商品房買賣合同糾紛中逾期辦證問題的監督審查

編者按：習近平總書記指出，住房問題既是民生問題也是發展問題。檢察機關高質效辦好涉房地產糾紛檢察監督案件既是服務好黨中央工作大局的應有之義，也是檢察履職維護好民生權益的重要舉措。為維護人民群眾切身利益，提高檢察機關涉房地產案件辦理實效，本期特策劃“涉房地產糾紛民事檢察監督案例解讀”專題，主要圍繞逾期辦理產權證違約金調整、“一房二賣”仲裁案件案外人權利救濟、房地產合作開發合同糾紛、利用關聯公司另立名目分散付款規避商品房銷售備案價等關切民生的熱點問題，展示檢察機關在涉房地產糾紛民事檢察監督工作中的積極探索和實踐，旨在為檢察機關依法妥善辦理涉房地產糾紛監督案件提供借鑒，共同推動涉房地產糾紛民事檢察監督工作走深走實，為房地產市場健康發展保駕護航。

摘 要：商品房買賣合同中雙方約定的逾期辦證違約金標準不應隨意調整，在違約金過分高于損失確需調整時，應當根據案件具體情況結合當事人的過錯、締約地位強弱等多項因素予以綜合權衡。對法院違約金標準調整不當、行使自由裁量權不當導致類案不同判的案件，檢察機關應當加強監督，同時要注重踐行新時代“楓橋經驗”，加強檢法聯調，維護群眾合法權益，促進矛盾糾紛實質性化解。

關鍵詞：逾期辦證違約金 自由裁量權行使 檢法聯調 檢護民生

一、基本案情及辦案過程

2010年，黃某海等27人向某房地產公司購買商品房。雙方簽訂的《商品房買賣合同》明確約定，如因出賣人原因導致逾期辦證，出賣人應自逾期之日起每日按已付款的萬分之二支付違約金。在黃某海等27人如約交付首付款并辦理好貸款手續后，某房地產公司因施工不符合規劃的問題，導致其未能如約為黃某海等27人辦理房屋權屬證書。

2015年5月，黃某海等27人分別起訴某房地產公司至福建省莆田市荔城區人民法院，請求判令某房地產公司按照雙方合同約定，以已付款的日萬分之二標準支付逾期辦證違約金。某房地產公司認為約定的違約金過高，請求法院調低按公積金貸款利率計算。

福建省莆田市荔城區人民法院認為，某房地產公司構成違約，但合同約定的逾期辦證違約金過分高于黃某海等人的實際損失，且房屋權屬證書涉及到諸多方面因素，有些客觀因素并非某房地產公司所能控制，遂判決將違約金標準調整為同期同類公積金貸款利率的50％。黃某海等27人不服，向福建省莆田市中級人民法院提出上訴。福建省莆田市中級人民法院認為一審酌情調整違約金標準并無不當，維持原判。判決生效后，黃某海等27人于2017年4月陸續辦理了房屋權屬證書。根據判決，黃某海等人平均能獲得違約金47734元，與合同約定的違約金均額216284元相差甚多。黃某海等27人又分別向福建省高級人民法院申請再審。福建省高級人民法院認為違約金調整屬于自由裁量權范圍，駁回黃某海等27人的再審申請。

黃某海等27人不服生效判決，陸續向福建省莆田市人民檢察院（以下簡稱“莆田市院”）申請監督，要求法院按照雙方合同約定的違約金標準予以判決。

莆田市院受理案件后，通過調閱卷宗細致審查、聽取當事人意見、同向比對類案等方式發現，本系列案系因開發商過錯導致無法按時辦證，法院判決按公積金貸款利率的50%計算逾期辦證違約金，既低于開發商庭審時自愿調整的違約金標準，也與合同約定的違約金標準、銀行同期貸款利率相差較大，對購房人顯失公平，嚴重損害了購房人的合法權益。莆田市院遂將案件提請福建省人民檢察院抗訴。2022年6月30日，福建省人民檢察院向福建省高級人民法院提出抗訴。福建省高級人民法院裁定提審本系列案。在本系列案再審期間，檢察機關主動探索“檢察和解+法院調解”機制，聯合法官因案制宜尋找雙方利益平衡點，共同研究制定調解方案，逐案逐戶耐心細致做當事人的思想工作，最終促成該系列抗訴案件全部再審調解結案。黃某海等27人在原判決基礎上，每人再獲得平均約7萬元的補償，某房地產公司在1個月內全部履行完畢，最終實現案結事了人和。

二、商品房買賣合同糾紛中逾期辦證案件的監督要點

（一）逾期辦證違約金標準的調整問題

開發商逾期辦證或逾期交房的現象普遍存在，開發商在違約之后，往往以約定的違約金過高為由，申請法院調整違約金標準。法院判決有的按照合同中約定的違約金標準，有的參照銀行貸款利息，有的參照公積金貸款利率，裁判尺度不一。雙方合同中明確約定了違約金標準，能否隨意調整？如何把握逾期辦證違約金的酌減標準？這是檢察機關辦理此類案件面臨的主要問題。

1.合同約定的違約金標準不應隨意調整。《民法典》第585條明確規定了約定的違約金在過分高于損失時可予酌減的條件。可見，合同約定的違約金只有在滿足“過分高于實際損失”這一條件時，才可根據當事人的申請酌減。根據我國目前的物權制度和金融體制，房屋產權是否已依法進行登記，關系到該房屋是否可以辦理抵押、是否可以轉讓等，是房屋產權價值實現的重要因素。在合同中約定逾期辦證違約金條款，可以督促開發商及時履行合同義務，確保購房人預期利益的實現。本系列案中，某房地產公司嚴重逾期為購房人辦理房屋產權登記，會給購房人造成一定的預期利益損失。開發商在申請調整違約金標準時，應當根據誰主張誰舉證的訴訟原則，承擔違約金過分高于損失的舉證責任。但本系列案中開發商并未對約定的違約金過分高于損失這一事實進行舉證，法院仍采納其意見調低了違約金標準，導致違約金的補償功能與懲罰性功能弱化，違約金條款對開發商的督促作用大大降低，不利于保護購房者的權益。因此我們認為法院在本系列案中調整雙方約定的違約金標準依據不足。

2.對于違約金調整的標準，應當依法綜合權衡。最高法《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》（以下簡稱《指導意見》）第7條對過高的違約金如何調整進行了規定，明確要“綜合衡量合同履行程度、當事人的過錯、預期利益、當事人締約地位強弱、是否適用格式合同或條款等多項因素，根據公平原則和誠實信用原則予以綜合權衡”。本系列案中購房人作為締約的弱勢一方，已全面履行了合同義務，對逾期辦證并無過錯。因本系列案當事人在購房時均通過純商業貸款的方式購房，為此，莆田市院橫向對比了同等情況下按照法院判決的違約金標準與銀行商業貸款標準、合同約定違約金標準之間的差額。因本系列案涉案房款大致在80萬到140萬之間，為方便測算，以平均價款100萬元計算。經過測算比對，法院判決的以同期公積金貸款利率的50%計算的違約金為54653元，相比合同約定的以日萬分之二計算的違約金244600元，相差189947元；相比銀行同期貸款利率計算的違約金117160元，相差62507元。從差額來看，法院在本系列案中對違約金標準的調整未能平衡雙方利益，損害了購房人的合法權益。而從全市同類案件的調整標準來看，本系列案的生效判決也未與全市相對統一的“日萬分之一”裁判標準保持一致，調整標準明顯不當。

（二）對法院自由裁量權監督的要點

對逾期辦證違約金標準的調整，涉及到法院自由裁量權的行使。法官行使自由裁量權有其合法性基礎，檢察監督要充分尊重法官自由裁量權的行使，對此不應過于嚴苛，應當給予一定的包容和尊重，對行使自由裁量權沒有明顯失當的案件不宜監督。［1］在本系列案中，如何調整違約金比例，法官有自由裁量的空間。如何判斷自由裁量權行使是否恰當，既要在個案中細致認定，也要結合類案精準研判。

1.在個案中正確把握自由裁量權行使明顯不當的判斷標準。對商品房買賣合同糾紛案件中違約金標準的認定和調整標準，《民法典》《指導意見》及最高法《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）等法律、司法解釋提供了明確且規范的指引，法院在審理時應予以參照。法院在此類案件中自由裁量權行使是否恰當，可以結合最高法《關于在審判執行工作中切實規范自由裁量權行使保障法律統一適用的指導意見》的相關規定來判斷。根據該規定，自由裁量權的行使，應當遵循合法、合理、公正、審慎的原則，并應當充分尊重當事人的處分權。

首先，自由裁量權的行使應當遵循合法原則。法官酌情對合同約定的違約金標準予以調整時，要符合相關法律、司法解釋的規定。當事人在《商品房銷售（預售）合同》中明確約定了辦證期限及逾期辦證的違約責任，系雙方當事人的真實意思表示，不應隨意調整。即便認為雙方約定的違約金過高不予適用，在損失數額難以確定的情況下，根據《解釋》的規定，“可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算”。但在本系列案中，法院判決既不按照雙方合同約定，也不參照法律規定標準，而是按同期同類公積金貸款利率的50％計算違約金，自由裁量權的行使就違反了合法原則。

其次，自由裁量權的行使應遵循合理、公正原則。《商品房銷售（預售）合同》一般都是房地產公司提供的格式合同，逾期辦證違約金條款是合同中的格式條款。在締約過程中，相對于某房地產公司，購房人處于弱勢一方，其在簽訂《商品房銷售（預售）合同》之后，按照合同約定全面履行了自己的義務，對逾期辦證并不存在過錯。訟爭商品房逾期辦證的原因在于某房地產公司存在違反建設工程規劃條件的行為，導致其無法取得《建設工程竣工規劃條件核實意見書》，相應也無法啟動辦理訟爭房屋所有權初始預登記手續，最終致使其長期無法代購房人申請辦理房屋權屬證書，某房地產公司已構成違約，應承擔相應的違約責任。生效判決將雙方在合同中約定的逾期辦證違約金計算標準由日萬分之二調整為同期同類公積金貸款利率的50％，明顯違反了行使自由裁量權所要求的公平公正原則。

最后，自由裁量權的行使應遵循私權自治原則。請求人民法院適當減少違約金是當事人享有的一項民事權利，約定的違約金是否過高、違約方愿意承擔的限額是多少，屬于當事人處分權范疇，法院對此應予以充分尊重。在本系列案一審庭審中，某房地產公司主張約定的違約金過高，請求調低按公積金貸款利率計算逾期辦證的違約金。而生效判決進一步將逾期辦證違約金調整為公積金貸款利率的50%，不當干預了當事人的處分權，自由裁量權的行使違反了當事人私權自治原則。

2.對自由裁量權的行使要注重統一類案的裁量尺度，避免“同案不同判”。規范行使自由裁量權，確保對“同類”案件作出尺度相對統一的裁判是衡量司法公正的重要標準，對保障當事人合法權益、提升司法公信力具有重要意義。商品房逾期辦證類案件涉及面廣，法院在對此類案件進行裁量時，在依照上述指導意見權衡的同時，要注重保持類案判決的一致性，綜合確定違約金調整標準。在本系列案辦理過程中，檢察機關圍繞本系列案的判決日期，調取了全市法院同時期辦理的同類案件兩千余件，詳細梳理了全市法院對此類案件的裁判情況。莆田市《商品房預售（銷售）合同》中購房人與開發商約定的逾期辦證違約金標準從購房款總額的日萬分之零點零五至已付購房款的日萬分之五不等。兩級法院在辦理此類糾紛案件時，對違約金的判決標準不統一，從近5年的同類案件判決來看，大多數案件是按照當事人合同約定的違約金標準判決，或將過高的違約金調整為按已付購房款的日萬分之一標準判決。而本系列案判決既不按照雙方當事人在合同中約定的標準計算違約金，也不參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算違約金，亦未按照全市法院業已形成的統一裁判標準即以已付購房款日萬分之一的標準計算違約金，而是按同期同類公積金貸款利率的50%計算違約金，明顯違反了法律和司法解釋的規定。本系列案判決結果不僅存在“類案不同判”問題，同時致使雙方當事人權利義務失衡，依法應當予以監督。

三、商品房買賣合同糾紛中逾期辦證案件的辦理思路

（一）辦理商品房買賣合同糾紛案件應注重維護民生民利

住房是人們生活的基本需求，是民生之根本。商品房買賣合同糾紛直接關系到群眾的居住權益，而開發商逾期辦證又是商品房買賣合同糾紛中常見的問題類型，此類案件的處理對購房人來說影響深遠。房屋權屬證書是購房人取得房屋合法所有權的法律憑證，取得房屋權屬證書后，購房人可以對房屋進行轉讓、贈與、繼承、租賃、抵押等活動，實現不動產的價值。《商品房銷售管理辦法》明確規定，協助購房人辦理產權登記手續是開發商的法定義務。如果僅依開發商申請就能對《商品房銷售（預售）合同》中約定的逾期辦證違約金隨意調整，將使開發商的違約成本和違約金條款對開發商的約束作用大大降低，損害購房人的合法權益。檢察機關在監督此類案件中，要充分認識到購房人在商品房交易中相對弱勢的地位，依法保障購房人的合法權益。

同時，此類案件的處理又關系著房地產市場的發展秩序，案件的處理結果不僅影響當事人的切身利益，還可能影響企業的正常經營。檢察機關在監督此類案件時，既要公正處理個案，也要預防因個案的監督造成市場的不穩定，注意衡平雙方的利益。如在本系列案中，在確定案件符合監督條件的前提下，檢察機關進一步調研了某房地產公司的經營現狀及后續賠付能力，充分考量了再審若能全部支持購房人的申請，購房人最終能否實際拿到賠償款，是否會對某房地產公司造成經營困境等問題。根據測算，若改判某房地產公司按照銀行同期貸款利率為標準支付違約金，某房地產公司約需再支付168萬余元；若按合同約定的違約金標準，約需再支付513萬元；若按全市法院現行掌握的日萬分之一的標準，約需再支付190萬余元。無論最終判決是按照上述何種標準，均不屬于顯著超出某房地產公司執行能力的金額，亦不會嚴重影響企業的正常經營。反之若長期放任雙方矛盾激化，對某房地產公司的正常經營而言，也存在不良影響。檢察機關綜合評判認為，對本系列案予以監督，既是規范法院自由裁量權的行使，也是救濟雙方當事人的合法權益。而且在房屋買賣過程中，房地產開發企業是強勢的一方，雙方簽訂的合同亦是由企業提供的格式合同，現企業一方違約，卻仍可不按照合同約定承擔違約責任，易讓購房人產生司法偏向資本的錯誤認識。在確定對本系列案的監督不會對企業經營造成嚴重不良影響的情況下，檢察機關通過抗訴的方式對實踐中長期存在的逾期辦證違約金裁判標準不統一的問題予以類案監督，糾正法院錯誤判決，促使本地區此類案件裁判標準的統一。

（二）辦理商品房買賣合同糾紛案件應注重加強檢法聯調

實踐中，開發商逾期辦證或逾期交房的現象普遍存在，此類案件涉及面廣、影響面大，處理不當極易引發群體信訪風險。檢察機關辦理此類案件，要深入踐行新時代“楓橋經驗”，用心用情辦好發生在群眾身邊的、關系群眾切身利益的案件，既要維護購房群眾的正當權益，又要充分考慮企業的實際經營情況，因案制宜尋找各方利益的平衡點，努力實現雙贏、多贏的目標。

民事檢察和解在維護社會穩定、保障經濟社會高質量發展中發揮著重要作用，采用檢察和解方式化解矛盾糾紛，可以提高司法效率，維護司法公正。但是，民事檢察和解工作仍然面臨和解協議效力不明確、當事人認可度不高等問題。本系列案在檢察監督環節就面臨當事人和解動力不足的問題。在這樣的背景下，檢察機關要主動與法院協作配合，加強檢法聯調，共同促成矛盾化解。案件抗訴并非案件的終結，法院啟動再審程序，會對原本猶豫和解的當事人有一定的促進作用。檢察機關在此期間主動與法院溝通協調，積極探索“檢察和解+法院調解”機制，聯合法院從不同角度對雙方當事人進行利害分析，尋找雙方利益平衡點。在檢法兩家的共同化解下，購房人一方最終愿意調低原合同約定的違約金標準，而開發商一方則愿意提高原判決的補償標準。最終，雙方確定了以日萬分之一為補償標準，在原判決的基礎上，開發商向每位購房人額外提供平均約7萬元的補償。本系列案最后均以調解結案，雙方矛盾糾紛得以實質性化解。

（三）辦理商品房買賣合同糾紛案件應注重對類案的監督和平衡

與個案監督相比，類案監督有利于統一裁判標準，防止同案不同判，有利于推動社會治理，有效防范化解風險。［2］因此，類案監督的影響更廣，更能取得“以點帶面”的實效。在涉房地產糾紛案件中，“類案”的性質更為明顯，當事人在此類案件中更能直觀感受到法院是否“類案同判”。對于購房人而言，類案的統一處理能給予他們穩定的司法預期，確保購房人合法權益得到平等保護。對開發商來說，類案的統一處理也能使其在經營過程中有明確的責任預期，對其守約經營有一定的促進作用，亦能減少因裁判不確定性帶來的經營風險。

檢察機關在此類案件的辦理中要注重強化類案監督機制，一方面，要善于透過已受理的個案線索深入挖掘類案中可能存在的共性問題，充分發揮調查核實權，注重提取本地區同類問題的一定數量的“類案”，從中挖掘裁判共性，分析不同裁判的合理性。另一方面要借助大數據模型等技術進行類案的識別與檢索，推動類案信息線索的收集和研判，積極主動獲取監督線索，做到“辦理一案、監督一批、治理一片”。在本系列案中，檢察機關即是通過調取本地區同期大量同類案件進行進行審查比對，針對逾期交房和逾期辦證兩種違約情況，詳細梳理了全市法院對此類案件的裁判情況。從合同約定的違約金標準、對違約責任的認定、判決確定的違約金標準等多方面進行分析判斷，以此作出的監督意見能夠全面、精準的反映法院在此類案件中同案不同判的情況，突出法院在此類案件中存在的違法問題，提出的監督意見更容易被法院采納，進而有效促進裁判標準的統一，進一步規范法官對自由裁量權的行使。