“取消公攤”，有何影響？

2024年12月12日，湖南省衡陽市發文明確，自202s年1月1日起，商品房銷售實行套內建筑面積計價。12月17日，河北省張家口市也宣稱，將取消商品房銷售價格限價機制，鼓勵實行“現房銷售”，逐步推進“取消公攤”。隨后也有一些地方提出，2025年的重點工作之一是“取消公攤”。這一系列新動作也讓“取消公攤”的話題再次引發人們的熱議。事實上，在更早之前，肇慶市、合肥市、湘潭市等地也已提出“取消公攤”并逐步實施。而包括廣州、杭州、長沙和廈門等地在內的城市雖然未明確“取消公攤”，但也通過放寬對贈送面積限制、優化陽臺等方式提高實際得房率。

那么，“取消公攤”是否等同于得房率100%？“取消公攤”究竟會有怎樣的影響？是有利于開發商還是購房者呢？

公攤面積是什么？

嚴格意義來講，“取消公攤”“取消公攤面積”等這些說法并不嚴謹。

公攤面積這一概念誕生于20世紀50年代的香港。建設部（國務院原有組成部門，2008年組建為中華人民共和國住房和城鄉建設部）在1995年發布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》中將其引入內地，迄今已有近30年歷史。按照上述規則，商品房的面積包括套內面積和公攤面積兩部分。2001年，建設部發布《商品房銷售管理辦法》，規定商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進稱，公攤是住房領域特殊但重要的建筑，全稱為“公攤建筑面積”，即整棟樓的產權人共同分攤所有的整棟樓公用部分的建筑面積。公攤建筑面積包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積。這些公共建筑面積，也是構成我們居住空間必不可少的一部分。

根據《商品房銷售管理辦法》，商品房建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積。那刨去公攤面積后，套內建筑面積能剩下多少？據中銀證券2022年10月發布的研報，中國的公攤面積比例無統一標準，聯排房、別墅相對最低，大約在1%至8%，7層以下多層住宅為7%至12%，7至11層住宅為10%至16%，12至18層住宅為14%至20%，18至33層住宅為16%至24%。以一套建筑面積為100平方米的高層住宅為例，若公攤比例為20%，那么套內建筑面積就是80平方米。需要說明的是，據中銀證券上述研報，“套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積”，也就是說，套內建筑面積包括房間內的墻體等，實際能夠使用的面積還要更小一點。

按照一般的計算方式，得房率即套內建筑面積占商品房建筑面積的比例。公攤面積越大，得房率就越低，單位購房成本越高。樓市高速發展時期，由于房價不斷上漲，很多房產用于投資，購房者更關注房子是否能升值賺錢，對得房率敏感度較低。但這幾年由于房價下行，購房以自住需求為主，所以大家對于公攤會越來越敏感。

早在2002年，重慶市就通過了《重慶市城鎮房地產交易管理條例》，規定商品房銷售需按照套內使用面積計價，也就是基本實現了“取消公攤”。近幾年，陸續有省市提出要“取消公攤”。廣東肇慶市和湖南衡陽市都在2024年發布了通知，稱要實行按住房套內面積計價宣傳銷售。安徽合肥市、河北張家口市、湖南湘潭市也都在探索。

除了按照套內面積計價，還有部分城市的樓盤通過贈送陽臺、飄窗等不計容面積，同樣實現了得房率的大幅提高。這可以看作變相的“取消公攤”。比如廣州2023年11月開始施行的《廣州市建筑工程容積率計算辦法》，規定在一定進深內及開敞率足夠高的情況下，住宅建筑的陽臺和半開放空間可以更大，且這些空間在計算建筑面積時只計入一半的面積。深圳、北京等城市也通過類似的方法放寬了建筑限制，為提高得房率創造了條件。

無論是直接“取消公攤”還是贈送面積，各地政府聯合房企推出得房率較高的樓盤，在近兩年已成趨勢。

隨著“取消公攤”的呼聲越來越強烈，嚴躍進表示，“取消公攤”并不是要取消公攤這類建筑形態，其精準含義是“住房銷售環節取消公攤”，或“調整為套內建筑面積計算”。因此，“取消公攤”是指后續房屋買賣過程中，包括合同簽訂、不動產權證辦理、后續房屋面積計量等過程中，將不再計算公攤部分，而是計算房屋套內建筑面積。

中原地產首席分析師張大偉也認為，實際上，公攤是必要的，目前市場上討論是否“取消公攤”，其實核心不是說不要公攤，因為不可能沒有公攤的。樓梯、電梯的數量包括社區的活動空間等等，其實是決定了這套房子的居住體驗感。從當下市場來看，其實大家的爭議核心點就是公攤是不是要計價。在賣房的過程中，違規分攤公攤，樣板間和實際中交付遠遠不一樣，這些是可以通過一些政策來規避的。

58安居客研究院院長張波認為，取消公攤計價最大的影響是能夠讓購房者清晰明白到手的使用面積，但其對于房價的實質影響非常小。房屋總價并不會因此出現變化，這一點在已經試點套內面積計價的重慶清晰體現。“如果房屋總價沒有降低，（取消公攤計價）依然很難提升購房意愿，對于存量房去化的幫助也就較小。”張波提到。

公攤面積為何成了一筆糊涂賬？

購房者之所以對于公攤面積詬病已久，原因有兩點：一方面，目前市場上對于公攤面積的計算方法不夠公開透明：不同房源的公攤比例是不一樣的，甚至同一樓盤不同戶型的房源都會有不同的公攤比例。同時，盡管知道了公攤比例，但這一比例是如何計算的，具體都包含哪些公共建筑空間，很多人也搞不明白；另一方面，一些開發商違規增加公攤面積，導致房源的得房率較低。這都使得長期以來，公攤面積成了一筆“糊涂賬”。青島的一位購房者此前就買了一套120多平方米的商品房，但在收房時發現，有近一半的錢都花在了公攤上。

目前，公攤系數在多大范圍內算合理，國家并沒有明確規定，僅規定了公攤系數的上限和下限。浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬表示，一般情況下，需要根據以下內容來測算公攤面積：一是設計單位的圖紙；二是主管部門對公攤的核算。但由于一些地方還沒有建立“多測合一”體系，缺乏第三方監督，從而出現公攤面積計算不透明等現象。在虞曉芬看來，公攤面積的計算很復雜，相關信息的公開化程度還不夠高，透明度不夠，所以也引起了一些不必要的麻煩。

嚴躍進表示，由于公攤面積不透明的計入方式和含糊的合同條款，導致購房者實際入住的住房明顯小于預期，購房者感覺“啞巴吃黃連，有苦說不出”，因此反感將無法明確計量的公攤面積計算到房價款中。前幾年，在“限價”政策下，部分房企刻意做大公攤面積來獲利，部分樓盤的公攤面積甚至超過了40%，嚴重損害了購房者權益。還衍生出很多新問題，比如，在物業費收取方面，由于是按建筑面積計算，容易引發糾紛。

張大偉稱，有小區甚至連獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務的警衛室、管理用房，作為人防工程的地下室都計入到公攤面積中，而根據相關規定，這些不得計入公攤面積。公攤面積缺乏公信力，不便民、不透明，一旦公攤面積不實，購房者不僅要多支付購房款，還要在以后的居住中不斷支付更多成本。

張大偉表示，政府部門應對公攤面積進行明確，規范開發商宜傳行為，嚴格要求樓盤樣板間執行1：1設計，讓公攤面積變得透明、規范。

目前，已有地方對計入公攤面積的公共建筑空間進行了優化。2024年5年，廣東省惠州市自然資源局印發的《惠州市區2024—2025年度新出讓住宅用地規劃管理的若干措施》中提出：建筑物屋頂的公共梯間、電梯機房、水箱間、人防報警間、通信基站機房等輔助用房不計入容積率建筑面積，但不計入容積率建筑面積的總數不得超過屋頂面積的2∞。上述不計入容積率建筑面積不納入公攤面積。

取消公攤面積會產生什么影響？

面對公攤面積計算中的“不透明空間”，購房者可以說是“啞巴吃黃連，有苦說不出”，而這也是“取消公攤計價”的呼聲越來越高的原因所在。中指研究院分析，采用套內面積計算的方式，能讓房價更為直觀地展現給購房者，減少信息不對稱，增強市場透明度，打消購房者對于公攤的疑慮，幫助購房者更好地進行購房決策，保障其權益，同時也有利于減少日后的公攤糾紛。然而，值得探討的是，“取消公攤計價”就真的可以解決當下的問題嗎？已經執行“套內價格計價”的區域目前效果怎么樣？“取消公攤”會產生什么影響？“零公攤”會成為新趨勢嗎？

2022年8月1日起，重慶在全國率先強制拖行商品房銷售以“套內建筑面積”計價的政策。也就是，取消了公攤面積計價。這一政策明確規定，商品房買賣合同及商品房權證應當寫明房屋共用部位及設施。重慶大學副校長劉貴文表示，“重慶率先改革商品房計價方式，可以讓不是很了解建筑類專業知識的購房者能清楚明白地知道，自己買的房子使用面積到底有多大。所以有利于市場正常化，也有利于市場更加透明化。”

商品房按套內建筑面積計價銷售后，會有怎樣的影響呢？

有專家表示，從計量口徑上取消公攤，會導致整套房的面積減少，而房屋總價不會發生變化，以住房面積計量的單價就會上漲。舉例來說，目前，一套建筑面積100平方米的商品房，公攤面積20%，實際使用面積是80平方米。如果按照總價800萬元來計算，每平方米單價為8萬元。取消公攤之后，總價不變，單價則變成每平方米10萬元。因此專家認為，從資產角度，這將有利于保障購房者的權益。

中指研究院認為，這只是計算方法的差異，兩種算法下的房屋總價應該是相近的，只是單價會有所不同。海通證券稱，購房者對居住品質的要求在不斷提升，在使用套內建筑面積計價銷售的情況下，開發商一方面要在拿地前期提升設計要求，提高對住宅用地的利用效率；另一方面是較以往更理性對待公攤區域，無論是公攤區域面積設定還是公攤區域投入都會更考慮購房者需要和項目最終收益。

嚴躍進對此也持樂觀態度。他認為，所買即所得，實際交付鑰匙的房子就是那么大的一個房子。所以會增強大家對于買賣房屋的信心，并且對鞏固2025年的“止跌回穩”、促進房地產市場向好發展、更好地保障購房者的一些居住權益等等都有積極作用。對于開發商來說，取消公攤總體也是有利于銷售房源的。而近年來，已有一些開發商開始主動選擇“按套內面積”計價來出售新房，以此來規避因為公攤面積而產生的爭端或民事糾紛。

而張大偉認為，取消公攤對于二手房市場有著巨大影響。他表示，在同樣的區域，如果是二手房，得房率只有70%，而新進入市場的這些房源，得房率可能到90%，差20%的話，單價有可能銷售差距不大。過去的二手房和開發商手中庫存的在售的—些房源有可能就要降價了。

從現階段來看，多名業界人士都認為，全面“取消公攤”的條件尚未成熟。目前市場上也有一些建議和反饋，一是“取消公攤之后房價是否會上漲”。二是“取消公攤后小區品質是否會下降”。基于此，專家建議，市場真正需要關注的是公攤面積測算的信息透明度和規劃合理性問題，采取套內面積的計價模式并不能從根本上解決公攤面積信息不透明問題。無論是建筑面積計價模式還是套內建筑面積計價模式，保護購房者權益的有效方式，或許還是要提高公攤系數的測定技術、明確公攤面積測定的規定、公示測繪的內部細節等。（本刊綜合）