基于HHM-熵權法和灰色聚類法的城市更新項目風險管理研究

摘要：城市更新項目具有建設規(guī)模大、建設環(huán)境復雜、風險因素多等特點。首先，通過分析城市更新項目風險研究現狀，采用等級全息建模（Hierarchical Holographic Modeling，HHM）構建城市更新項目的風險因素識別框架；其次，運用熵權法和灰色聚類法構建風險綜合評價模型；最后，將該模型應用于K城市更新項目進行實證分析。根據評價結果提出針對性建議，可為此類項目的風險管理研究提供參考。

關鍵詞：

城市更新項目；風險管理；HHM；熵權法；灰色聚類法

0 引言

隨著我國城市建設的快速發(fā)展，城市中心區(qū)域逐漸發(fā)展成為老城區(qū)，中央和地方政策文件中對城市更新項目越來越重視，城市更新成為我國城市建設的工作重點。城市更新項目不僅涉及對城市面貌的改善和對居住環(huán)境的優(yōu)化，還關系到經濟發(fā)展模式的轉變和社會可持續(xù)發(fā)展的目標。但由于利益涉及面廣、項目環(huán)節(jié)眾多，城市更新項目管理的復雜性較高。在此背景下，對城市更新項目的風險管理進行研究與探討具有現實意義。

21世紀以來，國內外學者逐漸關注城市更新理論和實踐研究，近年來開始對城市更新項目風險進行探索。城市更新作為一種對衰落的城市區(qū)域進行改造，并使其煥發(fā)出繁榮和發(fā)展的活動過程，主要包括拆遷、改造、投資和建設等環(huán)節(jié)^[1]。劉貴文等^[2]指出舊住宅區(qū)城市更新項目風險主要有項目管控風險、社會與政策風險、開發(fā)區(qū)域風險、經濟風險、企業(yè)管理風險等。康肖厚煒等^[3]結合城市更新改造特點對改造風險進行了分析，得出需重點防范經濟風險，并從地域文化保護、融資、公眾情緒方面提出了風險應對措施。

盡管目前關于城市更新改造的研究逐漸深入，但聚焦于城市更新類項目風險管理方面的研究成果較少。因此，本文以K城市更新項目為例，引入等級全息建模，結合熵權法灰色聚類法，構建城市更新項目風險評價模型，以期為此類項目風險管理提供參考。

1 基于HHM的城市更新項目風險識別

1.1 構建風險識別框架

HHM法以系統(tǒng)工程原理為基礎，將整體系統(tǒng)分解為幾個具有不同級別的子系統(tǒng)，并根據其每一個層級和每一個分項，對其不斷進行多次交叉迭代，直到全部交互完畢，實現風險的全面識別。

城市更新項目是一個復雜的系統(tǒng)，風險因素涉及諸多方面。為了準確、全面地識別出該項目中存在的潛在風險，經查閱相關文獻^[4-7]，基于HHM法從不可控因素、項目階段、管理目標、內部因素和項目相關方5個視角，對風險因素進行分析。城市更新項目HHM法風險識別框架如圖1所示。

1.2 構建風險評價指標體系

由于城市更新項目的風險層級分類較多，相互組成的風險情景中存在重復的風險因素，將基于HHM法對城市更新項目風險識別的初步結果進行匯總后，邀請該領域專家進行訪談，對各項指標進行歸納整理，并進行必要的補充和刪減，最終確定了20個有效影響因素，將其劃分為政策風險、經濟風險、社會文化風險、施工風險、管理風險五大類，構建包含5個一級指標和20個二級指標的風險評價指標體系。城市更新項目風險評價指標體系見表1。

2 城市更新項目風險評價

2.1 基于熵權法的風險指標權重確定

熵權法是一種對研究目標進行客觀賦權的方法，可以客觀地評估各個指標對綜合評價的影響程度。對于某項指標，其信息熵值越小，表示該指標的離散程度越大，其權重也就越大^[8]。

（1）對評價指標進行標準化處理。公式如下

x′ij=xij-min（xij）max（xj）－min（xj）（i=1，2…，n;j=1，2，…，m）

式中，x′ij為第i個影響因素的第j個選項的歸一化數值;xij為第i個影響因素的第j個選項的選擇數量;min（xj）和max（xj）分別為第j個選項數量的最小值和最大值。

第i個影響因素的第j個選項的比例pij。公式如下

pij=x′ij∑ni=1x′ij

（2）計算各評價指標信息熵ej和熵權wj。公式如下

ej=-k∑ni=1pijln（pij）

（k=1ln（n）＞0， 且滿足ej≥0）

wj=1-ej∑mj=1（1-ej）

（3）計算各指標綜合得分。公式如下

Si=∑nj=1pij×wj

2.2 基于灰色聚類法的風險綜合評價

灰色系統(tǒng)是基于已知信息來確定實際未知信息的系統(tǒng)，使信息由“灰”變“白”。其中，灰色聚類模型主要是對評估對象進行區(qū)間劃分來確定其等級，通過白化函數來對評價因素進行區(qū)間劃分來判斷其類別^[9-11]。

2.2.1 確定風險評價等級的賦值矩陣及評估函數

參考以往工程項目中風險管理的經驗和相關文獻，將項目的風險等級確定為高風險、較高風險、一般風險、較低風險和低風險，對應的評價值分別為9、7、5、3、1。對于風險因素Cij，第p名專家打分的分值用dijp表示，白化函數fa見表2。

2.2.2 計算各風險指標的灰色評價權

基于劃分出的灰類及相對應的白化函數，對每個風險指標的分數進行計算處理，得出指標Cij在不同灰類中的評估值yaij=∑np=1fa（dijp）；進一步可以得到對于評價指標在所有灰類中的評價值yij=∑5a=1yaij；通過兩者的比值可以得到指標在對應灰類中所占的權重rij=yaijyij；對應不同種類風險因素的指標Bi用矩陣表示為Xi=（rij1，rij2，rij3，rij4，rij5）

以評級指標C11為例，根據白化權函數計算其屬于第一灰類的值：f1（8）=8/9，f1（5）=5/9，f1（7）=7/9，f1（6）=6/9，f1（7）=7/9，f1（8）=8/9，f1（7）=7/9，f1（6）=6/9，f1（6）=6/9，f1（5）=5/9。y111=∑10k=1fa（dijp）=7.222 2。分別計算出其屬于第二、三、四、五灰類的值：y211=8.714 3，y311=7，y411=0.666 7，y511=0。可得出評價指標C11總的灰類值y1=y111+y211+y311+y411+y511=23.603 2。

評價指標C11的灰色權向量x1=（0.306 0，0.369 2，0.296 6，0.028 2，0.000）

按照上述計算方法，依次計算各個二級指標對應的每一個灰類的評價權向量，并整理得出一級指標B1的評估矩陣向量X1，即

X1=0.306 00.369 20.296 60.028 200.161 20.207 30.290 20.341 400.233 80.300 60.353 50.112 20

同理可得B2、B3、B4、B5的評估矩陣向量X2、X3、X4、X5，即

X2=0.256 40.317 90.329 60.096 10.000 00.231 60.286 10.318 80.163 50.000 00.182 60.234 80.328 70.253 90.000 00.149 60.192 30.269 20.388 90.000 00.159 10.204 50.286 40.350 00.000 0

X3=0.214 60.236 50.257 60.291 30.000 00.178 30.229 20.304 50.288 00.000 00.204 10.262 40.314 90.218 70.000 00.196 80.253 10.319 70.230 40.000 0

X4=0.197 50.241 60.286 20.274 60.000 00.181 40.221 30.276 30.321 00.000 00.211 20.259 50.261 90.267 50.000 00.201 30.246 50.293 30.258 80.000 00.281 90.311 60.258 20.148 40.000 0

X5=0.186 50.239 80.301 20.272 50.000 00.219 00.281 60.324 20.175 20.000 00.197 00.240 90.302 70.216 20.043 2

2.2.3 對目標進行整體評價

將利用熵權法確定指標權重矩陣Wi乘以指標的灰色評價權矩陣Xi，得出所有一級指標的風險評價權矩陣，公式如下

Ei=Wi×Xi

根據上述每個一級指標Bi的風險評價權矩陣的計算結果，組合得到一級指標的灰色評價權矩陣（B1，B2，B3，B4，B5）。

把整個一級指標的權重值乘以整個一級指標的灰色評價權矩陣，計算出城市更新項目的風險評價值計算結果為B=W×（B1，B2，B3，B4，B5）。

最后進行單值化處理，得到風險評估值P=B×（9，7，5，3，1）T。

3 案例分析

3.1 項目概況

K城市更新項目位于昆明市官渡區(qū)關上街道福德村片區(qū)，北鄰昆明火車站，南至日新路，西接官南大道，東至春城路。福德片區(qū)作為昆明中心城區(qū)重要地段，坐擁雙地鐵四站點、城市核心高鐵站點，地理位置優(yōu)越，是省、市級重點城中村改造暨城市更新建設項目。該項目規(guī)劃總建筑面積70.35萬m2，綜合容積率5.75，計容建筑面積52.95萬m2。該項目不僅關注單一的建筑或設施更新，而且從整個區(qū)域的角度出發(fā)進行一體化規(guī)劃、一體化開發(fā)。通過產品打造、產業(yè)植入和服務增值，致力于打造一個具有國際化、智慧化、生態(tài)化的高品質宜居宜業(yè)社區(qū)。目前一期項目正處于施工建設階段，二期項目處于勘察、方案設計階段。

3.2 風險指標權重確定

邀請10名相關領域的專家分別對風險指標體系中的5個一級指標和20個二級指標的影響程度進行打分，根據打分結果整理出各級指標的原始矩陣，并對其權重進行計算。K城市更新項目風險評價指標權重計算結果見表3。

3.3 基于灰色聚類法的風險評價

將上文計算獲得的二級指標權重與該指標對應的灰色評價矩陣相乘，可以得到各一級指標的灰色評價權矩陣E1；再對所有評價權向量進行單值化處理，可以得到所有指標的風險評估值。Ｋ城市更新項目風險綜合評價表見表4。

3.4 評價結果分析與建議

根據項目風險評估的結果P=5.9412，按照對風險等級的分級標準，K城市更新項目風險綜合評估結果為“一般風險”，說明該項目風險處于可控狀態(tài)。一級指標的風險等級由大到小依次是：政策風險、施工風險、經濟風險、社會文化風險和管理風險。

針對風險評價值較高的風險因素提出以下幾點風險防范建議：

（1）在決策立項階段，應時刻關注經濟政策和相關法律法規(guī)的變動，避免其對項目整體產生負面影響；提高公眾參與度和積極性，強化政策解讀與普及；及時公示資費明細。

（2）在前期籌備階段，深入調研與評估；科學規(guī)劃與設計，保證設計方案符合城市規(guī)劃方向且適應項目需求；明確相關政策及法律依據，確保拆遷補償方案公開透明。

（3）在施工建設階段，施工單位需要從多個方面入手，引入先進的施工技術和管理方法，提高施工效率，降低成本；嚴格把控施質量，定期進行質量檢查和評估；加強與周邊居民和社區(qū)的溝通，減少對施工周圍環(huán)境的影響；加強施工進度的監(jiān)控和管理，及時調整和優(yōu)化進度計劃，避免安全事故的發(fā)生。

（4）在銷售運營階段，優(yōu)化組織架構與人員配置，加強內部溝通協(xié)作，完善銷售及運營流程。

通過上述風險防范建議的實施，可以進一步完善K城市更新項目的風險管理體系，有效控制可能發(fā)生的項目風險。

同時，為了及時有效地對項目進行風險管理，風險監(jiān)控組織體系的建立也必不可少。為了做好對項目的風險監(jiān)控工作，應當建立完善的風險監(jiān)控體系和風險預警系統(tǒng)，設立專門的風險管理團隊，確保團隊成員有明確的分工，加強內部溝通與協(xié)作，保證及時發(fā)現潛在的風險因素并發(fā)出預警，對預警信息進行快速響應和處理，避免風險擴大化。在風險預警的同時制訂風險監(jiān)控計劃，明確監(jiān)控的頻率、方法和范圍，以確保項目順利進行。

4 結語

本文基于HHM法構建風險識別框架，從政策風險、經濟風險、社會文化風險、施工風險、管理風險5個角度，構建由5個一級指標和20個二級指標組成的城市更新項目風險指標評價體系。運用熵權法和灰色聚類法對城市更新項目風險進行綜合評價，以K城市更新項目為例，對風險體系進行驗證，得到該項目風險的綜合評價得分為5.941 2，評價等級為“一般風險”。該項目實踐情況表明該評價指標體系與評價模型具有一定的適用性與代表性，有助于開發(fā)商了解項目整體的風險情況，并可為其他城市更新項目風險評價提供參考。

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收稿日期：2024-05-30

作者簡介：

崔雯茜（通信作者）（1997—），女，研究方向：工程管理。

苗蘊慧（1983—），女，博士，碩士研究生導師，研究方向：運作管理。