經歷深度調整后的房地產市場，未來走向如何？

經歷深度調整后的房地產市場，未來走向如何？

從去年9月26日政治局會議首次提出“要促進房地產市場止跌回穩”；今年兩會將“持續用力推進房地產止跌回穩”，“好房子”寫進2025年政府工作報告；到兩會期間住房和城鄉建設部部長倪虹表態住建部將會同有關部門，堅持長短結合、標本兼治，堅決“穩住樓市”，要鞏固政策“組合拳”效果，把降息、增貸、減稅等政策效應充分釋放出來，惠及更多人民群眾等等，一系列措施為接下來的房地產市場發展指明方向。

堅決“穩住樓市”，從四方面發力

3月9日下午，在十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上，住房和城鄉建設部部長倪虹就一系列房地產熱點問題作出回應和表態。

倪虹表示，去年9月以來，房地產政策持續發力，各地因城施策、精準施策、一城一策，大力支持居民的剛性和改善性需求，保交房攻堅戰經過努力完成了年度目標任務，在各方努力下，市場信心得到有效提振，房地產市場出現積極變化。從統計數據看，今年1、2月份房地產市場保持止跌回穩的積極勢頭。

今年3月5日，兩會《政府工作報告》首次將“穩住樓市”寫入總體要求。《政府工作報告》起草組成員、國務院研究室副主任陳昌盛解讀指出，“樓市股市是經濟運行的重要‘風向標’，房地產是老百姓資產最大的一部分。樓市股市穩住了，就可以釋放財富效應，也可以更好地提振消費，更好地促進物價溫和回升”。

針對目前房地產市場形勢及2025年在穩樓市方面的舉措，倪虹提出將會同有關部門，堅持長短結合、標本兼治，堅決穩住樓市，重點從四個方面發力：

第一是鞏固政策“組合拳”的效果，把降息、增貸、減稅等政策效應充分釋放出來，惠及更多人民群眾；繼續打好“保交房”攻堅戰，切實維護購房人的合法權益；加大“白名單”貸款投放力度，按照“應進盡進、應貸盡貸”的要求，將符合條件的房地產項目全部納入“白名單”，提供有力的融資支持，充分保障項目建設交付。

第二，加力實施城中村和危舊房改造。將在去年新增100萬套的基礎上，繼續擴大改造規模。穩妥推進貨幣化安置，讓城中村的居民擁有更多的自主選擇權，實現早入住、早安居，同時，也有利于消化存量的商品房。在實施中，城中村改造，要因地制宜采取拆除后重建、整治提升、拆整結合等多種方式，有序推進；危舊房改造，通過拆除后新建、原址重建、改擴建、抗震加固等多種方式，加快推進，及早消除安全隱患，改善居住環境，解決群眾急難愁盼問題。

第三，推進收購存量商品房。將支持地方在收購主體、價格和用途方面充分行使自主權。收購的商品房，優先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和職工宿舍等。

第四，改革完善商品房開發、融資、銷售等基礎性制度，加快構建房地產發展新模式，適應人民群眾高品質住房需要，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

業界建議北上深加快優化限購政策

針對在鞏固政策“組合拳”的效果方面，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，去年四季度以來的政策打出一套組合拳，人民銀行降息、金融機構增貸、財稅部門減稅等“四個取消、四個降低、兩個增加”，形成了政策不斷釋放、存量政策和增量政策疊加，持續形成政策“降成本、降門檻、提預期”的紅利和效應，給市場傳遞了極大的決心和信心，也就是不止跌不罷休。

在中指研究院政策研究總監陳文靜看來，這一次《政府工作報告》明確指出“出臺實施政策要能早則早、寧早勿晚，與各種不確定性搶時間，看準了就一次性給足，提高政策實效”，國研室副主任陳昌盛在解讀報告時也強調“有的政策看準了就要做”“盡可能發揮政策的最大效能”。她建議北上深加快優化限購政策，促進市場活躍度提升，發揮帶頭效應，具體包括北上取消郊區限購或進一步降低社保年限，北上深取消大面積段限購，帶動改善性住房需求釋放。

陳文靜亦建議更多二線和三四線城市通過加大購房補貼力度、優化公積金政策、降低房貸利率和交易費用等方式促進需求釋放，并借鑒其他城市優秀經驗，加快出臺穩樓市政策。

在保交房等具體落實層面，58安居客研究院院長張波建議可考慮建設全國統一的房地產“白名單”“保交房”“融資協調”信息共享的平臺，更好實時監控項目進度、資金流向及貸款使用效率，各相關部門形成數據共享。“保交房”的資金也要在有效監督下更為靈活使用，金融機構強化對貸款項目進行貸前審查、貸中核驗和貸后風險跟蹤，對于挪用專項資金企業列入失信聯合懲戒名單，在公示的同時可加大處罰力度，對于優質項目提供臨時過橋貸款，保障工程連續性。

這些老舊小區都納入城市更新改造范圍

過往多年，城中村改造的政策發生多次變化調整。此次兩會上，倪虹提出了加力實施城中村和危舊房改造。亦表示將下功夫實施一批惠民生、促發展、防風險的城市更新項目，把2000年以前建成的城市老舊小區都要納入城市更新改造范圍，因地制宜實施改造，鼓勵地方探索居民自主改造老舊住宅；城中村改造范圍現在已經擴大到全國地級及以上城市，下一步要繼續擴大改造范圍；大力推進完整社區建設，重點聚焦“一老一小”，完善無障礙、適老化配套設施，政府托育服務設施，兒童活動場地等建設。

李宇嘉分析認為，新一輪城中村改造、危舊房改造并非大拆大建。拆建的部分主要是公共短板缺失嚴重，消防安全隱患大，居民改造意愿強烈，且征拆補償方案成熟的項目；危舊房拆除的，主要是界定為C、D級危房的。對于其他城中村項目，主要是整治提升、拆整結合的方式。

陳文靜分析認為，預計核心城市優化限購政策、大力推動貨幣化或房票安置城中村改造，將是2025年增加住房需求的重要舉措。

推進收購存量商品房，國企民企一起來？

針對住建部提出的推進收購商品房，陳文靜指出，經過調研，各地落實收購存量商品房過程中的難點主要包括受專門用于土地儲備的專項債額度不清晰或擠占整體債務空間、調規程序復雜、土地置換利益難協調等因素影響，部分地方政府參與積極性不足；收購價格低，政府和企業協調困難，企業參與意愿低；當前收購標的物更集中在地方國企，也較難調動其他類型企業的積極性等，建議地方以增量價值為原則，結合調規、退換地等方式積極申報專項債。

李宇嘉分析指出，今年地方政府專項債安排4.4萬億元，其中一個使用方向就是土地收儲和收購存量商品房。在不限制收購主體后，省市區縣國企、城投都參與進來，不僅減輕了資金壓力、減輕了收購以后配租、配售的項目，而且還能多方申請專項債，最大程度發揮財政資金四兩撥千斤的效果。同時，不限制收購價格，才能避免收購導致的“價格踩踏”，也有助于價格端止跌回穩。不限制收購用途，意味著除了做保障房，還能用作拆遷安置、人才房、高校宿舍等。

李宇嘉認為，增量政策讓房地產止跌回穩為“內需引擎”創造穩定的環境，甚至成為內需發力的一部分；促使新房和二手房循環更快一點，消費品以舊換新也會更加活躍，增加消費。

張波分析表示，目前存量商品房的收購主體還是地方性國企，下一步有可能會拓展到民企或混合制企業，同時通過地方財政出資撬動AMC、險資等機構參與，形成“政府信用+市場效率”組合的方式。在收購的價格方面，目前大都采取市場法、成本法等估價形式，這一模式未來或還將會根據項目本身的地段、未來調規可能性、市場預期變動等要素進行更為綜合化判斷，并結合房產大數據平臺，利用更多AI評估模型等方式更靈活進行確價。

住宅層高標準不低于3米，“好房子”指南將出爐

近兩年，“好房子”成為房地產市場的熱詞。此次兩會，倪虹在回答為人民群眾建設“好房子”有關問題時表示，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，當中住宅層高標準將調整為不低于3米。

倪虹表示，未來將重點從立標準、強科技、抓項目三個方面抓好落實“好房子”。

在立標準方面，關注“好房子”的幾個“度”：高度、溫度、濕度、凈度、亮度等，希望住的房子層高能高一點，通風、采光能好一些，密閉性、隔音性能強一些，室內空氣能夠潔凈、溫度適宜。他表示近期已在組織編制《好房子建設指南》，也在修訂《住宅項目規范》，當中一項把住宅的層高標準提高到不低于3米。

在強科技方面，將大力推廣新技術、新工藝、新材料、新產品；積極推動全屋智能。

在抓項目方面，將舉辦全國好房子設計大賽，引導設計師針對多樣的居住需求，精心地、有創意地設計出不同戶型、不同面積的“好房子”，讓房子的每一平方米都物盡其用、物有所值。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析，此次調整對標房地產發展新模式，是對新模式制度規范和標準的提高，也是基礎制度方面的重要突破，建議行業和企業因此而加快轉型。

嚴躍進表示，將住宅層高標準調整為不低于3米，顯著提升居住空間舒適度，是產品力提升的重要體現。過去的操作中一般會限定為2.8米，倘若增加層高，則會多增加樓層層數和建筑面積，對開發商而言動力不強。現在新規下，產品創新設計的空間加大，有助于房企根據市場需求更好設計產品。

嚴躍進認為，新規的實施將推動建筑業向更高質量、符合好房子標準的方向發展。開發商也需要更加注重產品的品質和細節，將此類標準和各地土地規范優化標準對接，促進技術升級。建議一些存量房的改造等工作，亦應對照此類標準調整優化相關工作。

張波認為，“好房子”標準不斷落地和推進，是房地產市場從“增量市場”向“品質生活”轉型的重要標志，將深刻改變供需關系并重塑行業格局，并會加速推進供需關系從總量匹配向結構性匹配演進。將推動房企從產品提供者向服務提供者轉型，包括為項目提供全生命周期管理，更好實現智慧社區運營、物業增值服務，來提升長期收益，“可以預計，后續更具備技術壁壘、資金實力和服務能力的房企將主導市場”。