合同無效能否撤銷抵押權登記

案" "例

陳某因買賣合同糾紛起訴韓某，法院判決韓某支付陳某26萬元及利息。判決生效后，未發現韓某有可供執行的財產。后陳某發現，在上述判決作出當日，韓某將案涉房產以600元的價格轉讓給其兒子，并于次日辦理了房屋變更登記。陳某以韓某不合理低價轉讓案涉房產損害自身權益為由向某法院提出起訴。法院判決撤銷韓某與其兒子對案涉房產的轉讓行為。案件在審理期間，韓某前妻作為韓某兒子的監護人，將房屋抵押給了武某并簽訂了借款合同，辦理了抵押登記。陳某將韓某前妻、武某等人訴至法院。經審理，法院認為，韓某前妻代理行為不合法，處分行為無效，雙方簽訂借款合同中的抵押條款無效，但并未判決撤銷抵押權登記，韓某前妻持法院判決要求撤銷抵押權登記。

分" "析

抵押合同作為購房合同等主債權合同的從合同，其無效的法律效果與主債權合同無效有所不同。

首先，簽訂抵押合同是設立抵押權的原因行為。

物權變動的原因，是引起物權變動的法律事實，包括民事法律行為、事實行為和法律的直接規定。不動產物權變動的原因行為，既包括買賣、贈與等合同，也包括引起物權變動的事實行為，如無主物的先占（發生占有效力）、依法建造建筑物，以及法律的直接規定，包括繼承、善意取得、行政征收決定、形成性法律文書等。國務院《不動產登記暫行條例》規定的申請人應當提交相關的不動產登記權屬來源材料或登記原因證明文件，指的就是可以證明物權變動的原因行為發生的文件。

在英美法系和以法國法為代表的大陸法系，引起物權變動的法律行為是買賣合同、贈與合同等債權行為。德國法為代表的大陸法系中，引起物權變動的法律行為，則是由德國法學家薩維尼從債權行為抽象出來的物權行為。德國法上的物權行為具有獨立性和無因性。我國未承認物權行為的無因性，但《中華人民共和國民法典》明確的債權行為和處分行為相分離的原則，相當于承認了物權行為（即處分行為）。

抵押權是指，為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償的權利。從法律上說是一種物權，支配的是抵押物的交換價值。

不動產抵押權的取得，最常見的是因設定行為而取得，也叫意定抵押權，是一種物權行為，必須經過不動產登記方可發生物權效力。抵押權自登記時設立。設定抵押權是要式法律行為，當事人應當采用書面形式訂立抵押合同。抵押合同既屬于債權合同，又含有將抵押權設立給債權人的物權合意，兼有債權合同和物權行為的性質。因此抵押合同既是抵押權登記的原因證明文件，也是申請抵押權登記的申請材料。

其次，抵押合同無效應當撤銷抵押權登記。

對辦理了不動產登記后，抵押合同等登記原因證明文件無效或被撤銷的，原不動產的權利歸屬及原權利人享有的請求權性質，依據不同的物權變動模式而不同。

所謂物權變動模式，通俗地說，就是物權什么時候發生變動效力。主要有三種模式，即債權意思主義、債權形式主義、物權形式主義。

債權意思主義，指僅憑當事人的意思表示即買賣、贈與登記等債權合同生效即可發生物權變動的效力。英美法系和法國、日本等國采用這種模式。我國土地承包經營權和地役權變動，也采用這種模式。不動產登記僅有對抗第三人的效力。

物權形式主義，指要發生物權變動效力，需要由當事人做出處分物權的意思表示（即物權行為），并按照法定方式（登記）進行后方可。物權行為是德國法學家薩維尼的偉大創新，他認為債權合同和物權行為兩者各有獨立的意思表示和成立方式，是相分離的兩個不同的法律事實。僅有作為原因的債權行為如抵押合同不能直接導致物權的變動，只能使當事人承擔設立轉移抵押權的義務。在簽訂抵押合同的同時，還有一個直接以物權變動為目的并產生物權變動效力的法律行為，該物權行為獨立于作為變動原因的債權合同而存在，具有獨立性。

德國民法、中國臺灣地區采納這種模式，并認為物權行為是發生物權變動效力的原因，排除了債權合同的因素，也叫無因性原理。因此債權合同是否有效不影響物權行為的效力，自然更不會影響物權變動的效力。即使債權合同無效或被撤銷，也不會導致物權變動效力當然無效或者被撤銷，物權行為仍可基于本身的效力有效成立，并且經過登記依然具有物權變動效力，不動產登記簿記載的權利人依然享有不動產物權。不動產物權變動模式為“物權行為+登記”，即物權在其效力和結果上不依賴債權行為而獨立存在，另一方僅可主張不當得利請求權請求返還。

債權形式主義，是指物權變動效力的發生，需要當事人做出生效的買賣、贈與合同等債權行為，并進行不動產登記或交付（動產）。瑞士等國批判的采納德國的物權行為理論，沒有嚴格區分債權行為和物權行為，登記申請同時具有物權行為的意義。雖然承認物權行為獨立性，但不認可物權行為無因性，債權合同是物權發生變動效力的重要組成部分，物權轉移的模式是“債權合同+物權行為+不動產登記”?！度鹗棵穹ǖ洹访鞔_規定“無法律原因或依無約束力的法律行為而完成的登記，為不正當”，明確否定了物權行為無因性。在債權形式主義模式下，作為登記原因的債權合同無效，則原不動產登記也沒有法律效力。而按照德國的物權行為無因性原則，原因行為無效，登記依然有效。

通說認為，《中華人民共和國民法典》關于建筑物所有權、建設用地使用權、抵押等依法律行為的不動產物權的變動模式是采用債權形式主義。作為物權變動原因的抵押合同無效或被撤銷的，具有溯及力，即使已經辦理了抵押權登記，由于原因行為無效，抵押權也無效。雖然已經記載在登記簿上，但僅有形式上的效力，沒有實質法律效力，可以依據抵押權無效的判決撤銷抵押權登記。當然如果主債權合同被判決無效或者撤銷，根據《中華人民共和國民法典》規定，主債權合同無效，抵押合同也無效，也可以撤銷抵押權登記。

最后，撤銷登記應注意以下事項。

一是必須是原因證明文件被發生法律效力的司法文書或行政機關認定為無效或撤銷。登記機構不能直接認定合同效力，應當由法院或者仲裁機構等司法機關來認定，也可由其他行政機關依職權認定。比如，公安機關有鑒定文書真偽的權力，認定合同、公證書等文書是偽造的等。另外，被認定為無效或者撤銷的必須是原因證明文件。比如，因買賣轉移登記的買賣合同、抵押權登記的抵押合同、土地使用權首次登記的出讓合同等，是可以證明物權發生變動的原因行為證明文件。

二是不動產權利上不得有其他物權負擔或被限制。如果不動產權利上有其他人的權利負擔，比如，抵押權、地役權等，撤銷不動產登記可能會影響到其他人的權利，不得依據判決撤銷登記。如果法院出具協助執行通知書，只要求將附有抵押權的不動產確認權利歸屬給某人，不動產登記機構協助辦理轉移登記時只能按照判決、裁定和協助執行通知書的內容進行登記，不能擅自將抵押權予以注銷。否則可能違反最高人民法院關于適用《行政訴訟法》的解釋規定，被列入行政訴訟的受案范圍。

三是應當遵循正當程序原則。建議創設撤銷登記的類型，作為登記原因的抵押合同被判決無效或撤銷的，申請人可以持生效判決單方面申請撤銷不動產登記。目前，對撤銷登記沒有明確的規定，可以參照《房屋登記辦法》規定，對登記原因證明文件（買賣合同等）被認定虛假、無效或被撤銷的情形進行撤銷登記，注銷現有登記簿記載事項，并恢復到上一手登記狀態。

由于撤銷登記對相對人的權利影響十分重大，法院在行政訴訟中要求登記機構履行正當程序，保障權利人的知情權、申辯權等合法權利。多地登記機構因為在撤銷登記中程序不當被最高人民法院判決撤銷行政行為。因此，在依職權撤銷登記中，不但要有政府或者自然資源主管部門出具的囑托書或者撤銷登記決定書，還要注意遵循正當程序原則，保障相對人的知情權和申訴權，充分告知相對人的權利，也可參考《自然資源聽證規定》，主動召開聽證會聽取意見。如果沒有其他實質性證據，不影響登記機構撤銷登記。

值得一提的是，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》規定，合同不成立、無效、被撤銷或者確定不發生效力，當事人請求返還財產，經審查財產能夠返還的，人民法院應當根據案件具體情況，單獨或者合并適用更正登記簿冊記載等方式。即由法院作出更正登記判決，避免了登記機構自行審查合同無效判決可能引發的糾紛，操作性強。（作者單位：福建省自然資源廳）