利水平降低的局面。據此，房地產估價機構領導層必須予以科學審視，嚴禁通過惡意競爭和迎合估價的不合理措施拓展業務規模。同時，行業協會與監管機構不斷加大對機構的監管力度，協助機構進行業務升級優化，在確保估價質量合規的基礎上，指引估價機構開展良性競爭，提升從業人員的綜合素養與技能，定期更迭行業技術標準，以滿足各類客戶的需求，夯實房地產估價機構持續發展的基礎，打造房地產估價行業健康、長效的建設環境。

參考文獻：

[1]李海燕，林燕民，鄭建偉.房地產估價行業信用體系建設存在問題與對策[J].科技經濟導刊，2020，28（12）：240.

[2]中國社會科學院國家未來城市實驗室，中國房地產估價師與房地產經紀人學會.房地產藍皮書：中國房地產發展報告NO.18（2021）[M].北京 ： 社會科學文獻出版社，2021：215-231.

[3]王世華，蔣麗.工程造價在房地產評估中的運用分析[J].房地產世界 ，2020（20）：27-28.

[4]羅海浩.試論房地產評估行業的現狀問題與對策[J].中國市場 ，2020（30）：78-79.

[5]潘世炳，左煜.適 應 高 質 量 發 展 的 房 地 產 估 價 專 業 人 才 培 養 [J].中 國 房 地產，2019（4）：67-70.

[6]劉智敏.房地產估價機構精細化管理探索[J].上海商業，2020（06）：100-102.