新收入準則對房地產企業發展的財務影響

近年來，隨著全球會計準則的趨同與不斷完善，我國積極響應國際趨勢，對會計準則進行了系列修訂。其中，2017年7月5日財政部修訂印發《企業會計準則第14號——收入》的通知，標志著我國收入確認標準的一次重大變革。新收入準則的核心在于將收入確認的時點從“主要風險和報酬轉移”轉變為“客戶取得相關產品控制權”，并明確區分控制權轉移的時點與時段，為會計實務提供更為清晰、具體的指導。這一變革，對于以長期項目開發與銷售為主要經營模式的房地產企業而言，無疑具有重大影響。因此，本文旨在剖析新收入準則對房地產企業發展的財務影響。希望為房企在新準則下的財務管理與戰略決策提供理論支持，促進房地產行業的健康發展。

一、緒論

隨著我國市場經濟的不斷發展和會計制度的逐步完善，企業收入確認的準則也經歷了顯著的變革。特別是在房地產行業，由于其項目周期長、資金規模大、業務環節復雜等特點，收入確認問題一直是會計實務中的難點和熱點。1999年，我國首次發布了《企業會計準則——收入》和《企業會計準則——建造合同》。2006年，我國會計準則體系進行了重大修訂，其中CAS14與國際會計準則IAS18保持了基本一致，將“風險和報酬轉移”作為收入確認的標準。2017年我國再次對收入準則進行了重大修訂，新收入準則的發布，標志著我國會計準則體系在收入確認方面邁出了重要的一步。新收入準則的實施對房地產企業產生了深遠的影響。一方面，其不再區分業務類別進行收入確認，使得房地產企業的收入確認更加規范和統一。另一方面，收入確認基礎從風險和報酬轉移改為控制權轉移，對房地產企業的收入確認時間、金額和方式都提出了新的要求。因此，本文主要以新收入準則對房地產企業發展的財務影響研究為主，希望通過本文可以切實幫助我國房地產行業在未來贏得更好的發展。

二、新舊收入準則差異概述

（一）適用范圍

在舊收入準則下，房地產企業和建筑企業采用不同的收入確認方式，分別是收入準則和建造合同準則。這在一定程度上導致了同類業務間的比較困難，因為其可能涉及類似的業務，如：工程建設等。這種差異性給會計工作人員帶來了挑戰，由于沒有辦法對不同公司之間的財務資料進行直接對比，因此，很難準確地掌握公司的財務情況。然而，新收入準則的實施解決了這一問題。其統一了收入確認的原則，將類似業務統一判斷，并清晰地確定了收入確認的時段或時點。在新準則下，房地產企業不能只停留在某一特定的時間點上，而應該按照特定的經營活動，在特定的時間點上進行確認。因此，新收入準則的適用面變得更廣。

（二）收入確認模式

在舊準則下，確認收入時需考慮企業的業務種類，不同種類的業務采用不同的確認方法，這導致不同企業間的收入確認方式存在較大差異。然而，在新準則下，不論企業的業務種類如何，都應采用統一的“五步法”模型來確認收入。

（三）合同成本處理方式

在舊準則下，合同成本主要包括合同履約成本和合同取得成本。一般情況下，簽訂了預售合同后，銷售收入和銷售支出直接計入當期的收益和損失。但是，根據新的規則，對于銷售人員由于簽訂合同而產生的、預計在未來能夠收回，并且不多于合同價格5%的費用，應將其資本化。這一改變意味著企業將這些支出視為與合同相關的資產，并將其在資產負債表中列示，而不是直接在當期損益中體現。資本化的費用在以后的財務年度里被攤銷，每個時期的分攤費用都會被計入當期的收益和損失。

（四）信息披露要求

在新收入準則中，企業必須充分披露與收益有關的信息，以便能更好地反映企業的運營情況，同時也能為各個利益相關者提供所需的資料，以便其作出合理的投資決策。根據新的會計準則，公司必須披露與合約有關的資料，其中包括收入的分類以及分類參照標準。例如，企業需要說明收入分類的依據，并根據消費者或商品類型進行分類。這樣的披露有助于使利益相關者了解企業收入的來源和性質，從而更好地理解企業的經營模式和戰略定位。此外，新收入準則還要求企業披露與合同相關的其他重要信息，如：合同履約成本、合同取得成本等。企業需要清楚地說明這些成本的計量方法和估計過程，以及對于這些估計的主要假設和風險。這樣的披露有助于增強財務報表的透明度和可信度，使利益相關者能夠更好地評估企業的財務狀況和業務前景。

三、新收入準則對我國房地產企業的影響

（一）對收入確認計量的影響

新收入準則對我國房地產企業的影響在于其對收入確認計量的調整。這一準則強調了根據合同履行的進度來確認收入，并將實際履行義務所產生的預期收益納入計量范疇。相較于以往更加靜態的收入確認方式，新準則的實施將意味著企業需更加頻繁地評估合同履行的進展情況，以便及時反映實際收益。房地產企業通常涉及大型項目，這意味著需要更為細致地跟蹤項目的各個階段，并根據實際履行的進度進行相應調整。這一要求將使得企業必須加強對項目進展情況的監控和管理，確保能夠準確反映項目的實際狀況，并據此確認收入。此外，新準則還要求企業將合同中的交易價格分配到不同的履行階段，而這需要對項目進展情況有更深入的了解，以便進行準確的收入確認計量。因此，房地產企業在實施新收入準則后，需建立更加完善的項目管理和跟蹤機制，以確保財務報告的準確性和透明度。

（二）對報表項目的影響

新收入準則對我國房地產企業的影響體現在報表項目上。其一，利潤表會受到直接影響。以往簡單的公允價值計量方式被合同價格取代，這意味著收入計量方式發生了變化。這會導致房地產企業的收入金額可能與以往有所不同。其二，資產負債表也會受到影響。新準則要求將銷售成本的一部分資本化，這意味著部分成本不再直接在當期損益中體現，而是通過資本化方式體現在資產負債表上。同時，隨著對重大融資成分的新規定，部分融資成分不再簡單地按照實際付款方式確認收入，而是根據付款時間與確認收入時間之間的間隔來確定，這也會對資產負債表中的賬面應收款項產生影響。其三，現金流量表也會隨之發生變化。對于以往的收入確認模式，新準則的實施導致收款時間和確認收入時間之間的差異更為明顯，從而影響企業的現金流量情況。

（三）對財務指標的影響

1.對償付能力的影響

隨著新收入準則的實施，企業在會計報表附注中所需披露的內容也受到了相應的影響。具體來說，采用周期方法可能會導致部分收益被提前確認，這會進一步導致庫存量的減少，從而對流動資產和總資產產生影響。與此同時，對應收款項和預收款項的重新分類同樣會引發流動資產和流動負債總額的變動。在新準則下，企業因獲取和執行合同所產生的特定費用可以被資本化為一項資產，這無疑會增加企業的資產價值。而這些財務報表上的變動，最終會引發遞延所得稅額的相應調整。

2.對盈利能力的影響

企業獲利能力是指企業運用資源獲取利潤的能力，而這一能力可能受到新標準的影響。新收入準則使收入確認方法出現了變化，導致支出和收入數額的變化，同時收入計量的變化也引入了新的影響因素。將一些銷售費用和財政費用資本化，使這一時期的收入數額下降。這些變化不僅可能影響公司的財務表現，還可能導致稅收金額的變化。因此，公司在管理問題上需要認真考慮新標準可能帶來的影響，采取相應的策略來應對變化，確保盈利能力得以有效維持或提升。

3.對營運能力的影響

隨著新準則的推行，多數企業的流動資產和總資產均呈現出增長態勢，而固定資產的整體水平保持穩定。庫存作為一項關鍵資產，其綜合效應難以一概而論，因此其變動會相應影響庫存周轉率。此外，其他經營指標的變動主要受營業收入和經營費用變化的影響。具體而言，如果營業收入和經營費用減少，那么其他相關比例很可能會出現反向變化，進而導致企業的經營效率下降。相反，如果營業收入和經營費用增加，相關比例的變動則會根據具體的增減比例而定。因此，企業需要全面評估新準則所帶來的影響，并制定一套切實有效的管理策略，以確保經營效率的持續提升，從而推動企業穩健、可持續發展。

（四）對會計信息質量的影響

新準則規定了收入的確認時間，強調了根據實際完成度來確定收入的時點，與過去主要以交易時間確定收入的做法不同。這一變化使得企業在報告收入時必須更加謹慎和準確，避免了過去可能存在的提前確認收入或者推遲確認收入的情況，從而提高了會計信息的可靠性和準確性。與此同時，新收入準則對收入的計量和報告要求更加嚴格。按照新準則，企業需要根據合同中交付的產品或服務的獨立可識別性來分配收入，這意味著企業必須對合同進行更加詳細的分析和判斷，以確定收入的適當分配方式。這種更為嚴格的計量和報告要求，使得企業必須更加深入地了解合同條款和交易條件，進而提高會計信息的可比性和可信度。最后，根據新準則的要求，企業需要在財務報表中對收入確認的具體方法和關鍵假設進行詳細披露，同時還需要披露任何與合同履行相關的風險和不確定性。這種更加全面和透明的披露要求，使得外部利益相關方能夠更好地了解企業的經營狀況和風險，提高了會計信息的可理解性和可信度。

結語：

新收入準則對我國房地產企業產生了廣泛而深刻的影響。在收入確認計量方面，新準則強調按合同履行進度確認收入，促使企業加強項目管理和跟蹤，確保財務報告的準確性和透明度。在報表項目上，利潤表、資產負債表和現金流量表均受到直接影響，企業需要調整財務報告體系以適應新準則要求。此外，新收入準則還顯著提升了會計信息質量，通過規范收入確認時間、加強計量和報告要求，以及增強信息披露的透明度，提高了會計信息的可靠性、可比性、可理解性和可信度。

總之，新收入準則的實施不僅對我國房地產企業的財務管理和報告提出了更高要求，也為企業提供了更加準確、透明的財務信息，有助于促進企業的持續健康發展。因此，房地產企業應積極應對新準則帶來的挑戰，加強內部管理，優化財務報告體系，以更好地適應市場變化和滿足投資者需求。