合作開發房地產糾紛檢察監督路徑

摘 要：檢察機關在辦理合作開發房地產合同糾紛案件中，應當堅持以“三個善于”為指引，重點審查案涉房屋性質、可銷售房屋面積、房產價格變化等情況，對于原審判決未區分住宅與商鋪的房屋性質、未準確認定可銷售房屋面積、未考慮房產市場行情變化等問題，應當發揮檢察一體化機制優勢，依法加強調查核實，查明影響各方利益的基礎事實，夯實監督基礎。同時，通過一體綜合履職，延伸檢察職能，促進矛盾糾紛實質性化解，服務黨政決策，推動房地產領域綜合治理，保障經濟社會高質量發展。

關鍵詞：合作開發合同 可得利益 抗訴 由案到治

一、基本案情及辦案過程

（一）基本案情

2003年2月21日，劉某與某房地產開發公司簽訂《聯合開發濱江大市場項目合作協議書》，約定雙方以組建項目部的形式合作開發濱江大市場項目，雙方按出資金額，各占50%股份，共負盈虧，劉某擔任項目部負責人。2005年項目竣工完成后，劉某多次向某房地產開發公司主張利潤分配無果，于2014年2月16日將其訴至法院，請求分配合作開發投資收益約5000萬元。一審財產保全期間，某房地產開發公司委托某咨詢評估公司對被查封且未銷售房屋進行了價格評估，價值高達1.2億元。一審法院經審理后認為，由于訴爭項目竣工后雙方一直沒有進行結算，故在對雙方進行合作開發的結算中，對于未銷售的房屋可以一并進行結算。按已銷售房屋的總收入除以總面積計算出平均銷售單價，再用未銷售但按規定可以銷售的房屋面積乘以該平均銷售單價，即得出未銷售房屋的總價，減去未銷售房屋應分攤的成本，即得出未銷售房屋的盈利，由某房地產開發公司按投資比例支付金額給劉某。2015年9月9日，一審法院判決某房地產開發公司向劉某支付合作開發利潤分配款795.32萬元。二審法院認為，未銷售的房產主要包括幼兒園、會所、物管用房等按照有關規定不得銷售的房屋，因公共設施用房面積至今未售出，無法準確評估并實現其價值，一審采取的計算方法可以解決實際問題。本案經過二審、再審，均未改判。［1］

（二）檢察機關辦案過程

1.受理及審查情況。劉某不服生效判決，向江西省人民檢察院（以下簡稱“江西省院”）申請監督。江西省院通過調閱卷宗、詢問當事人、查閱相關法律規定和開展實地調查，發現案涉項目時間跨度長、利益分配差異巨大、矛盾紛爭尖銳，重點從以下三個方面進行審查。

一是審查未銷售房屋的性質。根據一審法院查明的事實，項目未銷售房產面積為18181.41㎡，其中按照有關規定不得銷售的公共設施面積為1440.65㎡（包括幼兒園、會所、物管用房），其余16740.76㎡均可對外銷售，其中地下室面積10062.89㎡，一層商場、二層商場和寫字樓面積6677.87㎡，二審法院認定未銷售的房產主要為不得銷售的部分，明顯與事實不符。

二是審查未銷售房屋的價格計算依據。從房屋性質看，已銷售的房屋中一半以上是住宅、雜間，其銷售單價與未銷售的商鋪、地下室等非住宅房屋沒有可比性。從銷售時間看，已銷售的房屋絕大多數在2005年底已銷售完畢，而本案一審是在2014年，二審法院將2005年住宅、雜間的銷售價格作為10年后訴訟時未銷售的非住宅房屋銷售價格的計算依據，顯然與當時當地樓市價格飛漲的趨勢不符，有違客觀事實和市場行情。

三是審查一審財產保全階段的評估報告效力。從提交主體看，評估報告系某房地產開發公司為證明劉某起訴時案涉房產價值遠超其訴訟保全標的額，故委托評估機構對案涉房產進行價格評估。從內容和影響看，一審財產保全階段，法院根據評估報告，認定訴訟保全超過了劉某的訴訟請求標的額，對部分房產進行了解封。從舉證責任看，劉某主張將評估報告作為認定未分割房產價格的依據，其對未分割房產價格不主張另行評估，某房地產開發公司對此有異議但又不申請評估，在一審已有其提交的評估報告，且劉某亦認可的情況下，二審法院不予采信該評估報告確有不當。

2.監督意見。江西省院依法受理并審查后，提請最高檢抗訴。最高檢在對合同效力、未銷售房屋的性質、可得利益計算依據、評估報告效力等情況進行全面、客觀審查后，認為二審判決以已銷售房屋的平均銷售單價作為未銷售房屋的平均銷售單價，計算標準缺乏事實和法律依據，違背公平原則，依法向最高法提出抗訴。

3.監督結果。最高法裁定指令江西省高級人民法院再審。江西省高級人民法院經審理，采納了最高檢的抗訴意見，并于2022年12月26日作出再審民事判決，判令：撤銷原一、二審判決；某房地產開發公司于判決生效后15日內向劉某支付合作開發利潤分配款2199.961萬元及租金收益（租金收益以2199.96萬元為基數，按照年利率3.65%自2014年2月25日起計算至某房地產開發有限公司還清上述款項為止）。

4.延伸工作。江西省院通過總結近年來全省辦理的涉房地產領域案件，向最高檢、江西省委報送《關于辦理涉房地產領域民事糾紛案件的分析報告》。進一步延伸檢察監督職能，向江西省住房和城鄉建設廳制發《關于工程建設領域招投標監管不嚴問題的檢察建議書》；向江西省人力資源和社會保障廳制發《關于解決拖欠農民工工資問題的檢察建議書》，獲評全國檢察機關優秀社會治理檢察建議。

二、本案辦理重點、難點

（一）準確把握實質法律關系，依法審查合同效力

檢察機關要善于從紛繁復雜的法律事實中準確把握實質法律關系。本案中，某房地產開發公司提出雙方不是合作開發法律關系，理由是劉某擔任項目部負責人，履行的是職務行為，其領取的工資即為工作報酬。經審查，劉某除了擔任項目部負責人履行項目部的職務行為之外，還以自己的資金向項目部墊付了有關前期項目啟動費用，劉某的職務行為并不排除其另外享有該開發項目的經營利益，且根據某房地產開發公司的委托書，劉某的職務行為本身就是其履行合作協議的具體表現，因此，本案的實質法律關系是合作開發法律關系。關于合作開發合同的效力問題，檢察機關不僅要對合同文本進行審查，還應當對合同訂立過程中的意思表示、交易背景以及合同履行的實際情況進行深入分析。本案中，雙方簽訂的合作開發協議系真實意思表示，約定共同出資、共享利潤、共擔風險，內容不違反法律規定，合作開發合同性質和效力并無爭議。需要提醒的是，要注意從實質上把握審查合同性質和效力，特別是名為房地產合作開發合同或者投資合同，但只約定投資金額和收益分配，實為不承擔投資風險的民間借貸合同。

（二）深刻領悟法治精神，精準適用法律條文

檢察履職辦案“以法律為準繩”，不僅包括具體的法律條文，還應當包括蘊含其中的法治精神。準確適用法律必須在法治精神、法治原則指引下準確適用具體法律條文。本案中，原審判決認為對于未銷售的房屋，可按已銷售房屋的總收入除以總面積計算出平均銷售單價，再用未銷售但按規定可以銷售的房屋面積乘以該平均銷售單價，即得出未銷售房屋的總價，與抗訴后再審判決分配利潤金額相差1440多萬元（加上租金收益超過2200萬元），根本上是對可得利益的認定上存在差異。原《合同法》第113條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失數額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益?！睹穹ǖ洹返?84條延續了上述規定精神。對于雙方未進行合伙結算，一方不按照合同約定分配利潤，另一方提起訴訟的，起訴時房價上漲產生的房產差價，屬可得利益，應當納入合伙利潤進行結算，即合伙結算的時間應當認定為提起訴訟的時間，而不是開盤銷售的時間。同時，在計算和認定可得利益時，應當綜合考慮可預見規則、減損規則、損益相抵規則等因素，合理確定可得利益數額。原審判決機械適用合伙結算的法律條文，未考慮起訴時房產價值大幅上升，未對照原則規定研判內在價值判斷是否一致。檢察人員在辦理本案過程中，樹立全面系統觀念，立足發展大局、時代背景，追溯立法原意，加強對可得利益法律適用問題的監督，依法督促法院糾正錯誤判決，弘揚社會主義法治精神。

（三）有機統一法理情，堅定維護公平正義

習近平總書記反復強調“努力讓人民群眾在每一個司法案件中感受到公平正義”，明確提出“所有司法機關都要緊緊圍繞這個目標來改進工作”［2］。評判是否公平正義，既有客觀標準，也有主觀感受。對公平正義感受的主體是人民群眾，檢察機關要努力讓履職辦案更好契合人民群眾對公平正義的基本認知，讓公平正義真正被感受、被接受，感受到公平正義就在眼前、就在身邊。從本案證據情況看，申請人在訴訟階段提交了反映案涉房屋市場價值的證據，且要求確認評估報告的效力，但原審法院未予以支持。鑒于上述證據對本案基本事實的認定具有重要作用，江西省、市、縣三級檢察院聯動開展實地調查，查明已銷售房屋主要是住宅和雜間，未銷售房屋主要是商鋪、地下室，兩者價值差異較大，且案涉房產所處位置屬于贛州市主城區較為繁華地段，在起訴時市場行情較十年前漲幅較大，法院的評估方法明顯不符合市場規律，而訴前財產保全階段的評估報告更符合客觀實際，且該報告系一審階段由某房地產公司委托評估機構作出，法院亦據此對超標的查封房產進行解封，二審法院未予采信該評估報告確有錯誤，判決結果明顯不公平。檢察機關應依法加大調查核實力度，查明案件基本事實，讓履職辦案契合了人民群眾對公平正義的基本認知。

三、涉房地產糾紛案件之民事檢察監督路徑

房地產產業事關人民群眾切身利益，事關經濟社會發展大局。然而近年來房地產市場出現的一些不穩定因素，如合作開發矛盾、房企資金緊張、項目交付延期、市場信心下降等，給經濟金融和社會穩定帶來較大風險。檢察機關要嚴格執行“保交樓、保民生、保穩定”房地產調控政策，在依法保障投資者可得利益的同時，重點關注廣大普通購房者、農民工的合法權益，切實解決人民群眾急難愁盼問題。同時，以個案辦理促進建章立制、社會治理，持續做實人民群眾可感受、能體驗、得實惠的檢察為民，以高質效辦案答好“檢護民生”答卷。

（一）堅持檢察為民理念，以檢察力度提升民生溫度

堅持以人民為中心是習近平法治思想的重要內容。中國共產黨從成立之初，就把“為中國人民謀幸福，為中華民族謀復興”作為自己的初心使命。早在延安時期，在革命根據地首次創設的民事檢察制度，就貫徹了群眾路線、維護群眾利益，在工作中積極發動群眾、依靠群眾［3］，充分體現了民事檢察的人民性屬性。民事檢察作為與人民群眾切身利益最緊密、最全面、最充分的一項檢察業務，需更加主動找準運用檢察力量做實司法為民、服務中國式現代化的切入點和著力點，用心用情辦好關乎人心向背的民生案件，確保檢察權為人民行使、讓人民滿意，厚植黨的執政根基。要自覺落實“高質效辦好每一個案件”“三個善于”等要求，在履職中要主動找準工作切入點和著力點，聚焦重點人群、突出重點領域，著力解決人民群眾急難愁盼的問題，讓人民群眾從案件中切實感受到公平正義。要把握好相關房地產調控政策，靈活運用抗訴、再審檢察建議、檢察和解、支持起訴、司法救助等履職方式，充分保護當事人的合法權益，實現民事檢察公權力監督和私權利救濟相統一，助力維護房地產市場秩序、優化建筑市場環境，依法維護社會和諧穩定。

（二）依法開展調查核實，夯實“高質效辦案”的基礎

調查核實是實現高質效辦案的重要手段，全面深入的調查核實，有利于克服傳統“坐堂辦案”式書面審查廣度、深度不夠的弊端，對于查明案件事實、提高監督辦案精準度、提升辦案質效均有基礎性保障作用。檢察機關應結合證據的真實性、合法性及其與案件的關聯性，依職權開展調查核實，包括查明是否存在有需要監督的事實、相關事實的具體情形，并據以判斷是否需要作出以及如何作出相應的監督決定。［4］民事檢察部門開展調查核實要注重一體綜合履職。如本案中，檢察機關充分發揮檢察一體化機制的優勢，省、市、縣三級院聯動，深入實地走訪查看，查明已銷售房屋和未銷售房屋的性質不同，案涉房產所處位置較佳，市場行情較好，法院認定的未銷售房屋價格明顯偏低，最終促成法院再審改判。民事檢察部門還要加強與其他檢察部門的協作配合，互相及時移送監督線索，加強共同分析研判，做到各項檢察職能協調互補、同向發力。特別是涉及到行民刑交叉等疑難復雜案件、刑事手段插手經濟糾紛等問題，更要加強職能整合、共同推進，做到縱向貫通、橫向聯動，以“四大檢察”融合發展匯聚檢察監督合力，奠定“檢護民生”堅實基礎。

（三）樹立數字檢察思維，以檢察“智慧”賦能民生民利

數字檢察戰略是法律監督手段的革命。數字檢察的核心任務在于以“類案”為切入點，打造數字式“類案監督”，實現“由案到治”。一是數字檢察可以推動檢察監督從被動等靠轉向主動發現。以民事虛假訴訟檢察監督為例，在傳統辦案模式中，檢察機關民事檢察部門處于等待當事人上門申訴和發現一案辦理一件的個案辦理狀態，但在數字檢察監督模式下，檢察機關可以通過對比海量民事裁判文書，通過數據篩查和碰撞，精準高效捕捉涉虛假訴訟線索，實現法律監督效率指數增長。二是數字檢察可以集成民事、刑事、偵查等職能開展融合式監督。即通過大數據智能排查出初步線索，民事檢察部門研判后篩選高質量線索移交公安，刑事檢察部門引導偵查提高成案率，民事檢察部門依法監督錯誤民事裁判，職務犯罪偵查部門依法監督職務犯罪。三是數字檢察的成功經驗可以廣泛復制和推廣。數字檢察的一個重要突破口是建立科學的法律監督模型，實現數字法律監督規則和數字法律監督方式統一化。如江西省檢察院機關面對涉房地產領域“執破銜接、執破融合”等新領域新類型執行違法行為，依托數字檢察手段整合全國企業破產重整案件信息網、中國執行信息公開網等平臺業務數據，打造“涉破產企業執行案件程序違法類案監督模型”，精準發現一批破產領域執行違法線索，幫助多家企業及多名企業家成功解除信用懲戒措施。2024年2月，江西省檢察機關把“涉破產企業信用懲戒措施未解除類案監督模型”確定為第一批全省重點培育推廣數字模型。2024年4月，該監督模型又被最高檢確定為第一批重點培育推廣模型，江蘇省、青海省銀川市、廣西融水苗族自治縣等省市縣檢察院積極部署推廣該監督模型，真正實現在全國檢察機關能復制、可推廣。

（四）推進“檢察和解+執行和解”工作方法，促進矛盾糾紛實質性化解

近年來，大量商品房買賣糾紛進入民事訴訟，其中以逾期交房、逾期辦證糾紛居多，呈現出涉訴人數多、涉訴標的大、當事人矛盾尖銳的特點，化解難度大。檢察機關要結合房地產調控政策和市場經營現狀，充分評估購房者訴求實現的可能性，并以此為導向，選擇最優處理方式，有的案件為了從源頭上化解矛盾，檢察和解可能是比較好的方式。檢察機關在開展檢察和解中，要充分運用法治思維和法治方式，積極推動檢察和解與法院執行和解無縫對接，促成檢法雙贏，減輕當事人訴累。同時，通過上下一體、檢法聯調、府院聯動，形成多向發力、分層遞進、銜接配套多元解紛格局，在促進行政審批、查找房企財產、加強釋法說理和風險防控等方面協作配合，形成工作合力。如江西省萍鄉市人民檢察院辦理的袁某某等5人與某置業公司商品房買賣合同糾紛案，檢察機關經審查后認為考慮疫情影響及房屋最終確已達到交付條件，案件沒有監督必要性，但簡單作出不支持監督決定并不能解決購房者的實際需求，難以從源頭上徹底化解矛盾。檢察機關通過加強與相關行政主管部門、法院、房地產開發公司、購房者等多方溝通，最終促成雙方當事人達成和解，實現矛盾糾紛實質性化解。

（五）推進“檢察建議+調研報告”治理模式，積極主動參與社會治理

檢察機關是參與國家和社會治理、推進依法治國的重要組成部分，“檢護民生”專項行動重在解決人民群眾急難愁盼的民生痛點難點問題，本質在推進國家治理體系和治理能力現代化。檢察辦案不能僅滿足于個案的高質效，停留在就案辦案層面，還要把促進系統治理、社會治理作為履職辦案的重要任務，將案件辦理效果轉化為國家和社會治理效能。通過系統梳理房地產等工程建設領域招投標不規范問題和拖欠農民工工資問題，依法向住房與城鄉建設保障、人力資源與社會保障等相應行業主管部門制發檢察建議，既促進相關單位、部門堵漏建制、提高治理能力，又能以點帶面推動行業治理，提升社會治理的法治化水平。［5］同時，積極向地方黨委、人大呈送專題調研報告，爭取多方支持，共同規范轄區建筑工程領域市場環境，杜絕違法分包和拖欠農民工工資等違法情況發生，助理優化法治化營商環境。此外，檢察機關還可以依法對被欠薪農民工群體進行跟蹤回訪并開展法治宣傳，重點提示簽訂勞動合同注意事項，以及勞動權益受到侵害時的法律救濟手段，切實提高農民工法律意識及維權意識，依法維護自身合法權益。