淺議企業盤活閑置資產的路徑

摘要

本文旨在探討企業盤活閑置資產的具體措施與實施步驟。剖析了盤活閑置資產的背景、原因及類型，詳細論述優化重組、租賃與合作、資產證券化、技術創新等方面的具體措施，并提出相應的工作思路與要點。通過本文的研究，期望為企業在閑置資產盤活工作中提供全面、系統且具有可操作性的參考與指導，助力其提升資產運營效益與市場競爭力。

關鍵詞

閑置資產；盤活措施；資產運營

在當今復雜多變的市場環境下，企業面臨著諸多挑戰與機遇。隨著經濟結構調整、產業升級以及市場競爭加劇，部分企業出現了資產閑置現象，這不僅導致資源浪費，還對企業的盈利能力和可持續發展構成威脅。因此，研究企業盤活閑置資產的有效措施具有極為重要的現實意義。

一、盤活閑置資產的背景與原因

（一）宏觀經濟環境變化

隨著近幾年國內外市場需求結構發生顯著變化，一些傳統產業面臨產能過剩問題，企業的部分資產因市場需求萎縮而閑置。

（二）產業升級與轉型

科技革新和產業升級導致企業舊有的生產技術、工藝和設備被淘汰，新的生產線和資產迭代從而產生大量閑置資產。如一些傳統制造業企業向智能制造轉型時，原有生產設備存在閑置的現象。

（三）企業并購與重組

在企業間的并購重組中，因資產狀況復雜、業務整合不到位等原因導致出現資產重復配置、不匹配，從而產生閑置。例如，兩家同行業企業合并后，可能存在多個相同功能的研發中心或銷售網點，其中部分資產在整合后無法被有效利用。

（四）投資決策失誤

部分企業在項目投資決策時，缺乏充分的市場調研、可行性分析和風險評估。盲目投資導致項目建成后無法達到預期收益，相關資產閑置。

二、閑置資產的判斷和分類

（一）閑置資產的判斷標準

1. 物理閑置標準

資產在一定時期內（通常為一年以上）處于未使用狀態，沒有進行正常的生產經營活動。各個企業可根據企業自身戰略定位和經營方向設定資產閑置的判斷標準。以山東某企業為例，針對閑置資產的判定標準如下：

（1）存貨呆滯判定標準：6個月之內不用或使用量小于10%。

（2）房屋建筑閑置標準：自開盤銷售后2年以上因去化困難仍未銷售、出租、自用的房產，或其他影響正常銷售、出租或轉讓的房產。

（3）設備閑置標準：6個月之內閑置不用。

2. 經濟閑置標準

從經濟效益角度判斷，資產的實際產出低于其預期產出或設計產能，導致資產的回報率低于行業平均水平或企業內部設定的最低回報率，即使資產處于使用狀態，但如果未能創造足夠的經濟價值，也可視為閑置資產。

（二）閑置資產的分類

1. 按資產類型分類

（1）固定資產閑置：包括閑置的土地、廠房、機器設備、運輸工具、房地產企業不可售物業及建筑物等。例如，企業因搬遷而閑置的舊廠房，因技術更新換代而閑置的舊機器設備等。

（2）流動資產閑置：如市場需求預測不準確、產品質量問題或生產計劃不合理等原因造成的庫存積壓；或企業資金安排不當，未能及時投入到有效的投資項目中閑置貨幣資金等。

（3）無形資產閑置：如閑置的專利技術、商標權、土地使用權等。一些企業擁有的專利技術因未能與企業現有業務有效結合或缺乏商業化開發途徑而閑置，土地使用權可能因企業規劃調整而暫時未開發利用。

（4）其他資產閑置：包括待處置廢舊物資、閑置的在建工程、爛尾工程等。

2. 按閑置原因分類

（1）技術性閑置：由于技術進步，資產的技術性能落后，導致無法正常使用或使用效率低下而閑置。如老舊的計算機。

（2）結構性閑置：因企業產業結構調整、業務轉型或組織架構變動，原有的資產配置與新的業務結構不匹配而閑置。例如，企業從建筑業向服務業轉型后，原有的設備閑置。

（3）市場性閑置：由于市場需求變化、競爭加劇等市場因素導致資產閑置。如因疫情導致商業及辦公退租空置；或住宅產品去化流速大幅下滑；或因獲取時土地成本較高，隨著市場震蕩下調，投資回報難以達到預期從而暫停開發導致的土地閑置。

三、盤活閑置資產的具體措施

（一）內部優化重組

1. 統籌部署，提高政治站位，強化組織領導

企業要從上而下開展頂層設計，強化領導意識，組建領導小組、工作專班。按照“能售盡售、能租盡租、協同并舉、能融盡融”的原則，堅持市場化，通過領導包保落實落地。也要充分研判可實施證券化的資產情況，將“固定”資產轉變為健康的現金流，提高資產收益貢獻的同時，緩解企業的資金壓力。

2. 資產清查與評估

全面清查閑置資產，建立臺賬，包括名稱、型號、購置時間、賬面價值、使用狀況、閑置原因等信息。同時，委托專業的資產評估機構進行評估，確定公允價值，為后續的內部重組提供準確的數據支持。可采用數字化系統工具對資產進行全面登記，用系統化數字語言，對資產結構分析形成動態化呈現，可以提升管理效能，降低人力成本，并且能實現實時預警等功能。

3. 內部協同

根據企業的戰略規劃和業務發展需求，將閑置資產在企業內部部門或板塊之間進行調配，取長補短，互相賦能，實現資產的優化配置。

4. 設立內部資產交易市場

對于規模較大、業務多元化的企業，可建立合規化的內部閑置資產交易市場，有需求的公司可以通過競價或協商的方式購買置換閑置資產。

（二）對外租賃與合作

1. 資產租賃

對外租賃是效益最大化的策略之一，可采用市場比較法或成本加權法合理定價，有效實現盤活指標。

2.合資合作

通過與外部企業的資金、技術、市場等資源的合作，將閑置資產轉化為具有盈利能力的項目。例如，閑置土地資源，可以與其他單位合作開發房地產項目，在合資合作過程中，要明確各方的權利義務關系及相關風險，確保項目的順利推進。

（三）資產證券化

企業對于租金收入穩定的資產，可將這些資產打包組合，采用如CMBS，REITs公募基金等產品，提前實現現金流回收，用于企業的其他投資或運營活動。例如，以優質商業運營項目作為融資載體獲批CMBS貸款額度的模式可作為商業地產融資的新渠道，有助于盤活存量資產，優化資本結構，降低資金成本。

（四）技術創新與改造

對于因技術落后而閑置的資產，企業應組織專業技術人員進行技術評估，開展技術改造的可行性研究，包括技術改造的方案設計、成本預算、預期收益、市場前景等方面的分析。有條件改造的項目，企業可以與高校、科研機構合作，引進先進的技術和人才，對閑置資產進行改造升級。

（五）出售變現

1. 資產定價與租售并舉

企業綜合考慮資產的賬面價值、市場行情、資產的稀缺性、潛在收益等因素，采用成本法、市場法、收益法等多種方法對擬出售的閑置資產進行合理定價。利用老帶新、中介等渠道積極拓展客戶，通過零售、打包出租等方式推動資產盤活。同時，企業可整合優化內部辦公場所，將區位優越、交通便利、昭示性強的辦公場所騰出轉租或出售，以實現資產價值的提升。

2. 交易處置與資產交割

對于產權性資產，例如閑置在建工程、未開發土地等，可以從市場策劃定位、投資收益測算等方面深度調研，形成專項結論。可采用繼續開發、合作開發、轉讓處置、轉型發展或協調政府調整用地性質等方式實現資產盤活。資產處置時需在國有資產交易平臺上進行掛牌出讓，處置方式需遵循合規合法的原則。在達成交易協議后，按照約定的時間和方式，進行資產交割、企業分拆等。出售變現可以使企業快速回籠資金，優化資產結構，將資金投入到更有發展潛力的項目中。

四、盤活閑置資產的工作思路

（一）樹立正確的資產經營理念

企業要從傳統的資產占有觀念轉變為資產經營觀念，將閑置資產盤活作為企業資產經營管理的重要任務，納入企業的戰略規劃和年度經營計劃中，建立健全資產盤活的考核機制，激勵企業各級管理人員積極參與閑置資產盤活工作。

（二）構建專項工作獎懲機制

按照一企一策，堅持“讓利不讓市場”的原則，通過合理調整利潤預期等手段，政策驅動、充分授權、重獎重罰，采用分期促銷、打包整售、工程抵頂、尾盤整體去化、內部協同運營等方式加快盤活。

（三）注重風險管理與控制

在盤活閑置資產過程中，企業面臨著多種風險，如市場風險、信用風險、技術風險等。因此，要建立健全風險管理體系，對盤活過程中的風險進行識別、評估和控制。如技術、信用、定價等方面的風險，做好防范。

（四）持續跟蹤與評估

建立資產盤活效果評估體系，如資產利用率、資產收益率、資金回籠率等，定期對資產盤活工作進行量化評估。根據評估結果，及時調整盤活策略，不斷提高閑置資產盤活工作的水平。

結語

企業盤活閑置資產對于提升資源利用效率、經濟效益和市場競爭力具有極為重要的意義。通過深入分析、準確判斷和分類閑置資產，采取內部優化重組、對外租賃與合作、資產證券化、技術創新與改造、出售變現等一系列措施，同時加強組織領導、風險管理與控制、持續跟蹤與評估等工作，企業能夠有效地盤活閑置資產，實現資產的保值增值，為企業的可持續發展奠定堅實的基礎。

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