公房使用權轉讓后繼續(xù)居住的拆遷補償歸屬

摘 要：公有房屋拆遷補償利益的受償主體為承租人及共同居住人。公有房屋使用權被轉讓后，若該公有房屋被拆遷，受讓人作為新的承租人進而享有拆遷補償利益。但公有房屋使用權轉讓后的共同居住人認定，應秉持“形式外觀”與“實質評價”相結合的原則，對于原承租人戶籍未遷走并繼續(xù)居住于內(nèi)的情形，不能僅以其具備共同居住人“外觀”即認定為拆遷補償利益的受償主體，應結合拆遷補償設立的初衷和目的，重點考量居住人對被拆遷公有房屋的依賴性，準確認定共同居住人，合理分配拆遷補償利益。

關鍵詞：公有房屋 使用權轉讓 拆遷補償利益 同住人

一、基本案情

王某（孤寡老人）為某公有房屋的承租人。2005年1月，王某與徐某簽訂《房屋使用權有償轉讓合同》，約定將公有房屋的使用權有償轉讓給徐某，雙方戶籍各自遷出和遷入。后徐某向王某支付了轉讓費，公有房屋承租人變更為徐某，徐某戶籍遷入但并未入住，該公有房屋仍由王某獨自居住，且王某戶籍因故未遷出。

2007年9月，該房屋被列入拆遷范圍。但因在核定的拆遷期限內(nèi)未拆遷完畢，拆遷期限被延長。同年11月，徐某與王某簽訂《承諾書》，承諾王某繼續(xù)居住直至終年。2008年，雙方發(fā)生糾紛，王某與徐某簽訂《和解協(xié)議》，約定：若系爭房屋拆遷，徐某要按照拆遷協(xié)議規(guī)定的地址保證王某一室一廳獨自居住的條件。若所得拆遷款不足以購買一室一廳房屋，則徐某需補貼其間差價，以保證王某的上述居住條件。2010年，茅某搬入系爭房屋照顧王某。2011年，經(jīng)律師見證，王某和茅某簽訂《遺贈扶養(yǎng)協(xié)議》，約定系爭房屋拆遷后，王某作為房屋共同居住人，取得的各項拆遷補償?shù)热坑擅┠忱^承。2012年7月，王某去世。2014年2月，因系爭房屋被拆遷，徐某與某房產(chǎn)開發(fā)商簽訂《房屋拆遷補償協(xié)議》，選擇一套安置房屋作為補償，并支付了補差款，該安置房屋的產(chǎn)權登記在徐某的名下。后茅某要求獲得拆遷補償利益向法院起訴，法院不予支持后其向檢察機關申請監(jiān)督。

二、分歧意見

本案系公有房屋（以下簡稱“公房”）被拆遷后拆遷補償利益該如何分配的案件，對于王某是否享有系爭公房的拆遷補償利益并進而由茅某繼承，存在一定爭議。

第一種意見認為，本案的關鍵在于王某在拆遷過程中是否享有拆遷補償利益。對此，應按照被拆遷公房承租人及共同居住人（以下簡稱“同住人”）的認定來處理，《承諾書》以及《和解協(xié)議》與王某的拆遷補償利益認定關系不大。徐某是系爭房屋的承租人；王某的戶籍一直在系爭公房，且實際居住于內(nèi)直至去世，其已經(jīng)實際居住滿1年以上，符合公房同住人的條件，應享有拆遷補償利益。茅某作為王某遺產(chǎn)的受遺贈人，有權繼承王某關于系爭公房的相關拆遷補償利益。

第二種意見認為，本案拆遷補償利益的分配不同于一般的公房動拆遷案件，存在公房承租人的變更，以及公房使用權轉讓后原承租人戶籍未遷出但仍實際居住的問題。因此，雙方簽訂的《房屋使用權有償轉讓合同》《承諾書》以及《和解協(xié)議》等，均與系爭公房拆遷補償利益的分配存在關聯(lián)。本案中王某戶籍雖在系爭公房內(nèi)，且已經(jīng)實際居住1年以上，具有“同住人”的形式和外觀，但該形式和外觀來源于徐某允許王某居住在系爭房屋的承諾與保障，且該保障以王某在世為前提，其并非真正意義上的同住人，因此無法享有系爭公房的拆遷補償利益，進而，茅某作為受遺贈人，亦無法繼承相關利益。

三、評析意見

對于上述分歧，筆者贊同第二種意見。本案為公房使用權轉讓后原承租人繼續(xù)居住的拆遷補償利益認定問題，涉及公房使用權轉讓關系以及公房被拆遷后拆遷補償利益的分配認定，需在厘清雙方之間法律關系的基礎上，重點考察公房拆遷后補償利益的獲償主體，進而準確分配系爭公房被拆遷后的補償利益。

（一）公房使用權轉讓后的法律關系厘清

區(qū)分于私有房屋和商品房，公房是歷史發(fā)展階段的產(chǎn)物，具有一定的特殊性。具體而言，公房的產(chǎn)權歸屬于國家或集體所有［1］，承租的單位或個人按照政府規(guī)定租金標準，與公房產(chǎn)權人或者管理人建立租賃關系，進而享有公房的使用權。雖然其不同于所有權住房，但公房的使用權也可以進行市場化交易，變更為與原始承租人無家庭關系的個人。［2］即在滿足一定條件并辦理相關手續(xù)后，公房的使用權可以進行轉讓。轉讓后，公房的使用權人發(fā)生變更，受讓人成為公房的新承租人。

為保障公共利益，維護被拆遷人的居住等合法權益，對于被拆遷的房屋，國家會給予被拆遷人一定補償，房屋拆遷補償?shù)闹饕康脑谟诜乐贡徊疬w人的財產(chǎn)利益因拆遷行為而減少。［3］對于公房而言，考慮到因房屋被拆遷所帶來的居住影響，承租人自然屬于拆遷補償利益的受償對象，但除此之外，因同住人對被拆遷房屋存在居住依賴，故而同住人也被納入到受償主體中，共享公房的拆遷補償利益。與承租人不同，同住人的拆遷利益因附隨居住而享有，與被拆遷公房具有極強的關聯(lián)性。因此，在分配拆遷補償利益時，認定同住人需要滿足一定的條件。以上海地區(qū)為例，同住人是指作出房屋征收決定時，在被征收房屋處具有常住戶口，并實際居住生活1年以上（特殊情況除外），且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。［4］此種情形下，若公房被拆遷，同住人勢必面臨無處居住的困境，此時，對其補償相應的拆遷利益具有一定的合理性。故而，在分配公房拆遷補償利益時，承租人及同住人的認定便成為此類案件的焦點。

具體到本案，系爭公房被拆遷，享有拆遷補償利益的應為系爭公房的承租人及其同住人。但本案不同于一般的公房動拆遷案件，存在公房使用權轉讓及居住承諾保障、遺贈等多重法律關系。因此，判定享受拆遷補償利益主體的前提，應先厘清系爭公房拆遷中涉及的各種法律關系。本案中，王某為系爭公房的原承租人，與徐某簽訂《房屋使用權有償轉讓合同》，將系爭公房的使用權轉讓給徐某，雙方之間形成了公房使用權轉讓關系。后，由于王某系孤寡老人，并無他處住房，王某戶籍并未遷出系爭公房，為化解矛盾糾紛，徐某與王某又相繼簽訂了《承諾書》與《和解協(xié)議》，內(nèi)容涵蓋允許王某居住在系爭公房內(nèi)直至終年以及系爭公房拆遷后，徐某保證王某一室一廳的居住條件等。根據(jù)上述兩份協(xié)議內(nèi)容可以看出，除之前的公房使用權轉讓關系外，王某與徐某之間又形成了關于居住保障的承諾，即在系爭公房被拆遷前，徐某保證王某一直居住在系爭公房內(nèi)；若系爭公房被拆遷，徐某則保證王某相關條件下一室一廳的居住條件，直至王某終年為止。此后，因照顧養(yǎng)老等原因，王某與茅某簽訂《遺贈扶養(yǎng)協(xié)議》，茅某照顧王某并為其養(yǎng)老送終，王某承諾其關于系爭公房所得的拆遷補償利益由茅某繼承。就此，王某與茅某之間形成了遺贈扶養(yǎng)關系。綜上，在系爭公房被轉讓后，形成了多種法律關系。認定本案系爭公房拆遷補償利益的受償主體，亟需從這些法律關系入手，準確認定系爭公房的承租人和同住人。

（二）公房使用權轉讓后多重法律關系下各協(xié)議的效力

依法成立的合同，系雙方真實的意思表示，對雙方當事人均具有約束力，雙方均應按照合同約定，履行各自的義務。除特殊情形外，合同主體具有民事行為能力、意思表示真實、形式和內(nèi)容合法，合同即為有效。但在司法實踐中，法律關系復雜多樣，除滿足固有生效要件外，還需要重點考察合同簽訂的背景以及雙方當事人的關系等，以辨析雙方當事人的真實意思，準確認定合同的效力。

具體到本案，王某與徐某簽訂《房屋使用權有償轉讓合同》，將系爭公房的使用權有償轉讓給徐某，相應地，徐某亦按約就使用權轉讓向王某支付了對價。對此，徐某已經(jīng)履行了合同的相對義務，經(jīng)房管部門審核且相應辦理了變更承租人手續(xù)，系爭公房的承租人已依法變更，故，《房屋使用權有償轉讓合同》成立并生效，徐某成為系爭公房的新承租人。變更承租人后，王某戶籍本應遷出系爭公房，但因其系孤寡老人且無他處住房可放戶籍，戶口并未按約遷出。為解決雙方之間的糾紛，徐某向王某出具《承諾書》，承諾王某可以一直在系爭公房內(nèi)居住直至終年。該承諾屬于徐某自愿向王某作出的為一定行為的意思表示，是對王某的居住保障。該意思表示真實，且無任何違反法律或強制法規(guī)的情形，故該承諾為有效。王某在世期間，其可以基于該《承諾書》一直居住在系爭公房內(nèi)。后王某與徐某又簽訂了《和解協(xié)議》，除重申王某可以在系爭公房內(nèi)居住直至終年外，還承諾若系爭公房拆遷，徐某保證王某獲得一室一廳的居住條件。這兩份協(xié)議雖與普遍意義上的協(xié)議不同，但其以對王某的居住條件保障為基礎，系徐某的真實意思表示，屬于徐某對自身權利的處分，且王某對此并未提出異議或者存在相反意思的行為表示。因此，對該份《承諾書》及《和解協(xié)議》的效力應予肯定。王某去世前，其與茅某簽訂了《遺贈扶養(yǎng)協(xié)議》，約定死后所有遺產(chǎn)由茅某繼承。遺贈扶養(yǎng)協(xié)議是身份行為與財產(chǎn)行為的結合［5］，系雙方法律行為，只有在遺贈方和扶養(yǎng)方雙方自愿協(xié)商一致的基礎上才能成立。凡不違反國家法律規(guī)定、不損害公共利益、不違反社會主義道德準則的遺贈扶養(yǎng)協(xié)議即具有法律約束力。［6］本案中，該份遺贈扶養(yǎng)協(xié)議屬于王某與茅某協(xié)商一致的結果，系雙方真實的意思表示。協(xié)議中約定，茅某對王某履行養(yǎng)老送終的義務，進而王某去世后，其遺產(chǎn)由茅某繼承。該約定并不存在違反法律法規(guī)以及違背公序良俗的情形。因此，該份《遺贈扶養(yǎng)協(xié)議》為有效，若王某在系爭公房拆遷中獲有相關拆遷補償利益，則可以由茅某繼承。

綜上所述，系爭公房使用權被轉讓后，各種法律關系下涉及的協(xié)議效力均可被確定。因而，拆遷補償利益分配問題即轉化為系爭公房使用權轉讓后的拆遷補償利益受償主體認定問題。

（三）公房使用權轉讓后繼續(xù)居住的拆遷補償主體

拆遷補償款具有一定的福利和保障性質，分割時應考慮受償主體享有的所有權、同住權等情況，結合貢獻大小，合理確定受償主體。［7］在公房被動拆遷案件中，公房的承租人和同住人均可以獲得拆遷補償利益。公房承租人獲得拆遷補償利益源于對被拆遷房屋的承租權，實際上獲得的是被拆遷房屋所占有范圍內(nèi)土地使用權的價值［8］，其與公房所有權人為租賃關系，屬于實際對被拆遷公房具有使用權利的主體，故而其可以獲得公房拆遷補償利益。而同住人獲得拆遷利益源于對被拆遷公房的居住依賴，其所居住的公房被拆遷后，將面臨無房可住的困境，因而為保障其居住利益，允許同住人獲得被拆遷公房的拆遷補償利益。因承租人需登記在冊，認定相對較為容易，故而在實踐中，公房動拆遷糾紛的爭議焦點以同住人認定為主。

對于公房原承租人將使用權轉讓后，基于與新承租人簽訂合同等契約行為獲得居住條件且戶籍暫未遷走的情形，此時，涉及同住人實質條件與形式外觀的判定。對此，應根據(jù)案件實際情況，不能因當事人具有“同住人外觀”即將其認定為同住人，要根據(jù)契約行為的內(nèi)容與履約情況綜合判斷，立足于個案的實際情況，既要滿足“同住人外觀”的形式要件，還應符合“同住人內(nèi)涵”的實質條件。從表面規(guī)定看，同住人系在被拆遷房屋處有常住戶口，并實際居住生活1年以上，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。但究其根本，同住人獲得拆遷補償利益的原因在于國家或集體給予其的居住保障，該居住保障依附于被拆遷公房，屬于公房被拆遷的延伸權利和保障性補償，其與被拆遷公房密不可分。若僅對于居住存在承諾，與被拆遷公房的特定依賴不大，則該居住承諾并非專屬于同住人的居住保障，此時，其并非屬于同住人，也就無法獲得被拆遷公房的拆遷補償利益。

本案涉及公房使用權轉讓、居住保障協(xié)議以及遺贈扶養(yǎng)協(xié)議等多重關系，與一般意義上的拆遷補償主體認定不同，需要結合案件的具體情況，綜合認定系爭公房的承租人和同住人。首先，按照《房屋使用權有償轉讓合同》的約定，王某將系爭公房的使用權有償轉讓給徐某，徐某就此支付了房屋使用權轉讓費并按規(guī)定變更為系爭公房的新承租人。此時，徐某作為系爭公房的承租人，在系爭公房被拆遷時，享有拆遷補償利益。而按約定，王某的戶籍本應遷出系爭公房，但其并未遷走。若王某按約將戶籍遷出系爭公房，則不會存在同住人認定問題，此種情況下，王某自然不能享有拆遷補償利益。反觀實際情況，王某戶籍一直在系爭公房內(nèi)，其本身即屬于違約，對于違約的王某而言，不應對其有拆遷補償利益的傾斜。其次，本案中，雖王某的戶籍在系爭公房內(nèi)，并一直居住到去世，看似符合同住人條件，但其實王某的“同住人外觀”來源于徐某對其的居住保障，系徐某對本應遷走戶籍的王某的居住承諾，該承諾屬于普通的居住保障，與系爭公房的依賴性不大，該居住保障以王某在世且需要居住為前提。王某去世后，該承諾保障也隨之消除，故王某不屬于一般意義上的“同住人”。再次，對動拆遷房屋給予拆遷補償利益的本意在于保障承租人及同住人的居住條件，緩解其因動拆遷帶來的居住困難。同住人的動遷利益來源于對被拆遷房屋的居住依賴。本案中，系爭公房的承租人已由原承租人王某變更為徐某，且本案拆遷時間較長，簽訂房屋拆遷補償協(xié)議時王某已經(jīng)離世，王某對系爭公房的居住依賴已消失，已不需要再保障其居住條件。最后，《承諾書》與《和解協(xié)議》的本意在于保障王某的居住條件，并非承諾給予王某相應的房屋產(chǎn)權，且王某于簽訂房屋拆遷補償協(xié)議前去世，在系爭公房的《房屋拆遷補償協(xié)議》中也并未約定王某的補償份額，因此王某并不享有系爭公房的拆遷補償利益。繼而，茅某作為受遺贈人，亦無法繼承相關拆遷補償利益。故檢察機關對茅某的監(jiān)督申請，未予支持。經(jīng)釋法說理后，該案已息訴。