上海市青年科創(chuàng)人才住房需求特征分析及政策啟示

[摘要] 人才是城市發(fā)展的重要人力資源保障，如何引才留才是上海建設(shè)“五個(gè)中心”、卓越的全球城市和社會(huì)主義現(xiàn)代化國際大都市過程中的重要命題。本文利用2022年開展的針對(duì)本市青年科創(chuàng)人才的住房需求特征調(diào)研問卷，分析了青年科創(chuàng)人才的住房現(xiàn)狀及住房需求特征，并研究了青年科創(chuàng)人才租購意愿的影響因素。研究發(fā)現(xiàn)，青年科創(chuàng)人才總體居住條件較為一般，尤其是在支付能力、職住平衡、居住品質(zhì)等方面存在較大改善空間；從租賃需求特征來看，人才租賃偏好于整租、中短期租約、小戶型，對(duì)職住平衡有較高需求；購房主要用于自住，且在購房首付款籌集、還貸等方面存在較大的壓力。影響租購意愿的因素主要有年齡、學(xué)歷、婚姻狀況、有無子女、戶籍狀況、人均居住面積、居住滿意度等。為了進(jìn)一步改善青年科創(chuàng)人才居住條件，圍繞本市青年科創(chuàng)人才居住問題及需求特征，本文構(gòu)建了政策框架，并提出了具體舉措。

[關(guān)鍵詞] 科創(chuàng)人才；需求特征；租購意愿 ；政策啟示

[中圖分類號(hào)] F249.2" ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A" "［文章編號(hào)］1000-4211（2025）01-0084-17

青年科創(chuàng)人才是上海科創(chuàng)中心建設(shè)的中堅(jiān)力量，住房又是青年科創(chuàng)人才“安居樂業(yè)”的基本保障。近年來，各大城市結(jié)合實(shí)際發(fā)展需求，依據(jù)專業(yè)、學(xué)歷、所屬行業(yè)、職稱等權(quán)衡因素制定了人才標(biāo)準(zhǔn)并區(qū)分層次，針對(duì)特定行業(yè)、特定項(xiàng)目，也采用“一事一議”、人才聯(lián)席會(huì)議等方式對(duì)人才進(jìn)行專項(xiàng)認(rèn)定。根據(jù)《上海推進(jìn)科創(chuàng)中心建設(shè)22條意見》，科創(chuàng)人才不僅指通過市場主體評(píng)價(jià)且符合一定條件的創(chuàng)業(yè)人才，還包括了創(chuàng)業(yè)投資管理運(yùn)營人才、企業(yè)科技和技能人才、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中介服務(wù)人才。近年來，本市通過各項(xiàng)優(yōu)惠政策吸引了大量青年人才來滬，根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，上海外來人口中，20～39歲人群占一半以上，其中超一半是專科及以上學(xué)歷。隨著外來人口中青年群體的擴(kuò)大和學(xué)歷的普遍提升，對(duì)住房品質(zhì)和居住環(huán)境的要求也在不斷提高。然而，上海房價(jià)高企、公共資源分布不均衡、職住不平衡問題突出，青年科創(chuàng)人才居住成本較高，居住體驗(yàn)感、獲得感仍有較大的提升空間。

為精準(zhǔn)識(shí)別青年科創(chuàng)人才的住房需求特征，了解其租購意愿及影響因素，從而為完善本市青年科創(chuàng)人才住房政策框架提供研究思路，本文利用2022年開展的針對(duì)本市青年科創(chuàng)人才的住房需求特征調(diào)研問卷，分析了青年科創(chuàng)人才的租房需求特征及購房需求特征，并進(jìn)一步研究了其租購意愿的影響因素，在此基礎(chǔ)上提出了相關(guān)政策建議。通過精準(zhǔn)識(shí)別青年群體住房的共性與個(gè)性問題，科學(xué)設(shè)計(jì)青年住房支持專項(xiàng)政策，增強(qiáng)專項(xiàng)政策與上位規(guī)劃、政策與橫向政策之間的聯(lián)動(dòng)性，可緩解上海青年群體發(fā)展的矛盾現(xiàn)狀，有助于提升青年科創(chuàng)人才的居住體驗(yàn)及留滬意愿。

一、青年科創(chuàng)人才的居住現(xiàn)狀

根據(jù)人才的定義以及研究重點(diǎn)內(nèi)容，本文將青年科創(chuàng)人才界定為45周歲以下，符合各區(qū)產(chǎn)業(yè)需求的、從事基礎(chǔ)理論研究或者推動(dòng)科學(xué)技術(shù)成果轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)效益的科技和技能人才，以及新就業(yè)大學(xué)生。為了解本市青年科創(chuàng)人才的住房需求特征，課題組成員于2022年通過問卷與項(xiàng)目座談相結(jié)合的方式對(duì)在滬工作的上海青年科創(chuàng)人才開展了調(diào)研，分析了青年科創(chuàng)人才的租房需求特征及購房需求特征。在問卷方面，主要通過張江園區(qū)的集中式租賃住房項(xiàng)目、自如等品牌租賃機(jī)構(gòu)、高校以及網(wǎng)絡(luò)調(diào)研的方式，共回收有效問卷215份。其中，通過品牌租賃機(jī)構(gòu)回收問卷占比為12%，產(chǎn)業(yè)園區(qū)回收占比為6%，高校占比為76%，其他占比為6%。此外，課題組還通過對(duì)租賃住房項(xiàng)目的實(shí)地調(diào)研座談等形式，歸納住戶特征，將兩者調(diào)研結(jié)果相互補(bǔ)充，提煉本市青年科創(chuàng)人才的顯性和隱性特征。

（一）調(diào)研對(duì)象基本情況

從性別構(gòu)成來看，此次調(diào)研對(duì)象中性別比例較為平衡，女性占比為57%，男性占比為43%；從年齡構(gòu)成來看，呈現(xiàn)年輕化特征，以40歲以下為主，占比為86%；從學(xué)歷構(gòu)成來看，調(diào)研對(duì)象學(xué)歷水平較高，本科及以上占比為79%；從婚姻狀況來看，未婚占比為52%，已婚占比為48%；從子女狀況來看，無子女占比為65%，有子女的占比為35%；從戶籍狀況來看，以上海戶籍（包括新上海人）為主，占比約為64%，外地戶籍但持有本市居住證的人數(shù)占比為12%，外地戶籍且未辦理居住的人數(shù)占比為24%；從單位性質(zhì)來看，以事業(yè)單位/國企為主，占比59%，其次是民營/私營企業(yè)，占比為21%；從家庭人均稅前年收入來看，10～30萬（含30萬）占比最高，為53%，其次是10萬及以下，占比為28%，30～50萬（含50萬）占比為16%；從單程通勤時(shí)間來看，集中于1小時(shí)以內(nèi)，其中半小時(shí)以內(nèi)占比為34%，0.5～1小時(shí)占比為42%；從人均居住面積來看，近七成群體人均居住面積在30平方米以下，其中20平方米以下占比為37%，20～30平方米占比為29%；從居住滿意度來看，滿意占比為36%，一般占比為45%，不滿意占比為19%；從是否享受過住房政策來看，享受過的占比為37%，未享受過住房政策的占比為63%。

（二）居住現(xiàn)狀

1．居住條件較為一般

通過對(duì)調(diào)研對(duì)象目前居住現(xiàn)狀的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，青年科創(chuàng)人才總體居住條件較為一般，主要體現(xiàn)在以下方面：一是調(diào)研對(duì)象擁有自有住房的占比不高，近五成家庭租房居住。租房家庭主要租住市場化租賃住房，租住公共租賃住房、人才公寓、員工宿舍等政策性住房的占比僅20%左右。選擇租房居住的原因中占比最高的是房價(jià)太高，占比為59%，其次是在本地?zé)o購房資格，占比為16%，不確定是否在上海長期發(fā)展的占比為15%。二是租房過程中面臨的困難較多。面臨的主要困難中排名前三的分別是合適的可租賃房源少、公租房輪候時(shí)間長、獲取真實(shí)房源信息困難，占比分別為33%、21%、17%。租賃合同以中短期為主，主要集中在1～2年（不含2年），占比為57%，其次是0.5～1年（不含1年），占比為26%，租賃合同在2年以上的占比僅為11%。三是通勤時(shí)間較長、人均居住面積不高。單程通勤時(shí)間占比最高的為0.5～1小時(shí)，占比為42%，超兩成調(diào)查者通勤時(shí)間在1小時(shí)以上。人均住房建筑面積集中在30平方米以下，占比為67%，其中，人均住房建筑面積在20平方米以下的占比為37%。四是居住滿意度總體不高。近七成調(diào)研對(duì)象對(duì)目前居住現(xiàn)狀感到不滿意或者一般，排名前三的原因是面積較小、租金太高和通勤時(shí)間太長，占比分別為53%、34%和29%。

2．低年齡段的群體住房政策需求更為迫切

高年齡段的科創(chuàng)人才居住狀況較為穩(wěn)定，對(duì)于住房政策的需求程度相對(duì)較低。此外，通過交叉分析發(fā)現(xiàn)，較低年齡段的群體居住的滿意度較低，對(duì)住房政策的需求更為迫切。如圖1所示，隨著年齡增長，已有住房且無置換需求的比例逐漸增加，46歲及以上群體無置換需求的占比達(dá)71.4%。隨著年齡的增長，未來5年內(nèi)傾向于租房居住的比例逐漸減少，占比最低的為41～45歲調(diào)研對(duì)象，傾向于租房的比例僅為6.7%。26～45歲群體傾向于購房的比例較為接近，約為40%。由此可見，對(duì)于年齡段處于偏上水平的科創(chuàng)人才，由于其居住滿意度較高，置換需求較少，因此不是人才住房政策的主要關(guān)注人群。此外，由于不同年齡段的群體對(duì)于租買選擇需求不同，因此，建議建立類似全生命周期的差異化人才住房政策，滿足青年科創(chuàng)人才不同階段的住房需求。

3．本市戶籍青年住房情況好于非本市戶籍

從戶籍狀況與家庭擁有住房套數(shù)的交叉分析來看，如圖2所示，上海本地人住房狀況好于新上海人，新上海人住房狀況好于外地戶籍調(diào)查者。具體來看，外地戶籍者無住房的比例為84.9%，而上海本地人無房比例僅為14.5%。擁有一套住房的上海本地人占比為50.9%，外地戶籍僅為15.1%。擁有兩套及以上住房的上海本地人占比為34.5%，新上海人占比為22.4%，外地戶籍由于限購等因素，占比為0。

二、青年科創(chuàng)人才住房需求特征

（一）租房需求特征

1．租房需求偏好

一是偏好租住公共租賃住房和私人商品住房。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，選擇繼續(xù)租房居住的調(diào)查者中，34.4%傾向于租住公共租賃住房，31.1%的調(diào)查者傾向租住私人商品住房，19.7%選擇租住長租公寓。二是偏好整租的租住模式。調(diào)查對(duì)象中，72.1%傾向于整租模式，僅27.9%傾向于合租模式。三是偏好中短期租賃租約。租約時(shí)長為0.5～1年及1～2年的調(diào)查者比例相同，均為37.7%，此外有16.4%的調(diào)查者希望簽訂2年以上的租約。四是傾向于租住房屋的戶型為1室1廳。超五成受訪者傾向于租住一室一廳，其次是2室，占比為21.3%，選擇1室0廳、3室和4室及以上的受訪者比例較少。人均居住面積需求集中于20～40平方米，占比超八成。其中，選擇20～30平方米的受訪者占比為57.4%，選擇30～40平方米的受訪者占比為23.0%，傾向居住面積在20平方米以下的占比僅為8.2%，與現(xiàn)狀人均居住面積在20平方米以下的占比為37.3%對(duì)比，居住面積具有較大的改善空間。

2．房租收入比集中在三成以下

計(jì)劃住房月租金集中在4000元以下，占比為73.8%，其中，月租金在2001～4000元的調(diào)查者占比為52.5%，月租金在2000元以下的占比為21.3%，計(jì)劃租金在6000元以上的調(diào)查者占比低于一成。房租與計(jì)劃家庭月收入的比例集中在30%以下，占比超過九成，其中，房租收入比選擇為10-20%的調(diào)查者占比為44.3%，10%以下的占比為32.8%，20%～30%的占比為16.4%，根據(jù)居住現(xiàn)狀的調(diào)查結(jié)果，實(shí)際的房租支出占家庭收入情況與調(diào)查者期望相差較大，表明青年科創(chuàng)人才存在一定的房租壓力。

3．租房最主要考慮因素為租金

根據(jù)調(diào)研，租房時(shí)主要考慮因素排名前三分別為租金、通勤時(shí)間、房屋面積，占比分別為86.9%、85.2%、31.1%，選擇房屋裝修情況與周邊配套的比例較為接近，分別為27.9%、26.2%，選擇小區(qū)環(huán)境的比例為9.0%，選擇戶型的比例為8.2%，選擇離小孩讀書地點(diǎn)近及公共交流空間的比例較低，均為1.6%。在職住平衡方面，計(jì)劃單程通勤時(shí)間集中在半小時(shí)以內(nèi)的受訪者占比為67.2%，計(jì)劃通勤時(shí)間為0.5～1小時(shí)的占比為31.1%，計(jì)劃通勤時(shí)間為1～1.5小時(shí)的占比為1.6%。

4．租房需求與受訪者年齡、婚姻狀況存在較強(qiáng)關(guān)聯(lián)

將租賃需求與年齡及婚姻狀況做交叉分下發(fā)現(xiàn)：一是年齡越大越傾向于選擇整租模式。31歲及以上年齡組均選擇整租模式，租房人群對(duì)于個(gè)人空間要求較高，在供應(yīng)租賃住房時(shí)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)增加整租類型的租賃住房供應(yīng)。此外，根據(jù)年齡與住房戶型分析發(fā)現(xiàn)，年齡越大越傾向于租住大戶型住房，因此，在人才住房政策供應(yīng)的準(zhǔn)入資格方面，可以將年齡作為申請(qǐng)各個(gè)戶型的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)之一。二是低年齡段人群傾向于選擇較低的房租收入比。25歲及以下人群房租收入比選擇主要集中在20%以下，占比為80%。31～35歲群體主要集中在30%及以下，占比接近97%。三是年輕群體對(duì)職住平衡的需求更高。31～35歲群體對(duì)通勤時(shí)間最為敏感，80%選擇單程通勤時(shí)間在半小時(shí)以內(nèi)，其次是26～30歲群體，75.9%選擇通勤時(shí)間在半小時(shí)以內(nèi)。四是已婚已育調(diào)查者傾向于整租模式，并且主要選擇租住市場化的商品住房。以上分析發(fā)現(xiàn)，不同青年科創(chuàng)人才對(duì)于租房的需求偏好存在明顯差異，在制定相關(guān)政策時(shí)應(yīng)充分考慮青年科創(chuàng)人才的差異化租賃需求。

（二）購房需求特征

1．購房目的以自住為主

根據(jù)調(diào)查結(jié)果，考慮購房的首因素為滿足自住需求，占比為67.6%，其次為子女教育，占比為15.5%，再次為個(gè)人結(jié)婚需求，占比為9.9%，因?yàn)槿⒄摺①狆B(yǎng)老人、投資等購房的調(diào)查者較少，分別為1.4%、4.2%、1.4%。購房考慮的主要因素為房價(jià)、地段、戶型，占比分別為78.9%、39.4%、36.6%，選擇面積的占比為31.0%，選擇小區(qū)環(huán)境及房屋品質(zhì)的占比為28.2%。可見，青年科創(chuàng)人才購房需求以滿足自住為主，投資投機(jī)性需求較少。

2．住房需求偏好

從計(jì)劃購房的類型來看，選擇新房與二手房皆可的占比最高，為57.7 %，其次是選擇新房，占比為31%，選擇二手房的占比僅為9.9%。選擇新房的原因主要是看中房屋品質(zhì)、性價(jià)比及小區(qū)環(huán)境，占比分別為71.4%、60.3%、49.2%。選擇二手房的原因主要是周邊配套成熟、可選擇房源多、學(xué)區(qū)、著急入住、積分較低等，占比分別為60.4%、45.8%、22.9%、22.9%、22.9%。計(jì)劃購房面積集中在61～90平方米，占比為50.7%，其次是91～120平方米，占比為25.4%。計(jì)劃購房戶型集中在2室1廳，占比為42.3%，其次是3室1廳，占比為16.9%，再次是3室2廳，占比為1.5%。

3．購買力特征

房屋總價(jià)集中在800萬以下，占比超過八成，其中，購房總價(jià)在300萬元以下的占比為22.5%，400萬～500萬及500萬～800萬的占比相同，均為21.1%，購房總價(jià)在300萬～400萬的占比為18.3%。計(jì)劃購房首付比例以35%為主，占比為52.1%，其次是36%～50%，占比為19.7%，再次是51%～70%，占比為12.7%，僅5.6 %選擇全款購房。貸款方式以商業(yè)公積金組合貸款為主，占比為65.7%，其次是公積金貸款，占比為29.9%，4.5%的調(diào)查者選擇商業(yè)銀行貸款。計(jì)劃承擔(dān)的月房貸支出占家庭月收入的比以21%以上為主，占比接近九成，其中選擇21%～30%的占比29.9%，選擇41%～50%的占比為22.4%，選擇31%～40%的占比為19.4%，選擇51%及以上的占比為11.9%。

4．職住平衡需求

計(jì)劃購房區(qū)域的單程通勤時(shí)間集中在1小時(shí)以內(nèi)，占比超過八成，其中，單程通勤時(shí)間在0.5～1小時(shí)的占比為64.8%，通勤時(shí)間在0.5小時(shí)以內(nèi)的占比為19.7%。與租房相比，購房者對(duì)通勤時(shí)間的容忍度更高。

5．不同年齡段購房需求特征存在明顯差異

與年齡做交叉分析發(fā)現(xiàn)，一是為子女教育購房的調(diào)研群體主要集中于36～40歲及41～45歲群體中，占比均為25%，投資購房占比較少。由此可見，自住為購房的主要原因，人才住房政策應(yīng)側(cè)重考慮住房的居住屬性。二是意向購房面積隨年齡增長而增加。25歲及以下受訪者購房面積主要集中于60平方米及以下，占比為50%。26～40歲群體購房面積主要集中在61～120平方米面積段內(nèi)，占比超過八成，41～45歲群體購房面積主要集中在91～120平方米。三是年齡越小的群體購房首付比例越低，可見，年輕群體對(duì)購房首付款籌集壓力較大，隨著年齡增長及財(cái)富積累，首付壓力有所減少。因此，政策應(yīng)關(guān)注減輕青年科創(chuàng)人才的首付壓力。

（三）住房政策需求

此外，對(duì)青年科創(chuàng)人才享受住房政策狀況及政策訴求調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一是超六成受訪者未在本市享受過住房政策，具體為63.2%，享受過的住房政策主要有單位提供的租房補(bǔ)貼、人才公寓或單位宿舍、公共租賃住房、政府提供的租房補(bǔ)貼、購房補(bǔ)貼等；二是購房政策需求集中在購房補(bǔ)貼、租房補(bǔ)貼、新房優(yōu)先搖號(hào)等支持措施，占比分別為63.7%、44.6%、31.4%；三是租房政策主要集中在控制租金漲幅、公共服務(wù)（入學(xué)等）的均等化、穩(wěn)定租約等；四是超七成受訪人員認(rèn)為人才住房政策對(duì)其留滬意愿有影響。其中，認(rèn)為人才住房政策對(duì)其留滬意愿影響非常大的比例為46.6%，可見，有效的人才住房政策有利于人才留滬。

三、青年科創(chuàng)人才租購選擇影響因素分析

（一）研究綜述

基于住房碎片化理論，青年住房問題是多種社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素合力作用的結(jié)果，青年群體處于社會(huì)經(jīng)濟(jì)變革的前沿，但面對(duì)收入和儲(chǔ)蓄有限的限制，使得在住房市場上處于劣勢(shì)地位。在人才流動(dòng)和社會(huì)空間極化的背景下，住房成為全球城市種種矛盾的載體，住房問題牽動(dòng)著城市發(fā)展與社會(huì)公平，引發(fā)高度關(guān)注。在日本，自20世紀(jì)90年代初房地產(chǎn)泡沫破裂以來，青年群體的住房路徑呈現(xiàn)出了“兩低兩高”的特點(diǎn)，即獲得自有住房比例低、進(jìn)入公共住房比例低；居住在父母家的比例高、租住在私人住房比例高。在英國，受金融危機(jī)和歐債危機(jī)的影響，青年人群的住房自有率出現(xiàn)明顯下滑、租賃住房成了英國青年住房的主要路徑、越來越多的年輕人選擇與父母居住。在俄羅斯，政府對(duì)青年家庭住房問題制定了保障制度，為青年家庭獲得住房提供資金補(bǔ)助，包括住房按揭貸款的首付款、住房債務(wù)或者自建住房費(fèi)用。國內(nèi)學(xué)者通過理論分析、調(diào)研分析的方式，對(duì)青年住房的相關(guān)問題做了研究。

石憶邵、錢世芳（2017）將科創(chuàng)人才分為精英型、研發(fā)型和成長型人才三類，研究發(fā)現(xiàn)人才多注重住房的區(qū)位、租賃需求量大、階段性需求明顯，進(jìn)一步地提出了將人才住房政策從原有的公共租賃住房保障政策中剝離，并針對(duì)上述不同類型的人才制定差異化的人才住房政策。從創(chuàng)新型地區(qū)的發(fā)展歷程來看，創(chuàng)新競爭力和房價(jià)普遍呈現(xiàn)出倒U型關(guān)系。朱華晟（2004）研究了硅谷地區(qū)住宅供給短缺的原因，主要是由于政府規(guī)制較為嚴(yán)格，住宅開發(fā)缺少激勵(lì)機(jī)制。具體而言，硅谷地區(qū)的私房屋主出于房價(jià)保值增值的需要，大力支持政府限制新房供應(yīng)規(guī)模；地方政府為了減少公共服務(wù)的支出壓力，將公共服務(wù)的部分成本轉(zhuǎn)嫁給住房開發(fā)商，造成了開發(fā)商積極性不高，進(jìn)一步加劇了區(qū)域住房短缺。高恒、張璐（2020）發(fā)現(xiàn)，近年來，杭州作為國內(nèi)典型的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的創(chuàng)新型城市，杭州面臨著房價(jià)上漲壓力大、住房可支付性惡化、住房供應(yīng)與人才需求不匹配等問題。此外，針對(duì)住房行為偏好、住房獲得的影響因素等方面（朱辰昊，2018；李小白，2021；朱莊瑞、王玉廷，2021；范一鳴，2021），也有相關(guān)學(xué)者進(jìn)行研究。

不同群體由于其身份特征不同，租購選擇也存在一定差異，但是目前的研究大多著眼于全體居民，聚焦于青年科創(chuàng)人才的租購選擇研究較少。鄭思齊（2007）利用2002年遼寧、廣東、四川數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，戶籍狀況對(duì)家庭住房租購選擇影響不顯著；Li（1977）研究發(fā)現(xiàn)，戶主年齡越大，購房意愿越強(qiáng)；Shear、Watchter和Weicher（1988）發(fā)現(xiàn)，已婚者購房概率比未婚者大；Lineman（1989）研究了政策因素對(duì)購房決策的影響，結(jié)果發(fā)現(xiàn)限制性的購房政策制約居民的購房行為；Vasanen（2012）研究了住房環(huán)境因素對(duì)租購意愿的影響，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，住房面積、房屋區(qū)位、房屋質(zhì)量、小區(qū)物業(yè)環(huán)境等因素直接影響租購選擇行為。鑒于此，本文將以青年發(fā)展理念為背景，聚焦青年群體特征，研究影響青年科創(chuàng)人才的租購選擇的主要因素。

（二）模型構(gòu)建

根據(jù)問卷結(jié)果，調(diào)研對(duì)象選擇購房或者租房居住的比例比較均衡，為進(jìn)一步了解影響青年科創(chuàng)人才租購意愿選擇的主要因素，本文利用調(diào)研數(shù)據(jù)，通過構(gòu)建青年科創(chuàng)人才租購選擇的二元Logit模型進(jìn)行回歸分析。其中被解釋變量Y為是否購房，是一個(gè)0-1型的二分類變量，將租房設(shè)置為參考類別，即Y=1為“購房”，Y=0為“租房”，構(gòu)建模型如下：

其中，P（Y＝1）為青年科創(chuàng)人才購房的概率，1－P（Y＝1）為租房的概率，α為回歸方程截距項(xiàng)，βi為變量系數(shù)，Xi為租購意愿的各個(gè)影響因素，即自變量。

根據(jù)國內(nèi)外已有研究成果，對(duì)居民住房租購選擇影響較大的特征包括性別、年齡、收入、學(xué)歷、婚姻狀況、戶籍狀況、有無子女、住房價(jià)格、租金、購房政策等，根據(jù)本文研究重點(diǎn)以及調(diào)研情況，選擇個(gè)人特征、家庭特征、身份特征、居住特征四大類因素進(jìn)行研究。其中，個(gè)人特征包括性別、年齡、學(xué)歷；家庭特征包括婚姻狀況、有無子女、家庭人均稅前收入；身份特征包括工作單位性質(zhì)、戶籍狀況；居住特征包括單程通勤時(shí)間、人均居住面積、居住滿意度、是否享受過住房政策。模型被解釋變量為租購意愿，為二分虛擬變量。解釋變量中性別、婚姻狀況、有無子女、是否享受過住房政策為二分虛擬變量，年齡、學(xué)歷、家庭人均稅前收入、工作單位性質(zhì)、戶籍狀況、單程通勤時(shí)間、人均居住面積、居住滿意度為有序的分類虛擬變量。此外，需要說明的是，根據(jù)上海市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，是否擁有本市戶籍對(duì)其是否有購房資格有重要影響，從而影響其購房意愿，其影響大小或與房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的松緊程度有關(guān)。近期，隨著上海市房地產(chǎn)調(diào)控政策的調(diào)整和優(yōu)化，尤其是對(duì)于非戶籍單身限購政策的放松，或?qū)⑹沟脩艏疇顩r對(duì)于購房意愿的影響有所減弱。

（三）實(shí)證結(jié)果

根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)，選擇購房的青年科創(chuàng)人才占比為51%，選擇租房的占比為49%。本文運(yùn)用spss軟件進(jìn)行二元Logit模型回歸，回歸結(jié)果見表2。其中，前四個(gè)模型分別研究個(gè)人特征、家庭特征、身份特征、居住特征對(duì)租購意愿的影響，模型5將所有解釋變量納入模型進(jìn)行擬合。通過對(duì)比發(fā)現(xiàn)，單一模型的卡方值及R方值均不如模型5，說明模型5對(duì)于青年科創(chuàng)人才租購意愿的解釋度最高。HL檢驗(yàn)的P值為0.586，大于0.05的顯著性水平，表明模型擬合優(yōu)度較高。因此，本文選擇模型5分析青年科創(chuàng)人才租購選擇的影響因素。

結(jié)果顯示，在個(gè)人特征中，年齡在1%的顯著性水平下對(duì)租購意愿有正向影響、學(xué)歷在5%的顯著性水平下對(duì)租購意愿有正向影響，表明年齡越大購房意愿越強(qiáng)，學(xué)歷越高購房意愿越強(qiáng)。年輕人工作穩(wěn)定性更差，收入和積蓄相對(duì)較少，購房能力不足，因此他們更傾向于租房居住。隨著年齡增長，工作單位及收入也逐漸穩(wěn)定，其購房意愿也會(huì)加大；從學(xué)歷來看，學(xué)歷較高的群體獲得較高收入的可能性增加，因而其購房意愿增加，而較低學(xué)歷的群體可能由于收入不足導(dǎo)致其購房意愿降低。性別對(duì)購房意愿的影響不明顯，可能的解釋是，女性青年科創(chuàng)人才在學(xué)歷、收入等方面的條件優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好。與傳統(tǒng)婚姻觀念中男性承擔(dān)買房責(zé)任不同，女性科創(chuàng)人才自身具備較強(qiáng)的購房能力，購房意愿較強(qiáng)，與男性無明顯差異。

在家庭特征中，婚姻狀況在1%的顯著性水平下對(duì)租購意愿有正向影響、無子女在1%的顯著性水平下對(duì)租購意愿有負(fù)向影響，表明已婚家庭購房意愿高于未婚，有子女家庭購房意愿高于無子女家庭。已婚者出于安定考慮會(huì)傾向于購房居住，此外，已婚家庭在籌集首付款、還款能力等方面具有一定的優(yōu)勢(shì)，因而已婚家庭購房意愿會(huì)更高。從有無子女來看，受我國教育制度、學(xué)區(qū)房等政策影響，一般擁有房產(chǎn)的家庭在子女入學(xué)時(shí)會(huì)有較大的優(yōu)先權(quán)，對(duì)于有子女的家庭而言，為了子女獲得更好的教育機(jī)會(huì)，更傾向于購房。收入對(duì)租購意愿的影響不明顯，可能是隨著本市住房租賃市場的不斷培育和發(fā)展，租房也能提供良好的居住體驗(yàn)，因此高收入人群愿意通過租房來解決居住問題。

在身份特征中，戶籍狀況在1%的顯著性水平下對(duì)租購意愿有負(fù)向影響，表明戶籍人口購房意愿高于非戶籍人口，且上海本地人購房意愿高于新上海人。戶籍對(duì)租購意愿的影響可能與本市較為嚴(yán)格的限購政策有關(guān)，擁有戶籍的群體在購房資格上存在很大優(yōu)勢(shì)。此外，擁有戶籍的群體在滬工作和居住的穩(wěn)定性較高，而非滬籍群體跨城市流動(dòng)的可能性更大，因而其購房意愿相對(duì)較小。隨著本市住房政策的調(diào)整，戶籍對(duì)租購意愿的影響程度可能會(huì)減弱。

在居住特征中，人均居住面積在1%的顯著性水平下對(duì)租購意愿有正向影響，居住滿意度在1%的顯著性水平下對(duì)租購意愿有負(fù)向影響，表明人均居住面積越高的群體購房意愿越強(qiáng)，居住滿意度越高的群體購房意愿越弱。人均居住面積高的群體可能反映調(diào)研對(duì)象經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，更有意愿和能力通過購房改善居住條件；從居住滿意度來看，當(dāng)個(gè)體對(duì)于目前居住現(xiàn)狀較為滿意時(shí)，其改變目前居住現(xiàn)狀的意愿較小。當(dāng)對(duì)目前居住狀況不滿意時(shí)，個(gè)體對(duì)于改變居住現(xiàn)狀的意愿就越強(qiáng)烈，因而更有動(dòng)力通過購買自有住房來改善居住條件。

（四）優(yōu)勢(shì)比分析

此外，本文用優(yōu)勢(shì)比分析不同群體的租購意愿選擇概率，結(jié)果表明，年齡高的調(diào)研對(duì)象購房概率是年紀(jì)輕的2.166倍；學(xué)歷高的調(diào)研對(duì)象購房概率是學(xué)歷低的1.296倍；已婚調(diào)研對(duì)象的購房概率是未婚的4.549倍；無子女調(diào)研對(duì)象的購房概率是有子女對(duì)象的0.953倍；非戶籍的調(diào)研對(duì)象購房概率為有戶籍對(duì)象的0.124倍；人均居住面積高的調(diào)研對(duì)象購房概率是人均居住面積低的2.568倍；居住滿意度低的調(diào)研對(duì)象購房概率是居住滿意度高的0.520倍。

四、結(jié)論與政策啟示

（一）結(jié)論

綜上所述，根據(jù)問卷調(diào)研結(jié)果，隨著本市住房租賃市場逐步建立與完善以及購房觀念的改變，各類人才對(duì)于租房居住的接受度越來越高，培育和發(fā)展住房租賃市場對(duì)于解決青年科創(chuàng)人才居住問題具有重要意義。從住房需求特征來看，青年科創(chuàng)人才租房時(shí)偏好于小戶型整租，簽訂中短期租約，對(duì)職住平衡有較高需求。在購房方面，主要用于自住，且在購房首付款籌集、還貸等方面存在較大的壓力。進(jìn)一步地，從租購意愿的影響因素來看，年齡、學(xué)歷、婚姻狀況、有無子女、戶籍狀況、人均居住面積、居住滿意度對(duì)租購意愿有顯著影響，而性別、家庭人均稅前收入、工作單位性質(zhì)、單程通勤時(shí)間、是否享受過住房政策對(duì)青年科創(chuàng)人才租購意愿影響不顯著，可根據(jù)青年科創(chuàng)人才租購需求特征制定差異化住房政策。

總體來看，根據(jù)前文分析，當(dāng)前本市青年科創(chuàng)人才的住房核心問題為供需結(jié)構(gòu)矛盾，具體表現(xiàn)為：一是供需的空間不匹配，體現(xiàn)為職住不平衡。住房存在不可移動(dòng)的特征，目前本市就業(yè)崗位主要集中于中心城區(qū)，而中心城區(qū)房價(jià)和租金較高，青年科創(chuàng)人才難以負(fù)擔(dān)，最終導(dǎo)致職住分離問題。雖然隨著軌交站點(diǎn)的發(fā)展，通勤時(shí)間得以突破空間維度實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步壓縮，但是跨區(qū)域通勤高度依賴交通外部條件，部分區(qū)域仍然存在“睡城”現(xiàn)象，區(qū)域發(fā)展的協(xié)調(diào)性也受影響。二是供需的產(chǎn)品矛盾。體現(xiàn)為居住空間小、居住品質(zhì)有待提高，本市青年科創(chuàng)人才的居住獲得感不足。根據(jù)馬斯洛需求理論，青年科創(chuàng)人才不僅關(guān)注基本的“住有所居”的問題，對(duì)“住有宜居”的關(guān)注程度也較高，包括居住、生活、學(xué)習(xí)、娛樂等功能進(jìn)行疊加，更加注重住房的硬件環(huán)境與社區(qū)氛圍。三是供需的可支付性矛盾，體現(xiàn)為面臨租金約束較強(qiáng)，存在消費(fèi)擠出效應(yīng)。對(duì)于本市新就業(yè)大學(xué)生，通常個(gè)體的租金支付能力有限，加之休閑、娛樂的消費(fèi)欲望較為強(qiáng)烈，較高的租金將會(huì)擠出青年科創(chuàng)人才其他合理的消費(fèi)需求。厘清青年科創(chuàng)人才租購特征，了解租購意愿的影響因素，對(duì)于制定差異化的住房政策具有一定參考意義。

（二）政策框架

基于本市人才政策框架體系，按照“市場為主、政府支持、單位盡責(zé)”的原則，將租賃住房供應(yīng)作為解決青年科創(chuàng)人才居住問題的主要途徑，針對(duì)高層次人才、海外人才等存在購房需求的群體，政府搭建住房供需對(duì)接平臺(tái)，切實(shí)保障青年科創(chuàng)人才的安居宜居。政府通過構(gòu)建完善人才住房制度體系，引導(dǎo)市場各類主體參與人才住房的供應(yīng)管理，促進(jìn)用人單位或企業(yè)發(fā)揮積極作用。對(duì)不同類型、不同級(jí)別的人才制定差異化住房政策，通過實(shí)物配租、購房補(bǔ)貼、租金補(bǔ)貼等舉措，滿足不同類型、不同階段的人才住房需求。

1.強(qiáng)化供需匹配

住房供需關(guān)系是住房政策制定應(yīng)關(guān)注的核心內(nèi)容。在本市青年科創(chuàng)人才住房政策框架中，精準(zhǔn)識(shí)別青年科創(chuàng)人才的住房需求特征，提高供給的精準(zhǔn)性，加強(qiáng)供需匹配。在需求側(cè)，識(shí)別青年科創(chuàng)人才的分類型、分區(qū)域、分階段住房需求，提高貨幣補(bǔ)貼與實(shí)物補(bǔ)貼的覆蓋面與精準(zhǔn)性，加強(qiáng)預(yù)期管理。從供給側(cè)來看，青年科創(chuàng)人才住房政策應(yīng)當(dāng)兼顧市場與保障，“嵌入”現(xiàn)有住房體系中，加強(qiáng)市場與保障住房體系之間的聯(lián)動(dòng)性，積極探索青年科創(chuàng)人才“先租后售”等住房購買方式。

2.完善配套措施

法律制度是提升住房政策效能的重要保障，優(yōu)化完善本市現(xiàn)有住房法律法規(guī)，是本市人才住房政策保持連續(xù)性、穩(wěn)定性的基礎(chǔ)。從土地端來看，通過優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，探索土地年租金出讓制度，盤活存量資源，提高土地利用效率，是本市人才住房體系的重要基底。從財(cái)稅來看，政府通過財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)、稅收優(yōu)惠等措施，引入社會(huì)多元主體參與人才住房產(chǎn)品的供給中，豐富住房產(chǎn)品類型，有效增加了住房產(chǎn)品的供給，減輕了財(cái)政負(fù)擔(dān)。積極探索人才住房的政府退出機(jī)制，實(shí)現(xiàn)保障與市場的有效銜接，重視人才住房運(yùn)營發(fā)展的可持續(xù)性問題。從金融來看，探索適宜人才住房資產(chǎn)類型的金融產(chǎn)品，拓寬資金來源，更好地吸引社會(huì)資本參與，有力支持個(gè)人合理的住房需求，配套監(jiān)管機(jī)制，促進(jìn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。

3.遵循發(fā)展規(guī)律

本市流動(dòng)人口基數(shù)規(guī)模大，且對(duì)青年科創(chuàng)人才的吸引力較大，房價(jià)水平相對(duì)較高，維持住房價(jià)格穩(wěn)定是實(shí)施因城施策、解決本市青年人才住房問題的重要條件。同時(shí)，伴隨著城市進(jìn)入創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展階段，創(chuàng)新人才逐漸成為推動(dòng)城市發(fā)展的重要生產(chǎn)要素，通過著力解決青年科創(chuàng)人才的住房問題，降低人才的居住成本，有助于城市吸引人才、留住人才。從社會(huì)發(fā)展來看，本市公共資源承載力總量有限、區(qū)域分布不均衡，住房產(chǎn)權(quán)與公共服務(wù)存在著“捆綁”現(xiàn)象。后期，可打造租賃社區(qū)，發(fā)揮社區(qū)自治的積極作用，促進(jìn)公共服務(wù)水平的均等化，拓寬青年科創(chuàng)人才的住房解決路徑，增強(qiáng)租賃意愿。從行業(yè)發(fā)展規(guī)律來看，前期“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式難以持續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)亟須通過提高資產(chǎn)運(yùn)營能力，挖掘存量物業(yè)資源價(jià)值，積極探索發(fā)展新模式。此外，住房政策并非獨(dú)立存在的，它與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策、土地規(guī)劃政策、稅收政策等均存在著重要聯(lián)系。

（三）具體舉措

本市青年科創(chuàng)人才住房需求主要集中于住房可支付能力、住房品質(zhì)與職住平衡等維度，結(jié)合本市住房供應(yīng)存在總量充足、區(qū)域結(jié)構(gòu)矛盾突出的問題，通過優(yōu)化本市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、精準(zhǔn)識(shí)別并引導(dǎo)青年科創(chuàng)人才住房預(yù)期、完善人才安居政策體系，解決本市青年科創(chuàng)人才住房需求，為人才住房支出壓力“松綁”。

1.梳理存在問題，識(shí)別核心住房需求

一是梳理青年科創(chuàng)人才的住房問題。將人才住房問題納入人才保障工作體系，加強(qiáng)與現(xiàn)有人才政策聯(lián)系，形成政策合力，注重政策的實(shí)效性、可操作性。在本市科創(chuàng)中心建設(shè)過程中，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注并識(shí)別青年科創(chuàng)人才的住房需求問題，關(guān)注新就業(yè)青年職工個(gè)性化消費(fèi)與支付能力有限的租賃需求特征，增加人才公寓等租賃住房產(chǎn)品的供應(yīng)。青年科創(chuàng)人才的消費(fèi)理念正在發(fā)生變化，更注重個(gè)人體驗(yàn)，有強(qiáng)烈社交需求，并習(xí)慣和熱衷于采用互聯(lián)網(wǎng)解決問題。同時(shí)，由于該類群體剛進(jìn)入職場，收入也處于起步階段，支付能力有限，但后期發(fā)展空間較大。房價(jià)上漲不僅會(huì)增加按揭債務(wù)負(fù)擔(dān)，還會(huì)拉大貧富差距，進(jìn)而刺激低收入人群舉債消費(fèi)，即產(chǎn)生“消費(fèi)下滲”現(xiàn)象。隨著房租支出增加，將會(huì)擠出新就業(yè)青年的合理消費(fèi)，不利于本市青年科創(chuàng)人才長遠(yuǎn)發(fā)展。

二是多渠道識(shí)別青年科創(chuàng)人才的住房需求。充分發(fā)揮區(qū)級(jí)政府、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、用人單位對(duì)青年科創(chuàng)人才住房需求的識(shí)別作用，將人才認(rèn)定申請(qǐng)、人才住房申請(qǐng)等工作相結(jié)合，通過交叉分析，總結(jié)歸納不同類型的人才住房需求，并形成信息反饋機(jī)制，進(jìn)一步明晰人群住房需求特征。同時(shí)，在人才公寓、公共租賃住房、市場化租賃住房企業(yè)提供住房服務(wù)的過程中，通過住戶反饋、日常交流溝通、定期座談等方式識(shí)別人才住房及其相關(guān)需求。此外，通過“租房進(jìn)校園”等活動(dòng)，精準(zhǔn)對(duì)接高校畢業(yè)生租賃住房需求，加強(qiáng)租賃住房的知識(shí)科普宣傳，做好畢業(yè)季高校應(yīng)屆畢業(yè)生的租房服務(wù)，配套專項(xiàng)優(yōu)惠活動(dòng)，挖掘細(xì)分群體的租賃住房需求。

2.制定實(shí)施人才住房政策，多措并舉解決人才住房需求

（1）豐富住房供應(yīng)層次，完善租購并舉的住房制度

一是形成多主體、多層次的租賃住房供應(yīng)體系，滿足青年科創(chuàng)人才居住需求。探索菜單式、定制化住房服務(wù)，多渠道暢通人才住房申請(qǐng)。政府搭建平臺(tái)，聯(lián)合市場化機(jī)構(gòu)，豐富人才住房產(chǎn)品的供應(yīng)渠道。對(duì)于高層次人才，可擴(kuò)大“先租后售”等政策的適用區(qū)域。對(duì)于成長型人才，市、區(qū)兩級(jí)聯(lián)動(dòng)，針對(duì)不同人才的租賃住房需求，供應(yīng)保障性租賃住房，簡化申請(qǐng)流程，提高申請(qǐng)效率，豐富人才租賃住房的場景應(yīng)用。積極踐行包容性住房理念，消除住房歧視、住房排斥、社會(huì)隔離等現(xiàn)象。同時(shí)，注重區(qū)分人才住房的短期與長期需求。從短期來看，對(duì)人才住房需求的響應(yīng)重點(diǎn)在于是否有住房居住，平衡支付能力、居住安全與職住平衡的問題。從長期來看，人才住房需求的重點(diǎn)在于是否滿足居住的穩(wěn)定性、公共服務(wù)的可得性、區(qū)域的融入程度，其中公共服務(wù)的可得性、子女教育、區(qū)域融入程度包含了對(duì)所居住社區(qū)的認(rèn)同感、社區(qū)建設(shè)參與程度等內(nèi)容。對(duì)于租房端，可以重點(diǎn)關(guān)注控制房屋租金漲幅、增加租房補(bǔ)貼、增加公共租賃住房供應(yīng)、完善公共租賃住房配套、簡化居住證辦理流程、規(guī)范租房信息發(fā)布渠道等。通過各項(xiàng)人才住房政策持續(xù)發(fā)力，確保青年科創(chuàng)人才進(jìn)得來、留得下、住得安、能成業(yè)。

二是通過貨幣補(bǔ)貼、人才國際社區(qū)等方式，滿足高層次人才的購房需求。根據(jù)人才租購影響因素研究，不同特征的青年科創(chuàng)人才住房需求存在較大差異，因此，制定政策應(yīng)當(dāng)充分人才住房政策對(duì)于青年科創(chuàng)人才留滬意愿具有重要影響。鼓勵(lì)各區(qū)根據(jù)區(qū)域?qū)嶋H情況，研究制定差異化的人才住房政策。針對(duì)購房端，可以在穩(wěn)定房價(jià)、減輕剛需購房者的壓力、支持置換需求、擴(kuò)大共有產(chǎn)權(quán)保障住房覆蓋范圍、降低剛畢業(yè)的新就業(yè)大學(xué)生的新房購房門檻、優(yōu)化完善限購政策等方面著力。針對(duì)境外人才，羅翔（2023）建議在現(xiàn)有境外人員服務(wù)站功能基礎(chǔ)上，進(jìn)一步拓展高層次人才業(yè)務(wù)范圍和優(yōu)化激勵(lì)機(jī)制，發(fā)揮街道、居委和境外人員服務(wù)站的“毛細(xì)血管”作用，匹配需求、對(duì)接資源，實(shí)現(xiàn)境外高層次人才的安居、宜居。

（2）細(xì)化政策實(shí)施路徑，推動(dòng)政策有效落地

一是提高人才可支付能力。鼓勵(lì)各區(qū)政府建立人才住房專項(xiàng)資金，根據(jù)各區(qū)政府、用人單位結(jié)合區(qū)域和單位實(shí)際情況，制定差異化補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定補(bǔ)貼期限，明確補(bǔ)貼發(fā)放形式，落實(shí)用人單位主體責(zé)任，提高人才住房支付能力。在支付方式方面，除了“押一付三”、年付、半年付等主流租賃方式外，可以針對(duì)短期支付壓力較大但信用較好的租客實(shí)行“押一付一”的支付方式。在短期內(nèi)，減少預(yù)付月數(shù)的實(shí)施需要租客提供能證明其繳納租金能力的收入證明，長期來看，當(dāng)全國征信系統(tǒng)建立之后，可借鑒英國房東、租客、中介機(jī)構(gòu)的信用平臺(tái)與授信掛鉤的措施，房東和租賃機(jī)構(gòu)只需要調(diào)用租客的信用記錄。

二是增強(qiáng)人才住房實(shí)物補(bǔ)貼力度，建立動(dòng)態(tài)輪候名單。以保障性租賃住房為主，各區(qū)根據(jù)青年科創(chuàng)人才的實(shí)際住房需求，劃定一定比例房源作為人才公寓，并在人才公寓房源內(nèi)，設(shè)置不同的租賃期限，滿足差異化租賃住房需求，提高房源利用效率。對(duì)于生活、工作都在本區(qū)域內(nèi)的青年科創(chuàng)人才，優(yōu)先供應(yīng)租賃房源，加強(qiáng)人才在區(qū)域內(nèi)的穩(wěn)定性。建立動(dòng)態(tài)輪候名單，針對(duì)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)存續(xù)變更等情況，及時(shí)調(diào)整人才公寓的輪候次序，提高區(qū)域內(nèi)人才住房供應(yīng)的精準(zhǔn)性。

3.拓寬人才租賃住房籌措渠道，推動(dòng)市場有序發(fā)展

（1）引導(dǎo)住房消費(fèi)觀念，積極有效籌措租賃房源

一是引導(dǎo)建立住房梯度消費(fèi)觀念。對(duì)于青年科創(chuàng)人才來說，租賃住房是解決其居住問題的重要選擇之一。構(gòu)建多層次租賃住房產(chǎn)品體系，平衡各類型租賃需求，促進(jìn)住房租賃梯度消費(fèi)。建議一方面增加租賃住房有效供應(yīng)。在高校及科研院所周邊、科創(chuàng)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、商業(yè)商務(wù)集聚區(qū)，以及交通樞紐等地區(qū)，由于交通便捷、生產(chǎn)生活便利，租賃需求通常較多，可以適當(dāng)增加租賃住房供應(yīng)。另一方面是關(guān)注不同層次青年科創(chuàng)人才的租賃需求。對(duì)剛就業(yè)的青年科創(chuàng)人才而言，更傾向于住房的可支付性與職住平衡問題，以供應(yīng)“一張床”“一間房”產(chǎn)品為主；對(duì)于處于成長期的青年科創(chuàng)人才而言，結(jié)合家庭人口規(guī)模發(fā)生變化，以供應(yīng)緊湊式“一套房”產(chǎn)品為主；對(duì)于中、高端人才來說，可能會(huì)在較大程度上考慮社交、生活品質(zhì)等因素，應(yīng)更加注重租賃社區(qū)氛圍與周邊配套設(shè)施的完善程度。

二是有序推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)。以“可持續(xù)、可負(fù)擔(dān)”為原則，加快保障性租賃住房建設(shè)，緩解租賃住房供需結(jié)構(gòu)矛盾問題，解決大城市新市民、青年人住房困難問題，作為租賃住房市場的有益補(bǔ)充，穩(wěn)定租賃住房市場預(yù)期。2017年本市率先推出租賃住房用地，經(jīng)過數(shù)年建設(shè)，本市新建、改建保障性租賃住房陸續(xù)入市運(yùn)營，租賃房源供應(yīng)量持續(xù)增加。本市保租房主力面積為30～50平方米，戶型設(shè)計(jì)以小戶型為主，在一定程度上彌補(bǔ)了市場化租賃住房高品質(zhì)、小戶型租賃房源的不足。保租房在租賃關(guān)系穩(wěn)定性、職住平衡方面具有較大優(yōu)勢(shì)，能更好滿足新市民、青年人才的居住需求。建議保租房從供應(yīng)節(jié)奏、空間布局、戶型配比、增加宿舍型項(xiàng)目等供應(yīng)方面進(jìn)一步優(yōu)化，同時(shí)完善保租房政策設(shè)計(jì)、保租房相關(guān)優(yōu)惠政策、保租房社區(qū)運(yùn)營管理等，為科創(chuàng)人才提供多樣化的租房選擇。

三是培育合發(fā)展專業(yè)化的住房租賃企業(yè)。發(fā)達(dá)國家租賃市場發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)表明，專業(yè)化、規(guī)模化、規(guī)范化的市場供給機(jī)制是實(shí)現(xiàn)有效供給的重要條件。專業(yè)化的租賃經(jīng)營有利于減少信息不對(duì)稱對(duì)住房租賃市場的影響，實(shí)現(xiàn)供需匹配。規(guī)模化的租賃經(jīng)營有利于減輕機(jī)構(gòu)出租人的經(jīng)營成本，也為在租賃市場引入長期資本提供支持機(jī)制，也有利于形成對(duì)供需雙方的約束，從而為穩(wěn)定的租賃關(guān)系奠定基礎(chǔ)。建議加大對(duì)本市住房租賃企業(yè)的扶持和鼓勵(lì)，加強(qiáng)土地、金融和財(cái)稅配套體系等方面的政策傾斜，培育和發(fā)展市場化住房租賃企業(yè)，提高住房租賃市場專業(yè)化和規(guī)模化水平，為青年科創(chuàng)人才提供多元化的住房租賃產(chǎn)品。

（2）加強(qiáng)租賃市場監(jiān)管，推動(dòng)租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展

一是完善住房租賃管理機(jī)制。隨著租賃市場的快速發(fā)展，市場呈現(xiàn)出多種模式共存的狀況，為滿足人們多樣化的需求提供了條件，因此要堅(jiān)持分類施策原則，對(duì)于不同類型的出租模式要有所側(cè)重，增強(qiáng)針對(duì)性。不斷優(yōu)化對(duì)市場參與主體、客體以及租賃關(guān)系的管理機(jī)制，推動(dòng)市場的健康發(fā)展。

二是規(guī)范租賃住房的代理經(jīng)租模式。對(duì)市場化代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)籌措房源方面，重點(diǎn)規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為。促進(jìn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。在日常監(jiān)管方面，建議建立部門聯(lián)動(dòng)的監(jiān)管機(jī)制，建立全市統(tǒng)一的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)市場存在的違法違規(guī)行為及時(shí)發(fā)現(xiàn)、查處和懲戒。加快行業(yè)自律組織建設(shè)，通過建立誠信檔案和行業(yè)禁入制度，有效規(guī)范從業(yè)人員行為。在法律中明確關(guān)于不當(dāng)經(jīng)營活動(dòng)行為的懲罰措施。同時(shí)，借鑒房地產(chǎn)中介市場較為成熟的國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，要求房地產(chǎn)中介從業(yè)人員必須經(jīng)過嚴(yán)格的職業(yè)培訓(xùn)，并由政府主管部門審核考試通過后，實(shí)行全員持證上崗。

三是加強(qiáng)資金監(jiān)管，規(guī)范中介行為。開設(shè)押金監(jiān)管賬戶以保障押金安全。建議在現(xiàn)有存量房交易資金監(jiān)管賬戶下開設(shè)住房租賃押金監(jiān)管子賬戶，分賬核算專款專用，避免隨意克扣押金的行為，維護(hù)租賃雙方的合法權(quán)益。建立住房租賃信用管理體系以約束中介行為。在全市統(tǒng)一的住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)中，構(gòu)建經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員等各類住房租賃市場主體的信用管理體系，建立“紅名單”和“黑名單”制度，通過多部門信息共享，明確守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制。

4.優(yōu)化人才住房供應(yīng)機(jī)制，強(qiáng)化政策配套

（1）理順供應(yīng)機(jī)制，積極發(fā)揮用人單位雇主責(zé)任

一是建立市區(qū)兩級(jí)供應(yīng)機(jī)制。對(duì)于市級(jí)層面認(rèn)定的青年科創(chuàng)人才，在市級(jí)保障性租賃住房項(xiàng)目中劃定一定比例的房源，對(duì)輪候排序規(guī)則進(jìn)行定向微調(diào)；對(duì)于區(qū)級(jí)層面認(rèn)定的青年科創(chuàng)人才，大多結(jié)合本區(qū)域內(nèi)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)、企業(yè)，制定差異化申請(qǐng)準(zhǔn)入門檻，更為精準(zhǔn)地對(duì)接重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)、企業(yè)的青年科創(chuàng)人才住房需求。對(duì)于本市發(fā)展急需的專業(yè)性人才，可通過“租賃住房進(jìn)校園”等活動(dòng)，為高校應(yīng)屆畢業(yè)生通過租賃住房服務(wù)，提前鎖定人才。整合市、區(qū)兩級(jí)保障性租賃住房房源信息，減少選擇信息盲區(qū)，實(shí)現(xiàn)青年科創(chuàng)人才租賃住房的便利化。

二是積極發(fā)揮用人單位的雇主責(zé)任，發(fā)揮引才留才積極作用。針對(duì)新市民、青年人大城市住房困難的問題，部分企業(yè)已積極嘗試通過“先租后售”，簽訂五年及以上長期租賃合同關(guān)系等多種方式以期增加人才的穩(wěn)定性。借鑒新加坡、日本企業(yè)解決員工住房問題的經(jīng)驗(yàn)，政府制定相關(guān)法律規(guī)范，提供政策性低息貸款，配套各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，引導(dǎo)企業(yè)通過單位宿舍、融資建房、貨幣補(bǔ)貼等多種方式，發(fā)揮企業(yè)的雇主責(zé)任。

（2）政府加強(qiáng)引導(dǎo)，強(qiáng)化政策配套

一方面，要充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定作用，通過政策的鼓勵(lì)和扶持，促進(jìn)規(guī)范化、規(guī)模化企業(yè)的發(fā)展為市場提供多元化的住房產(chǎn)品，滿足人民日益增長的美好生活需要；另一方面，住房市場上也存在市場失靈的現(xiàn)象，因此需要政府積極作為，制定符合市場發(fā)展規(guī)律的政策以促進(jìn)市場的健康發(fā)展，讓全體人民住有所居。此外，對(duì)于租房居住的青年科創(chuàng)人才，要克服租賃賦權(quán)政策的“碎片化”傾向，將其與戶籍制度、社會(huì)保障政策、公共服務(wù)供給、城市需求治理結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)戶籍、住房、教育、醫(yī)療等制度整合與無縫對(duì)接，構(gòu)建較為完善的政策體系。

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Analysis of Housing Demand Characteristics of Young Scientific and Technological Innovation Talents in Shanghai and Policy Implications

Wei Xiaoqun， Wu Jia

（Shanghai Real-estate Science Research Institute， Shanghai 200031）

Abstract： Talent is a crucial human resource for urban development， and how to attract and retain talent is a significant issue in Shanghai's efforts to build \"five centers，\" an excellent global city， and a modern socialist international metropolis. This paper utilizes a survey on the housing demand characteristics of young scientific and technological talents in the city conducted in 2022 to analyze their current housing conditions and demand characteristics， and to study the factors influencing their willingness to rent or buy homes. The study finds that the overall living conditions of young scientific and technological talents are relatively modest， with considerable room for improvement in terms of affordability， work-life balance， and living quality. In terms of rental demand characteristics， these talents prefer whole-unit rentals， medium-to-short-term leases， and small-sized apartments， with a high demand for work-life balance. Home purchases are primarily for self-occupancy， and there is significant pressure in raising down payments and repaying loans. Factors influencing their willingness to rent or buy include age， education level， marital status， whether they have children， household registration status， per capita living area， and living satisfaction. To further improve the living conditions of young scientific and technological talents， this paper constructs a policy framework and proposes specific measures based on the housing issues and demand characteristics of these talents in the city.

Key Words：Scientific and Technological Talents; Demand Characteristics; Willingness to Rent or Buy; Policy Implications