深入推進中心城區可持續城市更新

黨的二十大報告提出，實施城市更新行動，打造宜居、韌性、智慧城市；黨的二十屆三中全會指出，要建立可持續的城市更新模式和政策法規。作為江蘇省省會城市功能核心區、特大城市中心城區，南京市鼓樓區既有自覺扛起城市更新的政治責任，也有深入推進城市更新的迫切需要。我們堅持因地制宜、注重實效，積極探索具有自身特色的中心城區城市更新可持續發展之路。

強化規律認識，準確把握城市更新內涵要求

中心城區要更好地實現品質提升、功能完善，唯有通過城市更新向存量要空間、變存量為增量。鼓樓區緊扣中心城區功能定位，牢牢把握推進城市更新工作的重要意義，切實增強使命感、責任感、緊迫感。

彰顯人本價值導向。習近平總書記指出，城市是人集中生活的地方，城市建設必須把讓人民安居宜居放在首位。我們深入踐行人民城市理念，不斷提升城市功能品質、打造安居宜居環境，切實讓更多人民群眾得到實惠、受到益處。

強化安全韌性所需。中心城區發展起步較早，也更早地進入城市發展存量階段，房屋建筑、基礎設施等老舊問題嚴重，潛在安全風險隱患點多面廣量大。我們牢固樹立底線思維，及時改造更新老舊小區、老舊建筑，加快消除安全風險隱患，著力提升城市韌性安全水平。

順應再中心化趨勢。當前，經濟發展正由依靠資源和勞動力驅動向創新驅動轉變。中心城區的區位、功能和配套，更加有利于技術、數據、信息、知識等新生產要素的匯聚整合、優化配置，發展要素回流、創新資源復歸的再中心化趨勢愈發明顯。但中心城區人口和建筑密度較高、資源和環境約束趨緊，還不能夠很好地適應轉型發展需要。我們致力于通過城市更新盤活資源、拓展空間，更好集聚新生產要素，加快發展新質生產力。

注重分類施策，扎實推進城市更新實踐探索

針對城市快速發展階段積累的各類“城市病”，鼓樓區堅持問題導向，通過開展城市更新體檢把脈問診、對癥下藥。實踐中，主要采取四種更新方式。

“康復式”更新。針對部分區位優越的低效園區、老舊載體，發揮政府引導和政策支持作用，充分調動產權人更新改造積極性，利用原有建筑空間導入品牌資源，實現載體功能轉型、能級提升，從而恢復城市空間的“肌體”健康。金智里數智健康創新園前身是南京漢中門長途汽車客運站，已停運閑置十多年，產權方金陵交運集團2021年決定對現有建筑改造提升、功能優化重塑，打造特色產業園區。結合“環五臺山生命健康產業生態圈”布局規劃，我們聯合金陵交運集團明確“數字+健康”這一產業方向，協同推進空間改造、環境提升、企業招引，積極推進醫保反欺詐平臺、藥品真實世界研究等項目集聚，落地了悅瞳專業眼科醫院等生命健康企業，同時有效改善了新街口“西大門”的城市面貌。

“針灸式”更新。針對部分建設基礎較好但存在市政設施老舊、功能配套不全等問題的區域，注重將物理更新與基層治理相結合，引導多元主體參與融入，通過優化路網、增加停車位、擴充游憩空間、完善服務業態等低成本、可迭代的微更新，打通城市“經絡”，實現片區形象重塑、功能再造。緊鄰南京大學鼓樓校區的金銀街，一直存在車輛亂停放、環境臟亂差等問題。我們多方聽取社區居民和南大師生、校友意見，通過政府、學校、居民共建共治的更新方式，打造多元利益共同體，將居民停車有效引導至南大蘇浙運動場地下停車場，在金銀街增設便民設施、藝術裝置，引入咖啡輕食、手辦工坊等品牌16家，背街小巷轉變成為活力時尚的國際青年藝術街區。

“縫合式”更新。針對部分因市場形勢、周邊環境變化導致的閑置或低效利用地塊，科學調整用地規劃，加快盤活利用，推動品牌房地產企業打造高品質住宅，將“邊角余料”轉化為“金角銀邊”。原為商辦用地的湛江路地塊，用地面積僅9500多平方米，且周邊居住小區較多，開發效益較低，長期作為停車場使用，成為清涼門大街主干道上的“城市瘡疤”。我們經過充分論證，將土地性質調整為住宅用地，切實增加有效市場供給，推動縫合高品質城市界面。

“手術式”更新。針對存在安全隱患大、居住環境差等諸多問題的危房險房、城中村，統籌運用好“留、改、拆”方式，通過“外科手術式”的徹底整治更新，實現居住品質和本質安全的全面提升。城河村片區部分非成套住房經檢測已屬C、D級危房，亟待進行系統性更新改造。經過多輪意見征詢、規劃調整，最大程度兼顧了居民、社會及工企單位利益，現已基本達成一致意見并啟動騰遷工作。

堅持系統思維，科學構建城市更新體系架構

城市更新項目周期長、資金需求大、產權主體多，涉及面廣、政策性強，是一項系統性工程。鼓樓區堅持通盤謀劃、高效組織，有效匯聚政府、市場和社會多元力量，為城市更新注入源源不斷的活力動力。

健全一體化工作運行體系。成立區級城市更新專班，構建“屬地街道牽頭實施、國企平臺專業運作、更新主體自主更新”運作模式，確保統籌謀劃、協同推進。編制區級城市更新專項規劃，將193個項目納入區級城市更新資源項目庫，實行動態管理。出臺城市更新項目實施管理辦法等區級規范性文件，制定遴選社會資本參與城市更新項目等實施方案，完善區城市更新意向企業庫、專家咨詢庫等管理制度，確保城市更新工作有章可循。

探索多元化資金支持模式。在政策資金方面，我們承接中央和省市城市更新一攬子政策，爭取超長期特別國債、中央預算內投資、城中村改造專項借款等資金支持。石頭城路環境整治項目中，通過積極向上爭取，獲得2000萬元中央專項補助資金。在社會資金方面，我們優化市場運作機制，提升社會資本參與積極性。通過引導企業自主出資的方式，推動總投資5.2億元的軍人俱樂部、1.5億元的新華大廈等更新項目有序開展。在業主出資方面，我們深挖存量資源的技術增量、價值增量，創新“政府補貼+業主自籌”模式。作為全省首例產權人自籌資金三原翻建項目，虎踞北路4號項目通過“市、區政府各補貼20%，業主出資60%”方式，籌集資金1100余萬元。

建立全鏈條訴求響應機制。城市更新不僅是物理空間的重塑，更是社會關系的重構和公共利益的再分配，涉及產權變更等群眾關切的重大事項，還會影響群眾日常生活。我們積極搭建溝通平臺、協調各方資源，加強政策解讀和宣傳引導，及時回應群眾關切、爭取最大支持。特別是在居住類更新項目中，針對更新主體多元訴求問題，職能部門、屬地街道、實施主體聯合組建臨時黨組織，安排黨員下沉項目組，與社區居民常態化溝通，共商項目方案、共議實施步驟，努力尋求群眾意愿與政府工作的最佳平衡點，確保更新項目有序推進。

（作者系南京市鼓樓區區長）

責任編輯：段培華