房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效實(shí)施全面預(yù)算管理的思考

近年來，隨著市場環(huán)境變化和行業(yè)調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的發(fā)展形勢愈發(fā)嚴(yán)峻。市場規(guī)模持續(xù)下滑，開發(fā)利潤下降，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)頻出。如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防控，提高發(fā)展質(zhì)量，對房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。全面預(yù)算管理作為企業(yè)統(tǒng)籌風(fēng)險(xiǎn)與發(fā)展的重要手段，是發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理職能，提升經(jīng)營管理質(zhì)量的重要途徑。基于此，本文對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的重要性進(jìn)行了論述，并對現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的主要問題，以及如何有效實(shí)施全面預(yù)算管理進(jìn)行了分析探討。

近年來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了劇烈調(diào)整。房地產(chǎn)市場規(guī)模進(jìn)一步壓縮，2023年全國商品房銷售金額約11.7萬億元，較2021年銷售峰值18.2萬億元下降約36%。同時，市場出現(xiàn)明顯區(qū)域分化，供需進(jìn)一步失衡，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤大幅壓縮甚至虧損。隨之而來，企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)頻出，行業(yè)內(nèi)多家頭部房企出現(xiàn)債務(wù)違約，導(dǎo)致破產(chǎn)或重組。面對外部環(huán)境的復(fù)雜變化，如何確保自身發(fā)展安全與質(zhì)量，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說尤為關(guān)鍵。全面預(yù)算管理作為卓有成效的財(cái)務(wù)管控方法，對防控企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和提升經(jīng)營質(zhì)量至關(guān)重要。在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新時期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提高全面預(yù)算管理實(shí)施效果，實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理全過程、全方位、全員參與。在將全面預(yù)算管理與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理全過程相融合的同時，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體業(yè)務(wù)活動的開展進(jìn)行規(guī)范與引導(dǎo)，以降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置，提升企業(yè)經(jīng)營效益。

一、全面預(yù)算管理對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要性

（一）提升企業(yè)經(jīng)營質(zhì)量

全面預(yù)算管理涵蓋企業(yè)的所有經(jīng)濟(jì)活動，包括投資、經(jīng)營、財(cái)務(wù)等各項(xiàng)活動，涉及企業(yè)的人、財(cái)、物和產(chǎn)、供、銷等各個環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)為項(xiàng)目制，通常以各個項(xiàng)目為單位，結(jié)合各項(xiàng)目所處的市場環(huán)境、生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)，鋪排項(xiàng)目銷售、生產(chǎn)、成本、費(fèi)用、利潤等計(jì)劃，從而形成企業(yè)整體的經(jīng)營預(yù)算。在全面預(yù)算的編制過程中，企業(yè)管理層及各業(yè)務(wù)部門之間，通過對內(nèi)外部環(huán)境的分析，對具體項(xiàng)目、企業(yè)整體經(jīng)營策略進(jìn)行充分探討，共同制定出符合企業(yè)實(shí)際的經(jīng)營目標(biāo)及計(jì)劃。通過這一過程，企業(yè)上下達(dá)成共識、統(tǒng)一目標(biāo)，從而進(jìn)一步確保具體經(jīng)營工作開展的效率與效果。通過應(yīng)用全面預(yù)算管理，可以充分發(fā)揮全面預(yù)算管理全員、全過程、全方位的特點(diǎn)，切實(shí)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理成效，幫助企業(yè)提升經(jīng)營質(zhì)量與效益水平。

（二）降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，這與行業(yè)特點(diǎn)密切相關(guān)。房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，預(yù)售制度、融資開發(fā)模式進(jìn)一步放大了房地產(chǎn)企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)，一旦銷售市場發(fā)生不利變化，則項(xiàng)目滾動開發(fā)受阻，房企將面臨嚴(yán)峻的現(xiàn)金流壓力。因此，降低現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，確保現(xiàn)金流安全，對房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制尤其重要。全面預(yù)算管理通過企業(yè)內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)評估及敏感性分析，擬定預(yù)算目標(biāo)，通過銷售、回款、成本、開發(fā)計(jì)劃等預(yù)算鋪排，形成項(xiàng)目及企業(yè)整體經(jīng)營情況及現(xiàn)金流情況。通過對企業(yè)現(xiàn)金流情況的進(jìn)一步分析，提前考慮具體應(yīng)對方案，則可有效降低現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)的安全發(fā)展。

（三）為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)

全面預(yù)算管理要遵循戰(zhàn)略導(dǎo)向原則，應(yīng)圍繞企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)和業(yè)務(wù)計(jì)劃有序開展。房企的全面預(yù)算，應(yīng)以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，確定未來一定期間的經(jīng)營目標(biāo)、市場布局、業(yè)務(wù)分布等，同時結(jié)合公司現(xiàn)有資源及能力，分析差距，制定計(jì)劃，采取措施，以達(dá)成目標(biāo)。全面經(jīng)營預(yù)算應(yīng)以一定期間（如3～5年）進(jìn)行編制，同時定期動態(tài)更新，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的主要問題

（一）未能樹立明確的戰(zhàn)略導(dǎo)向，導(dǎo)致預(yù)算與戰(zhàn)略規(guī)劃脫節(jié)

大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)施全面預(yù)算管理的過程中，更多關(guān)注公司現(xiàn)有資源及經(jīng)營現(xiàn)狀，對未來企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的思考不足，或者未能將全面預(yù)算編制、執(zhí)行與企業(yè)已有的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)相結(jié)合，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃與全面預(yù)算管理脫節(jié)，全面預(yù)算管理與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展需求不符。

（二）未能形成正確的預(yù)算管理認(rèn)知，缺乏有效的組織支撐

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施全面預(yù)算管理的過程中，部分企業(yè)尚未能形成正確的全面預(yù)算管理認(rèn)知，造成全面預(yù)算管理的實(shí)施相對片面、精準(zhǔn)性不足，導(dǎo)致全面預(yù)算管理的重要作用無法發(fā)揮。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為全面預(yù)算管理只是財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)性工作，只需要由財(cái)務(wù)部門完成相應(yīng)的編制就行，各部門參與全面預(yù)算管理的積極性與主動性不足，信息共享壁壘依然存在，導(dǎo)致全面預(yù)算管理的系統(tǒng)性不足。究其原因，主要是因?yàn)椴糠址康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理層對全面預(yù)算管理重要性的認(rèn)知相對較低，無法建立符合自身發(fā)展需求的預(yù)算管理體系，從而無法利用全面預(yù)算管理實(shí)現(xiàn)對資源精準(zhǔn)高效的配置。此外，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)施全面預(yù)算管理的過程中，未能結(jié)合自身的現(xiàn)狀與需求建立完善的預(yù)算管理組織體系，全面預(yù)算管理工作的開展缺乏統(tǒng)一明確的領(lǐng)導(dǎo)，導(dǎo)致全面預(yù)算管理的編制、執(zhí)行、考核等環(huán)節(jié)落實(shí)力度不足，難以發(fā)揮全面預(yù)算管理的價值。

（三）預(yù)算編制內(nèi)容不夠全面，準(zhǔn)確性不足

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模相對較大，在實(shí)際的預(yù)算編制過程中，不但需要投入一定的物力、財(cái)力與人力，還需要一定的時間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受外部因素影響較大，如果不能采用科學(xué)合理的預(yù)算編制程序及方法，在出現(xiàn)外部政策及環(huán)境變化時，就會導(dǎo)致預(yù)算編制的考慮不足、靈活性較差，進(jìn)而對后續(xù)的執(zhí)行環(huán)節(jié)產(chǎn)生影響。部分房企預(yù)算編制時全面性不足，往往更多關(guān)注主要的業(yè)財(cái)指標(biāo)，比如銷售、資金回籠、成本、利潤等，而對一些專門預(yù)算或非指標(biāo)類任務(wù)關(guān)注不足，如公司的資金周轉(zhuǎn)率、公司組織建設(shè)及人力安排等。同時，由于預(yù)算編制與后續(xù)考核關(guān)聯(lián)等原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理層與執(zhí)行層存在著一定的博弈現(xiàn)象，部分部門或工作人員或是為了獲得更多的資源，或是為了減輕考核任務(wù)的壓力，在實(shí)際的預(yù)算編制過程中未能實(shí)事求是，甚至弄虛作假。企業(yè)預(yù)算計(jì)劃與實(shí)際情況未能有效匹配，存在差距，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資源使用效率降低。

（四）監(jiān)控及考核激勵不足

一方面，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?yàn)槿鄙偻晟频倪^程監(jiān)管機(jī)制，導(dǎo)致預(yù)算編制與執(zhí)行脫節(jié)，實(shí)施效果較差，既無法發(fā)揮預(yù)算的指導(dǎo)作用，也無法通過動態(tài)管控，對預(yù)算反饋起到調(diào)整的作用。另一方面，由于企業(yè)整體績效考核與預(yù)算管理目標(biāo)未能有效關(guān)聯(lián)，考核與激勵不足，也將對具體部門、具體人員執(zhí)行預(yù)算的主動性、積極性帶來不利影響。

（五）信息化建設(shè)水平較低

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算存在編制環(huán)節(jié)多、數(shù)據(jù)量大、過程反復(fù)等特點(diǎn)，但是就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息化技術(shù)的應(yīng)用效果來看，信息化技術(shù)與預(yù)算管理融合程度較低，未能建立完善的預(yù)算管理信息化系統(tǒng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算編制、執(zhí)行管理等過程在數(shù)據(jù)信息收集、整理、分析等方面存在一定的問題，企業(yè)預(yù)算管理信息真實(shí)性、精準(zhǔn)性與完整性相對缺失，阻礙了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理的實(shí)施。

三、提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理效果的有效措施

（一）強(qiáng)化全面預(yù)算管理與企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的融合

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了發(fā)揮出全面預(yù)算管理的作用，必須將全面預(yù)算管理與企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃相結(jié)合，在戰(zhàn)略規(guī)劃的引導(dǎo)下，利用全面預(yù)算管理加強(qiáng)資源的配置與使用，提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力。第一，房地產(chǎn)企業(yè)要制定清晰明確的戰(zhàn)略目標(biāo)與方向，為全面預(yù)算管理的實(shí)施提供方向指引，企業(yè)應(yīng)確定包括核心業(yè)務(wù)、市場定位、戰(zhàn)略目標(biāo)等在內(nèi)的發(fā)展策略，從而進(jìn)一步提高企業(yè)資源的使用成效，提高資源使用的科學(xué)性與合理性。第二，強(qiáng)化預(yù)算編制與戰(zhàn)略規(guī)劃的統(tǒng)一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要將自身的發(fā)展戰(zhàn)略與預(yù)算管理相結(jié)合，并對戰(zhàn)略目標(biāo)分解落實(shí)到企業(yè)的各個部門，從而確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資源分配的優(yōu)先性與合理性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要制定不同階段的發(fā)展目標(biāo)，為整體戰(zhàn)略目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要制定科學(xué)完善的績效評價體系，科學(xué)準(zhǔn)確地制定績效考核評價指標(biāo)，在確保預(yù)算目標(biāo)可以量化的同時，對其進(jìn)行追蹤管控，從而為績效評價的落實(shí)提供支撐。

（二）樹立正確的預(yù)算管理意識，建立有效的預(yù)算管理組織

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了要將全面預(yù)算管理與戰(zhàn)略規(guī)劃相結(jié)合，還需要樹立正確的預(yù)算管理意識，建立有效的預(yù)算管理組織，統(tǒng)籌規(guī)劃全面預(yù)算管理的各個環(huán)節(jié)，激發(fā)全體員工參與全面預(yù)算管理的意識，并將全面預(yù)算管理與企業(yè)經(jīng)營管理全過程相結(jié)合，全員、全過程、全方位參與預(yù)算管理。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理層要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的預(yù)算管理意識，加強(qiáng)對全面預(yù)算管理重要性的認(rèn)識，并通過宣傳引導(dǎo)，鼓勵全體員工深入學(xué)習(xí)、理解與參與全面預(yù)算管理，為全面預(yù)算管理的實(shí)施提供環(huán)境支撐。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要制定完善的預(yù)算管理組織架構(gòu)，以企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)為第一負(fù)責(zé)人，明確公司管理層、各部門預(yù)算管理職責(zé)，搭建高效率溝通的渠道，形成各部門協(xié)同工作機(jī)制，從而激發(fā)全體部門及員工參與全面預(yù)算管理的積極性與主動性。

（三）優(yōu)化預(yù)算編制內(nèi)容、方法與流程

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要明確預(yù)算編制的內(nèi)容體系。不僅要建立完善的預(yù)算指標(biāo)體系，包括財(cái)務(wù)指標(biāo)及業(yè)務(wù)指標(biāo)，同時也要針對非指標(biāo)的預(yù)算內(nèi)容進(jìn)行管理。除關(guān)注預(yù)算目標(biāo)外，也要分析目標(biāo)制定的合理性，以及達(dá)成各項(xiàng)目標(biāo)的具體思路及措施。全面預(yù)算的編制，要作為整個公司經(jīng)營工作計(jì)劃的總綱領(lǐng)，指導(dǎo)具體經(jīng)營工作。其次，對具體預(yù)算編制方法進(jìn)行合理選擇與完善。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算編制時，應(yīng)采用滾動預(yù)算法，定期更新，以應(yīng)對快速變化的內(nèi)外部環(huán)境。針對具體預(yù)算項(xiàng)目的編制，主要的編制方法有增量、固定、零基、滾動以及彈性預(yù)算等，不同項(xiàng)目的編制方法有著不同的適用場景，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要結(jié)合具體情況，針對需求合理選擇。最后，要規(guī)范預(yù)算編制流程。房地產(chǎn)企業(yè)在戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃與短期目標(biāo)的雙重引導(dǎo)下，可以考慮采用混合式預(yù)算方式，上下級共同參與，對未來一定時間內(nèi)的資金使用、項(xiàng)目成本、銷售收入、融資、投資等計(jì)劃進(jìn)行明確，由預(yù)算管理部門編制方案之后上報(bào)，在預(yù)算管理委員會的審批之下才能執(zhí)行。

（四）強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行與監(jiān)督考核力度

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要建立完善的預(yù)算執(zhí)行監(jiān)管機(jī)制。一方面對預(yù)算總額進(jìn)行掌握，另一方面對關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行單獨(dú)控制，從而確保預(yù)算執(zhí)行的約束力。其次，要建立完善的預(yù)算調(diào)整機(jī)制。預(yù)算執(zhí)行過程中，一旦出現(xiàn)預(yù)算超支或追加預(yù)算時，一定要嚴(yán)格按照企業(yè)制定的流程進(jìn)行申報(bào)，防止越級審批、避免重復(fù)審批等現(xiàn)象的出現(xiàn)，在確保預(yù)算管理靈活性的同時，保證預(yù)算管理的規(guī)范性。再次，建立預(yù)算執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)管理體系，構(gòu)建預(yù)算分析模型，對預(yù)算執(zhí)行過程中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)制定完善的預(yù)警功能，一旦出現(xiàn)問題，第一時間報(bào)警，并對出現(xiàn)問題的原因進(jìn)行分析，從而采用針對性的應(yīng)對措施。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)預(yù)算經(jīng)營目標(biāo)，制定合理的考核激勵配套，提高參與部門及人員的主觀能動性，提升預(yù)算執(zhí)行效果。房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算執(zhí)行的具體過程中，可指定專門部門統(tǒng)籌跟進(jìn)，并結(jié)合企業(yè)的專題會議、辦公例會、月度經(jīng)營分析會等機(jī)制，對各類預(yù)算進(jìn)行立體的、分層次的持續(xù)跟進(jìn)與監(jiān)督。

（五）提高預(yù)算管理信息化水平

第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加大對信息化技術(shù)的投入力度，加強(qiáng)人力、財(cái)力與物力的支持，從而支撐預(yù)算管理信息化系統(tǒng)的建設(shè)。第二，完善預(yù)算管理信息化系統(tǒng)功能。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)實(shí)施全面預(yù)算管理的需求，持續(xù)對預(yù)算管理信息化系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化完善，或是構(gòu)建統(tǒng)一的信息化管理系統(tǒng)，將預(yù)算管理在內(nèi)的其他功能納入其中，如銷售管理、成本管理、供應(yīng)商管理、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理等，或是加強(qiáng)預(yù)算管理信息化系統(tǒng)與其他部門系統(tǒng)的對接，從而提高信息傳播共享效率，為全面預(yù)算管理的實(shí)施提供精準(zhǔn)完整的數(shù)據(jù)信息支撐。第三，加強(qiáng)對信息化技術(shù)人才的培養(yǎng)，一方面是培養(yǎng)專門的信息化技術(shù)人才，另一方面是提高預(yù)算管理人才信息化技術(shù)的應(yīng)用能力，從而充分發(fā)揮信息技術(shù)的優(yōu)勢，增強(qiáng)預(yù)算管理信息收集、處理與分析的能力，確保全面預(yù)算管理的實(shí)施，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供經(jīng)營決策的依據(jù)。

結(jié)語：

全面預(yù)算管理的實(shí)施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的意義不言而喻。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在落實(shí)全面預(yù)算管理的過程中，要將預(yù)算管理與戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃相結(jié)合，樹立正確的全面預(yù)算管理意識，優(yōu)化預(yù)算編制方法，加大預(yù)算執(zhí)行力度，提高預(yù)算管理信息化建設(shè)水平，為全面預(yù)算管理的實(shí)施提供多元化、全方位的保障，從而提升企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制能力與經(jīng)營質(zhì)量，為企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展提供保障。