土地價值捕獲：實踐經驗與機制轉型研究

摘 要：基礎設施建設和公共服務改善提升了土地價值。土地價值捕獲旨在通過合理的政策工具和機制，將因公共投資或市場發展而產生的土地增值部分回歸公共領域，用于支持城市的持續發展。土地價值捕獲機制的設計要考慮工具類型、決策因素及運行評價體系。現行土地價值捕獲機制存在公共品溢價識別欠清、過于依賴土地出讓收入、地方政府供給激勵扭曲等問題，亟待轉型。鑒于此，需聚焦公共品價值循環中的“價值實現”與“價值捕獲”環節，完善相關法律法規體系，加大政策執行力度，擴大房地產稅征收試點，構建政策實施效能評估體系。

關鍵詞： 土地價值捕獲；實踐經驗；機制轉型

中圖分類號：F301．2"" 文獻標識碼： A""" 文章編號：1003-7217（2025）02-0099-07

一、引 言

在城市化進程中，地方公共品建設促進人口與企業集聚，提升土地價值。土地價值捕獲機制是政府回收公共品帶來的土地增值，用于下一輪公共品投資的制度安排。在我國地方政府財政收入結構中，用于地方公共基礎設施建設的資金主要來源于土地出讓收入和與土地相關稅收，并由此形成“以地生財，以財養地”[1]的土地價值捕獲機制。隨著房地產市場供需關系的深刻變化，傳統土地價值捕獲機制在實踐中面臨諸多挑戰，導致地方財政與公共服務壓力持續增加：部分城市土地利用效率低下與地方債務迅速上升[2]，造成地方基礎設施建設資金短缺與債務風險加劇；土地增值的時間和空間錯位[3]引發公共物品供給結構失衡；增容擴建下的公共物品“資本化”（Capitalization）效應[4]擴大居民收入差距。因此，在進入后土地財政期間，亟須推動對傳統土地價值捕獲機制的結構轉型。

亨利·喬治指出，在給定最優人口規模等條件下，公共品可以單一性地用（土地）租金來融資[5]。根據亨利定理（the Henry George Theorem）可以推斷[6]，在公共品供給與土地溢價之間存在一種“價值創造-價值實現-價值捕獲-價值反哺”的價值循環過程。其中，“價值創造”指的是公共品通過提高區域吸引力，促進企業集聚與人口流入。研究普遍認為，基礎設施建設如交通與通信系統的完善[7]能夠降低企業生產成本，促進區域間的經濟集聚度。高質量的地方公共品供給如教育、醫療、城市公園等通過改善居民生活質量[8，9]，吸引外來人口尤其是高水平人才的流入，帶動當地技術水平提升。在“價值實現”階段，公共品數量與質量通過資本化效應對房地產價格產生影響。Tiebout提出，居民選擇住在哪個地區，實際上是在選擇區域內公共品的供給組合[10]。如果某一區域的公共品供給組合明顯優于周邊區域，居民就會提高對居住在該區域的支付意愿，換取能夠或更便利使用的權利[11]。可以說，公共品供給的價值在房地產市場中通過價格信號得以實現。基于公共品對土地增值的推動作用與其價值在房地產價格中的顯現，如果缺乏有效機制對其進行回收，任由私人通過主張土地或房屋產權將土地增值全部據為己有，將導致社會財富分配不均，拉大貧富差距，加劇社會矛盾，有悖社會公平原則。對此，非勞動所得原則[12]主張私人不應無償占有由公共因素推動的土地增值；財產的社會功能[13]則強調，私有財產的使用需服務于社會整體利益。這些理論為“土地價值捕獲”提供了正當性論述，也為通過回收部分土地增值實現財富再分配提供了合理性支持。例如，政府通過適當的土地價值捕獲機制，回收城市土地的高租金部分，將其用于公共服務建設，能夠有效縮小貧富差距并改善住房的可負擔性[14]。此外，土地作為一種稀缺且不可移動的生產要素，對其增值的回收不會抑制資源供給[15]，使得通過因公共品增值帶來的收入能夠在理論上成為政府穩定且可持續的財政收入來源。相比之下，對勞動征稅可能抑制勞動力供給，對資本征稅則可能引發資本外流與避稅行為，增加財政收入的不確定性。在“價值反哺”環節中，政府將捕獲的增值重新投資到新一輪的公共品中，能夠推動整個循環的正向發展，進一步提高城市吸引力和公共品供給。

任一環節的制度性扭曲都可能引發整個循環過程的連鎖性不良反應。如，當居民和企業在區域流動性受阻，無法通過遷移行為對公共品的數量與質量展開充分競價，會導致“價值實現”環節中的資本化效應被抑制，房地產價格低于公共品投入所創造的實際增值。這種價格失真傳導至“價值捕獲”環節，將削弱地方政府對公共投資回報的合理預期，促使地方政府在“價值反哺”環節重新制定支出決策，縮減資本化周期長的公共品供給規模，加大對短期可變現項目的投入。這種決策最終導致區域吸引力的下降，形成資本化效應的抑制與公共品供給結構失衡的惡性循環。

二、土地價值捕獲的實踐經驗

（一）土地價值捕獲工具的主要類型

基于不同的視角，土地價值捕獲工具有多種分類方法，代表性的主要有兩種。基于工具的作用機制，Alterman從直接、間接與宏觀三個角度對土地價值捕獲工具進行分類[16]。直接工具以明確捕獲土地增值為目標，主要通過包括土地或房產轉讓時的交易稅、年度財產稅等稅收或法定分攤機制，將公共品建設與改善所引發的土地增值回歸社會。間接工具通過開發者義務或規劃增益等靈活機制，將土地增值的正外部性部分轉化為公共物品的融資來源，以滿足公共需求。宏觀工具基于系統性政策，通過土地國有化、長期公共租賃等集中管理措施，強化土地的公共資源屬性，旨在通過減少市場失靈實現社會整體利益最大化。這種分類關注不同利益相關方的參與方式與土地政策在長期保障中的作用，有助于政策制定者理解不同工具的理論框架以及相對應的利益分配。

根據不同工具作用于土地租金上漲的不同階段[17]，土地價值捕獲工具分為稅收類、費用類與開發類三種類型。稅收類工具包括物業稅、特別評估稅和土地增值稅等，主要應用于土地增值的后期階段。其主要功能是捕獲由基礎設施建設或公共服務改善而增加的土地與房產價值，為地方政府提供長期、穩定的財政支持。這類工具的設計依據受益者付費原則，將土地增值視為由于公共投入而產生的外部收益進行回收，其核心在于捕獲土地價格中與公共基礎設施相關的溢價。理論上，由于稅收主要針對經濟剩余進行征收，而非直接作用于土地的實際開發或使用，故不會影響資源配置的效率[15]。然而，在實際操作中，稅收類工具的應用面臨多重挑戰。一方面，土地增值往往受到多種因素的共同影響，難以精確識別公共設施所引起的增值部分。另一方面，稅收類工具的實施高度依賴于成熟的土地市場和完善的評估體系，在發展較慢的地區或數據不充分的情境下，其適用性受到明顯制約。同時，稅收類工具的資金回收模式與特定項目支出的匹配度不高，難以為大型基礎設施項目提供前期融資支持。因此，在設計和應用此類工具時，必須充分考慮其在公平性、可操作性與長期效益之間的平衡。

費用類工具主要應用于土地增值的中期階段，通常利用開發費用、影響費用或基礎設施費用等形式提前捕獲土地潛在的增值效益。這類工具能夠為基礎設施建設提供直接且及時的資金支持，在項目早期能有效緩解地方政府的融資壓力。費用類工具與具體項目掛鉤，能夠利用明確的收費機制，確保開發主體為其額外需求分擔成本。然而，此類工具偏重于成本回收，其設計邏輯主要考量項目實施階段，可能忽略項目在運營階段產生的經濟效益。此外，費用類工具使用的實際效果高度依賴于收費標準的科學性及收費行為的動態調整能力，缺乏合理設計可能會引發因收費不當造成的市場扭曲或社會矛盾。

開發類工具主要應用于土地增值的初期階段，其核心在于通過提高容積率、調整土地用途或提供額外開發權等措施，將土地潛在增值顯性化，從而激發土地市場潛力并吸引資本投入。這類工具適用于項目初期融資壓力較大的情況，能夠在短期內快速推動區域開發，并為基礎設施建設提供必要的資金支持。與費用類工具不同，開發類工具通過政策激勵的方式實現土地價值的提前釋放。然而，該類工具的有效實施依賴于規劃政策的系統性與執行效率。如果缺乏對開發強度與土地用途調整等方面的合理論證，可能導致土地資源開發強度過高，進而引發公共服務資源分配不均的風險。例如，在我國的土地出讓金模式中，地方政府通過壟斷城市土地一級市場，將土地使用權一次性轉讓給企業以獲取高額土地出讓收入。這種“一次性”特點[18]通常優先滿足企業生產需求，如交通基礎設施與產業配套，而對教育、醫療等民生服務的投入則顯著不足。土地出讓金也是一種“未來收益的貼現”[19]，這一特點促使地方政府更傾向于優先投資短期內能夠顯現資本化效應的項目，而忽視長期社會效益與公共品供給結構的公平性。這種短視行為在政績考核壓力的驅動下，往往導致地方政府將資金用于可視性的政績工程[20]，而非民生領域的長期投入。由此可見，開發類工具的有效實施，需要對土地用途、開發密度等規劃要素進行科學論證，避免公共服務分配不均或社會不公平問題的產生。

以上三類工具各有所長，稅收類工具能夠提供長期的穩定回收，但在資金即時性方面表現有限。費用類工具能在短期內為基礎設施建設提供直接支持，但在反映長期增值方面有所不足。開發類工具能通過政策激勵與市場機制相結合的方式，顯著提升土地價值的釋放效率，但需要在土地的規劃與利用需求上進行多維度詳盡論證。新工具的實施并非是對傳統工具的簡單替代，而是要揚長避短，發揮工具間的協同效應，增強財政的可持續性。例如，將基礎設施費用作為主要捕獲手段，無法捕獲間接土地增值與后續維護更新中的土地增值問題時，可以利用如土地增值稅等稅收類工具作為補充。這套“組合拳”能夠為城市基礎設施的維護與建設提供充足資金，為城市發展提供可持續的融資路徑[21]。

（二）土地價值捕獲使用的決策因素

土地價值捕獲決策是對捕獲的工具以及捕獲的方式作出抉擇，主要考察分析法律法規、政策目標和財政需求與政府的專業知識、管理能力和執行水平等因素。

法律法規是土地價值捕獲機制的核心。其主要功能在于明晰相關工具選擇的合法性邊界，并為其使用和執行提供法理依據。首先，法律法規的作用體現為對資源所有權和使用權的清晰界定，以及對土地價值捕獲政策實施路徑的明確指引。在土地私有制的環境下，政府通常利用稅收、協商收費或開發義務等形式捕獲土地增值收益。在這一過程中，法律法規需確保對私人產權的尊重，同時為土地價值捕獲工具的使用提供合法依據，而實施的具體效果則取決于地方政府的談判能力以及稅收制度設計的合理性和公平性。在土地公有制的環境下，政府可以通過轉讓土地使用權等方式，迅速將土地增值收益納入公共財政實現捕獲。法律法規的作用還體現為對地方治理權限的規定，決定地方政府在土地價值捕獲工具選擇上的靈活性。例如，治理權較強的地方政府可以結合具體情境調整政策工具，提高土地增值收益的捕獲效率。若法律嚴格界定地方政府的行為邊界，可選工具的種類及適用范圍便會收窄，將直接影響土地增值捕獲效果。此外，法律框架通過明確程序要求和治理標準，保障土地價值捕獲過程的公平性與透明度。程序的公開性與規范性不僅強化政策執行的合法性，還能有效消減公眾不滿情緒，確保政策的社會可接受性。例如，對印度尼西亞土地增值費工具的討論中，研究者認為應在嚴格的法律規定下，確保費用收取的合理性和使用的透明度，以此贏得公眾的信任與支持[22]。

在法律法規框架下，政府選擇土地價值捕獲工具的初始依據是政策目標與財政需求。這兩者通過明確優先方向與資源配置邏輯，直接塑造工具的選擇偏好與實施路徑。政策目標通過設定清晰的發展方向和優先級，引導地方政府選擇最符合目標要求的土地價值捕獲工具。當政策目標集中于特定項目且資金需求緊迫時，政府將優先采用如土地使用轉讓收入和土地抵押貸款等具備快速籌資能力的工具。這些工具能夠快速將土地潛在價值轉化為實際財政收入，保障關鍵項目的順利推進。當政策目標聚焦于社會公平與公共利益最大化時，政府則優先選擇諸如土地增值稅等直接捕獲經濟增值的工具。這不僅能夠將公共投資帶來的增值收益有效回收，還可以將資金投入公共基礎設施建設、社會保障性住房等領域，以實現政策的社會效益和經濟效益最大化。財政需求作為另一關鍵因素，在政府選擇土地價值捕獲工具的過程中同樣發揮著重要作用。財政需求的強弱直接影響政府對工具選擇的偏好，在地方財政壓力較大的情況下，政府對土地價值捕獲工具的選擇決策，會更傾向于與市場進行合作，在不增加財政負擔的前提下完成政策目標[23]。政策目標與財政需求的相互作用也在一定程度上決定工具選擇的多樣性與適用性。當政策目標與財政需求相互協調時，土地價值捕獲工具的選擇能夠實現資源配置的最優化；而當兩者存在矛盾時，則需要在公平性、效率性與可行性之間對土地價值捕獲工具進行權衡。

政府的專業知識、管理能力和執行水平在土地價值捕獲工具的選擇與實施中也發揮著重要作用。這些因素構成政府應對政策執行過程中復雜性與不確定性的基礎，直接影響工具選擇的范圍、效果以及政策目標的實現程度。例如，土地增值稅的廣泛征收需要成熟的稅收政策框架、高效的征管體系和精準的數據支持。如果地方政府在對稅收政策的理解和執行上存在不足，或者缺乏必要的監管資源，則可能導致稅收體系運行失效，難以通過該工具實現政策目標。當然，專業知識、管理能力和執行水平絕非一成不變。政府可以通過經驗積累和能力建設，不斷提升土地價值捕獲中的決策效能和執行能力。例如，政府部門可通過與企業合作的模式，填補政府在財務、法律和市場等方面的技術空白，實現自我能力的“再生產”[24]，為未來的政策實施奠定更為堅實的基礎。

（三）土地價值捕獲運行的評價體系

從實際應用效果上看，眾多案例分析和實證研究表明，合理運用土地價值捕獲工具能夠為基礎設施建設提供初始資金保障，并在有效抑制土地投機行為、減輕地方政府財政壓力，以及促進可持續性投資等方面產生積極影響[25，26]。這種評估方式展現土地價值捕獲在融資方面的顯著作用。然而，土地價值捕獲作為一種能對社會產生深刻影響的機制，政府要格外關注其在運行過程中，能否在實現政策目標的同時避免造成市場扭曲、能否實現利益的公平分配并保證社會經濟的公平性，以及能否獲得公眾廣泛的認同與支持。基于此，學界提出從有效性、公平性、合法性[27]等方面對土地價值捕獲機制的實際運行效果進行全面評價。

對土地價值捕獲機制有效性的評價，重點衡量其實現政策目標的效果、執行中的簡便性，以及可能引發的市場扭曲程度，這些因素決定土地價值捕獲工具的適用性與可持續性。從實現政策目標的效果上看，土地價值捕獲的核心作用在于通過籌集資金填補基礎設施建設中的財政缺口，直接關聯項目尤其是大型基礎設施的實施進度，對地方經濟的長期發展產生深刻影響。政策執行的簡便性關系到政策執行效率、社會接受度以及可持續性。透明且易于理解的政策設計能夠降低行政成本、提升執行效率，減少因流程復雜引發的社會不滿情緒。例如，簡化稅費征收程序、優化審批流程等措施有助于提升政策的操作性和公信力。政策的簡便性還能夠促進多方協作，吸引市場主體和社會公眾積極參與，形成政府、市場與社會間的良性互動，為實現政策目標提供重要支持。此外，在實施土地價值捕獲機制的過程中對市場的扭曲效應同樣需要關注。如果機制設計缺乏合理性、過度依賴行政干預或施行不適當的稅收政策，則會導致土地市場供需失衡并引發價格異常波動。這種市場失靈不僅降低土地資源的配置效率，還會削弱土地價值捕獲對經濟增長和社會發展的積極作用。

對土地價值捕獲機制公平性的評價，關鍵在于確保其運行過程的透明性和公開性，并保障各利益相關方在機制實施中享有平等的參與機會。透明性是實現公平性的基礎。清晰且規范的程序設計，能夠保障利益相關方享有平等的知情權和參與權，進而激發各方對政策實施的積極性。透明性有助于消除信息不對稱，減少利益沖突和腐敗風險，提升政策的公信力和社會認同感。政府通過透明和規范化的政策制定及執行流程，獲得公眾信任，提高政策執行的成效。如，建立土地增值收益分配的公開監督機制，不僅可以確保分配過程的公正性，還能為利益相關方提供充分的參與渠道，強化其對政策目標的認同。政策的公平性還涉及利益分配的正當性。不同利益主體在土地增值過程中承擔的風險與貢獻存在差異，政策設計必須充分反映這些差異并合理分配土地增值收益。開發商承擔土地開發的資金和運營風險，應獲得相應的收益回報；公共部門作為公共服務的提供者，應通過土地價值捕獲機制回收其投資、實現社會效益。公平的利益分配能夠平衡各方需求，提升政策的運行效率和可持續性。此外，公平性也體現在政策的普惠性上。政策制定應關注保障低收入等弱勢群體的利益，通過合理分配土地增值收益縮小社會經濟差距。將增值收益用于改善公共服務、建設經濟適用住房，以及提高教育和醫療資源的可及性，達成提升社會福利、增強社會凝聚力的效果。這種普惠性在提升政策社會效益的同時，強化了土地價值捕獲作為公平性工具的實際意義。

對土地價值捕獲機制合法性的評價，核心在于確保政策在決策、設計和實施的各階段獲得公眾認可和支持，提升社會接受度。在土地價值捕獲的決策過程中，利益相關方包括業主、開發商以及土地所有者的訴求應得到充分關注和回應。若相關方的訴求被忽視，其抵制行為可能導致實施難度的增大甚至政策的擱淺[16]，需要政府設計靈活的談判機制，以平衡各方利益、緩解潛在的抵制，促進政策的順利實施。政策設計階段確保合法性的關鍵是要廣泛吸納各方意見。政策制定者應建立開放的溝通平臺，便于利益相關方充分表達意見，并將其合理訴求納入政策設計之中。這樣，既能減少政策在實施過程中遭遇的阻力，又能增強公眾對政策的理解與支持。例如，在政策制定階段引入咨詢機制、召開多方參與的聽證會或論壇，提升決策的包容性和社會認可度，為政策實施奠定社會基礎。此外，政策實施過程的透明性和公正性是合法性的重要保障。在具體執行中，政府需嚴格遵循相關法規與流程，采取防止利益偏倚或腐敗行為的措施，例如以賦予政策覆蓋社區一定的監督權利[28]等方式提高政策運行透明度，以增強公眾的信任感。政策實施后的評估是合法性建設的重要環節。政府應從社會效益和經濟效益兩個維度對政策效果進行全面評估，重點檢驗其是否實現公共利益的最大化。通過采集詳實數據，分析驗證土地價值捕獲在支持公共服務的改善、基礎設施的擴展以及社會福利的提升等方面的實際效果，為未來的政策優化提供依據。

三、土地價值捕獲的機制轉型

從表面上看，土地出讓收入下降對公共品供給所需資金產生壓力，因此需要從其他渠道進行融資。問題的實質是以土地出讓收入為核心的價值捕獲機制沒有充分顯現出公共品的價值，同時針對公共品溢價的捕獲工具的設計覆蓋面不夠廣泛，導致捕獲力度不足。

我國土地價值捕獲形成的收入主要為國有土地使用權出讓收入（簡稱土地出讓收入）和與房屋相關的稅收收入，包括土地增值稅、契稅、城鎮土地使用稅、房產稅與耕地使用稅。兩種收入各自形成了與公共品之間的價值循環。土地出讓收入中，在城鄉二元土地制度與土地出讓制度的支撐下，地方政府首先通過征收的形式將農村集體土地轉化為城市國有土地，而后建設基礎設施改變土地的使用條件，最終利用拍賣、招標、掛牌、協議等市場化方式轉移土地使用權，獲取土地出讓收入。此時，土地出讓金收入是基礎設施建設產生的溢價與政府在土地市場上由壟斷地位獲得的轉讓收益的總和，然而基礎設施的價值不能簡單等同于土地出讓金扣除在征收環節中進行補償的部分，因為政府還有降低補償以換取更多土地出讓收益的動機[29]。與土地相關的稅收收入中，雖然在房屋的交換與持有環節中對公共品的溢價進行了捕獲，但相關稅收收入在城市財政收入中占比很低，即使在房產稅試點城市也未超過城市財政收入的15%[30]，無法對公共品供給資金形成足夠的支撐。房地產稅主要為受益稅[31]，強調公共品受益范圍與程度，而戶籍制度使非戶籍人口購房后無法享有與戶籍人口平等的公共服務，導致無法從房地產價格中識別公共品產生的溢價。因此，地方政府更多依賴于土地出讓金作為城市公共物品供給的主要資金來源，高度依賴企業的生產經營狀況。當企業生產經營狀況良好，拿地意愿強烈，政府能通過土地出讓獲取充足資金，保障公共品供給；反之，若企業經營困難，土地需求疲軟，土地出讓金收入下降，導致公共品供給融資困難，有些地方政府選擇通過提高非稅收入填補資金缺口，而這種方式將加重居民與企業的經濟負擔[32]。

基于以上分析，我國土地價值捕獲機制的轉型重點應聚焦公共品價值循環中的“價值實現”與“價值捕獲”環節，即準確識別公共品在房地產價格中的價值實現，以及利用有效工具對其進行捕獲。

第一，完善法律法規體系。提升資金使用的規范性、確保政策規劃的公平性與強化工具應用的靈活性。首先，地方市政債券作為城市基礎設施融資的重要渠道，需明確債券使用范圍，建立獨立評級機制，完善信息披露制度，確保資金流向透明且符合政策目標[33]。其次，國土空間規劃體系的制定應以平衡土地增值最大化與社會公平為核心，明確政府責任、優化土地用途配置以及多層次規劃協調[17]。再次，作為土地價值捕獲機制核心的土地出讓制度，需通過優化用途和容積率調整機制，放寬申請主體范圍，并引入逐年收費機制，為建立靈活的土地增值回收渠道提供合法依據[4]。

第二，加大政策執行力度。建立“線上-線下”一體化聯動體系。首先，地方層面細化公開聽證、獨立評估與社會反饋程序，中央層面設立跨區域監督機構，形成上下貫通的反饋與協調機制，全面提升土地價值捕獲政策公平性、透明性與可操作性。其次，建立集成大數據、區塊鏈和人工智能的數智化監管系統，實現對土地價值的動態追蹤、交易記錄公示和收益分配的實時監控。利用智能算法自動識別、預警違規行為或資源浪費，形成 “監督－反饋－調整”的完整閉環。

第三，擴大房地產稅征收試點。加大取消戶籍限制力度，完善透明用途公示制度。房地產稅征收并不能有效調控房地產價格，相關研究利用國際實踐[33]與國內經驗[34]證實了這一點。房地產稅征收的意義在于減少公共品供給對土地出讓金的依賴程度，需要取消戶籍限制對人口流動的影響，充分顯示購房價格中公共品數量與質量的價值以擴大房地產稅征收稅基。通過透明的稅收收入用途渠道，回應社會民眾對于公共品種類和質量的需求，實現公共品價值循環。

第四，構建政策實施效能評估體系。擴展工具使用范圍是提升土地價值捕獲機制實施效果的重要路徑。現有研究基于城市建設發展中的具體問題，提出應通過建立稅收增量融資評估區[33]、開展土地發展權交易、開發責任約定以及多渠道收費與配建政策等方式[17]，實現土地增值收益的合理分配，以促進社會公平和提高經濟效率。首先，從“經濟-社會-生態”三位一體需求出發，利用人工智能和大數據分析技術，量化評估土地價值捕獲機制的經濟效益、社會公平和生態績效等多項指標，通過機器學習技術自動調整政策參數、優化資源配置。其次，加強與科研機構和技術企業機構的深度合作，建立數智化平臺。借助科研機構的數據分析與政策評估模型建設數智化平臺，提高政策執行的高效性與可持續性。再次，工具擴展需適應新興經濟形態的發展需求。例如將“首發經濟”納入戰略規劃，重點評估其對土地價值提升和資源配置優化的潛在作用，制定滿足特殊空間需求和基礎設施依賴的政策工具。

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（責任編輯：鐘瑤，鄒彬）

The Practical Experience and Mechanism Transformation Research of Land Value Capture

HUANG Ruichao，CHEN Guofu

（School of Economics， Nankai University， Tianjin 300071，China）

Abstract：Infrastructure constructions and public services improvements enhance land value. Land value capture aims to redirect a portion of the land value increment generated by public investment or market development back to the public sector through appropriate policy instruments and mechanisms to support sustainable urban development. The design of the land value capture mechanism should consider the types of instruments， decision-making factors， and evaluation frameworks for implementation. However， the existing land value capture mechanism faces challenges such as unclear identification of public goods premiums， excessive reliance on land transfer revenues， and distorted supply incentives for local governments， necessitating urgent reform. To address these issues， efforts should focus on “value realization” and “value capture” in the public goods value cycle. This requires improving the legal and regulatory framework， strengthening policy enforcement， expanding property tax pilot programs， and establishing an evaluation system to assess policy implementation effectiveness.

Key words：land value capture; practical experience; mechanism transformation

基金項目：" 國家社會科學基金重大項目（19ZDA047）

作者簡介： 黃睿超（1996—），男，天津市人，南開大學經濟學院博士研究生，研究方向：價值捕獲與財政可持續；陳國富（1964—），男，湖南省張家界人，博士，南開大學經濟學院教授，博士生導師，主要研究方向：法經濟學。