非居民企業(yè)出租境內(nèi)房屋如何納稅

案例：A公司是一家中國居民企業(yè)，在中國境內(nèi)租賃廠房，該廠房歸屬于新加坡稅收居民企業(yè)B公司。B公司在中國境內(nèi)未設(shè)立任何機(jī)構(gòu)、場所，也未設(shè)立“常設(shè)機(jī)構(gòu)”。那么，非居民企業(yè)B公司取得的租金收入如何納稅？哪些稅費應(yīng)當(dāng)由A公司代扣代繳或繳納？

一、增值稅。根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)（以下稱境內(nèi)）銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)（以下稱應(yīng)稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。”財稅〔2016〕36號文件附件1第十二條規(guī)定，“所租賃的不動產(chǎn)在境內(nèi)”屬于在境內(nèi)銷售服務(wù)。因此，境外企業(yè)將境內(nèi)的房屋租賃，應(yīng)當(dāng)在我國繳納增值稅。

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第六條規(guī)定：中華人民共和國境外單位或者個人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機(jī)構(gòu)的，以購買方為增值稅扣繳義務(wù)人。財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。第二十條規(guī)定：境外單位或者個人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機(jī)構(gòu)的，扣繳義務(wù)人按照下列公式計算應(yīng)扣繳稅額：應(yīng)扣繳稅額=購買方支付的價款÷（1+稅率）×稅率。因此，B公司在境內(nèi)不動產(chǎn)租賃不區(qū)分一般納稅人和小規(guī)模納稅人，也不存在簡易計稅，直接由支付單位即A公司按照9%適用稅率計算扣繳增值稅。

二、附加稅費。根據(jù)《城市維護(hù)建設(shè)稅法》（中華人民共和國主席令第五十一號）和《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于城市維護(hù)建設(shè)稅計稅依據(jù)確定辦法等事項的公告》（財政部國家稅務(wù)總局公告2021年第28號）規(guī)定，境外單位和個人向境內(nèi)銷售勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)繳納的增值稅、消費稅，自2021年9月1日起不再計入城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加的計征依據(jù)。因此，非居民企業(yè)出租境內(nèi)房屋，雖然應(yīng)繳納增值稅，但不需要繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加，相應(yīng)A公司也不存在扣繳附加稅費。

三、房產(chǎn)稅。原城市房地產(chǎn)稅是對屬于中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外國企業(yè)和外商的房屋、土地，按照房價、地價或租價向房地產(chǎn)所有人或使用人征收的一種稅，其征繳對象主要是在華擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外國僑民、外國企業(yè)和外商投資企業(yè)。該稅種于2008年予以廢止。根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于對外資企業(yè)及外籍個人征收房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2009〕3號）規(guī)定，自2009年1月1日起，對外資企業(yè)及外籍個人的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，在征稅范圍、計稅依據(jù)、稅率、稅收優(yōu)惠、征收管理等方面按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)〔1986〕90號）及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。因此，非居民企業(yè)持有境內(nèi)的房產(chǎn)在房產(chǎn)稅征稅范圍的，應(yīng)當(dāng)依法繳納房產(chǎn)稅。房屋出租按照租金收入12%計征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)征收，其征收管理按《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。承租方租賃非居民企業(yè)的房地產(chǎn)，對房產(chǎn)稅沒有法定扣繳義務(wù)，但《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)所有人不在房產(chǎn)所在地的，由房產(chǎn)代管員或者使用人繳納。因此，A公司應(yīng)當(dāng)依法繳納房產(chǎn)稅。

四、城鎮(zhèn)土地使用稅。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)征收城鎮(zhèn)土地使用稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2007〕596號）規(guī)定：《國務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》，將外商投資企業(yè)和外國企業(yè)納入城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍，是國家加強(qiáng)土地管理的重要舉措，有利于發(fā)揮稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，引導(dǎo)各類企業(yè)合理、節(jié)約利用土地，保護(hù)土地資源，公平稅收負(fù)擔(dān)。各地對各類企業(yè)包括外商投資企業(yè)和外國企業(yè)，都應(yīng)嚴(yán)格依照國務(wù)院決定和修改后的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。承租方租賃非居民企業(yè)的房地產(chǎn)，對城鎮(zhèn)土地使用稅沒有法定扣繳義務(wù)。但根據(jù)《國家稅務(wù)局關(guān)于檢發(fā)〈土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》（國稅地字〔1988〕第15號）的規(guī)定：擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅。因此，A公司應(yīng)當(dāng)依法繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

五、企業(yè)所得稅。非居民企業(yè)在中國境內(nèi)未設(shè)立機(jī)構(gòu)、場所的，或者雖設(shè)立機(jī)構(gòu)、場所但取得的所得與其所設(shè)機(jī)構(gòu)、場所沒有實際聯(lián)系的，應(yīng)當(dāng)就其來源于中國境內(nèi)的所得繳納企業(yè)所得稅。非居民企業(yè)取得的所得，減按10%的稅率征收企業(yè)所得稅。《國家稅務(wù)總局關(guān)于非居民企業(yè)所得稅管理若干問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第24號）第四條第二款規(guī)定，非居民企業(yè)出租位于中國境內(nèi)的房屋、建筑物等不動產(chǎn)，對未在中國境內(nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場所進(jìn)行日常管理的，以其取得的租金收入全額計算繳納企業(yè)所得稅，由中國境內(nèi)的承租人在每次支付或到期應(yīng)支付時代扣代繳。因此，A公司支付租金時，應(yīng)當(dāng)以不含稅收入按照10%扣繳預(yù)提企業(yè)所得稅。

注意：如果非居民企業(yè)委派人員在中國境內(nèi)或者委托中國境內(nèi)其他單位或個人對上述不動產(chǎn)進(jìn)行日常管理的，應(yīng)視為其在中國境內(nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場所，非居民企業(yè)應(yīng)在稅法規(guī)定的期限內(nèi)自行申報繳納企業(yè)所得稅。

六、印花稅。《印花稅法》第一條第二款中規(guī)定：在中華人民共和國境外書立在境內(nèi)使用的應(yīng)稅憑證的單位和個人，應(yīng)當(dāng)依照本法規(guī)定繳納印花稅。另據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干事項政策執(zhí)行口徑的公告》（財政部國家稅務(wù)總局公告2022年第22號）規(guī)定，在中華人民共和國境外書立在境內(nèi)使用的應(yīng)稅憑證包括“應(yīng)稅憑證的標(biāo)的為不動產(chǎn)的，該不動產(chǎn)在境內(nèi)”，因此，非居民企業(yè)出租境內(nèi)房屋所簽訂的合同應(yīng)當(dāng)繳納印花稅。根據(jù)《印花稅法》第十四條規(guī)定，納稅人為境外單位或者個人，在境內(nèi)有代理人的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人；在境內(nèi)沒有代理人的，由納稅人自行申報繳納印花稅，具體辦法由國務(wù)院稅務(wù)主管部門規(guī)定。

作者單位：中匯武漢稅務(wù)師事務(wù)所十堰分所